نکات برجسته قانون زمین ۲۰۲۴

در ۲۵ ژانویه، انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) سندی را به کمیته دائمی مجلس ملی ارسال کرد و از رأی مجلس ملی برای تصویب قانون زمین ۲۰۲۴، که یک سیستم حقوقی هماهنگ را برای بهبود اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین تکمیل می‌کند و انگیزه‌ای برای تبدیل کشورمان به یک کشور توسعه‌یافته با درآمد بالا تا سال ۲۰۴۵ ایجاد می‌کند، استقبال کرد.

دولت مسئول صدور «کتابچه‌های قرمز» برای کاربران زمین است.

به گفته آقای لو هوانگ چائو، رئیس HoREA، قانون زمین ۲۰۲۴ که تصویب شده و از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا خواهد بود، ۹ «نکته برجسته» برجسته دارد.

املاک و مستغلات - نکات برجسته قانون زمین 2024 — قانون زمین ۲۰۲۴ تصویب شد و از اول ژانویه ۲۰۲۵ با ۹ نکته برجسته به اجرا درآمد.

اولاً، قانون زمین ۲۰۲۴ اجازه می‌دهد تا «محدودیت دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین کشاورزی افراد تا حداکثر ۱۵ برابر محدودیت تخصیص زمین کشاورزی به افراد برای هر نوع زمین» در بند ۱، ماده ۱۷۷ و مقررات مربوط به «تمرکز زمین‌های کشاورزی» و «انباشت زمین‌های کشاورزی» در مواد ۱۹۲ و ۱۹۳ گسترش یابد تا شرایطی برای توسعه سریع، پایدار، مؤثر و پایدار کشاورزی ایجاد شود و امنیت غذایی ملی را تضمین کند...

بر این اساس، قانون زمین ۲۰۲۴ شرایطی را برای استفاده مؤثرتر از زمین‌های کشاورزی ایجاد خواهد کرد تا بخش کشاورزی بتواند بیشتر و بیشتر توسعه یابد، کشاورزان ثروتمندتر شوند و چهره روستاها نوآورانه‌تر شود، که این امر تأثیر مثبتی بر اقتصاد و بازار املاک و مستغلات در فرآیند شهرنشینی و توسعه مناطق مسکونی روستایی خواهد داشت و تقاضا برای مسکن روستاییان، به ویژه کشاورزان میلیاردر، را افزایش می‌دهد.

دوم، بند ۹، ماده ۱۳۸ قانون زمین ۲۰۲۴، این ماده را اضافه کرده است: «۹. دولت مسئول اعطای گواهی‌های حقوق کاربری زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین به مواردی است که ثبت شده و شرایط مقرر در این ماده را دارند.»

این یک آیین‌نامه نوآورانه در مورد مسئولیت دولت در اعطای گواهی‌های حق استفاده از زمین به همه کاربران زمین بنا به درخواست (با درخواست) یا حتی در مواردی که کاربر زمین درخواست نمی‌کند (بدون درخواست) است.

آقای لو هوانگ چائو تأکید کرد: «این یک تغییر بسیار بزرگ و اساسی در مدیریت دولتی است. قانون زمین ۲۰۲۴ نه تنها حقوق و منافع مشروع کاربران زمین را تضمین می‌کند، بلکه مسئولیت دولت در قبال کاربران زمین را نیز به طور کامل نشان می‌دهد و کیفیت مدیریت دولتی زمین را بهبود می‌بخشد.»

نکته برجسته سوم، قانون زمین ۲۰۲۴ (ماده ۷۹) به طور خاص ۳۱ مورد را تصریح می‌کند که در آنها دولت «زمین را برای توسعه اجتماعی-اقتصادی و در راستای منافع ملی و عمومی احیا می‌کند» و بند ۳۲، ماده ۷۹ نیز تصریح می‌کند: «در موارد احیای زمین برای اجرای پروژه‌ها و کارهایی برای منافع ملی و عمومی که مشمول موارد مقرر در بندهای ۱ تا ۳۱ این ماده نمی‌شوند، مجلس ملی موارد احیای زمین در این ماده را اصلاح و تکمیل خواهد کرد» تا از عمومی شدن، شفافیت، سهولت نظارت و غلبه بر وضعیتی که برخی از مناطق مانند گذشته به طور گسترده زمین احیا کرده‌اند، اطمینان حاصل شود.

