Le marché immobilier est en plein essor, mais les entreprises détiennent encore 291 000 milliards de VND de stocks.

Près de 11,5 milliards de dollars de biens immobiliers résidentiels restent invendus.

Les statistiques issues des rapports financiers du troisième trimestre 2024 de dix sociétés immobilières résidentielles cotées en bourse montrent que la valeur nette totale des stocks au 30 septembre atteignait 291 439 milliards de VND (environ 11,5 milliards de dollars US), soit une hausse de 7,9 % par rapport à la même période de l'année précédente. Même par rapport au 30 septembre 2021, la croissance des stocks de ce groupe s'élève à 45,6 %.

Parmi ces 10 sociétés, Novaland Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - code boursier : NVL) détient le stock le plus important, d'environ 145 006 milliards de VND, soit une hausse de 5,4 % par rapport à la même période l'an dernier. Ce stock représente 49,7 % de la valeur totale des stocks du groupe, un léger recul par rapport aux près de 51 % enregistrés à la même période en 2023.

D'après les notes annexes aux états financiers, le principal actif de Novaland est constitué de biens immobiliers en construction destinés à la vente (incluant principalement les frais d'utilisation du terrain, les honoraires de conseil en conception, les coûts de construction et autres dépenses). Ce poste représentait environ 136 812 milliards de VND, soit 94,1 % du total. À la même période en 2023, l'actif immobilier destiné à la vente s'élevait à 126 796 milliards de VND, soit 92,3 % de la valeur totale des actifs.

Novaland a déclaré qu'au 30 septembre, le groupe utilisait des stocks d'une valeur de 57 972 milliards de VND comme garantie pour ses prêts.

La société par actions Vinhomes (code boursier : VHM) se classe deuxième en termes de stocks, avec 57 981 milliards de VND, soit une augmentation de 5,2 % par rapport à la fin du troisième trimestre de l’année précédente. Comparée à la fin du troisième trimestre 2021, la hausse des stocks de l’entreprise atteint 81,4 %.

À l'instar de Novaland, le portefeuille de Vinhomes est principalement composé de propriétés en construction destinées à la vente, d'une valeur de 50 009 milliards de VND, comprenant essentiellement les frais d'utilisation des terrains, les coûts de déblaiement, les coûts de construction et les coûts de développement des projets Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Smart City et plusieurs autres.

La société par actions Van Phu - Invest (code boursier : VPI) a également enregistré une forte hausse de ses stocks. À la fin du troisième trimestre, son stock net s'élevait à 3 348 milliards de VND, soit une augmentation de 64 % par rapport à la même période l'année précédente. Ce stock est principalement constitué de projets immobiliers inachevés, tels que Terra Bac Giang , Vlasta Thuy Nguyen et Song Khe - Noi Hoang.

La Nam Long Investment Corporation (code boursier : NLG) a également constaté une augmentation de 20,9 % de ses stocks par rapport à la fin du troisième trimestre 2023. Les stocks sont concentrés dans des projets inachevés tels que le projet Izumi (9 037 milliards de VND), Waterpoint Phase 1 (3 556 milliards de VND), Waterpoint Phase 2 (1 528 milliards de VND), Akari (1 045 milliards de VND) et plusieurs autres projets.

Pourquoi le stock de biens immobiliers reste-t-il si élevé ?

En réalité, l'importance des stocks dans l'immobilier n'est pas toujours bien comprise. Selon M. Nguyen Huu Thanh, directeur général adjoint et consultant stratégique de Weland Company, l'immobilier est un secteur d'activité unique, différent du secteur manufacturier.

Pour les entreprises manufacturières, une augmentation des stocks peut être interprétée comme une incapacité à vendre leurs produits. En revanche, dans le secteur immobilier, des stocks plus importants indiquent en réalité que l'entreprise possède un portefeuille foncier plus conséquent.

Un projet de copropriété à Hanoï (Photo : Tran Khang).

Des niveaux de stock élevés peuvent être un bon signe, indiquant que l'entreprise dispose de produits immédiatement disponibles pour la livraison aux clients. À l'inverse, un stock insuffisant suggère un manque de nouveaux terrains ou de nouveaux produits à proposer. Cela signale une perturbation potentielle des flux de trésorerie et des ventes futures de l'entreprise.

En résumé, les fluctuations des stocks peuvent être à la hausse comme à la baisse. Lorsque les stocks diminuent, l'entreprise comptabilise cette diminution en chiffre d'affaires. Toutefois, si l'entreprise est encore en phase de développement et n'a pas encore livré le produit, les stocks immobiliers continueront d'augmenter.

Par exemple, récemment, le projet de Vinhomes dans le district de Dong Anh a connu un vif succès commercial, mais l'entreprise n'a comptabilisé que les clients ayant déjà payé, et les stocks ont continué d'augmenter. Ces stocks n'ont diminué qu'une fois les maisons livrées aux clients. Dans ce cas précis, les logements avaient été vendus, mais n'avaient pas encore été enregistrés comme chiffre d'affaires.

Selon l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), le marché immobilier vietnamien a connu une reprise positive au cours du troisième trimestre en particulier et au cours des neuf derniers mois en général, après une période difficile, grâce à la stabilité de l'économie et aux politiques gouvernementales de soutien.

Par conséquent, l'examen des seuls chiffres relatifs aux stocks figurant dans les états financiers d'une société immobilière ne permet pas de refléter pleinement les tendances du marché. Pour évaluer la performance d'une telle société, les investisseurs doivent analyser de nombreux autres indicateurs, tels que la croissance des acomptes versés par les clients au cours de la période et la comptabilisation du chiffre d'affaires dans les états financiers.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm