Anomalies, inconvénients et instabilité des ventes aux enchères de terres de style Thu Thiem dans les banlieues de Hanoi

Anomalies, désavantages et instabilité de la vente aux enchères foncières « style Thu Thiem » dans les banlieues de Hanoi – 2e partie

Il y aura de nombreuses conséquences pour le marché immobilier et l’ économie si les récentes ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoi ne sont pas clarifiées comme étant manipulées par des spéculateurs et des courtiers fonciers.

Du 19 août à 9h00 au 20 août à 4h30, 19 parcelles de terrain situées dans le quartier de Long Khuc, commune de Tien Yen, district de Hoai Duc, ont fait l'objet de 9 tours d'enchères. Le prix d'adjudication, un record inédit sur le marché, a atteint plus de 133,3 millions de VND/m², soit plus de 18 fois le prix de départ. Le prix d'adjudication le plus bas s'est quant à lui élevé à 91,3 millions de VND/m², soit 12,5 fois le prix de départ. Auparavant, une vente aux enchères de terrains dans la commune de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoï) avait également suscité un vif intérêt, avec près de 7 000 inscriptions, 1 500 participants et un prix d'adjudication dix fois supérieur au prix initial.

Depuis la réouverture des ventes aux enchères de terrains en banlieue au début de l'année, il est facile de constater les irrégularités dans ces ventes, avec des soupçons de « manipulation » de la part de spéculateurs et d'agents immobiliers, ce qui risque de perturber les efforts du gouvernement pour réduire les prix du logement et garantir la sécurité sociale, tout en provoquant la stagnation de l'ensemble de l'économie en raison de l'attente de la vente de terrains à des prix élevés.

Partie 2 : Les motivations sombres et le « cauchemar » récurrent du pays de Thu Thiem

Le point commun des récentes ventes aux enchères de terrains qui ont semé la panique dans la banlieue d'Hanoï est la participation de nombreux groupes de spéculateurs, souvent étrangers à la région, qui font grimper les prix à des niveaux exorbitants, hors marché, et prédisent l'absence totale de transactions. Nombre d'acteurs du marché s'interrogent : « Y a-t-il des manœuvres douteuses derrière ces ventes aux enchères ? Quel est le rôle de l'État dans cette situation où des agents immobiliers monopolisent et manipulent le marché ? »

Quand les spéculateurs alimentent la fièvre des ventes aux enchères foncières

D'après de nombreux experts, le potentiel de hausse des prix dans la zone des enchères à court terme est certainement limité, car elle ne répond qu'aux besoins résidentiels et d'investissement des habitants de cette zone. Cependant, suite aux deux récentes ventes aux enchères frénétiques dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc) et, auparavant, dans celle de Thanh Cao (Thanh Oai), une question se pose : quel pourcentage de résidents locaux ont remporté l'enchère ?

Dans de nombreux forums en ligne, les archives du journal Dau Tu montrent que plusieurs personnes se prétendant habitants locaux affirmaient avoir remporté la récente vente aux enchères car elles n'en avaient pas besoin et souhaitaient donc revendre à un prix légèrement supérieur, de quelques centaines de millions de dongs. Or, selon les informations recueillies sur place, la plupart d'entre elles ne résidaient pas de façon permanente dans la région.

Après la vente aux enchères du terrain à Tien Yen (Hoai Duc), il y a eu des informations sur le transfert avec une différence de prix de « plusieurs centaines de millions de dongs ».

Par exemple, lors de la récente vente aux enchères dans la commune de Thanh Cao, selon M. Nguyen Cong Quang, directeur du Centre de développement du fonds foncier du district de Thanh Oai, seules deux personnes de Thanh Oai ont remporté l'enchère, pour des terrains d'un prix avoisinant les 80 millions de VND/m². Dans le district de Me Linh (Hanoï), plusieurs personnes ont remporté de nombreux lots, et dans le district de Chuong My (Hanoï), une seule personne a remporté l'enchère. La plupart des acquéreurs provenaient des provinces de Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong et Phu Tho.

Par ailleurs, la confirmation de nombreux participants à la vente aux enchères dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc) a également indiqué que jusqu'à 99 % des personnes du groupe gagnant final n'étaient pas des résidents de la commune de Tien Yen, mais des groupes d'investisseurs provenant d'autres localités telles que Ba Vi, Kim Chung (Hanoï), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... Les investisseurs qui ont participé mais n'ont pas eu la « chance » de remporter l'enchère étaient également très peu de locaux, principalement des investisseurs appartenant à des groupes participant simultanément à la vente aux enchères de 7 à 19 parcelles de terrain.

