L’immobilier est un secteur particulier et très sensible, directement et immédiatement affecté par les changements de lois et de politiques foncières.
Selon l'avocat Nguyen Thanh Ha, membre du barreau de Hanoï , la loi foncière révisée comporte de nombreuses dispositions ajustées afin de protéger au mieux les intérêts du peuple.
Voici quelques points nouveaux notables entre la loi foncière révisée et la loi foncière de 2013 qu'il a examinée.
Innovation dans la réglementation en matière d'aménagement du territoire et d'urbanisme
La loi foncière révisée a complété la réglementation relative à la planification et aux plans d'utilisation des terres, dans le but d'innover en matière de processus, de contenu et de méthodes d'élaboration de ces plans.
Cela comprend l’accroissement de la publicité, de la transparence et de la participation du public à la planification de l’utilisation des terres par l’organisation de consultations ; le complément et le perfectionnement des réglementations relatives à la mise en œuvre des droits des utilisateurs de terres dans les zones de planification.
Si le plan d'aménagement du territoire a été annoncé mais qu'il n'existe pas de plan annuel d'aménagement du territoire au niveau du district, les usagers peuvent continuer à exploiter les terres et à exercer leurs droits. La détermination des objectifs de planification est décentralisée au niveau local afin que les collectivités locales puissent développer proactivement leur socio-économie .
Les innovations réglementaires en matière d'aménagement du territoire et de plans d'urbanisme permettront d'utiliser les ressources foncières comme levier de développement socio-économique. L'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres seront améliorées, créant ainsi le moteur nécessaire pour faire de notre pays un pays développé à revenu élevé, conformément à la politique du Parti et de l'État.
Réglementation spécifique relative à la récupération des terres à des fins de développement socio-économique
En matière de récupération des terres, d'indemnisation et d'aide à la réinstallation, la loi foncière modifiée réglemente spécifiquement les cas où l'État récupère des terres à des fins de développement socio-économique dans l'intérêt national et public.
Ces cas doivent être des projets (1) de construction d'ouvrages publics ; (2) de construction de sièges d'agences d'État et d'ouvrages publics ; (3) d'autres cas, y compris de nombreux groupes de critères tels que : le logement, les zones de production, le développement de fonds fonciers, les minéraux, les travaux souterrains et les cas où l'État récupère des terres pour les mettre aux enchères et les soumissions afin d'augmenter les recettes budgétaires.
En outre, la loi stipule également de manière spécifique l'ordre et les procédures de récupération des terres à des fins de développement socio-économique dans l'intérêt national et public, avec de nombreux points nouveaux, garantissant la démocratie, l'objectivité, l'équité, la publicité, la transparence, le respect des délais et la conformité à la loi.
Immeuble d'appartements dans la zone de Linh Dam (Photo : Tran Khang).
Ceci est également dans l'intérêt commun de la communauté et pour le développement durable, civilisé et moderne de la communauté et de la localité ; en accordant une attention particulière aux sujets de politique sociale et aux sujets directement impliqués dans la production agricole .
À cela s'ajoutent les mesures de mise en œuvre des programmes d'indemnisation, de soutien, de réinstallation et de récupération des terres qui garantissent le principe de participation des populations à toutes les étapes, et notamment le principe selon lequel les personnes dont les terres sont récupérées sont indemnisées et réinstallées avant la récupération des terres.
Acquisition de terrains pour le développement d'un projet de logements commerciaux
La récupération de terres pour le développement de projets de logements commerciaux est l'un des cas de récupération de terres stipulés dans la clause 27 de l'article 79 de la loi foncière modifiée sur la récupération de terres pour le développement socio-économique dans l'intérêt national et public.
La loi stipule que l'État peut récupérer des terrains pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux, des projets mixtes de logements et de services commerciaux, mais uniquement dans le cas de « projets d'investissement dans la construction en zone urbaine ».
La loi précise également la nature des projets d'aménagement urbain susceptibles d'être révoqués, à savoir « les projets d'investissement visant à construire des zones urbaines à fonctions mixtes, des systèmes d'infrastructures techniques synchrones, des infrastructures sociales avec des logements conformément aux dispositions de la loi sur la construction ».
Lors de la réalisation de la récupération de terres dans les cas spécifiés à l'article 79, les motifs et conditions spécifiés à l'article 80 sur « Bases et conditions de la récupération de terres à des fins de défense et de sécurité nationales ; développement socio-économique dans l'intérêt national et public » doivent être respectés.
Les règles de conception ci-dessus sont héritées des dispositions de la loi foncière de 2013 afin de garantir des réglementations strictes sur les conditions et les critères de récupération des terrains pour la mise en œuvre de projets de logements commerciaux.
Ce règlement garantit une récupération foncière plus stricte pour les projets de développement de logements commerciaux dans le cadre de la loi foncière révisée, ce qui constitue un pas en avant important pour garantir les droits des personnes et éviter les abus en matière de récupération foncière.
