Il faut une politique de routes ouvertes

Des couloirs sombres, l'absence de système d'alarme incendie, des sols qui s'effritent et des murs intérieurs et extérieurs qui se décollent… tel est le tableau qui se dessine dans des dizaines d'appartements de catégorie D (gravement endommagés et dangereux) à Hô Chi Minh-Ville, en attente de secours. Mais pour de nombreuses raisons, les opérations de sauvetage sont encore quasiment au point mort.

D'après un rapport du Département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville, la ville compte 474 immeubles d'habitation anciens construits avant 1975, dont 16 classés D (14 d'entre eux ayant été inspectés entre 2016 et 2017), qui se dégradent de plus en plus. Or, la rénovation de ces immeubles anciens progresse très lentement pour de nombreuses raisons, principalement liées au système en place.

Si l'on considère le processus entamé en 2016, la démolition et la construction de nouveaux appartements pour remplacer les anciens, gravement endommagés et dangereux, se sont limitées au relogement temporaire des habitants. Par exemple, concernant l'immeuble n° 440 de la rue Tran Hung Dao (quartier 11, district 5), bien que classé niveau de dangerosité D (sa capacité portante ne permettait pas un usage normal), il a fallu près de six ans après la demande de relogement urgent formulée par le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville pour que les autorités locales convainquent les résidents d'accepter de déménager.

De nombreux avis divergent quant à la complexité de la rénovation d'immeubles anciens, supérieure à celle de la construction de logements sociaux. Le principal obstacle réside dans les questions d'indemnisation et de déblaiement des terrains. Par ailleurs, certaines décisions requièrent l'accord de la majorité, voire de la totalité, des personnes concernées pour être mises en œuvre.

La rénovation des immeubles anciens se divise souvent en deux catégories. La première consiste à construire des appartements de surface minimale pour répondre aux besoins de relogement sur place. La seconde vise à aménager de grands espaces commerciaux pour attirer la clientèle.

Un représentant d'une société immobilière ayant participé à la rénovation d'immeubles d'habitation à Hô Chi Minh-Ville a déclaré que, selon la réglementation en vigueur, après déduction de tous les coûts, y compris les aides au logement temporaire, les frais de relogement et les indemnisations, les bénéfices seraient très faibles, ce qui explique le manque d'intérêt des entreprises. Par ailleurs, la mise en œuvre du mécanisme d'exonération des taxes foncières, des loyers fonciers et des frais de changement d'affectation des sols pour la totalité du terrain concerné par le projet s'avère très difficile, faute d'accord du secteur financier. De plus, il n'existe actuellement aucun mécanisme permettant de comptabiliser la valeur des surfaces destinées à la construction d'ouvrages annexes tels que les couloirs, les escaliers et les toitures-terrasses.

Récemment, la question de la rénovation et de la reconstruction des immeubles d'habitation a été réglementée plus en détail par la loi sur le logement de 2023, légalisant en même temps de nombreuses réglementations relatives au taux de consensus populaire, aux mécanismes d'incitation pour les investisseurs mettant en œuvre des projets d'investissement pour rénover et reconstruire des immeubles d'habitation...

En particulier, les investisseurs sont exemptés des taxes et redevances foncières pour les terrains soumis à ces taxes et redevances dans le cadre de projets d'investissement visant à rénover et reconstruire des immeubles d'habitation anciens. Par ailleurs, l'une des avancées majeures de la nouvelle réglementation relative à la rénovation et à la reconstruction d'immeubles d'habitation anciens réside dans la loi sur le logement de 2023. Cette loi a permis de résoudre le problème des logements vacants suite à un relogement, en limitant le nombre de surfaces constructibles pour les nouveaux projets. Elle a en effet autorisé la mise en œuvre de projets de reconstruction d'immeubles d'habitation par regroupement (collecte d'immeubles d'habitation anciens de faible hauteur sur un même site, rénovation et construction d'un nouvel immeuble de grande hauteur, offrant ainsi un nombre de logements suffisant pour les résidents de nombreux immeubles anciens).

L'expérience décrite ci-dessus a été mise en application par le Comité populaire du 3e arrondissement d'Hô-Chi-Minh-Ville lors de l'élaboration d'un plan visant à regrouper 43 immeubles d'habitation du quartier afin d'en reconstruire trois grands ensembles, suffisants pour reloger les habitants. Ce projet contribue non seulement à accroître les espaces verts et les équipements collectifs, mais aussi à embellir le paysage urbain. Comme l'a souligné M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière d'Hô-Chi-Minh-Ville : « Cette solution permet de remédier au problème d'abandon rencontré dans d'autres projets de relogement, notamment ceux qui ne répondent pas aux besoins en matière de transport, de logement, de soins médicaux, d'éducation, d'activité économique, etc., et qui dissuadent les personnes relogées de s'y installer. »

On s'attend à ce que le mécanisme susmentionné et l'expérience acquise par Hô Chi Minh-Ville constituent un tournant, favorisant le plan de rénovation et de reconstruction des immeubles d'habitation qui se sont dégradés à des niveaux dangereux à Hanoï , Hai Phong et dans de nombreuses autres localités.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html