Anomalies, désavantages et instabilité de la vente aux enchères foncières « style Thu Thiem » dans les banlieues de Hanoi – 2e partie
Il y aura de nombreuses conséquences pour le marché immobilier et l’ économie si les récentes ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoi ne sont pas clarifiées comme étant manipulées par des spéculateurs et des courtiers fonciers.
Depuis la réouverture des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues au début de l'année, il n'est pas difficile de constater les irrégularités dans les ventes aux enchères de terrains avec des soupçons de « manipulation » de la part des spéculateurs et des courtiers fonciers, créant le risque de perturber les efforts du gouvernement pour réduire les prix des logements et assurer la sécurité sociale, tout en provoquant la stagnation de l'ensemble de l'économie en raison de la psychologie d'attente que les terrains soient vendus à des prix élevés.
Partie 2 : Les motivations sombres et le « cauchemar » récurrent du pays de Thu Thiem
Le point commun des récentes ventes aux enchères foncières qui ont provoqué une véritable frénésie dans les banlieues de Hanoï est la participation de nombreux groupes de spéculateurs individuels, non locaux, qui ont poussé les prix fonciers à des niveaux déraisonnables et hors marché, prédisant l'absence totale de transactions. Nombreux sont les acteurs du marché qui se demandent : « Y a-t-il des motivations obscures derrière ces récentes escroqueries foncières ? » Quel est le rôle de l'organisme de gestion de l'État dans ce contexte, en permettant aux courtiers fonciers de monopoliser et de manipuler le marché ?
Quand les spéculateurs attisent la fièvre des enchères foncières
Selon de nombreux experts, le potentiel de hausse des prix à court terme dans la zone des enchères est certainement faible, car elle ne répond qu'aux besoins résidentiels et d'investissement des résidents. Cependant, après les deux récentes enchères « fiévreuses » dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc) et, avant cela, dans la commune de Thanh Cao (Thanh Oai), la question se pose de savoir quel pourcentage de résidents locaux a remporté l'enchère.
Sur de nombreux forums en ligne, les archives du journal Dau Tu montrent que de nombreuses personnes se déclarant résidentes locales ont déclaré avoir eu la chance de remporter la récente enchère car elles n'en avaient pas besoin et souhaitaient donc la vendre à un prix légèrement supérieur, de quelques centaines de millions de dongs. Cependant, en réalité, selon les informations recueillies localement, la plupart d'entre elles n'étaient pas résidentes permanentes de la région.
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| Après la vente aux enchères du terrain à Tien Yen (Hoai Duc), il y a eu des informations sur le transfert avec une différence de prix de « plusieurs centaines de millions de dongs ». |
Par exemple, lors de la récente vente aux enchères dans la commune de Thanh Cao, selon M. Nguyen Cong Quang, directeur du Centre de développement du fonds foncier du district de Thanh Oai, seules deux personnes à Thanh Oai ont remporté l'enchère pour un prix de terrain de près de 80 millions de VND/m². Dans le district de Me Linh (Hanoï), quelques personnes ont remporté de nombreux lots et dans le district de Chuong My (Hanoï), une seule personne a remporté l'enchère. La plupart des gagnants venaient de Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong et Phu Tho.
Français Entre-temps, la confirmation de nombreuses personnes participant à la vente aux enchères dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc) a également indiqué que jusqu'à 99% des personnes du groupe gagnant final n'étaient pas des résidents de la commune de Tien Yen, mais étaient des groupes d'investisseurs d'autres localités telles que Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... Les investisseurs qui ont participé mais n'ont pas eu la « chance » de remporter la vente aux enchères étaient également très peu nombreux parmi les locaux, principalement des investisseurs en groupes participant à la vente aux enchères en même temps de 7 à 19 parcelles de terrain.
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| Professeur associé, Dr. Dinh Trong Thinh, ancien chef du département de finance internationale, Académie des finances |
En plus des participants à la vente aux enchères au gymnase du district de Hoai Duc, un grand nombre d'agents immobiliers se sont également rassemblés pour suivre la vente aux enchères de terrains à partir du matin du 19 août. Certains agents ont activé la diffusion vidéo en direct sur les plateformes de médias sociaux pour rendre compte de l'atmosphère autour de la zone de vente aux enchères.
