پیشنهاد تنظیم بازار با سیاست‌های قانون اعتبار

اقداماتی که در سراسر جهان اجرا شده است.

طبق گفته VARS، تنظیم بازار املاک و مستغلات از طریق سیاست‌های قانونی مرتبط با اعتبار، یکی از راه‌های مؤثر برای تضمین توسعه پایدار و باثبات بازار و جلوگیری از تأثیرات ناپایدار بر اقتصاد است. از جنبه منفی‌تر، رونق یا رکود در بازار املاک و مستغلات می‌تواند منجر به بحران‌های مالی بزرگی شود.

از نظر تاریخی، املاک و مستغلات اغلب به دلیل تأثیرات مستقیم این بخش و تأثیرات غیرمستقیم بر بخش‌های اقتصادی پشتیبان مانند ساخت و ساز، گردشگری و امور مالی و بانکی، به عنوان یکی از دلایل اصلی مشکلات اقتصادی ویتنام ذکر شده است. عواملی که در این امر نقش دارند عبارتند از بدهی‌های معوق، موجودی بالای املاک و مستغلات، مشکلات در افزایش سرمایه و کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران.

این مشکلات نه تنها مستقیماً بر توسعه بازار تأثیر می‌گذارند، بلکه اثرات موجی در کل اقتصاد نیز ایجاد می‌کنند. بنابراین، ضمن احترام کامل به قوانین طبیعی عرضه و تقاضا، کاملاً ضروری است که دولت، هنگامی که بازار «نشانه‌های بی‌ثباتی» را نشان می‌دهد، به طور پیشگیرانه تنظیم بازار املاک و مستغلات را تقویت کند. این همچنین اقدامی است که توسط دولت‌ها و مؤسسات مالی در بسیاری از کشورهای جهان اتخاذ شده است.

تنظیم بازار املاک و مستغلات یک اقدام حیاتی برای جلوگیری از تأثیرات منفی بر اقتصاد است.

به طور خاص، برای اطمینان از توسعه پایدار و باثبات بازار املاک و مستغلات و جلوگیری از تأثیرات بی‌ثبات‌کننده بر اقتصاد، بسیاری از دولت‌ها از سیاست‌های اعتباری به عنوان ابزاری برای تنظیم بازار املاک و مستغلات استفاده کرده‌اند. دولت‌ها از طریق تشدید یا کاهش اعتبار، می‌توانند قیمت املاک و مستغلات را کنترل کنند، از حباب‌ها جلوگیری کنند و ثبات بازار را تضمین کنند. با این حال، انعطاف‌پذیری این سیاست به هر بازار و وضعیت اقتصادی خاص هر کشور بستگی دارد. تجربیات برخی از کشورها در این زمینه به شرح زیر است:

برای مثال، در چین، برای کنترل جریان‌های سرمایه‌گذاری، دولت چین محدودیت‌های زیادی را بر خرید املاک و مستغلات با استفاده از اعتبار، به ویژه وام برای سفته‌بازی، اعمال می‌کند. آنها همچنین خروج سرمایه را کنترل می‌کنند تا از ورود پول سفته‌بازی به بازارهای املاک و مستغلات خارجی جلوگیری کنند.

به طور خاص، در سال ۲۰۱۰، بازار املاک و مستغلات در چین رشد سریعی را تجربه کرد و قیمت خانه‌ها به شدت افزایش یافت. در آن زمان، ده‌ها میلیون آپارتمان در چین مدت‌ها پیش تکمیل شده بودند، اما خالی مانده بودند. این وضعیت ادامه یافت و تا جایی بدتر شد که در پایان سال ۲۰۱۷، دولت مجبور شد سیاست «خانه‌ها برای زندگی هستند، نه برای سفته‌بازان» را معرفی کند و همزمان ایجاد یک سیستم سیاستی برای کنترل و تنظیم بازار را با هدف تمایز بین سفته‌بازان و خریداران خانه با نیازهای واقعی مسکن هدایت کرد.

علاوه بر مقررات بسیار سختگیرانه در مورد مالکیت خانه دوم یا بیشتر، مانند الزام خریداران خانه دوم به پرداخت ودیعه ۶۰ تا ۸۵ درصد و برای خانه سوم تا ۱۰۰ درصد؛ الزام هر کسی که خانه‌ای می‌خرد به نگهداری ملک به مدت حداقل سه سال و نیم؛ برکناری مقامات عالی رتبه در مناطقی که قیمت مسکن در آنها به شدت افزایش یافته است؛ و حتی اجرای قیمت‌گذاری مرجع و تخصیص سهمیه خرید... علاوه بر این، بسیاری از شهرهای چین از طیف وسیعی از اقدامات مانند تعیین سقف برای اعتبار وام مسکن، افزایش نرخ بهره وام مسکن و تشدید مقررات وام مسکن نیز استفاده کرده‌اند. این تنظیمات تا حدودی در کاهش قابل توجه سفته‌بازان مؤثر بوده‌اند.

بسیاری از مقرراتی که «به جیب خریداران خانه ضربه می‌زند» برای جلوگیری از سفته‌بازی اجرا می‌شوند.

