De nombreux pays ont connu du succès avec le développement axé sur le transport en commun (TOD).
Les consultants en mise en œuvre de projets affirment que le modèle de développement urbain axé sur les transports publics (développement axé sur les transports en commun - TOD) est appliqué dans de nombreux pays et apporte de nombreux avantages.
Prenant l'exemple de la compagnie ferroviaire Odakyu (Japon), le consultant a déclaré : « En 2022, les revenus de cette entreprise provenaient à peine du transport (32 %), le reste étant réparti entre le commerce de détail (37 %), l'immobilier (12 %) et d'autres activités (19 %). De même, pour la compagnie ferroviaire Hanyu, ces revenus se répartissaient comme suit : 30 % pour le transport, 30 % pour l'immobilier, 16 % pour les loisirs et 15 % pour le tourisme et les transports. »
La compagnie ferroviaire Odakyu (Japon) tire de nombreux avantages liés au développement urbain et commercial de ses investissements et de son exploitation (Photo : illustration, source Pop Japan).
L'expérience d'autres pays montre que dans la plupart des villes, la valeur des terrains et des biens immobiliers augmente le long des axes de transport en commun. Par exemple, dans le métro d'Helsinki (Finlande), les biens immobiliers situés à proximité immédiate des stations sont 7,5 % plus chers que dans les autres quartiers. De même, dans la zone métropolitaine de Tyne & Wear, à Newcastle (Royaume-Uni), les prix des maisons augmentent de 2 % dans un rayon de 200 mètres autour d'une station de métro.
Fort de son expérience en matière de développement du TOD dans d'autres pays, le consultant estime que la mise en œuvre du TOD au Vietnam nécessite une synchronisation des documents juridiques.
En particulier concernant le champ d'application de la loi ferroviaire, le consultant recommande d'ajouter le concept de TOD (développement axé sur le transport en commun) au secteur ferroviaire, notamment des projets d'investissement visant à développer des logements, des services, des commerces, des immeubles de bureaux... aux abords des gares et dans les zones environnantes.
Parallèlement, il convient de stipuler clairement la coordination entre l'unité d'investissement, la gestion des actifs d'infrastructure ferroviaire et les autorités locales en matière d'urbanisme et d'aménagement ; de déterminer l'espace d'exploitation, la densité de construction, le périmètre de développement et la récupération des terrains lors de la mise en œuvre des projets ferroviaires.
Autoriser les organismes de gestion des infrastructures ferroviaires et les entreprises de transport ferroviaire à investir dans les actifs existants et à réaliser de nouveaux investissements dans les actifs situés aux abords de la gare afin d'accroître les recettes.
Planifiez d'abord, la vente aux enchères ensuite.
M. Tran Thien Canh, directeur de l'Autorité des chemins de fer du Vietnam, a déclaré que l'expérience d'autres pays montre qu'un développement efficace du TOD (Transit-Oriented Development) avec les chemins de fer urbains est essentiel et nécessite la participation d'organisations non étatiques.
La MTR Corporation (Mass Transit Railway) de Hong Kong réussit très bien à investir et à exploiter les fonds fonciers autour du métro (Photo : illustration, source Pixabay).
Cependant, d'autres pays l'appliquent encore aux réseaux ferroviaires nationaux et aux lignes à grande vitesse. C'est pourquoi, lors de l'élaboration de la loi ferroviaire révisée, le Vietnam souhaite appliquer le modèle TOD (Transit-Oriented Development) aux réseaux ferroviaires nationaux et aux gares.
« Le modèle TOD dans le secteur ferroviaire est un sujet complexe qui nécessite des recherches approfondies. Il s'agit notamment d'identifier les acteurs investissant dans la construction des infrastructures ferroviaires nationales et urbaines, de définir les responsabilités des parties prenantes et de répartir les bénéfices du TOD… », a déclaré Tran Thien Canh, directeur de l'Autorité des chemins de fer du Vietnam.
Du point de vue de l'organisation, il est impossible d'utiliser dès le départ les capitaux destinés à la mise en œuvre du projet TOD pour investir dans le réseau ferroviaire. Autrement dit, il est impossible d'acquérir des terrains, de les vendre et d'utiliser le produit de la vente pour investir dans le réseau ferroviaire.
La planification du développement axé sur le transport en commun (TOD) doit être effectuée en premier lieu. Ce n'est qu'après les investissements et la mise en service du réseau ferroviaire que la valeur ajoutée se concrétisera. À ce moment-là, les acteurs concernés (collectivités locales, investisseurs, entreprises ferroviaires) participeront et investiront dans l'aménagement du territoire et le développement immobilier.
« La gare devrait être située à un emplacement précis. La municipalité adaptera le plan de zonage de cette zone, en définissant clairement sa destination et son usage. Elle procédera ensuite à une vente aux enchères du fonds foncier. Les entreprises ferroviaires souhaitant investir devront également y participer. Les terrains destinés à la construction et à l'exploitation des voies ferrées sont des terrains privés et ne sont pas soumis à la vente aux enchères », a déclaré M. Canh.
Pas une « panacée »
Dans un entretien accordé au journal Giao Thong, M. Nguyen Ngoc Dong, ancien vice-ministre des Transports, a déclaré qu'il existe actuellement au Vietnam de nombreuses interprétations différentes et qu'il n'y a pas de consensus sur le modèle TOD.
Il est toutefois important de comprendre que le développement axé sur le transport en commun (TOD) n'est pas une solution miracle. En réalité, pour une zone urbaine existante comme Hô Chi Minh-Ville ou Hanoï , la construction d'une ligne de chemin de fer dans un quartier densément peuplé ne permettra pas un véritable développement axé sur le TOD.
Pour mobiliser des ressources d’investissement pour les chemins de fer, en particulier les chemins de fer urbains, le modèle TOD est l’une des options efficaces (Photo : illustration).
« Comme à Hanoï, avec les lignes 1 Yen Vien - Ngoc Hoi et 2 Cat Linh - Ha Dong, est-il possible de raser les terrains autour de la station pour y construire un nouveau quartier urbain selon le modèle du développement axé sur les transports en commun (TOD) ? En réalité, nous ne pouvons que rénover le quartier existant autour de la station. »
Pour créer une nouvelle zone urbaine, il faut des terrains vacants. Par exemple, sur la ligne Thang Long - Noi Bai, il reste des terrains libres à proximité de certaines gares. « Avec une planification rigoureuse, on peut y construire des zones urbaines, formant ainsi de véritables zones de développement axées sur le transport en commun », a expliqué M. Dong.
Concernant la méthode, selon M. Dong, l'acquisition des terrains pour les gares est effectuée par l'État dans le cadre de la construction d'infrastructures publiques. L'acquisition des terrains pour les projets de développement axés sur le transport en commun (TOD) relève du développement urbain. Par conséquent, l'État finance généralement le défrichage des terrains, puis lance un appel d'offres pour sélectionner les investisseurs.
« Il est nécessaire de déterminer comment le modèle TOD est compris dans le secteur ferroviaire, dans quels cas l'infrastructure ferroviaire doit être combinée au développement urbain et quel est le rôle des acteurs concernés… En ce qui concerne les mécanismes et les politiques, il est nécessaire de poursuivre une étude approfondie car cela touche à de nombreuses lois et concerne de nombreux sujets… », a souligné M. Dong.
Source : https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm
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