Avec le concept selon lequel « si l'infrastructure est encore limitée, ce sera mieux plus tard, si les terres agricoles sont urbanisées plus tard, s'il n'y a pas beaucoup d'avantages économiques particuliers, les gens les auront, mais s'ils n'achètent pas de terres maintenant, ils n'en auront pas pendant de nombreuses années », ces groupes d'investisseurs n'hésitent pas à dépenser de l'argent pour faire monter le prix des terres aux enchères à des niveaux exorbitants, dépassant même l'imagination de la population locale.
« L'Ombre » du cauchemar des enchères foncières de Thu Thiem
Selon une enquête de Batdongsan.com.vn, le prix des terrains à vendre dans la commune de Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoï) a eu tendance à augmenter ces dernières années, selon un rapport récemment publié par la plateforme technologique Batdongsan.com.vn. Selon l'outil d'historique des prix de cette unité, le prix moyen des terrains à vendre dans cette localité a augmenté d'environ 80 % au cours des quatre dernières années, passant du niveau habituel de 15 millions de VND/m² en 2020 à 27 millions de VND/m² en 2024. Au cours des deux dernières semaines, la fourchette de prix de nombreux nouveaux terrains à vendre sur ce site a été poussée à un nouveau niveau de 43 millions de VND/m², soit une augmentation d'environ 60 % par rapport à l'ancien prix.
Parallèlement, en observant également les données d'offre des courtiers sur ce site web, dans la commune de Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao), le prix des terrains a également augmenté significativement ces dernières années, passant d'environ 10 millions de VND/m² à environ 40 millions de VND/m² depuis que ce district se prépare à devenir un district, au même moment où la Ring Road 4 le traverse. Cependant, quelques semaines seulement après la vente aux enchères de terrains à Thanh Cao, les prix des terrains à Tien Yen et dans certaines communes environnantes ont rapidement augmenté de 30 à 40 %, s'échangeant autour de 55 à 60 millions de VND/m².
La chaleur des enchères foncières a clairement eu un impact énorme sur la psychologie des investisseurs et des résidents locaux, car beaucoup de gens pensent qu'un prix d'enchère aussi élevé signifie qu'il n'y a aucune raison pour que le prix de leur terrain ne puisse pas être ajusté à un niveau correspondant.
Se faisant passer pour quelqu'un souhaitant acheter un terrain dans la commune de Thanh Cao pour des services professionnels, il a discuté avec de nombreux courtiers. « Actuellement, la demande de terrains à Thanh Cao est très forte, et il n'y a quasiment pas de terrains disponibles. Si vous cherchez un bon terrain, il faut attendre, voire verser un dépôt, pour que le courtier puisse convaincre l'acheteur précédent de céder, et peut-être en obtenir un. »
De même, dans le quartier de « Hoai Duc », ces derniers jours, les investisseurs souhaitant acquérir des terrains autour de Long Khuc pour profiter des terrains mis aux enchères ont rencontré des difficultés financières et ont dû débourser plusieurs centaines de millions pour racheter les anciens terrains qu'ils détenaient auparavant. Non seulement les terrains de mauvaise qualité, principalement destinés à l'habitation, sont difficiles à exploiter et difficiles à trouver qu'on ne le pensait.
Selon M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), la plus grande préoccupation concernant les ventes aux enchères de terrains avec des résultats de gains « inhabituellement » élevés comme celui-ci est la hausse des prix par des groupes d'investisseurs aux motivations peu claires.
C'est inhabituel car après la récente période difficile du marché, même avec des produits dotés de bonnes infrastructures, d'une planification claire, situés dans des zones à potentiel de croissance, de nombreux investisseurs sont encore très prudents, mais les prix des terrains à Thanh Oai ou Hoai Duc sont très élevés.
Sans compter que les participants à l'enchère de Thanh Oai venaient principalement d'autres localités, a déclaré M. Thanh, ce qui prouve une fois de plus que les besoins en logements n'étaient pas réels. Même de nombreux investisseurs, immédiatement après avoir remporté l'enchère, se sont empressés de vendre avec une différence de plusieurs centaines de millions, ce qui le prouve encore davantage.
