Interdiction de la manipulation du marché immobilier

Proposition de transactions immobilières passant par les banques

Le délégué Trinh Lam Sinh (délégation d'An Giang ) a proposé que le projet de loi contienne des dispositions interdisant les actes de manipulation et de perturbation du marché immobilier, et définisse clairement les signes de manipulation et de perturbation du marché immobilier. « Ces derniers temps, les actes de manipulation ont déstabilisé le marché immobilier et affecté le développement socio-économique du pays », a déclaré M. Sinh.

De nombreux députés ont formulé la même proposition. Trinh Xuan An, membre de la Commission de la défense et de la sécurité nationales (délégué de Dong Nai ), a proposé d'inclure la manipulation du marché immobilier dans la liste des actes interdits et de clarifier la manipulation et la fixation des prix de l'immobilier. « Personnellement, je pense que la manipulation immobilière n'est pas moins dangereuse que la manipulation boursière, telle que prévue par le Code pénal. Actuellement, la manipulation du marché immobilier se fait de manière sophistiquée, ce qui conduit à une bulle spéculative. Les prix de l'immobilier sont exorbitants par rapport à la réalité et doivent être interdits par la loi, avec des réglementations spécifiques pour les éliminer », a suggéré M. An.

Selon M. An, la manipulation du marché immobilier ne consiste pas seulement à fixer des prix élevés lors des enchères, puis à annuler les dépôts dans le but de faire grimper les prix et de réaliser des profits, mais aussi à utiliser un projet pour « stimuler » les prix d'autres projets, créant ainsi un niveau de prix très élevé. « Je pense que si cette pratique n'est pas gérée avec rigueur, elle risque de créer une bulle spéculative et de provoquer de graves incidents », a souligné M. An.

Le vice-président de la Commission judiciaire de l'Assemblée nationale, Nguyen Manh Cuong (délégation de Quang Binh ), a exprimé son inquiétude concernant le projet de loi stipulant que « l'État a pour politique de créer les conditions permettant aux organisations et aux particuliers d'effectuer des paiements non monétaires dans les transactions immobilières ». Selon M. Cuong, les paiements non monétaires constituent une solution essentielle pour prévenir et combattre la corruption et les pratiques négatives. Il a donc suggéré que pour les transactions importantes telles que les transactions immobilières, l'État s'oriente vers l'obligation des paiements non monétaires plutôt que de se contenter de créer des conditions. »

Délégué Trinh Xuan An (délégation de Dong Nai)

Le délégué Trinh Xuan An a exprimé son accord avec la réglementation relative aux paiements dans les transactions immobilières, selon laquelle les investisseurs et les entreprises immobilières doivent recevoir l'argent de leurs clients via des comptes bancaires au Vietnam. « Je pense que toutes les transactions immobilières doivent être réglées par l'intermédiaire des banques, et pas seulement par les investisseurs et les entreprises. Nous avons franchi une étape importante dans la mise en œuvre des paiements dématérialisés ; je suggère que nous allions encore plus loin dans cette voie », a proposé M. An.

Toutes les transactions immobilières doivent être réglées par l'intermédiaire des banques, et pas seulement par les investisseurs et les entreprises. Nous avons franchi une étape importante vers les paiements dématérialisés ; je propose que nous révolutionnions encore davantage.

Délégué Trinh Xuan An, membre à temps plein du Comité national de défense et de sécurité (délégation de Dong Nai)

Les courtiers « lancent et attrapent » perturbent le marché

Concernant la réglementation des salles de marché immobilières, le président de la Commission économique, Vu Hong Thanh, a indiqué, dans son rapport sur l'examen et la révision du précédent projet de loi, qu'après avoir recueilli l'avis de nombreux députés, le projet de loi, après explication et approbation, a supprimé la réglementation exigeant que les transactions immobilières passent par les salles de marché, les encourageant simplement. « Imposer des transactions immobilières entraînerait un risque d'exploitation et ne garantirait pas le développement d'un marché immobilier sain, sûr et durable », a déclaré M. Thanh. De plus, le projet de loi stipule que les transactions immobilières impliquant une personne physique doivent être notariées et certifiées. Si l'une des parties est une entreprise immobilière, la notarisation et la certification ne sont pas requises.

Le député Hoang Van Cuong (délégation de Hanoi) a déclaré que les contrats de transaction immobilière ne devraient pas être notariés, mais qu'ils peuvent être confirmés par les salles des marchés. M. Cuong a analysé que la salle des marchés est l'un des trois éléments constitutifs du marché immobilier, mais que la loi actuelle sur les affaires immobilières n'encadre pas correctement son rôle lorsqu'elle lui permet de participer à la fois à la vente et à l'achat, et pas seulement au courtage. « La salle des marchés ne devrait être qu'un intermédiaire, mais elle joue désormais à la fois le rôle d'acheteur et de vendeur, ce qui perturbe le marché », a souligné M. Cuong.

Le député Cuong a ensuite proposé que la loi soit plus strictement encadrée. La salle des marchés n'exerce qu'une fonction d'intermédiaire et est responsable des informations fournies aux clients et à l'État. Parallèlement, elle n'est pas autorisée à participer aux achats et aux ventes et ne perçoit que des honoraires, notamment des frais de confirmation de transaction équivalents aux frais de notaire et de courtage, conformément à l'accord. Selon M. Cuong, cette approche confère à la salle des marchés la responsabilité d'exercer correctement son rôle de courtier, de conseiller les clients et de fournir des informations sur le marché à l'État.

