طبق اعلام انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، اگر بند ب، بند ۱، بند الف، بند ۴ و بند ۶، ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) اصلاح نشوند، پیامد آن ممکن است این باشد که مدیریت، بهره‌برداری و استفاده از زمین در ۱۰ سال آینده «مسدود» خواهد شد و به بالاترین اثربخشی و کارایی پیشنهادی در قطعنامه ۱۸ دست نخواهد یافت.
از تاریخ ۳۱ اکتبر، پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) در بند ب، بند ۱ و بند ۶، ماده ۱۲۸ تصریح می‌کند: در صورت استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری، توافق بر سر دریافت حق استفاده از زمین مسکونی مجاز است. در صورت اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری، داشتن حق استفاده از زمین مسکونی یا زمین مسکونی و سایر زمین‌ها ضروری است. طبق گفته HoREA، این مقررات سیاست قطعنامه ۱۸ را که ادامه اجرای مکانیسم خودتوافق بین مردم و شرکت‌ها در انتقال حق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های مسکونی شهری و تجاری است، به طور کامل نهادینه نکرده است.
بند ب، بند ۱ و بند ۶، ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین، فقط توافق‌نامه‌هایی در مورد دریافت حق استفاده از زمین مسکونی را مجاز می‌داند یا باید حق استفاده از زمین مسکونی یا زمین مسکونی و سایر زمین‌ها را داشته باشد، بنابراین محتوا «محدودتر» از مقررات فعلی در ماده ۷۳، بند ب، بند ۱، ماده ۱۶۹، بند ۲، ماده ۱۹۱ و بندهای ۱ و ۲، ماده ۱۹۳ قانون زمین ۲۰۱۳ است. قانون زمین ۲۰۱۳ به سازمان‌های اقتصادی اجازه می‌دهد تا انتقال حق استفاده از زمین را برای انواع زمین مطابق با برنامه‌ریزی کاربری زمین دریافت کنند. در صورت دریافت انتقال حق استفاده از زمین کشاورزی، باید تأیید کتبی از یک سازمان دولتی ذیصلاح برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری، از جمله پروژه‌های مسکن تجاری، وجود داشته باشد. نکته ب، بند ۱، ماده ۱۲۸ نیز «محدودتر» از ماده ۴ قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد ۹ قانون ۲۰۲۲ است که ۲ مورد داشتن حق استفاده از زمین مسکونی یا داشتن حق استفاده از زمین مسکونی و زمین دیگری که زمین مسکونی نیست را برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری تصریح می‌کند.
بند ب، بند ۱ همچنین با بند ۶ ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین سازگار نیست. زیرا بند ۶ دو مورد را تصریح می‌کند که در آن سرمایه‌گذاران باید حق استفاده از زمین مسکونی یا زمین مسکونی و سایر زمین‌ها را برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری داشته باشند. اما بند ب، بند ۱ ماده ۱۲۸ فقط یک مورد را تصریح می‌کند که در آن سرمایه‌گذاران می‌توانند در مورد دریافت حق استفاده از زمین مسکونی توافق کنند اما به سرمایه‌گذاران اجازه نمی‌دهد که در مورد دریافت حق استفاده از زمین مسکونی و سایر زمین‌ها برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری توافق کنند.
بنابراین، بند ب بند ۱ با بند ۶ ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین «ناسازگار» است. اگر محتوای بند ب بند ۱ تصویب شود، در ۱۰ سال آینده، سرمایه‌گذاران دیگر مجاز به مذاکره در مورد دریافت حق استفاده از زمین مسکونی و سایر زمین‌ها برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری نخواهند بود. بنابراین، هیچ موردی وجود نخواهد داشت که هر سرمایه‌گذاری شرط داشتن حق استفاده از زمین مسکونی و سایر زمین‌ها را طبق بند ۶ ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین برآورده کند.
انتظار می‌رود پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) در صورت تصویب، مشکلات بیشتری را برای کسب‌وکارها ایجاد کند.
نه تنها این، بلکه محتوای بند ب، بند ۱، ماده ۱۲۸ تصریح می‌کند که سرمایه‌گذاران فقط مجاز به مذاکره در مورد دریافت حق استفاده از زمین مسکونی هستند، که منجر به این نتیجه خواهد شد که شرایطی برای توسعه پروژه‌های مسکن تجاری، مناطق شهری در مقیاس بزرگ (ده‌ها، صدها، هزاران هکتار) برای ساخت زیرساخت‌های شهری هماهنگ، با خدمات و امکانات کامل، توسعه مناطق شهری سبز و هوشمند، پاسخگویی به تغییرات اقلیمی مطابق با جهت‌گیری قطعنامه شماره ۰۶ دفتر سیاسی ، که معمولاً منطقه شهری مدل جدید فو می هونگ (فاز ۱) با مساحتی بیش از ۴۰۰ هکتار است، ایجاد نخواهد شد.