Compte tenu du faible niveau actuel du dépôt calculé sur le prix initial (100 à 200 millions de VND par lot), les investisseurs acceptent de renoncer au dépôt, mais cela a pour conséquence de faire grimper les prix autour des terrains mis aux enchères, alors que la demande réelle d'achat est faible. Si l'État ne perçoit qu'une faible somme sur le dépôt, ses pertes seront encore plus importantes lorsque les coûts d'indemnisation liés à la réalisation de nombreux projets dans la région augmenteront certainement.
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| La fièvre des enchères foncières dans certains quartiers suburbains, accompagnée d'une inflation spéculative des prix, affectera négativement et ralentira le processus de développement socio-économique local. |
Tran Minh, consultant en investissement immobilier partageant le même avis, a déclaré que le plus inquiétant était que les courtiers et les investisseurs de Hanoï utilisent ces informations pour comparer et augmenter les prix de vente de projets dans d'autres régions, ce qui aggrave encore les prix de l'immobilier à Hanoï. Par ailleurs, le potentiel de hausse des prix dans la zone des enchères à court terme est certainement faible, car cela ne répond qu'aux besoins d'achat et d'investissement des résidents. De plus, il n'existe aucune planification exceptionnelle pour augmenter les prix ou attirer des étrangers.
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| M. Nguyen Quoc Hiep, Président de GP Invest |
Ces enchères « records » ont peut-être été influencées par une combinaison de deux facteurs.
La première est due à des rumeurs visant à gonfler les prix afin de réaliser des profits grâce aux enchères. La seconde est due à l'influence de personnes ignorantes et mal informées, suite à la publication par certaines localités d'un projet de nouvelle liste de prix fonciers très élevés, multipliés par 5 à 50. Par conséquent, ces personnes sont susceptibles de s'inquiéter de la hausse prochaine des prix fonciers et de participer aux enchères pour « prendre de l'avance ».
Par conséquent, après les résultats de cette enchère, attendez la fin de la période de dépôt pour savoir si le prix est réellement virtuel ou non. 
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Les événements survenus à Thanh Oai ou Hoai Duc, bien que d'une ampleur différente, ont également rappelé à beaucoup la vente aux enchères foncière « sans précédent » de Thu Thiem (Hô-Chi-Minh-Ville) fin 2021. Lors de cette vente, les quatre parcelles, dont le prix avait été fortement augmenté par rapport au prix de départ, avaient été adjugées à une filiale d'une société pour 24 500 milliards de VND, soit plus de 2,4 milliards de VND/m², pour un terrain de plus de 10 000 m². Heureusement, ce prix n'a pas été fixé, car peu après, les entreprises gagnantes ont simultanément demandé l'annulation de leurs dépôts.
Mais juste après la vente aux enchères de terrains à Thu Thiem, certains ont profité de la quasi-victoire pour « suivre la tendance » et faire grimper les prix des terrains et des maisons des environs. Même d'autres sociétés cotées disposant de fonds fonciers à proximité ont profité de la hausse de la valeur des obligations et des actions, estimée à plusieurs fois.
Selon le Dr Tran Xuan Luong, directeur adjoint de l'Institut vietnamien d'étude et d'évaluation du marché immobilier (VARS IEX), la frénésie des ventes aux enchères foncières dans certains quartiers périphériques provoque une inflation spéculative des prix et pourrait avoir un impact négatif, freinant le développement socio-économique local. Si l'urbanisation ralentit, l'attrait des investissements étrangers et nationaux diminuera également. Les conséquences à long terme pour l'économie locale sont considérables.
« Avec l'augmentation des enchères foncières, qui instaure un nouveau niveau de prix, l'indemnisation de l'État lors de la remise en état des terres pour les populations se heurtera à de nombreux obstacles, rendant difficile le déblaiement des sites et la mise en œuvre des projets. L'État doit adopter des politiques et des positions claires sur ce sujet », a déclaré le Dr Tran Xuan Luong.
(À suivre)
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