Une leçon pour l'irresponsabilité des managers à tous les niveaux.

Le 12 septembre 2023, vers 23h22, un incendie s'est déclaré au 37, ruelle 29/70, rue Khuong Ha (quartier de Khuong Dinh, district de Thanh Xuan, Hanoï ). L'immeuble, un mini-immeuble de neuf étages construit en 2015, couvrait une superficie d'environ 200 mètres carrés et comprenait 45 appartements abritant environ 150 personnes. L'incendie a eu des conséquences extrêmement graves, causant de nombreuses victimes et d'importants dégâts matériels aux résidents.

L'incendie a eu des conséquences dévastatrices, causant un immense chagrin à de nombreuses familles. Dans un cas, les sept membres d'une famille ont péri ; certains enfants ont perdu leurs deux parents ; et dans d'autres cas, des membres d'une même famille ont été séparés par la mort.

Les images de l'incendie se sont largement répandues sur les réseaux sociaux, hantant de nombreuses personnes et les incitant à s'inquiéter pour elles-mêmes et leurs proches, notamment dans les grandes villes où le foncier est rare, la population dense et l'économie tendue, ce qui fait des mini-appartements une option de logement populaire pour beaucoup.

« Ce n'est que lorsque la maison est en feu que les rats sortent. »

S'adressant à Nguoi Dua Tin (L'Informateur) , le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a exprimé sa profonde tristesse en apprenant l'incendie d'un immeuble de mini-appartements dans le quartier de Khuong Dinh. Résidant dans le district de Thanh Xuan, à Hanoï, à moins de 3 km du lieu du sinistre, il s'est interrogé sur les raisons pour lesquelles, dans une société qui paraît si progressiste, un tel drame pouvait se produire.

« J’ai visité de nombreux immeubles de mini-appartements et j’ai constaté une chose : en cas d’urgence, il sera très difficile pour les résidents de s’échapper. Les entrées sont étroites, l’électricité et l’eau sont insuffisantes, et le nombre de personnes qui y vivent est élevé et les logements sont exigus », a déclaré M. Dang Hung Vo.

Selon l'expert, cette situation s'explique par le développement rapide et important des immeubles de mini-appartements sans gestion ni supervision strictes de la part des autorités compétentes.

Immobilier - Incendie d'un petit appartement : une leçon sur l'irresponsabilité de la direction à tous les niveaux — Scène de l'incendie dans l'immeuble de mini-appartements de la rue Khuong Ha, à Hanoï.

Concernant le modèle des mini-appartements, le professeur estime que ce type de produit immobilier n'est pas fondamentalement mauvais. Les promoteurs construisent des logements présentant de nombreuses similitudes avec les appartements modernes, mais à des prix nettement inférieurs, puis les divisent en unités destinées à la location ou à la vente afin de répondre aux revenus et aux besoins d'une partie de la population. La construction respecte par ailleurs des exigences et des critères légaux définis publiquement et en toute transparence.

Cependant, ce tragique accident est principalement dû à la cupidité du promoteur, qui a méprisé la vie et la sécurité des résidents de l'immeuble et ignoré toutes les réglementations légales applicables à ce type de bien immobilier. En second lieu, il résulte de l'irresponsabilité de certains organismes publics qui ont manqué à leurs obligations, probablement motivés par des intérêts personnels – un calcul économique entre le promoteur et les autorités compétentes.

Immobilier - Incendie d'un mini-immeuble d'appartements : une leçon sur l'irresponsabilité des niveaux de gestion (Figure 2). — Professeur Dang Hung Vo.

« L’apparition des mini-immeubles d’appartements n’est pas nouvelle ; ce type de construction contribue à résoudre le problème du logement pour de nombreuses personnes. Des réglementations strictes encadrent déjà ce type de construction, mais les responsables de leur application font preuve d’une grande négligence. Ce n’est qu’après l’accident, qui a coûté la vie à 56 victimes, que la vérité a éclaté », a déclaré le professeur Dang Hung Vo.

Il convient de prendre en compte les responsabilités tant de l'investisseur que de l'organisme gouvernemental.

D'un point de vue juridique, l'avocat Nguyen Duc Manh, directeur adjoint du cabinet Bizlink, a déclaré que le concept de « mini-appartement » a été mentionné pour la première fois dans la décision n° 24 du Comité populaire de Hanoï, datée du 20 juin 2014, et dans la décision n° 37, également publiée par le Comité populaire de Hanoï, datée du 18 décembre 2015. Cependant, ces deux documents ne sont plus en vigueur.

Se basant sur les concepts de maisons individuelles et d'immeubles d'appartements de la loi sur le logement de 2014, M. Manh a déclaré que les « mini-immeubles d'appartements » de Khuong Ha sont essentiellement des maisons individuelles et que, selon les normes de conception des maisons mitoyennes, les maisons ne devraient en aucun cas être construites sur plus de 6 étages.