Professeur associé, Dr. Dinh Trong Thinh, ancien chef du département de finance internationale, Académie des finances

Dans les deux zones récemment mises aux enchères de terrains à Thanh Oai et Hoai Duc, les infrastructures et les routes ne sont pas particulièrement remarquables, entourées de « champs désolés ». Pourtant, le prix du terrain atteint des centaines de millions de VND/m², et il est encore plus élevé en zone urbaine ou périurbaine. À la lumière de ces enchères, il apparaît que certains spéculateurs ont fait grimper les prix afin de faire monter le niveau général des prix dans la région de Thanh Oai. Et lorsque le niveau général des prix augmente, les spéculateurs qui possèdent déjà quelques parcelles, voire des dizaines, dans des zones plus attrayantes et mieux desservies, en tirent évidemment profit. .

En plus des participants à la vente aux enchères au gymnase du district de Hoai Duc, un grand nombre d'agents immobiliers se sont également rassemblés pour suivre la vente aux enchères de terrains à partir du matin du 19 août. Certains agents ont activé la diffusion vidéo en direct sur les plateformes de médias sociaux pour rendre compte de l'atmosphère autour de la zone de vente aux enchères.

Partant du principe que « si les infrastructures sont encore limitées, la situation s'améliorera plus tard ; si les terres agricoles sont urbanisées ultérieurement ; s'il n'y a pas beaucoup d'avantages économiques particuliers, les gens en disposeront, mais s'ils n'achètent pas de terres maintenant, ils n'en auront pas avant de nombreuses années », ces groupes d'investisseurs n'hésitent pas à dépenser des sommes considérables pour faire grimper les prix des terrains mis aux enchères à des niveaux exorbitants, dépassant même l'imagination des populations locales.

« L’Ombre » du cauchemar de la vente aux enchères de terrains de Thu Thiem

D'après une enquête menée par Batdongsan.com.vn, le prix des terrains à vendre dans la commune de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoï) a connu une hausse ces dernières années, selon un rapport récemment publié par la plateforme technologique Batdongsan.com.vn. L'outil d'historique des prix de ce site indique que le prix moyen des terrains à vendre dans cette localité a augmenté d'environ 80 % au cours des quatre dernières années, passant d'environ 15 millions de VND/m² en 2020 à 27 millions de VND/m² en 2024. Ces deux dernières semaines, le prix de nombreux terrains neufs mis en vente sur ce site a atteint 43 millions de VND/m², soit une augmentation d'environ 60 % par rapport au prix précédent.

Par ailleurs, l'analyse des données de courtage disponibles sur ce site web révèle une hausse significative des prix du foncier dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao) ces dernières années, passant d'environ 10 millions de VND/m² à environ 40 millions de VND/m² depuis l'annonce de la transformation de ce district en district, traversé simultanément par la rocade n° 4. Cependant, quelques semaines seulement après la vente aux enchères de terrains à Thanh Cao, les prix fonciers à Tien Yen et dans certaines communes voisines ont rapidement grimpé de 30 à 40 %, atteignant environ 55 à 60 millions de VND/m².

La chaleur des enchères foncières a clairement eu un impact énorme sur la psychologie des investisseurs et des résidents locaux, car beaucoup de gens pensent qu'un prix d'enchère aussi élevé signifie qu'il n'y a aucune raison pour que le prix de leur terrain ne puisse pas être ajusté à un niveau correspondant.

Se faisant passer pour quelqu'un souhaitant acheter un terrain dans la commune de Thanh Cao pour des services professionnels, il a discuté avec de nombreux courtiers. « Actuellement, la demande de terrains à Thanh Cao est très forte, et il n'y a quasiment pas de terrains disponibles. Si vous cherchez un bon terrain, il faut attendre, voire verser un dépôt, pour que le courtier puisse convaincre l'acheteur précédent de céder, et peut-être en obtenir un. »

De même, dans le quartier de Hoai Duc, ces derniers jours, les investisseurs souhaitant acquérir des terrains aux alentours de Long Khuc pour profiter des ventes aux enchères ont rencontré des difficultés considérables. Ils doivent débourser plusieurs centaines de millions de shillings pour racheter les anciennes parcelles qu'ils détenaient. Non seulement ces terrains, situés dans des ruelles peu propices à l'habitation et peu adaptés aux activités commerciales, sont difficiles à trouver, mais ils sont en outre plus complexes qu'on ne le pensait.

Selon M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), la plus grande préoccupation concernant les ventes aux enchères de terrains avec des résultats de gains « inhabituellement » élevés comme celui-ci est la hausse des prix par des groupes d'investisseurs aux motivations peu claires.

