Interdiction de la manipulation du marché immobilier

Proposition visant à obliger les transactions immobilières à passer par les banques.

Le député Trinh Lam Sinh (délégation d' An Giang ) a proposé que le projet de loi comprenne une disposition interdisant toute manipulation et perturbation du marché immobilier, et définissant clairement les signes de telles manipulations. « Ces derniers temps, les comportements manipulateurs ont déstabilisé le marché immobilier et nui au développement socio-économique du pays », a déclaré M. Sinh.

De nombreux délégués ont partagé cette proposition. Trinh Xuan An, délégué de la Commission nationale de la défense et de la sécurité, a suggéré d'inscrire la manipulation du marché immobilier sur la liste des actes prohibés, tout en précisant la nature de la manipulation des prix de l'immobilier. « Personnellement, je pense que la manipulation immobilière est tout aussi dangereuse que la manipulation boursière telle que définie dans le Code pénal. Actuellement , la manipulation du marché immobilier devient de plus en plus sophistiquée, entraînant des bulles spéculatives et une flambée des prix. Il est nécessaire de l'interdire par la loi et de la réglementer spécifiquement afin de l'éradiquer », a proposé M. An.

Selon M. An, la manipulation du marché immobilier consiste non seulement à fixer des prix élevés lors des ventes aux enchères, puis à confisquer les acomptes pour gonfler artificiellement les prix et les profits, mais aussi à utiliser un projet pour faire monter en flèche le prix d'un autre, créant ainsi une flambée des prix. « Je suis convaincu que si ce problème n'est pas traité avec la plus grande fermeté, il va créer une bulle spéculative et engendrer de graves problèmes », a souligné M. An.

Le vice-président de la Commission judiciaire de l'Assemblée nationale, Nguyen Manh Cuong (délégation de Quang Binh ), a exprimé son inquiétude quant au projet de loi stipulant que l'État doit mettre en place des politiques visant à faciliter les paiements dématérialisés pour les transactions immobilières. Selon M. Cuong, ces paiements constituent une solution essentielle pour prévenir et combattre la corruption et les pratiques abusives. Il a donc suggéré que, pour les transactions importantes telles que les transactions immobilières, l'État rende obligatoire le paiement dématérialisé plutôt que de simplement le faciliter.

Représentant Trinh Xuan An (délégation de Dong Nai)

Le député Trinh Xuan An a exprimé son accord avec la réglementation relative aux paiements dans les transactions immobilières, qui impose aux promoteurs et aux entreprises immobilières de recevoir les paiements de leurs clients par le biais de comptes bancaires vietnamiens. « Je pense que toutes les transactions immobilières devraient être réglées par l'intermédiaire des banques, et pas seulement celles des promoteurs et des entreprises. Nous avons réalisé des progrès considérables en matière de paiements sans espèces, et je propose que nous poursuivions cette évolution », a-t-il déclaré.

Toutes les transactions immobilières doivent être réglées par l'intermédiaire des banques, et non plus seulement entre promoteurs et entreprises. Nous avons réalisé des progrès considérables vers des transactions sans espèces, et je propose que nous allions encore plus loin dans cette révolution.

Représentant Trinh Xuan An, membre à part entière du Comité national de la défense et de la sécurité (délégation de Dong Nai)

Les courtiers qui se livrent à des activités d'« achat et de vente » perturbent le marché.

Concernant la réglementation des transactions immobilières, dans le rapport portant sur les amendements au projet de loi précédent, le président de la Commission économique, Vu Hong Thanh, a indiqué qu'après avoir pris en compte les observations de nombreux députés de l'Assemblée nationale, le projet de loi, après clarifications et amendements, supprime l'obligation de passer par une bourse pour les transactions immobilières, se contentant désormais de l'encourager. « L'obligation de passer par une bourse pour les transactions immobilières engendrerait des risques d'abus et ne garantirait pas le développement sain, sûr et durable du marché immobilier », a déclaré M. Thanh. Par ailleurs, le projet de loi stipule également que les transactions immobilières impliquant des particuliers doivent être notariées ou certifiées. Cette formalité n'est pas requise lorsque l'une des parties est une entreprise immobilière.

Dans son intervention, le député Hoang Van Cuong (délégation de Hanoï) a suggéré que les contrats de transactions immobilières ne soient pas soumis à l'obligation de notariat, mais puissent être validés par le biais des bourses immobilières. M. Cuong a expliqué que les bourses immobilières constituent l'un des trois piliers du marché immobilier, mais que la loi actuelle sur les transactions immobilières ne définit pas clairement leur rôle, car elle leur permet de participer à la fois à l'achat et à la vente, et non seulement au courtage. « Idéalement, les bourses devraient se limiter à un rôle d'intermédiaire, mais actuellement, elles achètent et vendent, ce qui crée ce que certains appellent une manipulation du marché et perturbe ce dernier », a souligné M. Cuong.

Par conséquent, le député Cuong a suggéré que la loi impose des réglementations plus strictes, limitant le rôle de la bourse à celui d'intermédiaire et la responsabilité des informations fournies aux clients et à l'État. De plus, la bourse ne devrait pas participer aux achats ni aux ventes et ne devrait percevoir que des frais, notamment des frais de confirmation de transaction équivalents aux frais de notariat et aux commissions de courtage convenus. Selon M. Cuong, cette approche confie à la bourse la responsabilité de remplir son rôle de courtier, de conseiller les clients et de fournir des informations sur le marché à l'État.