در سنگاپور، برای کنترل سفته‌بازی و جلوگیری از حباب املاک و مستغلات، دولت حداقل پیش‌پرداخت وام‌های املاک و مستغلات، به ویژه برای خریداران دوم یا سوم خانه، را افزایش داده است. همزمان، برای کاهش مبلغ وام و مهار قیمت ملک، دولت همچنین مدت زمان وام را همراه با یک سیاست اعتباری سختگیرانه‌تر محدود کرده است.

در کانادا، دولت مقررات مربوط به نسبت وام به ارزش را برای محدود کردن وام‌های پرخطر تشدید کرده است. خریداران خانه در شهرهای بزرگ مانند تورنتو و ونکوور اغلب هنگام دریافت وام برای خرید ملک، باید پیش‌پرداخت بیشتری بپردازند. بسیاری از کشورها همچنین کنترل‌های اعتباری را بر خریداران خارجی خانه اعمال می‌کنند تا سفته‌بازی را مهار کنند، افزایش قیمت خانه را کنترل کنند و از ساکنان با درآمد متوسط ​​در شهرهای بزرگ مانند استرالیا و کانادا محافظت کنند.

تجربه سایر کشورها نشان می‌دهد که سیاست اعتباری یکی از ابزارهای مهم دولت‌ها برای تنظیم بازار املاک و مستغلات است. بسیاری از سیاست‌هایی که با موفقیت در سایر کشورها اجرا شده‌اند را می‌توان به ویتنام ارجاع داد، از آنها آموخت و به کار برد.

این امر باید برای تنظیم بازار در ویتنام اعمال شود.

بر اساس اثربخشی به‌دست‌آمده در بسیاری از کشورهای جهان، VARS چندین راه‌حل سیاست اعتباری را برای تنظیم بازار پیشنهاد می‌دهد، زمانی که بازار نوسانات بیش از 20٪ در 3 ماه را تجربه می‌کند، یا زمانی که بازار املاک و مستغلات نوسانات دیگری را تجربه می‌کند که بر ثبات اجتماعی-اقتصادی تأثیر می‌گذارد، بدون اینکه بر تقاضای مردم برای مسکن تأثیر بگذارد، به شرح زیر است:

اول، تشدید سیاست‌های اعتباری برای سفته‌بازان. برای کاهش تعداد وام‌گیرندگان برای اهداف سفته‌بازانه یا کسانی که از اهرم مالی بیش از حد استفاده می‌کنند، موسسات اعتباری می‌توانند با اصلاح نسبت وام به ارزش، الزام به نسبت بازپرداخت سهام بالاتر یا اعمال نرخ بهره بالاتر برای کسانی که خانه دوم یا بیشتر می‌خرند، محدودیت‌های وام‌دهی را تنظیم کنند.

دوم، تقویت نظارت و مدیریت اعتبار ضروری است. دولت می‌تواند مقرراتی را در مورد کنترل کیفیت اعتبار وضع کند و بانک‌ها را ملزم به گزارش اطلاعات دقیق‌تر در مورد وام‌های مربوط به املاک و مستغلات کند و از این طریق نظارت بر ریسک را افزایش دهد. ایجاد یک مکانیسم اعتباری برای پروژه‌های مسکن اجتماعی، با اولویت دادن به تأمین مالی مسکن اجتماعی و پروژه‌های مسکن مقرون به صرفه، با هدف رسیدگی به نیازهای مسکن افراد کم‌درآمد انجام می‌شود.

VARS چندین اقدام را برای تنظیم بازار به منطقی‌ترین شکل ممکن پیشنهاد می‌دهد.

علاوه بر این، دولت همچنین باید سیاست‌هایی را برای کاهش محدودیت‌های اعتباری، از جمله کاهش نرخ بهره و حمایت از وام‌های بلندمدت با نرخ بهره ترجیحی برای خریداران خانه برای اولین بار یا سایر گروه‌های اولویت‌دار با هدف ثبات اجتماعی، مانند زوج‌های جوان تازه ازدواج کرده و غیره، اجرا کند.

با این حال، طبق VARS، برای اینکه سیاست‌ها به درستی و مؤثر اعمال شوند، دولت باید یک پایگاه داده به اندازه کافی بزرگ، دقیق و به‌روز ایجاد کند تا تمایز روشنی بین خریداران واقعی خانه که از املاک برای اهداف تولیدی و تجاری استفاده می‌کنند و کسانی که درگیر سفته‌بازي و سوداگری هستند، برقرار شود. تسریع در انتشار شاخص‌های قیمت معاملات املاک و مستغلات و سایر شاخص‌های تأثیرگذار برای تعیین زمان نیاز به مداخله دولت بسیار مهم است.

به طور خاص، با توجه به نگرانی‌های فعلی پیرامون قیمت املاک و مستغلات، برای تنظیم جامع‌تر بازار املاک و مستغلات، سیاست‌های اعتباری باید با اعمال مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات یا مالیات بر دارایی ترکیب شوند. در عین حال، اعمال سیاست‌های نظارتی باید انعطاف‌پذیر باشد و ثبات و نظم را در بازار املاک و مستغلات تضمین کند و در عین حال خطرات را به حداقل برساند.

منبع: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html