L'immobilier reste le secteur d'investissement le plus rentable.

Comment la psychologie des acheteurs de maisons va-t-elle évoluer au cours des deux prochaines années ?

S’appuyant sur l’analyse de données massives et d’études de marché couvrant plusieurs cycles de développement, M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, prévoit que le marché immobilier vietnamien pourrait traverser les phases suivantes au cours des deux prochaines années : retournement de situation, exploration, consolidation, reprise et stabilisation. À chaque phase, les acheteurs privilégieront différents critères dans leur choix immobilier.

Concrètement, d'ici fin 2024, le marché reste en phase de test. Les acheteurs privilégient certains critères comme la satisfaction de leurs besoins réels, un statut juridique clair, des garanties financières solides et des rendements locatifs stables, tout en optimisant leurs coûts. À ce stade, les appartements suscitent un vif intérêt et affichent la meilleure liquidité parmi tous les types de biens immobiliers.

Avec l'entrée en phase de consolidation prévue pour le premier trimestre 2025, les acheteurs et les investisseurs, rassurés par la situation financière et juridique, privilégieront toujours les biens répondant à des besoins réels et générant un bon flux de trésorerie. Dans ce contexte, si les conditions monétaires sont plus favorables, le volume des transactions pour les biens immobiliers haut de gamme, tels que les maisons individuelles et les maisons de ville, devrait progressivement augmenter.

Psychologie de l'acheteur à chaque étape du marché immobilier (Image : Batdongsan.com.vn)

Du deuxième au quatrième trimestre 2025, une reprise est prévue, les investisseurs se concentrant davantage sur leurs besoins d'investissement et l'appréciation des prix, et accordant moins d'importance au prix de vente et aux aspects juridiques qu'au moment du repli du marché. Durant cette période, les terrains et les villas retrouveront progressivement leurs atouts et bénéficieront d'une meilleure liquidité. Dès le début de 2026, le marché immobilier vietnamien devrait entrer dans un cycle stable, les acheteurs privilégiant les investissements dans des biens immobiliers à fort potentiel d'appréciation, caractérisés par une offre limitée et une forte demande.

Outre ses prévisions sur les tendances des acheteurs et des investisseurs pour les deux prochaines années, Batdongsan.com.vn analyse également leurs préférences à court terme grâce à son enquête sur le moral des consommateurs immobiliers pour le second semestre 2024. Selon cette enquête, le moral du marché reste stable. Les acheteurs attendent des signaux positifs, notamment des taux d'intérêt plus bas qu'en 2023 et l'entrée en vigueur prochaine de nouvelles mesures législatives qui contribuent à un climat plus favorable.

D'après les experts de Batdongsan.com.vn, la proposition du gouvernement de faire entrer en vigueur la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les transactions immobilières le 1er août 2024 est un signal positif. Elle clarifie le cadre juridique et accélère la reprise du marché. La mise en œuvre effective de ces lois favorisera une évaluation foncière plus cohérente et réaliste, renforcera les exigences imposées aux promoteurs immobiliers afin de garantir les droits des acquéreurs, facilitera l'accès à la propriété pour les Vietnamiens de l'étranger, attirera davantage d'investissements étrangers et améliorera le professionnalisme et la transparence du secteur de l'immobilier.

Facteurs clés qui incitent les acheteurs à réaliser un achat immobilier.

Par ailleurs, la demande immobilière demeure soutenue, le principal groupe cible pour la période à venir étant les jeunes familles, notamment les jeunes mariés. Une enquête menée par notre organisme indique que 73 % des personnes mariées sans enfant envisagent d'acheter une maison dans l'année à venir. Si les célibataires privilégient un espace de travail lors de leur recherche immobilière, les couples mariés s'intéressent surtout aux commodités telles que les écoles et les centres commerciaux. La tendance à se tourner vers le marché de l'occasion s'accentue en raison de l'offre limitée de logements neufs et des prix initiaux élevés de ces derniers.

Une enquête sur le moral des consommateurs menée au second semestre 2024 a également révélé que les acheteurs privilégient la recherche d'informations sur les grands sites d'annonces immobilières et les sites web officiels des promoteurs. Lorsqu'ils envisagent de choisir un promoteur, ils accordent une importance primordiale à sa solidité financière, tandis que pour le choix d'un projet, la conformité légale est le critère principal. Lorsqu'ils font appel à des agents immobiliers, les acheteurs valorisent avant tout l'expertise, l'expérience et le professionnalisme, suivis des honoraires d'agence.

L'immobilier reste le secteur d'investissement le plus performant en termes de rendement.