Lors d'un débat avec le député Cuong, le député Nguyen Van Than (de la province de Thai Binh) a déclaré que la notarisation présente actuellement de nombreux problèmes, mais que si elle est contournée ou si les plateformes de négociation se voient accorder davantage de pouvoir, « cela serait très dangereux ». M. Than a proposé que les transactions soient uniquement validées par une notarisation et que les plateformes de négociation ne puissent pas représenter la loi de l'État.

Il a soutenu que le député Hoang Van Cuong raisonnait de manière purement théorique lorsqu'il proposait d'interdire aux plateformes immobilières de participer aux transactions d'achat et de vente. « En réalité, une telle interdiction est impossible car les gens disposent de nombreux moyens d'acheter et de vendre en connaissant les prix. Les députés savent tous que, par le passé, les prix des immeubles de grande hauteur, notamment ceux appartenant à des entreprises publiques ou à de grandes sociétés privées, étaient fixés par le promoteur, et que le lendemain, interrogé à ce sujet, ce dernier prétendait que tout était vendu. Or, sur les plateformes immobilières, ces mêmes immeubles restaient disponibles à des prix élevés, parfois une fois et demie, voire le double du prix initial. C'est très dangereux », a déclaré M. Than, suggérant que les plateformes immobilières devraient pouvoir opérer librement et de manière autonome. Si les transactions sont avantageuses, les clients viendront ; sinon, ils ne viendront pas.

En réponse aux observations des délégués, le président de la commission économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que tous souhaitaient améliorer la qualité et le professionnalisme des bourses. Par conséquent, le comité de rédaction intégrera ces suggestions afin de garantir que les bourses fonctionnent comme des intermédiaires plutôt que de participer directement aux transactions d'achat et de vente, ce qui pourrait perturber le marché.

Faut-il accepter les dépôts de garantie pour la construction d'un immeuble d'appartements avant même que les fondations ne soient posées ?

Concernant les transactions portant sur des projets immobiliers futurs, le projet de loi propose deux options. Premièrement, les promoteurs sont autorisés à percevoir des acomptes auprès des clients lorsque le projet remplit toutes les conditions de mise en œuvre (notamment la présentation de l'un des documents suivants : certificat de droit d'utilisation du sol, permis de construire ou certificat de réception des travaux de fondation pour les immeubles d'habitation ou les immeubles à usage mixte comprenant des logements…). Deuxièmement, les promoteurs sont autorisés à percevoir des acomptes dès l'approbation du plan de base du projet et la disponibilité d'un certificat de droit d'utilisation du sol ; le montant maximal de l'acompte ne pourra excéder 10 % du prix de vente ou de location-vente.

Dans son intervention, le député Tran Hong Nguyen (délégation de Binh Thuan) a suggéré d'opter pour la première solution, car elle présente moins de risques pour les clients. Il a fait valoir que la perception d'acomptes dès l'approbation du plan de base du projet entraînerait un délai considérable entre la réception de l'acompte et la mise en œuvre effective du projet. Par ailleurs, le marché immobilier s'est récemment complexifié, les promoteurs exploitant encore les accords d'acompte et d'apport en capital pour lever des fonds de manière arbitraire, ce qui perturbe l'ordre public et la sécurité. De nombreux projets, après avoir perçu des acomptes, restent à l'état d'ébauche pendant 5, voire 10 ans.

À l'inverse, le député Pham Van Hoa (de la province de Dong Thap) a soutenu l'option 2, arguant que « les promoteurs la préfèrent et les clients l'acceptent également ». M. Hoa a expliqué que les promoteurs ne disposent pas toujours de la totalité du capital et doivent souvent emprunter auprès des banques pour financer leurs projets. Un acompte de 10 % représente une somme modique par rapport à la valeur du bien, permettant aux promoteurs de financer le projet tout en instaurant un climat de confiance entre les deux parties. De plus, les clients qui versent un acompte peuvent bénéficier d'une réduction. « Lorsqu'un promoteur possède les documents attestant des droits d'utilisation du terrain, un bail foncier et a acquitté les taxes foncières, je suis convaincu de sa bonne foi », a déclaré M. Hoa.

Représentant Pham Van Hoa (délégation de Dong Thap)

De même, la députée Nguyen Thi Viet Nga (province de Hai Duong) a également proposé l'option 2, car elle créerait des conditions favorables au développement des entreprises et des investisseurs. Mme Nga a reconnu que cette option, bien que potentiellement plus risquée pour les consommateurs, permettrait d'atténuer ces risques par un renforcement de la gestion et une responsabilisation accrue des organismes d'État. À l'inverse, l'option 1 serait plus sûre pour les consommateurs, mais restreindrait simultanément les opportunités pour les entreprises, ce qui semble contredire l'objectif d'encourager et de créer des mécanismes de développement économique.

La députée Huynh Thi Phuc (de la province de Ba Ria-Vung Tau) a proposé que le montant du dépôt ne dépasse pas 5 % au lieu des 10 % prévus dans le projet. Ce montant serait suffisant pour maintenir la confiance entre le déposant et le bénéficiaire, garantissant ainsi un engagement mutuel et empêchant que le dépôt ne soit utilisé à des fins de collecte de fonds.

Le président de la Commission économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que les deux options présentaient des avantages et des inconvénients. La première option est positive car elle protège les droits des acheteurs, la partie la plus désavantagée, mais elle ne garantit pas l'accès des entreprises à des investisseurs potentiels. La seconde option est également positive car elle facilite les activités commerciales, mais le processus, de la conception initiale à l'obtention du permis de construire, est complexe et peut être retardé, ce qui porte atteinte aux droits des citoyens. « En cas d'ambiguïté ou de désaccord persistant, nous proposons de soumettre cette question au vote afin que l'Assemblée nationale puisse se prononcer », a ajouté M. Thanh.

Lien source: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm