Le 28 octobre, dans le bâtiment de l'Assemblée nationale, poursuivant le programme de la 8e session, sous la présidence du président de l'Assemblée nationale Tran Thanh Man , l'Assemblée nationale a tenu une discussion plénière sur le rapport de la délégation de surveillance et le projet de résolution de l'Assemblée nationale sur les résultats de la supervision thématique de « la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 ».
Dans son intervention, le député Le Thanh Hoan a globalement salué le rapport de la délégation de surveillance. Ce rapport résumait et présentait un aperçu général du marché immobilier et du logement social au cours des dernières années.
Pour apporter des précisions supplémentaires, le délégué Le Thanh Hoan a souligné les points suivants : Le projet de résolution sur la supervision enjoint au gouvernement d’établir des mécanismes appropriés pour résoudre et traiter définitivement les difficultés et obstacles juridiques rencontrés par les projets immobiliers. Ces mécanismes doivent reposer sur une analyse approfondie des facteurs pratiques objectifs, du contexte historique spécifique et sur une évaluation complète des avantages, des coûts et de la faisabilité des solutions proposées. Ceci garantira les droits légitimes des citoyens et des entreprises sur le marché immobilier, dans l’intérêt général, en libérant des ressources pour ce marché et en stimulant le développement socio-économique . Il convient également de définir clairement la notion de « non-légitimation des infractions » afin d’améliorer l’efficacité de l’élaboration et de l’application de la législation.
Le député Le Thanh Hoan a exprimé son accord et a souligné la nécessité de clarifier la notion de « non-légitimation des violations » afin de lever définitivement les obstacles et les problèmes en suspens liés aux projets immobiliers. Il s'agit d'une difficulté à laquelle est également confronté le groupe de travail créé par la décision n° 153 du Premier ministre en janvier 2022, et pour laquelle aucune solution efficace n'a encore été trouvée.
À l'échelle mondiale, le concept de « formalisation de l'informel », voire de « légalisation de l'illégal », est souvent un sujet politiquement délicat, car il donne l'impression que le gouvernement est partial ou favorise ceux qui ne respectent pas la loi. De ce fait, l'opposition est souvent forte, mais elle omet généralement de prendre en compte les avantages globaux de la formalisation ou le coût de l'inaction. Par exemple, les taxes foncières et les droits de mutation seraient perçus si les constructions illégales étaient achevées, enregistrées et mises en service. La formalisation des constructions informelles les réintégrerait dans l'économie, offrant ainsi un cadre juridique, technique et financier aux transactions immobilières telles que la location, l'achat, la succession, l'usage et l'hypothèque.
Pour les projets et constructions non conformes à la réglementation, il n'existe que deux options viables : annuler le projet et démolir les constructions illégales, ou régulariser la situation. Ne rien faire ou proposer un « sauvetage temporaire » n'est pas envisageable, sauf si les problèmes liés à ces projets n'ont qu'un impact négligeable sur le marché immobilier.
La démolition des constructions illégales engendre souvent un gaspillage de ressources sociales, entraînant des coûts économiques, juridiques, administratifs, judiciaires et sociaux importants, ainsi que des émissions de carbone et des impacts environnementaux. Ces coûts compensent rarement les avantages de la démolition. De plus, dans certains cas, le relogement est nécessaire lorsque les résidents n'ont nulle part ailleurs où vivre.
Une autre variante consiste à légaliser temporairement les infractions et à appliquer des sanctions en cas de non-respect, une pratique également appelée « sauvetage temporaire ». Cela signifie que l'État peut intervenir pour régulariser les constructions illégales pendant une période limitée. Par la suite, il mettrait en place un cadre juridique plus strict afin de garantir le respect des règles de construction. Cette approche est déconseillée par de nombreux pays car elle a des répercussions sur le respect de la loi, engendre des coûts sociaux et présente un risque élevé de tolérance zéro face aux infractions.
Selon la loi vietnamienne sur la construction, en cas d'infractions telles que la construction de bâtiments non conformes aux règles d'urbanisme, le non-respect des limites de propriété ou d'altitude, ou la construction de bâtiments non conformes au permis de construire délivré, des dispositions prévoient une suspension temporaire et la possibilité pour le contrevenant de solliciter un nouveau permis de construire ou de modifier le permis existant dans un délai déterminé. Conformément au décret n° 16 de 2022, article 81, en cas d'infractions à la loi sur la construction qui remplissent les conditions d'octroi ou de modification d'un permis de construire, ou de modification du projet de construction en cours de travaux, la procédure suivante s'applique : l'autorité compétente établit un constat d'infraction et exige l'arrêt des travaux par l'organisme ou la personne concernée. Dans un délai de 90 jours pour les projets d'investissement et de 30 jours pour les maisons individuelles à compter de la date de notification de la sanction administrative, l'organisme ou la personne ayant commis l'infraction doit constituer un dossier de demande auprès de l'autorité compétente afin de délivrer ou de modifier le permis de construire. S'agit-il d'une forme de légalisation des infractions à la loi sur la construction déjà constatées dans la pratique ?
Par exemple, selon la loi foncière de 2024, point d, alinéa 2, article 152, l'État révoque les certificats de droit d'utilisation du sol délivrés sans autorisation, à un utilisateur non autorisé, pour une zone géographique erronée, sans respecter les conditions d'éligibilité ou pour une finalité d'utilisation du sol non conforme. Toutefois, l'alinéa 4 de cet article prévoit une exception : l'État ne révoque pas les certificats de droit d'utilisation du sol, même si la délivrance était irrégulière, au profit d'un utilisateur non autorisé, pour une zone géographique erronée, sans respecter les conditions d'éligibilité ou pour une finalité d'utilisation du sol non conforme, lorsque les droits d'utilisation du sol ou la propriété des biens attachés au terrain ont été convertis, transférés, hérités, donnés ou apportés en capital conformément à la loi. Ainsi, afin de protéger les tiers de bonne foi, la loi foncière accepte également la légalisation des droits d'utilisation du sol, même si le terrain a initialement été acquis par des activités illégales.
Le suivi a révélé les obstacles et les difficultés rencontrés par les projets immobiliers et de logements sociaux. Toutefois, si nous ne procédons pas à un examen rigoureux de chaque projet, en trouvant des solutions à chaque problème en fonction des aspects qui requièrent une modification ou un complément de la réglementation et de ceux qui nécessitent une intervention judiciaire ou une décision des autorités compétentes, nous restons de fait inactifs. Ces projets continueront d'être négligés, des constructions inachevées exposées aux intempéries, et les ressources sociales resteront inutilisées. Il convient donc de clarifier la notion de « non-légitimation des infractions », une question complexe, car il est difficile d'établir une réglementation unique applicable à tous les cas. Dans un esprit de « non-légitimation des actes répréhensibles » et face à la nécessité de trouver des mécanismes et des politiques permettant de libérer des ressources, tout en garantissant la stricte application du Règlement 178 du Politburo relatif au contrôle du pouvoir et à la prévention et la lutte contre la corruption et les pratiques abusives dans l'élaboration des lois, il s'agit d'une question difficile qui doit être concrétisée et traitée rapidement par les autorités compétentes. Il convient de déterminer que si la violation de la loi est grave et qu'après examen et synthèse de son application, aucun obstacle n'est constaté et que celle-ci est conforme à la réalité, alors une application rigoureuse et une rectification de la violation doivent être mises en œuvre, assorties de sanctions sévères telles que la confiscation, la saisie ou la démolition complète. Toutefois, si la loi est véritablement inadaptée et nécessite une modification ou un complément approuvé par les autorités compétentes, une application rétroactive devrait être envisagée afin d'exonérer de toute responsabilité. Des solutions doivent cependant être trouvées pour concilier les intérêts en présence, notamment ceux du peuple, de la collectivité et de l'État.
C’est pourquoi, animés par un esprit d’ouverture face aux difficultés, d’audace dans la réflexion, l’action et la prise de responsabilité, dans l’intérêt de l’État, du peuple et des entreprises, et conformément à la directive du Secrétaire général To Lam, « S’attaquer aux difficultés où qu’elles se présentent, examiner chaque problème pour le résoudre et ne pas tolérer une situation où la réglementation est si inefficace que même l’État ne peut l’appliquer, comment les entreprises le pourraient-elles ? », nous proposons que le gouvernement et les autorités locales à tous les niveaux interviennent résolument, examinent chaque projet et proposent des solutions pour y remédier afin de mettre un terme à cette situation.
Quoc Huong
Source : https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm
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