Que dit le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement ?

Dans ce document, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose de modifier et de compléter la méthode d'évaluation foncière afin de réglementer trois méthodes d'évaluation : la méthode comparative, la méthode du revenu et la méthode du coefficient d'ajustement du prix foncier. Ainsi, par rapport au décret n° 44/2014/ND-CP, le projet de décret réduit de deux le nombre de méthodes d'évaluation foncière.

Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, la réglementation de 3 méthodes d'évaluation foncière (comparaison, revenu, coefficient d'ajustement du prix foncier) a permis de couvrir tous les cas d'évaluation foncière servant la gestion étatique des terres.

Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, la réglementation de trois méthodes d'évaluation foncière a permis de couvrir tous les cas d'évaluation foncière relevant de la gestion publique des terres. (Photo : DM)

Plus précisément, la méthode de déduction est intégrée à la méthode de comparaison car elle constitue une étape de l'application de cette dernière aux parcelles de terrain comportant des actifs, et sert à isoler la valeur des actifs rattachés à la parcelle comparée.

Dans le même temps, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a proposé dans le projet de décret 44 de ne pas utiliser la méthode du surplus pour évaluer les terres.

Dans le projet de document soumis au gouvernement , le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement explique pourquoi il n'a pas utilisé la méthode du surplus pour évaluer les terres : la méthode du surplus est une méthode d'évaluation des terres qui consiste à calculer le total des revenus de développement prévus de la propriété moins le total des coûts de développement prévus.

En conséquence, le calcul du revenu total présumé du développement immobilier doit se fonder sur les facteurs suivants : prix de transfert, prix de location, délai de vente, taux de vente, tendances et fluctuations du prix de transfert, prix de location futur, taux d'occupation... et doit actualiser le flux de trésorerie à la date d'évaluation en fonction du taux d'intérêt des prêts bancaires.

Le calcul du coût total estimé du développement immobilier, outre le fait qu'il repose sur les normes et les prix unitaires publiés par les organismes d'État compétents, dépend également du temps de construction, du rythme de construction annuel, des coûts imprévus, des coûts d'intérêts des emprunts, des bénéfices des investisseurs tenant compte des facteurs de risque, des coûts de publicité et de vente, etc.

Le calcul des facteurs supposés de recettes totales et de coûts totaux de développement mentionnés ci-dessus est très complexe ; les résultats d'évaluation sont incertains, imprécis et comportent des erreurs importantes (pour une même parcelle de terrain, le simple fait de modifier un indicateur parmi les facteurs supposés modifie les résultats d'évaluation) ; il est facile d'en abuser et il présente des risques pour les évaluateurs fonciers et les personnes qui fixent les prix des terrains dans certaines localités.

C’est la principale cause des difficultés et des retards rencontrés ces derniers temps dans la détermination, l’évaluation et la fixation des prix des terrains.

En revanche, dans l'immobilier, le terrain existe toujours avant la construction et son prix est fixé avant même le début des travaux. Estimer la valeur future d'un bien immobilier et déterminer le prix du terrain à l'avance n'est pas pertinent, car cela rend ce prix dépendant de la stratégie de l'investisseur et ne reflète pas sa véritable valeur marchande.

De plus, la méthode du surplus est souvent utilisée par les investisseurs pour calculer les avantages obtenus en supposant des revenus et en estimant les coûts encourus, ce qui leur permet de décider d'investir ou non.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement estime que, conformément à la résolution n° 18-NQ/TW, la méthode de détermination des prix fonciers doit respecter les principes du marché. Par conséquent, le projet de décret n° 44 n'applique pas la méthode du surplus pour déterminer les prix fonciers servant au calcul des obligations financières des usagers et des indemnisations lors des expropriations, ce qui est conforme à la politique du Parti.

Pour pallier les limites de la non-application de la méthode du surplus, le projet de décret 44 a modifié et complété le contenu de la méthode de comparaison.

Ce document précise que les directives relatives à l'évaluation des parcelles et terrains non investis dans des infrastructures techniques reposent sur une combinaison de techniques de déduction permettant de déduire le coût de ces investissements. Parallèlement, il prévoit que, pour la détermination des prix fonciers, la méthode du coefficient d'ajustement annuel doit être appliquée à des fins de comparaison et de rapprochement afin de garantir l'exactitude des résultats d'évaluation.

Source: https://www.congluan.vn/chi-de-xuat-3-phuong-an-dinh-gia-dat-bo-tai-nguyen-va-moi-truong-noi-gi-post258175.html