Nous avons besoin de politiques pour ouvrir la voie.

Des couloirs sombres, l'absence de système d'alarme incendie, des sols et des murs délabrés et dont les revêtements s'effritent… voilà le tableau qui se dessine dans des dizaines d'immeubles d'habitation de catégorie D (gravement endommagés et dangereux) à Hô Chi Minh-Ville, en attente de secours. Cependant, pour diverses raisons, les opérations de sauvetage restent largement au point mort.

D'après un rapport du Département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville, la ville compte 474 immeubles d'habitation anciens construits avant 1975, dont 16 classés D (14 d'entre eux ayant fait l'objet d'une inspection en 2016-2017), qui se dégradent de plus en plus. Or, la rénovation de ces immeubles anciens progresse très lentement pour de nombreuses raisons, principalement en raison des mécanismes en place.

Si l'on considère le processus depuis 2016, on constate que la démolition et la reconstruction d'immeubles d'habitation anciens, gravement endommagés et dangereux, n'ont progressé que jusqu'au relogement temporaire des résidents. Par exemple, l'immeuble situé au 440 rue Tran Hung Dao (quartier 11, district 5), bien que classé comme bâtiment de catégorie D présentant une intégrité structurelle insuffisante pour un usage normal, a nécessité près de six ans entre la demande de relogement urgent formulée par le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville et la persuasion des résidents par les autorités locales.

Nombreux sont ceux qui affirment que la rénovation d'immeubles anciens est encore plus complexe que la construction de logements sociaux. Le principal obstacle réside dans les questions d'indemnisation et de déblaiement des terrains. De plus, certaines décisions requièrent l'accord de la majorité, voire de la totalité, des résidents avant leur mise en œuvre.

La rénovation des immeubles d'appartements anciens se divise généralement en deux catégories : la construction d'appartements de surface minimale pour faciliter le relogement sur place et la construction de grands espaces commerciaux destinés à attirer la clientèle.

Un représentant d'une société immobilière ayant participé à la rénovation d'immeubles d'habitation à Hô Chi Minh-Ville a déclaré que, selon la réglementation précédente, après déduction de tous les coûts, y compris l'aide au logement temporaire, les frais de relogement et les indemnisations, le bénéfice était très faible, ce qui rendait le projet peu attractif pour la société. Celle-ci rencontrait également des difficultés pour mettre en œuvre le mécanisme d'exonération des taxes foncières, des redevances de location et des frais de changement d'affectation des sols pour la totalité du terrain alloué au projet, faute d'accord du secteur financier. De plus, il n'existe actuellement aucun mécanisme permettant de prendre en compte la valeur de la surface utilisée pour la construction d'infrastructures annexes telles que les couloirs, les escaliers et les toitures.

Récemment, la question de la rénovation et de la reconstruction des immeubles d'habitation a été réglementée plus en détail par la loi sur le logement de 2023, qui codifie également de nombreuses réglementations relatives au pourcentage de consentement des résidents et aux mécanismes d'incitation pour les investisseurs entreprenant des projets de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'habitation.

Plus précisément, les investisseurs sont exemptés des taxes d'utilisation du sol et des redevances de location de terrain pour les zones soumises à ces taxes dans le cadre du projet de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'habitation anciens. Par ailleurs, l'une des avancées majeures de la nouvelle réglementation relative à la rénovation et à la reconstruction d'immeubles d'habitation anciens réside dans le fait que la loi sur le logement de 2023 a résolu le problème du manque de terrains disponibles pour les immeubles d'habitation après leur relocalisation ; elle a permis la mise en œuvre de projets de reconstruction d'immeubles d'habitation par regroupement (rassemblement d'immeubles d'habitation anciens de faible hauteur sur un même site pour les rénover et y construire un nouvel immeuble de grande hauteur, offrant ainsi un nombre suffisant de logements aux résidents de plusieurs immeubles anciens).

Cette approche avait déjà été mise en œuvre par le Comité populaire du 3e arrondissement d'Hô-Chi-Minh-Ville lors de l'élaboration d'un plan de regroupement de 43 complexes d'appartements afin de reconstruire 3 grands ensembles, suffisants pour reloger les habitants. Ce projet a non seulement permis d'accroître les espaces verts et les équipements pour les résidents, mais aussi d'embellir le paysage urbain. Comme l'a souligné M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière d'Hô-Chi-Minh-Ville : « Cette solution remédie au problème des projets de relogement abandonnés, construits ailleurs, notamment ceux qui ne répondent pas aux besoins en matière de transport, de logement, de santé, d'éducation et d'activités commerciales, ce qui dissuade les habitants de s'y installer. »

On s'attend à ce que ce mécanisme, associé à l'expérience acquise par Hô Chi Minh-Ville, constitue un tournant, favorisant le plan de rénovation et de reconstruction des immeubles d'habitation qui se sont dégradés à des niveaux dangereux à Hanoï , Hai Phong et dans de nombreuses autres localités.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html