به درستی و به اندازه کافی محاسبه کنید تا مشکل به زودی برطرف شود.

در سمینار «ارزش‌گذاری زمین: صحیح و کافی» که توسط روزنامه تان نین در ۱۴ ژوئن برگزار شد، کارشناسان گفتند که ارزش‌گذاری باید از روش محاسبه یکپارچه شود و این فرمان باید اصلاح شود تا موانع به زودی برطرف شوند تا دولت بتواند منبع درآمد بزرگی داشته باشد و مشاغل و مردم نیز از آن بهره‌مند شوند.

آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، تخمین زد که هنوز بیش از ۵۸۰۰۰ دفترچه صورتی وجود دارد که به خریداران خانه صادر نشده است. بنابراین، ۵٪ باقی مانده از مبلغ قرارداد سرمایه‌گذار وصول نشده و محصول قابل معامله در بازار نیست و منجر به معاملات زیرزمینی می‌شود.

به گفته آقای چائو، از سال ۲۰۰۵ تاکنون، سهم درآمد بودجه ایالتی از زمین، که بیشترین سهم آن مربوط به عوارض استفاده از زمین است، ۱۳.۱٪ از کل درآمد بودجه داخلی را تشکیل می‌دهد. این رقم در سال‌های گذشته می‌توانست تا ۱۵٪ تا ۱۶٪ باشد. این عدد بسیار بزرگی است.

تنها در سال ۲۰۲۳، نوسانات زمین در شهر هوشی مین بیش از ۳۰۰۰۰۰ مورد بوده است. هرچه نوسانات بیشتر باشد، اقتصاد بیشتر بهبود می‌یابد. در حال حاضر، شهر هوشی مین بیش از ۱.۸ میلیون قطعه زمین دارد و نرخ صدور دفترچه قرمز تا ۹۹.۳٪ (بالاتر از میانگین ملی) است. تنها ۱۳۰۰۰ قطعه زمین وجود دارد که دفترچه قرمز برایشان صادر نشده است. در صورت ارزیابی صحیح، کافی و منصفانه، بدون برداشت بیش از حد، توانایی تحریک توسعه اقتصادی و ایجاد درآمد برای بودجه دولت بسیار زیاد است.

در میان 6 گروه از دلایلی که باعث می‌شوند صدور دفترچه‌های صورتی برای پروژه‌ها متوقف شود، ارزش‌گذاری زمین دلیل اصلی است. عکس تزئینی

به گفته آقای چائو، از میان 6 گروه دلایلی که باعث می‌شود صدور دفترچه‌های صورتی برای پروژه‌ها همچنان متوقف بماند، دلیل اصلی، ارزیابی زمین است. معیارهای اجرای ارزیابی زمین در فرمان 44/2014 دولت ، عمدتاً در مورد روش محاسبه مازاد، متوقف شده است که منجر به بروز مشکل برای مقامات مربوطه با قانون شده است. مشاغل نیز با مشکل مواجه شده‌اند. در همین حال، همه مشاغل می‌خواهند که مقررات به راحتی قابل فهم و اجرا باشند.

فرمان ۱۲/۲۰۲۴ که فرمان ۴۴ را اصلاح و تکمیل می‌کند، هنوز مسائل کلیدی مربوط به ارزیابی زمین را که HoREA در مورد آنها اظهار نظر کرده است، اصلاح نکرده است.

نخست وزیر تا ۱۶ ژوئن مهلت تعیین کرده است تا همه وزارتخانه‌ها و بخش‌ها، احکام خود را برای بررسی به دولت قبل از تصویب ارائه دهند؛ تا ۲۸ ژوئن برای امضای احکام تلاش کنند تا بتوانند به همراه قانون زمین (که انتظار می‌رود از اول آگوست اجرایی شود) به زودی به اجرا درآیند.

دکتر تران دو لیچ گفت که قیمت زمین در ویتنام، قیمت حق استفاده از زمین (LUR) است. در عین حال، قیمت همیشه باید محصول بازار باشد، نه محصول دولت. یک مکانیسم غیربازاری را نمی‌توان قیمت‌گذاری نامید.

به گفته وی، در دنیا ۵ روش برای ارزش‌گذاری زمین وجود دارد، اما تفاوت ویتنام در این است که سایر کشورها از روش‌های ارزش‌گذاری برای جمع‌آوری مالیات و ارزش‌گذاری در امنیت و دفاع ملی استفاده می‌کنند. در کشور ما، ارزش‌گذاری برای جمع‌آوری عوارض استفاده از زمین استفاده می‌شود، بنابراین همه پروژه‌ها به بن‌بست رسیده‌اند. چگونه می‌توان این مشکل را حل کرد، نه تنها شهر هوشی مین، بلکه برخی از استان‌های منطقه مرکزی نیز به بن‌بست رسیده‌اند.

دکتر تران دو لیچ تأکید کرد: «ما پیشنهاد داده‌ایم که دولت باید بلندمدت فکر کند، نیازی به جمع‌آوری عوارض استفاده از زمین نداشته باشد، بلکه از املاک مالیات بگیرد که برای کسب‌وکارها سبک‌تر خواهد بود. در این صورت، خریداران جرأت سفته‌بازی نخواهند داشت و اگر این کار را انجام دهند، باید مالیات بپردازند. در حال حاضر، عوارض استفاده از زمین ۱۳ درصد از کل درآمد بودجه داخلی را تشکیل می‌دهد که رقم زیادی است.»

به گفته دکتر تران دو لیچ، به دلیل درآمد، برخی از مناطق به طور بی‌رویه توسعه می‌یابند و خانه‌ها و زمین‌ها رها می‌شوند و در نتیجه منابع تضعیف می‌شوند. آقای لیچ گفت: «من پیشنهاد می‌کنم که در میان روش‌های مختلف، ما باید حذف روش محاسبه مازاد را پیشنهاد دهیم. به طور خاص، اگر دولت مسئولیت اعلام و قیمت‌گذاری را به شرکت‌ها واگذار کند، هر پروژه بر اساس هزینه‌ها محاسبه می‌شود... سپس مابه‌التفاوت تسویه می‌شود و مالیات محاسبه می‌شود. وقتی این اتفاق بیفتد، شرکت‌هایی که مشاور استخدام می‌کنند نیز صادق‌تر خواهند بود و مسئولیت خود را برای هماهنگ کردن منافع دولت بهبود می‌بخشند، سپس همه چیز به زودی روشن خواهد شد.»

منبع: https://nld.com.vn/tien-su-dung-dat-tinh-sao-cho-dung-va-du-196240614143214555.htm