در عین حال، فصل هفتم قانون زمین ۲۰۲۴ مقررات سختگیرانه‌ای در مورد «جبران خسارت، حمایت و اسکان مجدد در صورت بازپس‌گیری زمین توسط دولت» دارد تا حقوق و منافع مشروع و قانونی افرادی که زمین‌هایشان بازپس گرفته می‌شود، تضمین شود.

نکته برجسته بعدی این است که قانون زمین ۲۰۲۴ چارچوب قیمت زمین را حذف کرده و جدول قیمت زمین را در ماده ۱۵۹ تصریح کرده است که بر اساس آن جدول قیمت زمین سالانه ساخته می‌شود و اولین جدول قیمت زمین از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعلام و اعمال می‌شود و از اول ژانویه سال بعد تعدیل می‌شود که به نزدیک شدن جدول قیمت زمین به قیمت بازار زمین کمک خواهد کرد، اما این آیین‌نامه فشار کاری را برای محلات نیز افزایش خواهد داد.

در عین حال، بند ۵، ماده ۱۵۸ و ماده ۱۶۰ قانون زمین ۲۰۲۴، ۴ روش ارزیابی زمین شامل روش مقایسه، روش درآمد، روش مازاد و روش ضریب تعدیل قیمت زمین را برای تعیین قیمت‌های خاص زمین تصریح می‌کند. در صورت لزوم تجویز روش‌های دیگر ارزیابی زمین که تجویز نشده‌اند، دولت باید پیشنهاد دهد و رضایت کمیته دائمی مجلس ملی را برای اطمینان از عملکرد روان ارزیابی زمین برای توسعه اجتماعی-اقتصادی کسب کند.

نکته برجسته پنجم، قانون زمین ۲۰۲۴ فصل هشتم را در مورد «توسعه، مدیریت و بهره‌برداری از صندوق‌های زمین» اضافه کرده است. در صورت اجرای اصول توسعه، مدیریت و بهره‌برداری از صندوق‌های زمین، سازمان توسعه صندوق زمین دولتی به بزرگترین تأمین‌کننده صندوق زمین در بازار اولیه زمین تبدیل خواهد شد که به سرمایه‌گذاری در توسعه اجتماعی-اقتصادی خدمت می‌کند و از طریق اجرای مزایده‌های حقوق استفاده از زمین و مناقصه برای پروژه‌هایی که از زمین استفاده می‌کنند، کل اجاره تفاضلی زمین برای خدمت به منافع عمومی در بودجه دولت جمع‌آوری می‌شود و توسط افرادی که زمینشان بازیابی می‌شود و جامعه مورد حمایت و توافق قرار خواهد گرفت.

تضمین منافع مشروع افرادی که زمین‌هایشان بازپس گرفته شده است

ششم، فصل نهم قانون زمین ۲۰۲۴ به طور خاص «تخصیص زمین و اجاره زمین از طریق حراج حقوق کاربری زمین» (ماده ۱۲۵) را برای زمین‌های پاک ایجاد شده توسط دولت، یا «تخصیص زمین و اجاره زمین از طریق مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران جهت اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری با استفاده از زمین» (ماده ۱۲۶) را برای زمین‌هایی که پاکسازی نشده‌اند، تنظیم می‌کند و هماهنگی و یکپارچگی را با مفاد فصل هشتم در مورد توسعه، مدیریت و بهره‌برداری از صندوق‌های زمین تضمین می‌کند.

املاک و مستغلات - نکات برجسته قانون زمین ۲۰۲۴ (شکل ۲). — «تخصیص و اجاره زمین از طریق حراج حقوق استفاده از زمین» هماهنگی و یکپارچگی با مفاد فصل هشتم در مورد توسعه، مدیریت و بهره‌برداری از صندوق زمین را تضمین می‌کند.