C'est inhabituel car après la récente période difficile du marché, même avec des produits dotés de bonnes infrastructures, d'une planification claire, situés dans des zones à potentiel de croissance, de nombreux investisseurs sont encore très prudents, mais les prix des terrains à Thanh Oai ou Hoai Duc sont très élevés.

Sans compter que les participants à l'enchère de Thanh Oai venaient principalement d'autres localités, a déclaré M. Thanh, ce qui prouve une fois de plus que les besoins en logements n'étaient pas réels. Même de nombreux investisseurs, immédiatement après avoir remporté l'enchère, se sont empressés de vendre avec une différence de plusieurs centaines de millions, ce qui le prouve encore davantage.

Au niveau actuel des dépôts, faible et calculé sur le prix de départ (100 à 200 millions de VND par lot), les investisseurs acceptent d'y renoncer. Cependant, cette renonciation a pour conséquence une flambée des prix autour des terrains mis aux enchères, alors que la demande réelle reste faible. Si l'État ne perçoit qu'une somme modique grâce aux dépôts, ses pertes seront bien plus importantes lorsque les coûts d'indemnisation liés au déblaiement des nombreux projets immobiliers environnants augmenteront inévitablement.

La fièvre des enchères foncières dans certains quartiers suburbains, accompagnée d'une inflation spéculative des prix, affectera négativement et ralentira le processus de développement socio-économique local.

Partageant cet avis, Tran Minh, consultant en investissements immobiliers, s'inquiète du fait que les agents et investisseurs hanoïens utilisent ces informations pour comparer et augmenter les prix de vente de projets dans d'autres quartiers, contribuant ainsi à une flambée des prix de l'immobilier à Hanoï. Cependant, le potentiel de hausse des prix à court terme dans la zone des enchères est limité, car celle-ci répond uniquement aux besoins d'achat et d'investissement des résidents locaux. Aucun projet concret n'est prévu à cet effet pour faire augmenter les prix ou attirer des personnes d'ailleurs.

M. Nguyen Quoc Hiep, Président de GP Invest

Ces enchères « records » ont peut-être été influencées par une combinaison de deux facteurs.

La première raison tient aux rumeurs visant à faire monter les prix pour réaliser des profits lors des ventes aux enchères. La seconde est due à l'influence de personnes mal informées, car certaines localités ont publié un projet de nouvelle grille tarifaire foncière très élevée, prévoyant des augmentations de 5 à 50 fois. Inquiets de cette hausse imminente, ces individus participent aux enchères pour tenter d'en tirer profit.

Par conséquent, après les résultats de cette enchère, attendez la fin de la période de dépôt pour savoir si le prix est réellement virtuel ou non. .

Les événements survenus à Thanh Oai ou Hoai Duc, bien que d'une ampleur différente, ont également rappelé à beaucoup la vente aux enchères foncière « sans précédent » de Thu Thiem (Hô-Chi-Minh-Ville) fin 2021. Lors de cette vente, les quatre parcelles, dont le prix avait été fortement augmenté par rapport au prix de départ, avaient été adjugées à une filiale d'une société pour 24 500 milliards de VND, soit plus de 2,4 milliards de VND/m², pour un terrain de plus de 10 000 m². Heureusement, ce prix n'a pas été fixé, car peu après, les entreprises gagnantes ont simultanément demandé l'annulation de leurs dépôts.

Mais juste après la vente aux enchères de terrains à Thu Thiem, certains ont profité de la quasi-victoire pour « suivre la tendance » et faire grimper les prix des terrains et des maisons des environs. Même d'autres sociétés cotées disposant de fonds fonciers à proximité ont profité de la hausse de la valeur des obligations et des actions, estimée à plusieurs fois.

Selon le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'études et d'évaluation du marché immobilier (VARS IEX), la frénésie des ventes aux enchères de terrains dans certaines zones périurbaines alimente la spéculation foncière et aurait un impact négatif, freinant le développement socio-économique local. Ce ralentissement de l'urbanisation réduirait l'attractivité des investissements, tant étrangers que nationaux. Les conséquences à long terme pour l'économie locale seraient considérables.

« Avec l'augmentation des enchères foncières, qui instaure un nouveau niveau de prix, l'indemnisation de l'État lors de la remise en état des terres pour les populations se heurtera à de nombreux obstacles, rendant difficile le déblaiement des sites et la mise en œuvre des projets. L'État doit adopter des politiques et des positions claires sur ce sujet », a déclaré le Dr Tran Xuan Luong.

(À suivre)

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html