سرمایه‌گذاران نسبت به سهام VRG احتیاط نشان می‌دهند.

پس از یک اصلاح شدید در اوایل آوریل ۲۰۲۵ که باعث سقوط شدید سهام املاک صنعتی در سراسر بازار شد، بازار سهام به سرعت بهبود یافت و به طور مداوم به اوج‌های جدیدی رسید.

با این حال، سهام شرکت سرمایه‌گذاری سایگون VRG (کد سهام SIP) در جهت مخالف حرکت کرده و به طور مداوم زیر میانگین متحرک ۲۰۰ روزه (MA200) معامله می‌شود. این نشان می‌دهد که روند نزولی همچنان غالب است.

از ۲۴ جولای تا ۱۱ نوامبر، سهام SIP با ۲۰.۶ درصد کاهش، از ۶۸۴۰۰ دونگ ویتنامی به ۵۴۳۰۰ دونگ ویتنامی به ازای هر سهم رسید. اگر از ابتدای سال ۲۰۲۵ محاسبه شود، این کاهش در مقایسه با اوج ۷۹۰۲۰ دونگ ویتنامی (۲۶ مارس) به ۳۱.۳ درصد می‌رسد.

طبق داده‌های شرکت اوراق بهادار SSI، این سهام در حال حاضر با نسبت قیمت به درآمد (P/E) 10.61 برابر معامله می‌شود - که به طور قابل توجهی پایین‌تر از میانگین صنعت 17.81 برابر است. بین سال‌های 2018 تا 2023، ارزش سهام بین 7.03 تا 27.41 برابر در نوسان بوده است که نشان می‌دهد سهام در حال حاضر با تخفیف قابل توجهی مواجه است.

علیرغم نتایج مثبت تجاری مداوم Saigon VRG Investment، حرکت قیمت سهام برخلاف روند کلی پیش رفت. در سال 2024، درآمد به 7078 میلیارد دونگ رسید که در مقایسه با مدت مشابه رشد پایداری را نشان می‌دهد. از این میزان، ارائه خدمات رفاهی مانند برق، آب و سایر خدمات رفاهی 90.7 درصد از کل درآمد را تشکیل می‌داد، در حالی که اجاره زمین پس از توسعه زیرساخت‌ها تنها به 389 میلیارد دونگ، معادل 5 درصد، رسید. این ساختار در نه ماه اول سال 2025 نیز ادامه یافت و درآمد خدمات رفاهی به 5617 میلیارد دونگ (89.1 درصد) و درآمد اجاره زمین تنها به 310 میلیارد دونگ (4.9 درصد) رسید.

با وجود تمرکز شرکت سرمایه‌گذاری سایگون VRG بر توسعه املاک و مستغلات صنعتی، ساختار درآمدی این شرکت به سمت خدمات رفاهی عملیاتی متمایل است - بخشی که جریان نقدی پایدارتر و ثابت‌تری ایجاد می‌کند. این شرکت خدمات برق، آب، تصفیه فاضلاب و عملیات زیرساختی را به هزاران کسب‌وکاری که زمین در پارک‌های صنعتی اجاره می‌کنند، ارائه می‌دهد. این یک جریان درآمد سالانه تکرارشونده است که مزیت جریان نقدی بلندمدتی ایجاد می‌کند.

برعکس، بخش اجاره زمین صنعتی به دلیل روش حسابداری خاص خود، درآمد کمی را ثبت کرد. شرکت سرمایه‌گذاری سایگون VRG تصمیم گرفت درآمد را به جای شناسایی یکجا، طی ۵۰ سال، متناسب با مدت اجاره زمین، تخصیص دهد. این امر به طور دقیق ماهیت قراردادهای بلندمدت را منعکس می‌کند، اما باعث می‌شود صورت‌های مالی کوتاه‌مدت در مقایسه با شرکت‌های مشابه که معمولاً کل ارزش قرارداد را یکجا شناسایی می‌کنند، کمتر چشمگیر باشد.