D'après les données du marché immobilier pour le premier semestre 2024 publiées par Batdongsan.com.vn, la plupart des secteurs d'investissement ont enregistré des performances positives par rapport à 2023. L'immobilier demeure le secteur offrant les meilleurs rendements. En juin 2024, le prix moyen demandé pour les biens immobiliers a augmenté de 24 % par rapport au début de 2023. Parallèlement, l'indice VNIndex, reflétant les fluctuations des cours boursiers, a progressé de 19 %, le prix de l'or SJC de 17 % et le taux de change du dollar américain de 8 %.

Hanoï, l'une des villes où les prix de l'immobilier ont le plus augmenté, a enregistré une hausse de 32 % des prix demandés pour les maisons individuelles par rapport au début de 2023, de 31 % pour les appartements et de 10 à 19 % pour les terrains, villas et maisons de ville. À Hô Chi Minh-Ville, en revanche, les prix demandés sont restés quasiment stables au cours des 18 derniers mois, à l'exception des appartements qui ont connu une légère augmentation de 6 %, tandis que les autres types de biens ont conservé leurs prix.

Concernant les différents types de biens immobiliers, les terrains et les maisons individuelles ont connu une certaine reprise de l'intérêt et des transactions au premier semestre 2024. Plus précisément, l'intérêt pour les maisons individuelles a progressé de 87 % et celui pour les terrains de 60 % par rapport au premier trimestre 2021. Cependant, cette amélioration reste localisée et ne concerne que certaines régions, notamment les provinces du nord.

L'immobilier demeure le canal d'investissement le plus performant.

Dans certaines provinces du nord, comme Hung Yen , l'intérêt pour les terrains a bondi de 194 % et celui pour les maisons individuelles de 70 %. À Hanoï, on a également constaté une hausse de 75 % de l'intérêt pour les terrains et de 48 % pour les maisons individuelles. Le niveau d'intérêt et les prix ont fortement augmenté dans les zones périurbaines de Hanoï, en raison des projets d'aménagement et des ventes aux enchères. Plus précisément, au premier semestre 2024, la demande de terrains à Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That et Quoc Oai a progressé de 48 % à 104 %, entraînant une augmentation des prix demandés de 4 % à 24 % par rapport au second semestre 2023.

Par ailleurs, les appartements constituent le segment de marché le plus dynamique, notamment à Hanoï. Une étude menée par notre organisme révèle que la demande d'appartements à Hanoï a atteint un pic en mars 2024, enregistrant une hausse de près de 60 % par rapport à fin 2023. Bien que l'intérêt pour les appartements se soit actuellement relâché, les prix n'ont pas baissé. En mai 2024, le prix demandé pour les appartements à Hanoï était comparable à celui de Hô Chi Minh-Ville, atteignant 50 millions de VND/m². Dans le même temps, les appartements demeurent le segment de marché le plus liquide : 48 % des agents immobiliers ayant participé à l'enquête de Batdongsan.com.vn estiment que le marché des appartements connaît actuellement une forte croissance.

M. Dinh Minh Tuan, directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn, estime qu'actuellement, le marché des appartements ne présente aucun signe de « bulle » car les facteurs à l'origine de cette situation sont une demande gonflée, avec une demande d'investissement supérieure à la demande réelle ; des prix tirés vers le haut par rapport à l'économie et aux autres types de biens immobiliers ; et une politique monétaire accommodante créant des conditions de contraintes de capitaux sur le marché.

Les appartements représentent le type de bien immobilier le plus dynamique du marché, notamment à Hanoï.

Les données de Batdongsan.com.vn indiquent que, comparé à d'autres villes du monde, l'écart entre le prix des appartements et le PIB du Vietnam reste relativement faible. On estime qu'à Bangkok (Thaïlande), il faudrait consacrer plus de 47 années de revenus à l'achat d'un appartement de 50 m² ; à Manille (Philippines), plus de 56 années ; et à Kuala Lumpur (Malaisie), près de 17 années. À Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, il faudrait environ 14 à 15 années de revenus pour acquérir un appartement de taille similaire.

« Le taux de croissance démographique dans les deux principales villes montre que la demande d'appartements reste très élevée. La demande totale de logements projetée pour la période 2021-2030 est de 89 millions de mètres carrés à Hanoï et de 107,5 millions de mètres carrés à Hô Chi Minh-Ville. Malgré cette forte demande, les prix actuels des appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville ne sont pas excessivement élevés par rapport à d'autres villes du monde. Par ailleurs, les taux d'intérêt hypothécaires ne devraient pas baisser, car les taux d'intérêt sur les dépôts ont récemment été revus à la hausse. Il n'y a donc pas de bulle sur le marché immobilier locatif ; en réalité, la forte croissance récente est due à une offre limitée et à des prix de vente initiaux élevés », a expliqué M. Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Source : https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html