به طور خاص، ماده ۱۲۶ سازوکاری را برای اجرای «مزایده برای انتخاب سرمایه‌گذاران» برای زمین‌هایی که هنوز پاکسازی نشده‌اند، تعیین می‌کند و تصریح می‌کند که «سرمایه‌گذار برنده مسئول تأمین سرمایه برای انجام غرامت، پشتیبانی و اسکان مجدد طبق درخواست سازمان دولتی ذیصلاح است»...

این مفاد تضمین می‌کند که منافع مشروع و قانونی کاربران زمین که زمین‌هایشان بازیابی می‌شود، با قیمت صحیح بازار جبران شود و با اولویت اسکان مجدد در محل، اسکان مجدد یابند و دیگر وضعیتی وجود نخواهد داشت که در آن سرمایه‌گذاران توسط کسی «حمایت» شوند تا زمین را «ارزان» از مردم بخرند.

در عین حال، منافع قانونی و مشروع سرمایه‌گذاران را تضمین می‌کند تا به وضوح از هزینه‌ها و زمان لازم برای تکمیل غرامت پاکسازی محل و اختصاص زمین برای اجرای پروژه مطلع شوند و دیگر وضعیتی وجود نخواهد داشت که «دلالان» پشت «زمین‌داران» پنهان شوند و برای سرمایه‌گذاران مشکل ایجاد کنند.

علاوه بر این، کل «اجاره تفاضلی» که برای خدمت به منافع عمومی در بودجه دولت جمع‌آوری می‌شود، از حمایت و اجماع مردمی که زمین‌هایشان بازیابی می‌شود و جامعه برخوردار خواهد شد.

در هفتمین بخش برجسته، انجمن اظهار داشت که ماده ۱۲۷ قانون زمین ۲۰۲۴ به طور بسیار آزادانه «استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به دریافت حق استفاده از زمین» یا «داشتن حق استفاده از زمین» را برای اکثر پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی از جمله پروژه‌های مسکن اجتماعی تصریح می‌کند، به جز برخی محدودیت‌های مربوط به پروژه‌های مسکن تجاری طبق بند ۱، بند ب، ماده ۱۲۷.

هشتم، HoRER از ماده 30 قانون زمین 2024 استقبال می‌کند که تصریح می‌کند کاربران زمین «حق انتخاب نوع پرداخت اجاره زمین» را دارند، یا «اجاره سالانه زمین را پرداخت کنند» یا «اجاره زمین را یکجا برای کل مدت اجاره پرداخت کنند». بند ب، بند 1، ماده 34 قانون زمین 2024 همچنین به سازمان‌هایی که زمین توسط دولت اجاره داده شده و اجاره سالانه زمین را دریافت می‌کنند، اجازه می‌دهد تا «دارایی‌های خود را که به زمین متصل هستند، رهن بگذارند».

این امر، کاربران زمین را «تشویق» می‌کند تا روش «اجاره زمین توسط دولت و جمع‌آوری اجاره سالانه» را مطابق با سیاست قطعنامه 18-NQ/TW انتخاب کنند، زیرا سرمایه‌گذاران حق دارند «دارایی‌های خود را که به زمین متصل است در مؤسسات اعتباری رهن بگذارند» تا راحت‌تر به اعتبار دسترسی پیدا کنند.

به طور خاص، به گفته نماینده HOREA، نکته برجسته نهم این است که مجلس ملی اجازه اجرای فوری تعدادی از مفاد قانون زمین ۲۰۲۴ مانند مفاد مربوط به ارزیابی زمین یا مفاد مربوط به استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های تجاوز به دریا را می‌دهد تا موانع عملی را برطرف کند، به ویژه اینکه اجازه اجرای فوری مفاد مربوط به ارزیابی زمین شرایطی را برای دولت ایجاد می‌کند تا به جای انتشار «فرمانی که تعدادی از مواد فرمان شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP تنظیم‌کننده قیمت زمین را اصلاح و تکمیل می‌کند»، «فرمان تنظیم‌کننده قیمت زمین» را برای اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ تدوین و منتشر کند.

منبع