تا پایان سال ۲۰۲۴، نرخ اشغال کارخانه در سه پارک صنعتی دونگ نام، له مین شوان ۳ و فوک دونگ به ۹۵.۱۳ درصد رسید. به طور خاص برای زمین‌های صنعتی، فوک دونگ (منطقه A) به ۹۶ درصد اشغال رسید؛ دونگ نام به ۸۹ درصد رسید، در حالی که فوک دونگ (منطقه B) تنها به ۲۴ درصد (۶۸۵.۲۸ هکتار باقی مانده) رسید؛ فاز ۲ فوک دونگ به ۴۳ درصد (۲۹۰.۹۵ هکتار باقی مانده) رسید، فاز ۳ هنوز توسعه نیافته است (۳۹۴.۳۳ هکتار باقی مانده)؛ له مین شوان ۳ به ۳۲ درصد (۱۰۶.۰۶ هکتار باقی مانده) و لوک آن بین سون به ۶۷ درصد (۱۱۷.۴۶ هکتار باقی مانده) رسید. این نشان می‌دهد که این شرکت هنوز فضای قابل توجهی برای گسترش عملیات اجاره خود در سال‌های آینده دارد.

این شرکت علاوه بر داشتن منابع بالقوه زمین، از ظرفیت مالی قابل توجهی نیز برخوردار است. تا تاریخ 30 سپتامبر 2025، شرکت سرمایه‌گذاری سایگون VRG 5913 میلیارد دونگ ویتنام وجه نقد داشت که 20.8٪ از کل دارایی‌ها را تشکیل می‌داد و همچنین 12822.5 میلیارد دونگ ویتنام درآمد بلندمدت کسب نشده (پرداخت‌های اجاره زمین که از قبل دریافت شده است) را ثبت می‌کرد که 45.1٪ از کل سرمایه را تشکیل می‌داد. این یک ذخیره قابل توجه است که به تدریج در سال‌های آینده به آن پرداخته خواهد شد.

طبق گزارش KB Securities Vietnam، شرکت Saigon VRG Investment در حال حاضر تقریباً 1189 هکتار زمین را با تکمیل مراحل قانونی در اختیار دارد و به نرخ آزادسازی زمین 78 درصد دست یافته است. این شرکت می‌تواند سالانه 50 تا 60 هکتار را در طول دوره 2025-2026 اجاره دهد، ضمن اینکه جریان نقدی پایداری را از ارائه امکانات رفاهی به مشتریان فعلی حفظ کند.

با این حال، چشم‌انداز کوتاه‌مدت در زمینه تجارت جهانی همچنان چالش‌برانگیز است، به‌ویژه با سیاست‌های تعرفه‌ای متقابل که موانع جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در صنایع با فناوری پیشرفته، از جمله قطعات/تجهیزات الکترونیکی، هوش مصنوعی و نیمه‌رساناها - بخش‌هایی که در سال‌های اخیر شاهد تغییرات قابل‌توجهی بوده‌اند - را افزایش می‌دهد. این امر به‌طور غیرمستقیم فشار رقابتی بر توانایی Saigon VRG Investment در جذب مشتری وارد می‌کند. بنابراین، پیش‌بینی می‌شود در نیمه دوم سال 2025 و در سال 2026، منطقه اجاره‌ای Saigon VRG Investment در مقایسه با سال 2024 کاهش یابد.

با این وجود، مدل کسب‌وکار بسیار تدافعی، جریان نقدی پایدار از امکانات رفاهی شهرک صنعتی و بانک زمین‌های پاک بزرگ، شرکت سرمایه‌گذاری سایگون VRG را به شرکتی با پتانسیل حفظ رشد پایدار در درازمدت تبدیل کرده است.

منبع: https://baodautu.vn/tam-ly-de-chung-cua-nha-dau-tu-voi-co-phieu-cua-vrg-d439085.html