قیمت مسکن سر به فلک کشیده، کی پایین میاد؟

طبق گزارش بازار املاک و مستغلات برای سه ماهه اول سال 2024 توسط PropertyGuru ویتنام، در سه ماهه اول، قیمت آپارتمان همچنان رو به افزایش بوده است. پس از 6 سال، میانگین افزایش قیمت آپارتمان در هانوی به 70 درصد رسیده است.

در آغاز سال ۲۰۱۸، قیمت فروش آپارتمان در هانوی و هوشی مین به ترتیب ۲۷ و ۳۱ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع بود. پس از ۶ سال، میانگین افزایش قیمت آپارتمان در هانوی به ۷۰ درصد رسید و از هوشی مین (افزایش قیمت ۵۵ درصدی) پیشی گرفت.

طبق گزارش PropertyGuru ویتنام، قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، ۲ تا ۵ درصد افزایش خواهد یافت.

به طور خاص، قیمت فروش آپارتمان‌های لوکس در شهر هوشی مین (قیمت بالای ۵۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع) ۵ درصد افزایش یافته است؛ آپارتمان‌های میان‌رده (قیمت ۳۵ تا ۵۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع) در مقایسه با مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، ۲ درصد افزایش یافته است.

قیمت آپارتمان در مرکز شهرهای بزرگ همچنان در حال افزایش است (عکس: کونگ هیو).

به گفته کارشناسان، قیمت مسکن نمی‌تواند به افزایش خود ادامه دهد. اگر سناریوی بیش از ۱۰ سال پیش تکرار شود، زمانی که پروژه‌های مسکن مقرون به صرفه افزایش یابد و تعادل عرضه و تقاضا متعادل شود، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت.

آقای نگوین آنه کو، رئیس گروه G6، اذعان کرد که دلیل افزایش قیمت آپارتمان، علاوه بر افزایش هزینه‌های ورودی، از این واقعیت ناشی می‌شود که مشاغل درگیر رویه‌های قانونی زیادی هستند که منجر به طولانی شدن مدت زمان و عدم پاسخگویی عرضه به تقاضا می‌شود.

با این حال، به گفته آقای کیو، افزایش قیمت آپارتمان به این معنی نیست که نمی‌تواند کاهش یابد. دلیل آن این است که در گذشته، در دوره ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۰، پروژه‌های آپارتمانی با قیمت ۵۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع وجود داشت. با این حال، در سال‌های ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۳، زمانی که بازار پروژه‌های مسکونی تجاری کم‌هزینه با میانگین ۱۱ تا ۱۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع را پیدا کرد، قیمت آپارتمان در بازار بلافاصله کاهش یافت.

برای مثال، در سال ۲۰۱۰، پروژه آپارتمان هندوچینا پلازا در خیابان ژوان توی (کائو گیای، هانوی) میانگین قیمت فروش ۵۰ تا ۶۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع را داشت. اما تا سال ۲۰۱۳، زمانی که عرضه افزایش یافت، قیمت بسیاری از آپارتمان‌ها در این منطقه تنها ۳۰ تا ۳۵ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود. پس از گذشت بیش از ۱۰ سال، قیمت آپارتمان‌ها در اینجا اکنون حدود ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است.

با توجه به تحولات فعلی، نماینده گروه G6 اظهار داشت که اگر سناریوی قدیمی تکرار شود، قیمت مسکن ممکن است از سال 2026 کاهش یابد. دلیل این امر این است که پروژه‌های مسکن به طور کلی و پروژه‌های مسکن اجتماعی به طور خاص شروع به تکمیل مراحل خود می‌کنند و حدود 1 سال بعد عرضه افزایش می‌یابد و به کاهش قیمت مسکن کمک می‌کند.

طبق اعلام انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، پس از یک دوره طولانی کاهش، به لطف بهبود بازار و تلاش‌ها برای رفع موانع قانونی پروژه‌ها توسط سازمان‌های مدیریت دولتی، انتظار می‌رود عرضه آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی دوباره افزایش یابد.

به طور خاص، عرضه مسکن اجتماعی و مسکن کارگری در آینده نزدیک در بازار آغاز خواهد شد. با این حال، عرضه این محصولات قبل از عرضه در بازار نیاز به زمان برای تکمیل مراحل قانونی دارد و عمدتاً از مناطقی دور از مرکز می‌آید.

بنابراین، VARS پیش‌بینی می‌کند که در کوتاه‌مدت، قیمت آپارتمان در مرکز شهرهای بزرگ، به‌ویژه در بخش‌های مقرون‌به‌صرفه و میان‌رده، همچنان افزایش خواهد یافت. در همین حال، قیمت خرید و فروش مجدد پروژه‌های لوکس و گران‌قیمت ممکن است اندکی کاهش یابد.