با این قانون که سرمایه‌گذاران فقط می‌توانند در مورد دریافت حق استفاده از زمین مسکونی مذاکره کنند، اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری، پروژه‌های مسکونی مختلط و پروژه‌های تجاری و خدماتی در مقیاس بزرگ غیرممکن است. زیرا در واقعیت، قطعات مسکونی متصل به خانه‌ها همگی مساحت کمی دارند. بزرگترین قطعه مسکونی بیش از چند هزار متر مربع نیست. به طور معمول، در شهر هوشی مین، ویلایی در بزرگترین قطعه مسکونی در یک منطقه حومه شهر با مساحت تنها ۵۰۰۰ متر مربع ساخته شده است. در مناطق داخلی شهر، مساحت قطعات مسکونی حتی کمتر است. به طور معمول، ویلای باستانی شماره ۱۱۰ - ۱۱۲ وو ون تان (منطقه ۳) با ۳ خیابان مشرف به خیابان، تنها مساحتی نزدیک به ۲۸۰۰ متر مربع دارد.
مفاد بند ۶، ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین، نشانه‌هایی از «حمایت» از سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکونی تجاری را نشان می‌دهد که از قبل حق استفاده از زمین‌های مسکونی و سایر زمین‌ها را دارند. به ویژه شرکت‌هایی که از قبل دارای مناطق وسیعی از زمین‌های مسکونی و سایر زمین‌ها هستند. اگر این شرکت‌ها صدها هکتار داشته باشند، در ۵ تا ۱۰ سال آینده فرصت «تسلط» بر بازار املاک و مستغلات را خواهند داشت. زیرا طبق روال، قانون زمین فقط هر ۱۰ سال یک بار اصلاح می‌شود، زیرا قوانین زمین سال‌های ۱۹۹۳، ۲۰۰۳ و ۲۰۱۳ صادر شده‌اند و در سال ۲۰۲۳، قانون زمین برای اصلاح در حال بررسی است.
طبق بند ب، بند ۱، ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین، در صورت تصویب، در ۱۰ سال آینده، سرمایه‌گذاران دیگر مجاز به دریافت انتقال حق استفاده از زمین برای زمین مسکونی و سایر زمین‌ها یا زمین‌هایی غیر از زمین مسکونی برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری نخواهند بود، بنابراین دیگر هیچ بنگاه اقتصادی وجود نخواهد داشت که بتواند شرط داشتن حق استفاده از زمین برای زمین مسکونی و سایر زمین‌ها را مطابق آنچه در بند ۶، ماده ۱۲۸ پیش‌نویس قانون زمین مقرر شده است، برآورده کند.
آقای لو هوانگ چائو، رئیس HoREA، گفت: «در عمل، پروژه‌های مسکونی تجاری با ۱۰۰٪ زمین مسکونی، تنها حدود ۱٪ از کل پروژه‌های مسکونی تجاری را تشکیل می‌دهند. تعداد پروژه‌هایی که شامل زمین مسکونی و سایر زمین‌ها هستند، اکثریت، یعنی حدود ۹۵٪ از کل پروژه‌های مسکونی تجاری را تشکیل می‌دهند. تعداد پروژه‌هایی که شامل زمین‌هایی غیر از زمین مسکونی هستند، از جمله مواردی که فقط زمین کشاورزی یا فقط زمین غیرکشاورزی دارند که زمین مسکونی نیست، حدود ۵٪ از کل پروژه‌های مسکونی تجاری را تشکیل می‌دهند و معمولاً پروژه‌های بزرگ یا بسیار بزرگ هستند.» او پیشنهاد داد که مقرراتی اضافه شود که به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد در مورد دریافت حق استفاده از زمین‌هایی غیر از زمین مسکونی، از جمله زمین کشاورزی یا زمین غیرکشاورزی که زمین مسکونی نیست، مذاکره کنند. این مقررات مشابه مقررات قانون زمین ۲۰۱۳ است تا شرایطی را ایجاد کند و توسعه پروژه‌های مسکونی تجاری و مناطق شهری بزرگ‌مقیاس را که می‌توانند تا ده‌ها، صدها و هزاران هکتار باشند، برای داشتن مناطق کاملاً کاربردی و خدمات شهری کامل تشویق کند.
لینک منبع
![[عکس] دبیرکل تو لام و رئیس مجلس ملی تران تان من در هشتادمین سالگرد روز سنتی بخش بازرسی ویتنام شرکت کردند](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/17/1763356362984_a2-bnd-7940-3561-jpg.webp)
نظر (0)