Cas d'attribution de terres sans enchères
En ce qui concerne l'attribution des terres, la location de terres et l'autorisation de changer la destination des terres, la loi foncière modifiée a spécifiquement réglementé les cas d'attribution de terres sans enchères ni appels d'offres et les cas qui doivent passer par une vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, un appel d'offres pour sélectionner les investisseurs chargés de mettre en œuvre des projets utilisant les terres, et a spécifiquement réglementé les cas de location de terres avec un paiement unique pour toute la durée du bail, conformément à l'esprit de la résolution n° 18 du Comité central.
La loi stipule précisément les conditions et l'autorité compétente pour autoriser la conversion des finalités d'utilisation des terres, en déléguant l'intégralité du pouvoir d'approuver la conversion des finalités d'utilisation des terres pour la riziculture, les terres forestières de protection, les terres forestières à usage spécial et les terres forestières de production qui sont des forêts naturelles.
Il est clairement stipulé que les ménages et les particuliers qui utilisent des terres et qui ont besoin de changer la destination de terres agricoles en zones résidentielles, de terres agricoles situées sur la même parcelle que des terres résidentielles en terres résidentielles, ou de terres non agricoles qui ne sont pas résidentielles en terres résidentielles, peuvent alors modifier la destination des terres conformément au plan d'utilisation des sols au niveau du district approuvé par l'autorité compétente, sans avoir à se baser sur le plan annuel d'utilisation des sols au niveau du district.
Proposer une réglementation visant à réduire le nombre d'intermédiaires dans l'attribution et la location des terres.
La loi foncière révisée favorise la décentralisation et la délégation de pouvoir dans la mise en œuvre du droit de représenter la propriété foncière de l'ensemble du peuple, unifie la gestion dans le but de renforcer la responsabilité locale et d'assurer une inspection, une supervision et un contrôle stricts par le gouvernement central ; réduit les points focaux et les intermédiaires, ce qui, associé à la réforme administrative, diminue les tracasseries et la négativité.
Le nombre d'organismes intermédiaires intervenant dans l'attribution et la location de terrains dans les zones économiques, les zones de haute technologie et les aéroports est réduit. Les procédures administratives sont réformées, simplifiées et rendues plus transparentes afin de faciliter les démarches des usagers.
Villas abandonnées en zone urbaine (Photo : Tran Khang).
La liste des prix des terrains est mise à jour annuellement.
La loi foncière modifiée prévoit la publication de listes annuelles des prix fonciers afin de garantir une stricte adéquation avec l'évolution réelle du marché et d'élargir le champ d'application de ces listes.
La loi modifiée stipule également que le Comité populaire provincial est chargé de soumettre au Conseil populaire, pour décision, la liste des prix fonciers à ajuster, modifier et compléter en vue de sa promulgation et de son application à compter du 1er janvier de l'année suivante, ou de procéder à ces ajustements, modifications et compléments au cours de l'année, et charge le gouvernement d'établir des règlements détaillés afin de garantir que la liste des prix fonciers soit mise à jour en fonction de la réalité.
Réglementation spécifique relative à l'octroi de certificats de droit d'utilisation des sols dans les cas d'utilisation des sols sans documents
Dans le cas où un ménage ou un individu utilise un terrain sans documents relatifs aux droits d'utilisation du terrain sans enfreindre les lois foncières, et ne se trouve pas dans un cas où le terrain est attribué sans autorisation appropriée.
En conséquence, les ménages et les particuliers utilisant des terres avant le 18 décembre 1980, et dont la commune confirme l'absence de litige, se verront délivrer un certificat de droits d'usage des terres et de propriété des biens attachés à ces terres, comme suit :
Pour les parcelles de terrain avec maisons, maisons et travaux servant à la vie, si la superficie de la parcelle est égale ou supérieure à la limite de reconnaissance des terrains résidentiels prescrite à l'article 141, paragraphe 5, de la présente loi, la superficie résidentielle reconnue est égale à la limite de reconnaissance des terrains résidentiels et aucune taxe d'utilisation des terres n'est requise.
Pour les parcelles de terrain avec maisons, maisons et travaux servant à la vie, si la superficie de la parcelle est inférieure à la limite de reconnaissance des terrains résidentiels prescrite à l'article 141, paragraphe 5, de la présente loi, la superficie du terrain résidentiel est déterminée comme étant la superficie totale de cette parcelle et aucune taxe d'utilisation du terrain n'est requise.
Pour les parcelles de terrain utilisées à des fins de production non agricole, commerciales, de commerce et de services, les terrains destinés à la production non agricole et commerciale sont reconnus en fonction de la superficie réellement utilisée ; la forme d'utilisation des terrains est reconnue comme la forme d'attribution des terrains avec perception de redevances d'utilisation des terrains, et la durée d'utilisation des terrains est stable et à long terme.
Source
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