با این حال، تا اواسط سال ۲۰۲۵، زمانی که اسناد قانونی مربوط به بخش املاک و مستغلات در جهت رفع مشکلات سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن اجتماعی و مسکن برای کارگران لازم‌الاجرا شوند، قیمت مسکن ممکن است کاهش یابد.

VARS گفت: « عرضه مسکن اجتماعی افزایش خواهد یافت و قیمت آپارتمان‌ها به سطحی مناسب‌تر برای افرادی که نیاز واقعی به مسکن دارند، کاهش خواهد یافت .»

به گفته خانم دونگ توی دونگ - مدیر ارشد CBRE ویتنام - تأیید کرد که قیمت آپارتمان نمی‌تواند برای همیشه افزایش یابد، آپارتمان‌ها تا زمانی که به "آستانه تحمل" و توان مالی خریداران خانه برسند، افزایش خواهند یافت.

بسیاری از کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که قیمت مسکن از اواسط سال ۲۰۲۵ کاهش خواهد یافت.

به گفته خانم دانگ، واضح‌ترین گواه این واقعیت این است که پس از افزایش مداوم از سال ۲۰۱۷ تا ۲۰۱۹ و رسیدن به اوج خود، قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین تا سال ۲۰۲۲ ثابت مانده و ثابت مانده است.

خانم دانگ اظهار داشت: «قیمت آپارتمان‌ها در شهر هوشی مین به نقطه‌ای رسیده است که مردم دیگر نمی‌توانند از پس هزینه‌های آن برآیند.»

خانم دانگ معتقد است که در بازار آپارتمان هانوی، قیمت‌ها تا رسیدن به میانگین قیمت ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع به افزایش خود ادامه خواهند داد و سپس مجبور به توقف خواهند شد.

خانم دانگ گفت: « البته این افزایش قیمت به موقعیت مکانی و کیفیت هر پروژه بستگی دارد. قیمت پروژه‌هایی که در حال حاضر ۷۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع هستند، تا رسیدن به ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع، به افزایش خود ادامه خواهند داد. قیمت پروژه‌هایی که در حال حاضر ۳۰ تا ۴۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع هستند، بسته به کیفیت آپارتمان و اعتبار سرمایه‌گذار، می‌تواند به ۵۰ تا ۶۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یابد .»

علاوه بر این، به گفته کارشناسان، وقتی قانون زمین به اجرا درآید، عرضه مسکن افزایش می‌یابد و سپس قیمت مسکن کاهش می‌یابد.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، تأکید کرد که قانون زمین ۲۰۲۴ که شش ماه زودتر اجرا شد، توسعه عرضه بازار را ارتقا خواهد داد و در نتیجه قیمت مسکن را کاهش خواهد داد.

اخیراً، کمبود طولانی مدت عرضه آپارتمان، قیمت آپارتمان‌ها را در هانوی به طور غیرعادی بالا برده است، حتی در مناطق حومه شهر، قیمت فروش ۶۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع است که برابر با قیمت زمین است. در مرکز شهر، پروژه‌هایی با قیمت نزدیک به ۳۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع وجود دارد.

طبق تحقیقات PropertyGuru ویتنام، پروژه‌های جدید اخیر تنها حدود ۲۰،۰۰۰ تا ۳۰،۰۰۰ آپارتمان در سال می‌سازند، در حالی که تقاضای عادی تا ۷۰،۰۰۰ تا ۸۰،۰۰۰ آپارتمان در سال است.

دکتر نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، با همین دیدگاه، تحلیل بیشتری ارائه داد: قانون زمین که به زودی لازم‌الاجرا می‌شود، به بسیاری از پروژه‌ها کمک می‌کند تا به سرعت حل و فصل شوند تا بتوانند اجرا و تکمیل شوند. از آنجا، عرضه برای بازار افزایش می‌یابد و به کاهش فشار فعلی بر عرضه و تقاضا کمک می‌کند. قیمت مسکن به تدریج به سطح معقولی کاهش می‌یابد که برای درآمد مردم مناسب‌تر است.

علاوه بر این، وقتی سرمایه‌گذاران دسترسی آسان‌تری به زمین داشته باشند، به لطف کوتاه شدن فرآیند تکمیل قانونی، هزینه توسعه پروژه نیز می‌تواند کاهش یابد. قیمت فروش محصولات نیز می‌تواند تعدیل شود.

چائو آنه

منبع