« De plus, dans les ruelles étroites de moins de 6 mètres de large, les bâtiments ne sont pas autorisés à dépasser 4 étages. D'après la description de l'incendie de Khuong Ha – un immeuble de 9 étages comptant plus de 45 appartements – il est clair que l'investisseur a enfreint la réglementation en matière de construction », a affirmé M. Manh.

L'avocat a déclaré que la réglementation juridique actuelle concernant ce type de logement est relativement complète, mais que le problème réside dans le processus d'octroi des permis de construire, la construction elle-même, ainsi que l'inspection et la supervision des travaux et la mise en service du projet par les autorités compétentes.

L'achat et la vente d'appartements dans des maisons individuelles sont également clairement réglementés par la loi. Si une maison comporte deux étages ou plus et que chaque étage comprend au moins deux appartements indépendants, dont la surface habitable minimale est de 30 m² et qui répond aux critères applicables aux immeubles d'habitation, alors le propriétaire se verra délivrer un certificat de propriété par l'État.

Et lorsqu'un propriétaire vend un appartement, les droits d'utilisation du terrain associés à cette maison deviennent la propriété commune des acheteurs de l'appartement ; par conséquent, l'achat et la vente d'appartements dans une maison privée sont légitimes et autorisés par la loi.

Immobilier - Mini incendie d'appartement : une leçon sur l'irresponsabilité des niveaux de direction (Figure 3). — L'avocat Nguyen Duc Manh : Le promoteur immobilier risque une peine maximale de 12 ans de prison.

Suite à l'incident qui a coûté la vie à 56 personnes, le soir du 13 septembre, la police de Hanoï a décidé d'engager des poursuites pénales contre Nghiêm Quang Minh, de le mettre en examen et de le placer en détention provisoire pour quatre mois, pour infraction aux normes de sécurité incendie. L'avocat Nguyễn Đức Mạnh a déclaré que le propriétaire de l'immeuble situé rue Khương Đình devra répondre de ses responsabilités, tant administratives que civiles et pénales.

Premièrement , en cas de non-respect des règles de construction et de non-conformité au permis approuvé, l'investisseur s'expose à une amende de 15 000 000 à 20 000 000 VND pour la construction de maisons individuelles. De plus, il sera tenu de démolir la partie de la construction non conforme au permis délivré.

Deuxièmement , l'investisseur peut être condamné à une peine d'emprisonnement de 7 à 12 ans pour violation des règles de sécurité incendie ayant entraîné la mort de trois personnes ou plus. De plus, il peut également se voir infliger une amende de 10 000 000 à 50 000 000 de VND, une interdiction d'exercer une fonction publique ou une profession spécifique pendant une durée de 1 à 5 ans.

En outre, l'avocat a souligné que dans ce cas, il est également nécessaire de clarifier les responsabilités des organismes d'État compétents (Comité populaire du district de Thanh Xuan, quartier de Khuong Dinh) en matière de délivrance des permis de construire et de coordination du contrôle de la mise en œuvre des travaux conformément au permis afin de garantir le respect des lois et règlements en matière de construction.

En matière de responsabilité civile, les autorités compétentes doivent identifier la cause de l'incendie ou de l'explosion afin de déterminer les fautes et les responsabilités des parties impliquées. Si la cause est un défaut de conformité au permis de construire, l'absence de système de protection incendie ou la non-conformité du système de protection incendie de l'immeuble, la responsabilité incombe au premier chef au promoteur immobilier.

À ce sujet, M. Vu Ngoc Anh, directeur du Département des sciences, des technologies et de l'environnement (ministère de la Construction), a déclaré que l'immeuble de mini-appartements où l'incendie s'est produit n'était pas conforme aux plans initiaux.

Lors de l'inspection, il a été constaté que l'immeuble de mini-appartements présentait de nombreuses non-conformités aux normes de sécurité incendie. En cas d'incendie, plusieurs résidents auraient dû risquer leur vie en sautant sur les toits en tôle ondulée des maisons voisines pour s'échapper. De plus, l'immeuble présentait de nombreuses infractions, notamment la construction illégale de quatre étages supplémentaires, des escaliers de secours inadéquats et un laxisme des autorités locales dans la délivrance des permis de construire.

Selon M. Vu Ngoc Anh, le permis de construire délivré à M. Nghiem Quang Minh (propriétaire de la maison incendiée) mentionnait clairement « autorisation de construire une maison individuelle de 6 étages », sans préciser si la maison comportait plusieurs appartements. Or, en réalité, la maison incendiée était une maison individuelle à usage mixte (location ou vente), composée de 10 étages et de 45 appartements, communément appelée « mini-immeuble d'appartements » .

Scène de l'incendie dans l'immeuble de mini-appartements de la rue Khuong Ha, à Hanoï.

Professeur Dang Hung Vo.

L'avocat Nguyen Duc Manh : Le promoteur immobilier risque une peine maximale de 12 ans de prison.

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