Lors du débat avec le député Cuong, le député Nguyen Van Than (délégation Thai Binh) a déclaré que la notarisation posait actuellement de nombreux problèmes, mais que son absence ou l'octroi de pouvoirs accrus à la salle des marchés seraient « très dangereux ». M. Than a suggéré que les transactions soient uniquement confirmées par notarisation et que la salle des marchés ne puisse pas représenter la loi de l'État.

Il a déclaré que le député Hoang Van Cuong « réfléchissait théoriquement » lorsqu'il a proposé d'interdire les salles de marché aux achats et aux ventes. « En réalité, cela ne peut être interdit, car les gens ont de nombreuses façons d'acheter et de vendre à des prix connus. Tous les députés savent que par le passé, les immeubles de grande hauteur, en particulier ceux des entreprises publiques ou des grandes entreprises privées, lorsqu'ils étaient interrogés le lendemain par les investisseurs, affirmaient qu'ils étaient tous vendus, mais lorsqu'ils se présentaient aux salles de marché, ils les vendaient toujours à des prix élevés, parfois une fois et demie, voire le double. C'est très dangereux », a déclaré M. Than, suggérant que les salles de marché soient libres, « le bon vin n'a pas besoin de buisson », si la transaction est bonne, les clients viendront, sinon, ils ne viendront pas.

Après avoir recueilli les avis des délégués, le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que ces derniers souhaitaient tous améliorer la qualité et le professionnalisme des salles de marché. Par conséquent, le comité de rédaction examinera comment les salles de marché pourraient jouer un rôle d'intermédiaire et éviter de participer directement aux achats et ventes, susceptibles de perturber le marché.

Devons-nous accepter les dépôts d’appartement avant de construire les fondations ?

Concernant la transaction de futurs logements, le projet de loi propose deux options. Premièrement, l'investisseur est autorisé à percevoir des dépôts auprès des clients lorsque le projet remplit toutes les conditions de mise en service (y compris l'un des documents suivants : droit d'usage du sol, permis de construire, documents de réception des travaux de fondation pour les appartements ou les immeubles à usage mixte avec maisons, etc.). Deuxièmement, l'investisseur est autorisé à percevoir des dépôts lorsque le projet dispose d'un projet préliminaire expertisé et d'un des documents suivants : droit d'usage du sol ; le montant maximal du dépôt ne dépasse pas 10 % du prix de vente ou du prix de location-vente.

Le député Tran Hong Nguyen (délégation de Binh Thuan) a proposé de réglementer selon l'option 1, car elle présente moins de risques pour les clients. Selon lui, si l'acompte est perçu dès l'évaluation de la conception du projet, le délai entre sa réception et sa mise en œuvre effective sera très long. Parallèlement, le marché immobilier a récemment connu des évolutions complexes, et des investisseurs immobiliers continuent de profiter des formes d'acomptes et de contrats d'apport pour mobiliser des capitaux de manière arbitraire, créant ainsi désordre et insécurité. De nombreux projets, après réception des acomptes, ne sont pas réalisés cinq, voire dix ans après leur mise en œuvre.

En revanche, le député Pham Van Hoa (délégation Dong Thap) a soutenu l'option 2, estimant qu'elle est très appréciée des investisseurs et acceptée par les clients. M. Hoa a analysé le fait que les investisseurs ne disposent pas toujours de 100 % du capital et doivent également emprunter auprès des banques pour financer le projet. Un apport de 10 % est faible par rapport à la valeur du bien, ce qui permet aux investisseurs de disposer des fonds nécessaires à la réalisation du projet et d'instaurer un climat de confiance entre les deux parties, sans oublier que les clients qui effectuent un apport peuvent bénéficier d'une réduction. « Lorsqu'un investisseur dispose d'un document attestant des droits d'utilisation du sol, d'une décision de louer un terrain et de payer des frais d'utilisation, je pense qu'il n'est pas malhonnête », a déclaré M. Hoa.

Délégué Pham Van Hoa (délégation Dong Thap)

De même, la députée Nguyen Thi Viet Nga (délégation de Hai Duong) a également proposé l'option 2, car elle créerait les conditions propices au développement des entreprises et des investisseurs. Mme Nga a admis que, même si cette option pouvait engendrer davantage de risques pour les clients, ceux-ci seraient surmontés grâce à une gestion plus stricte et à une responsabilisation accrue des organismes publics. À l'inverse, l'option 1 serait plus sûre pour les clients, mais elle limiterait également les opportunités pour les entreprises, allant apparemment à l'encontre des mesures d'encouragement et de création de mécanismes de développement.

La déléguée Huynh Thi Phuc (délégation de Ba Ria-Vung Tau) a proposé de fixer le montant du dépôt à 5 % au lieu de 10 % comme prévu dans le projet. Ce montant est suffisant pour que le déposant et le bénéficiaire maintiennent la confiance mutuelle, soient conscients de leurs engagements et garantissent que le dépôt ne soit pas destiné à la mobilisation de capitaux.

Le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que les deux options présentaient des avantages et des inconvénients. L'option 1 a pour avantage de protéger les intérêts de la partie faible, l'acheteur, mais du côté des entreprises, elle ne garantit pas l'accès aux investisseurs potentiels. L'option 2, quant à elle, crée des conditions favorables aux entreprises. Cependant, de la conception initiale à l'obtention du permis de construire, elle nécessite de nombreuses étapes et peut être retardée, ce qui porte atteinte aux intérêts de la population. « Si le contenu n'est pas clair ou ne fait pas l'objet d'un accord, nous proposons qu'il soit soumis au vote afin que l'Assemblée nationale puisse se prononcer », a déclaré M. Thanh.

Lien source: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm