Comment appliquer le TOD aux chemins de fer ?

De nombreux pays ont connu du succès avec le TOD.

Les consultants en mise en œuvre du projet affirment que le modèle de développement axé sur le transport en commun (TOD) est appliqué dans de nombreux pays et apporte de nombreux avantages.

Citant l'exemple de la compagnie ferroviaire Odakyu (Japon), le consultant a déclaré : « En 2022, les revenus de cette entreprise provenaient uniquement des transports (32 %), le reste provenant des activités de vente au détail (37 %), de l'immobilier (12 %) et d'autres activités (19 %). De même, pour la compagnie ferroviaire Hanyu, les revenus provenaient des transports (30 %), de l'immobilier (30 %), des loisirs (16 %), et des transports et du tourisme (15 %). »

Odakyu Railway (Japon) récolte de nombreux bénéfices liés au développement urbain et commercial en investissant et en exploitant les chemins de fer (Photo : illustration, source Pop Japan).

L'expérience d'autres pays montre que, dans la plupart des villes, la valeur des terrains et des propriétés le long des axes de transport public augmente. Par exemple, dans le métro d'Helsinki (Finlande), la valeur des biens immobiliers situés à proximité immédiate de la station est supérieure de 7,5 % à celle des autres zones. Ou encore, dans la zone métropolitaine de Tyne & Wear, à Newcastle, au Royaume-Uni, les prix des logements augmentent de 2 % à moins de 200 m d'une station de métro.

Fort de son expérience de développement du TOD dans d’autres pays, le consultant estime que pour mettre en œuvre le TOD au Vietnam, il est nécessaire de synchroniser les documents juridiques.

Notamment dans le cadre de la loi ferroviaire, le consultant recommande d'ajouter la notion de TOD dans le secteur ferroviaire, comme les projets d'investissement visant à développer des logements, des services, du commerce, des bureaux... dans les gares et les zones environnantes des gares.

Dans le même temps, stipuler clairement la coordination entre l'unité d'investissement, l'unité de gestion des actifs d'infrastructure ferroviaire et les autorités locales en matière de planification et de développement urbains ; déterminer l'espace d'exploitation, la densité de construction, la portée du développement et la récupération des terres lors de la mise en œuvre des projets ferroviaires.

Permettre aux unités gérant l’infrastructure ferroviaire et aux entreprises de transport ferroviaire d’investir dans les actifs existants et dans de nouveaux actifs dans la zone entourant la gare pour augmenter les revenus.

Planifiez d'abord, vendez aux enchères plus tard

M. Tran Thien Canh, directeur de l'Autorité des chemins de fer du Vietnam, a déclaré que l'expérience d'autres pays montre qu'un développement TOD efficace avec des chemins de fer urbains est essentiel et nécessite la participation d'organisations non étatiques.

MTR Corporation (Mass Transit Railway) - Hong Kong réussit très bien à investir et à exploiter les fonds fonciers autour du métro (Photo : illustration, source Pixabay).

Cependant, d'autres pays l'appliquent encore aux chemins de fer nationaux et aux lignes à grande vitesse. Par conséquent, en rédigeant la loi ferroviaire révisée, le Vietnam souhaite appliquer le modèle TOD aux chemins de fer nationaux et aux zones de gare.

« Le modèle TOD dans le secteur ferroviaire est un sujet complexe qui nécessite des recherches plus approfondies. Il comprend la détermination des entités qui investissent dans la construction des infrastructures ferroviaires nationales et urbaines ; les responsabilités des entités concernées ; et la répartition des bénéfices du TOD… », a déclaré Tran Thien Canh, directeur de l'Autorité des chemins de fer du Vietnam.

En termes d'organisation, il est impossible d'utiliser le capital nécessaire à la mise en œuvre du projet TOD pour investir dans le réseau ferroviaire dès le départ. Cela signifie qu'il est impossible d'utiliser et de vendre des terrains et d'utiliser cet argent pour investir dans le réseau ferroviaire.

La planification TOD doit être réalisée en amont. Ce n'est qu'après l'investissement et la mise en service du chemin de fer que la valeur ajoutée apparaîtra. À ce moment-là, les acteurs (localités, investisseurs, entreprises ferroviaires) participeront et investiront dans le développement foncier et immobilier.

« La gare devrait être située à un emplacement précis, et la municipalité adaptera le plan d'urbanisme de cette zone, en définissant clairement son objectif et son utilisation. Elle mettra ensuite le fonds foncier aux enchères. Les entreprises ferroviaires doivent également participer à la vente aux enchères si elles souhaitent investir. Les terrains destinés à la construction et à l'exploitation ferroviaires sont des terrains privés et ne sont pas soumis aux enchères », a déclaré M. Canh.

Pas une « panacée »

S'adressant au journal Giao Thong, M. Nguyen Ngoc Dong, ancien vice-ministre des Transports, a déclaré qu'actuellement au Vietnam, il existe de nombreuses conceptions différentes, il n'y a pas de compréhension commune du modèle TOD.

Il est toutefois important de comprendre que le TOD n'est pas une solution miracle. En effet, pour une zone urbaine existante comme Hô-Chi-Minh-Ville ou Hanoï , la construction d'une voie ferrée dans une zone urbaine surpeuplée ne permettra pas de développer correctement le TOD.

Pour mobiliser des ressources d’investissement pour les chemins de fer, en particulier les chemins de fer urbains, le modèle TOD est l’une des options efficaces (Photo : illustration).

Comme à Hanoï, avec les lignes 1 Yen Vien - Ngoc Hoi et 2 Cat Linh - Ha Dong, est-il possible de dégager les terrains constructibles autour de la station pour construire une nouvelle zone urbaine selon le TOD ? En réalité, on ne peut que rénover la zone urbaine autour de la station.

Pour construire une nouvelle zone urbaine, il faut des terrains vacants. Par exemple, sur la ligne Thang Long - Noi Bai, il reste encore des terrains vacants dans certaines gares des environs. « Une planification bien pensée permettra de construire des zones urbaines et de créer un véritable TOD », a donné l'exemple de M. Dong.

Concernant la méthode, selon M. Dong, l'acquisition de terrains pour les gares ferroviaires est effectuée par l'État pour la réalisation de travaux publics. L'acquisition de terrains pour le TOD relève du développement urbain. Par conséquent, l'État dépense généralement de l'argent pour défricher les terrains, puis lance un appel d'offres pour sélectionner les investisseurs.

« Il faut déterminer comment le modèle TOD est compris dans le secteur ferroviaire, dans quels cas l'infrastructure ferroviaire est combinée avec le développement urbain, quel est le rôle des sujets ?... En ce qui concerne les mécanismes et les politiques, il faut continuer à étudier attentivement car cela implique de nombreuses lois et de nombreux contenus... », a souligné M. Dong.

Source : https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm