Les banques commerciales (NH) lancent régulièrement des programmes de prêts immobiliers à des taux d'intérêt exceptionnellement bas, mais les emprunteurs craignent toujours une forte hausse des taux après la période préférentielle. Parallèlement, le marché immobilier ne s'est pas vraiment redressé, l'offre est rare et les prix restent particulièrement élevés, ce qui empêche tout le monde d'y accéder.
Course aux prêts immobiliers préférentiels
Interrogés par les journalistes du journal Lao Dong , des professionnels des secteurs bancaire et immobilier ont tous déclaré que les banques n'avaient jamais lancé autant de programmes de prêts immobiliers à taux extrêmement bas. Par exemple, de grandes banques comme Vietcombank et BIDV proposent des offres de prêts immobiliers à des taux de seulement 5 à 5,5 % par an les 12 premiers mois, puis de 6 à 7 % par an les deux à trois années suivantes.
Les banques commerciales privées telles que l'ACB , l'Eximbank et la VIB proposent des taux d'intérêt préférentiels légèrement plus élevés, mais généralement inférieurs à 8 % par an les premières années. Pour attirer les clients, chaque banque propose également de nombreuses autres politiques préférentielles, telles qu'un délai de grâce (sans remboursement du capital) pouvant aller jusqu'à 5 ans, un remboursement anticipé sans pénalité, etc.
Bien que les taux d'intérêt des prêts en général, et des prêts immobiliers en particulier, aient récemment atteint leur plancher, la croissance réelle du crédit n'a pas encore répondu aux attentes. Les dernières statistiques de la Banque d'État du Vietnam pour les quatre premiers mois de 2024 montrent que la croissance du crédit du système n'a atteint qu'environ 1,5 %, une amélioration par rapport aux deux premiers mois de l'année, mais toujours inférieure à celle de la même période l'an dernier. De nombreuses personnes souhaitant emprunter pour acheter un logement affirment que le taux d'intérêt est « très attractif », mais ne sont pas prêtes à emprunter pour acheter un logement pour y vivre, le louer ou investir, pour diverses raisons.
M. Tran Minh Tam (résidant dans le district de Go Vap, à Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré que sa principale préoccupation actuelle était la manière dont les banques calculeraient les taux d'intérêt après la période préférentielle. « La banque a déclaré qu'après la fin de la période préférentielle, elle appliquerait le taux d'intérêt de base majoré d'une marge de 2,5 % à 3,5 % ou un taux d'intérêt variable, ce qui n'est pas clair. Je ne sais pas quel est le taux d'intérêt de base ou le taux d'intérêt variable pour calculer la capacité de remboursement de la dette. Sans compter qu'en cas de remboursement anticipé, je devrai payer une pénalité de 1 % à 4 %, ce qui me rend très hésitant », a déclaré M. Tam.
Parallèlement, selon nos recherches, de nombreuses banques appliquent un taux d'intérêt variable de 9 à 10 % par an, bien supérieur au taux préférentiel initial. Face à ce taux, ceux qui souhaitent emprunter pour acheter une maison ou un terrain doivent être très prudents.
Les taux d'intérêt des prêts immobiliers sont bas, mais de nombreuses personnes hésitent encore à « verser un acompte » pour acheter une maison pour y vivre, investir ou la louer... Photo : LAM GIANG
Le marché reste difficile, les investisseurs s'inquiètent de la « détention de dette »
Mme Hoai Thu (habitante du district de Binh Thanh, à Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré disposer d'environ 4 à 5 milliards de VND de financement et souhaiter investir dans un appartement ou une maison de ville, mais hésiter à investir. « De nombreux agents de crédit m'ont conseillé d'emprunter environ 1,5 à 2 milliards de VND supplémentaires pour acquérir des biens immobiliers haut de gamme, car le vendeur « réduit ses pertes » en attendant la reprise du marché pour revendre à profit. »
« Mais je me rends compte que, dans la situation actuelle du marché immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville, il est très difficile d'acheter pour investir en surfant sur le marché. Si, par malheur, la période de taux préférentiel expire et que la maison n'est pas vendue, la dette et les intérêts seront très élevés », a analysé Mme Thu.
En fait, selon les archives, jusqu'à présent, il y a encore de nombreux investisseurs qui doivent « conserver » des biens immobiliers et qui ont du mal à payer des intérêts bancaires de plusieurs dizaines de pour cent depuis deux ans, depuis que le marché s'est gelé.
Certains ont même emprunté de l'argent pour acheter 2 ou 3 terrains ou appartements ; ils ont mis de l'argent en commun avec des amis pour acheter des biens immobiliers dans la province pour des dizaines de milliards de dongs... quand le marché était chaud, maintenant le prix a tellement baissé qu'ils ne peuvent pas réduire leurs pertes, alors ils doivent s'endetter et payer des milliards de dongs d'intérêts chaque année.
En ce qui concerne les taux d'intérêt flottants, un haut dirigeant de la Banque commerciale par actions du Vietnam pour l'industrie et le commerce (VietinBank) a déclaré que pendant longtemps, de nombreuses banques ont basé leurs taux d'intérêt de base sur les taux d'intérêt moyens des dépôts sur 12 mois de 4 grandes banques (Vietcombank, Agribank, VietinBank, BIDV).
Les emprunteurs de prêts immobiliers peuvent suivre l'évolution des taux d'intérêt de l'épargne auprès des grandes banques pour connaître le taux de base, puis calculer le taux d'intérêt du prêt. Ensuite, ils peuvent calculer le montant du remboursement mensuel après la période de taux fixe.
Pour éviter de se retrouver ruiné lors d'un emprunt immobilier, un responsable du bureau des transactions de Vietcombank recommande aux emprunteurs, outre les taux d'intérêt et les frais liés au prêt, de prendre soigneusement en compte d'autres facteurs, tels que la stabilité de leurs revenus et la part des dépenses familiales (frais de scolarité des enfants, études, exercice physique, fonds de réserve pour les imprévus, etc.). « À partir de là, les emprunteurs peuvent choisir le taux d'intérêt et la période de fixation du taux d'intérêt qui conviennent à leurs capacités financières », explique un responsable du bureau des transactions de Vietcombank.
Le prépaiement est difficile
Récemment, le journal Nguoi Lao Dong a reçu un certain nombre de plaintes d'acheteurs de maisons concernant la réception soudaine d'avis d'augmentation des taux d'intérêt sans indiquer clairement la base de calcul des intérêts.
Certains clients, qui ont contracté des prêts immobiliers par le passé, doivent encore payer des intérêts allant jusqu'à 12-13 % par an, malgré une forte baisse des taux d'intérêt ces six derniers mois. De plus, certains ont signalé que, lorsqu'ils ont remboursé leur prêt immobilier par anticipation, les agents de crédit les ont mis en difficulté ; lorsqu'ils ont emprunté auprès d'autres banques pour rembourser leur dette par anticipation, ils ont également été mis en difficulté et empêchés de rembourser leur dette.
Source : https://nld.com.vn/cho-vay-mua-nha-van-kho-196240501211147259.htm
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