پیشنهاد تنظیم بازار با سیاست‌های قانون اعتبار

اقدامات اعمال شده در جهان

طبق گفته VARS، تنظیم بازار املاک و مستغلات با استفاده از سیاست‌ها و قوانین اعتباری یکی از راه‌های مؤثر برای تضمین توسعه پایدار و باثبات بازار و جلوگیری از تأثیرات بی‌ثبات‌کننده بر اقتصاد است. یا به عبارت منفی‌تر، رونق یا رکود بازار املاک و مستغلات می‌تواند منجر به بحران‌های مالی بزرگی شود.

از نظر تاریخی، املاک و مستغلات اغلب به عنوان یکی از دلایل اصلی مشکلات اقتصادی ویتنام ذکر شده است، به دلیل تأثیرات مستقیم این صنعت و به طور غیرمستقیم به دلیل تأثیر بخش‌های اقتصادی حمایتی که تحت تأثیر این بخش مهم قرار دارند مانند ساخت و ساز، گردشگری ، امور مالی - بانکداری. عواملی که می‌توان به آنها اشاره کرد شامل بدهی‌های معوق، موجودی بالای املاک و مستغلات، مشکلات در بسیج سرمایه و از دست دادن اعتماد سرمایه‌گذاران است.

مشکلات فوق نه تنها مستقیماً بر توسعه بازار تأثیر می‌گذارند، بلکه عواقب گسترده‌ای را برای کل اقتصاد به همراه دارند. بنابراین، بر اساس احترام حداکثری به قوانین طبیعی عرضه و تقاضا، بسیار ضروری است که دولت، هنگامی که بازار «نشانه‌های بی‌ثباتی» را نشان می‌دهد، به طور فعال تنظیم بازار املاک و مستغلات را تقویت کند. این همچنین اقدامی است که توسط دولت و سازمان‌های مالی بسیاری از کشورهای جهان اعمال می‌شود.

تنظیم بازار املاک و مستغلات یک اقدام مهم برای جلوگیری از تأثیرات منفی بر اقتصاد است.

به طور خاص، برای اطمینان از توسعه پایدار و باثبات بازار املاک و مستغلات، و جلوگیری از تأثیرات بی‌ثبات‌کننده بر اقتصاد، دولت بسیاری از کشورها از سیاست اعتباری به عنوان ابزاری برای تنظیم بازار املاک و مستغلات استفاده کرده است. دولت می‌تواند از طریق تشدید یا کاهش اعتبار، قیمت املاک و مستغلات را کنترل کند، از حباب‌ها جلوگیری کند و ثبات بازار را تضمین کند. با این حال، انعطاف‌پذیری در این سیاست به هر بازار و وضعیت اقتصادی خاص هر کشور بستگی دارد. تجربه برخی از کشورها در این زمینه به شرح زیر است:

برای مثال، در چین، برای کنترل جریان سرمایه گذاری، دولت چین محدودیت های زیادی را در مورد خرید املاک و مستغلات با استفاده از اعتبار، به ویژه وام برای سفته بازی، اعمال کرد. آنها همچنین جریان سرمایه به خارج از کشور را کنترل کردند تا از سرازیر شدن پول سفته بازانه به بازارهای املاک و مستغلات خارجی جلوگیری کنند.

به طور خاص، در سال ۲۰۱۰، بازار املاک و مستغلات در چین به سرعت توسعه یافت و قیمت مسکن به سرعت افزایش یافت. در آن زمان، ده‌ها میلیون آپارتمان در چین مدت‌ها ساخته شده بود، اما هیچ کس در آنها زندگی نمی‌کرد. این وضعیت آنقدر طولانی و جدی شد که در پایان سال ۲۰۱۷، دولت چین مجبور شد سیاستی با عنوان «خانه‌ها برای زندگی هستند، نه برای سفته‌بازان» صادر کند و همزمان، ایجاد یک سیستم سیاستی برای کنترل و تنظیم بازار را هدایت کرد تا سفته‌بازان را از خریداران خانه با نیازهای واقعی مسکن متمایز کند.

علاوه بر مقررات بسیار سختگیرانه در مورد مالکیت خانه دوم یا بیشتر، مانند الزام خریداران خانه دوم به پرداخت ودیعه ۶۰ تا ۸۵ درصد و برای خانه سوم تا ۱۰۰ درصد؛ الزام هر کسی که خانه می‌خرد به نگهداری ملک به مدت حداقل سه سال و نیم؛ اخراج مقامات عالی رتبه در مناطقی که باعث افزایش شدید قیمت خانه شده‌اند؛ و حتی اعمال اقدامات قیمت‌گذاری مرجع، توزیع سهمیه خرید... علاوه بر این، بسیاری از شهرهای چین از مجموعه‌ای از اقدامات مانند محدود کردن اعتبار وام مسکن، افزایش نرخ بهره وام مسکن و تشدید مقررات وام مسکن نیز استفاده کرده‌اند. این تنظیمات تا حدودی مؤثر بوده‌اند و به طور قابل توجهی سفته‌بازي را کاهش داده‌اند.

بسیاری از مقرراتی که «به جیب» خریداران خانه ضربه می‌زنند، برای جلوگیری از سفته‌بازی اعمال می‌شوند.

