Besoin d'une politique de routes ouvertes

Couloirs sombres, absence de système d'alarme incendie, sols et murs délabrés et écaillés à l'intérieur comme à l'extérieur… voilà le tableau qui règne dans des dizaines d'appartements de catégorie D (fortement endommagés et dangereux) à Hô-Chi-Minh-Ville, en attente de secours. Mais pour diverses raisons, les opérations de secours sont encore quasiment inactives.

Selon un rapport du Département de la Construction de Hô-Chi-Minh-Ville, la ville compte 474 immeubles d'habitation anciens construits avant 1975, dont 16 immeubles de catégorie D (dont 14 ont été inspectés en 2016-2017) qui se dégradent de plus en plus. Cependant, la reconstruction des immeubles anciens progresse très lentement pour de nombreuses raisons, principalement liées au mécanisme.

Si l'on considère le processus de démolition et de construction de nouveaux appartements, commencé en 2016, pour remplacer les anciens, gravement endommagés et dangereux, on constate que la démolition et la construction de nouveaux appartements se sont limitées au relogement et au logement temporaire des résidents. Par exemple, l'immeuble n° 440, rue Tran Hung Dao (quartier 11, arrondissement 5), bien que classé au niveau de dangerosité D, ne répondait pas aux exigences d'une utilisation normale. Il a fallu près de six ans, après la demande de relogement urgent du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, pour que la municipalité convainque les résidents d'accepter de déménager.

Nombreux sont ceux qui affirment que la rénovation d'appartements anciens est encore plus difficile que la construction de logements sociaux. Le principal obstacle réside dans l'indemnisation et la dépollution des sites. De plus, certaines décisions doivent recueillir le consensus de la majorité, voire de tous les résidents, avant d'être mises en œuvre.

La rénovation d'appartements anciens est souvent divisée en deux groupes. La première consiste à construire des appartements de surface minimale pour répondre aux besoins de relogement sur place. La seconde consiste à construire de grands appartements commerciaux pour attirer les clients.

Un représentant d'une société immobilière ayant participé à la reconstruction d'anciens appartements à Hô-Chi-Minh-Ville a déclaré que, selon la réglementation précédente, après déduction de tous les coûts, y compris l'aide au logement temporaire, les coûts de réinstallation et d'indemnisation, les bénéfices seraient très faibles, ce qui désintéressait les entreprises. Il est également très difficile pour les entreprises de mettre en œuvre le mécanisme d'exonération des droits d'utilisation du sol, des loyers fonciers et des frais de conversion foncière pour l'ensemble du terrain affecté au projet, faute d'accord du secteur financier. De plus, il n'existe actuellement aucun mécanisme permettant de gérer la valeur de la surface pour la construction d'ouvrages auxiliaires tels que les couloirs, les escaliers, les toitures…

Récemment, la question de la rénovation et de la reconstruction des immeubles d'appartements a été réglée plus en détail par la loi sur le logement de 2023, légalisant en même temps de nombreuses réglementations liées au taux de consensus populaire, au mécanisme d'incitation pour les investisseurs mettant en œuvre des projets d'investissement pour rénover et reconstruire des immeubles d'appartements...

En particulier, les investisseurs sont exonérés des droits d'utilisation du sol et du loyer foncier pour les terrains soumis à ces droits dans le cadre de projets d'investissement visant à rénover et à reconstruire d'anciens immeubles d'habitation. Par ailleurs, l'une des avancées de la nouvelle réglementation sur la rénovation et la reconstruction d'anciens immeubles d'habitation est la loi sur le logement de 2023, qui a résolu le problème des immeubles d'habitation, après relocalisation, ne disposant pas de surface suffisante pour construire de nouveaux projets ; elle a permis la mise en œuvre de projets de reconstruction d'immeubles d'habitation dans le sens de la consolidation (regroupement d'anciens immeubles d'habitation de faible hauteur en un seul lieu, afin de les rénover et de construire un nouvel immeuble de grande hauteur, offrant suffisamment de logements pour les résidents de nombreux immeubles anciens).

Le Comité populaire du 3e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville s'est inspiré de cette expérience pour élaborer un plan visant à regrouper 43 immeubles d'habitation afin de reconstruire trois grands immeubles, suffisamment vastes pour permettre la réinstallation des habitants. Cela permet non seulement d'accroître la surface arborée et les espaces utilitaires, mais aussi d'embellir le paysage urbain. Comme l'a commenté M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville : « Cette solution permet de remédier à l'abandon des projets de réinstallation construits ailleurs, notamment ceux qui ne répondent pas aux besoins en matière de déplacements, de logement, de soins médicaux, d'éducation, d'activités commerciales, etc., ce qui empêche les personnes réinstallées de s'installer. »

On espère que le mécanisme ci-dessus et l’expérience acquise par Ho Chi Minh-Ville créeront un tournant, favorisant le plan de rénovation et de reconstruction des immeubles d’appartements qui se sont dégradés à un niveau dangereux à Hanoi , Hai Phong et dans de nombreuses autres localités.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html