در سنگاپور، به منظور کنترل سفته‌بازی و جلوگیری از حباب املاک و مستغلات، دولت سنگاپور حداقل نرخ سپرده را هنگام دریافت وام برای خرید املاک و مستغلات، به ویژه برای خریداران خانه دوم یا سوم، افزایش داده است. در عین حال، برای کاهش مبلغ وام و کنترل قیمت املاک و مستغلات، دولت همچنین مدت وام را محدود کرده و سیاست اعتباری سختگیرانه‌ای را در پیش گرفته است.

در کانادا، دولت مقررات مربوط به نسبت وام به ارزش را برای محدود کردن وام‌های پرخطر تشدید کرده است. خریداران خانه در شهرهای بزرگ مانند تورنتو و ونکوور اغلب هنگام وام گرفتن برای خرید املاک و مستغلات باید سپرده‌های بالاتری را واریز کنند. بسیاری از کشورها همچنین اقدامات کنترل اعتباری را برای خریداران خارجی املاک و مستغلات اعمال می‌کنند تا سفته‌بازی را محدود کنند، افزایش قیمت خانه را مهار کنند و از افراد با درآمد متوسط ​​در شهرهای بزرگ مانند استرالیا، کانادا و غیره محافظت کنند.

تجربه سایر کشورها نشان می‌دهد که سیاست اعتباری یکی از ابزارهای مهم دولت‌ها برای تنظیم بازار املاک و مستغلات است. بسیاری از سیاست‌هایی که با موفقیت در سایر کشورها به کار گرفته شده‌اند، می‌توانند به طور کامل در ویتنام مورد ارجاع، یادگیری و اجرا قرار گیرند.

برای تنظیم بازار باید به ویتنام مراجعه کنید

با توجه به اثربخشی به دست آمده در بسیاری از کشورهای جهان، VARS تعدادی راه‌حل در مورد سیاست‌های اعتباری برای تنظیم بازار پیشنهاد می‌دهد، زمانی که بازار در عرض ۳ ماه بیش از ۲۰ درصد نوسان بالا یا پایین دارد یا بازار املاک و مستغلات نوسانات دیگری دارد که بر ثبات اجتماعی-اقتصادی تأثیر می‌گذارد، بدون اینکه بر تقاضای مردم برای مسکن تأثیر بگذارد، به شرح زیر:

اول، تشدید سیاست‌های اعتباری برای سفته‌بازان. برای کاهش تعداد افرادی که برای اهداف سفته‌بازانه پول قرض می‌گیرند یا از اهرم مالی بیش از حد استفاده می‌کنند، موسسات اعتباری می‌توانند با تنظیم نسبت وام به ارزش، الزام به پرداخت حقوق صاحبان سهام بالاتر یا اعمال نرخ بهره بالاتر برای خریداران خانه دوم یا بیشتر، محدودیت‌های وام را تنظیم کنند.

دوم، تقویت نظارت و مدیریت اعتبار است. دولت می‌تواند مقرراتی را در مورد کنترل کیفیت اعتبار وضع کند و بانک‌ها را ملزم به گزارش جزئیات بیشتر در مورد وام‌های مرتبط با املاک و مستغلات کند و از این طریق نظارت بر ریسک را تقویت کند. یک مکانیسم اعتباری برای پروژه‌های مسکن اجتماعی ایجاد کند و بودجه پروژه‌های توسعه مسکن اجتماعی، مسکن مقرون به صرفه را در اولویت قرار دهد تا نیازهای مسکن افراد کم‌درآمد را برطرف کند.

VARS اقدامات زیادی را برای تنظیم بازار به منطقی‌ترین شکل ممکن پیشنهاد می‌دهد.

علاوه بر این، دولت همچنین باید سیاستی برای تسهیل اعتبار، از جمله کاهش نرخ بهره و حمایت از وام‌های بلندمدت با نرخ بهره ترجیحی برای خریداران خانه اولی یا برخی دیگر از گروه‌های اولویت‌دار با هدف ثبات اجتماعی مانند زوج‌های جوان تازه ازدواج کرده، داشته باشد...

با این حال، طبق گفته VARS، برای اعمال «صحیح و دقیق» این سیاست، دولت باید یک سیستم پایگاه داده ایجاد کند که به اندازه کافی بزرگ، دقیق و به‌روز باشد تا تمایز روشنی بین خریداران واقعی خانه که از آن برای اهداف تولید و تجارت واقعی استفاده می‌کنند، و دلالان و سودجویان ایجاد کند. تسریع در اعلام شاخص قیمت معاملات املاک و مستغلات و برخی از شاخص‌های تأثیرگذار بسیار ضروری است تا مبنایی برای تعیین زمان مداخله دولت وجود داشته باشد.

به ویژه، در شرایطی که قیمت املاک و مستغلات در حال حاضر یک نگرانی است. برای تنظیم جامع‌تر بازار املاک و مستغلات، سیاست‌های اعتباری باید با اعمال مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات یا مالیات بر دارایی ترکیب شوند. در عین حال، اعمال سیاست‌های نظارتی باید انعطاف‌پذیر باشد و ثبات بازار املاک و مستغلات را تضمین کرده و خطرات را به حداقل برساند.

منبع: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html