On observe un phénomène de spéculation sur les prix, les ventes aux enchères de terrains à Hanoï ralentissent et les obstacles juridiques à la liste de huit projets à Hô Chi Minh-Ville ont été levés.

Le marché a évolué positivement au troisième trimestre 2024, mais des fluctuations de prix locales persistent dans certains segments ; les ventes aux enchères de terrains à Hoai Duc ( Hanoi ) se sont calmées, et les problèmes juridiques de huit projets à Hô Chi Minh-Ville ont été entièrement résolus… telles sont les dernières nouvelles du secteur immobilier.

L'analyse révèle de nombreux facteurs expliquant la hausse des prix de l'immobilier résidentiel. Cette augmentation est notamment due aux récentes fluctuations des coûts fonciers, ainsi qu'à l'impact de l'application de nouvelles méthodes de calcul et de nouveaux barèmes de prix du foncier. (Photo : Anh Phuong)

Ministère de la Construction : La hausse des prix de l'immobilier est localisée dans certains segments

Au troisième trimestre 2024, les prix de l'immobilier ont continué d'augmenter dans certaines localités, notamment à Hanoï, à Hô Chi Minh -Ville et dans les grandes villes. Ce phénomène de hausse des prix est localisé et concerne certains quartiers, certains types de biens et certains segments immobiliers, contribuant ainsi à une augmentation générale des prix.

L'analyse montre que de nombreux facteurs expliquent la hausse des prix de l'immobilier résidentiel, notamment les fluctuations récentes des coûts fonciers et l'impact de l'application de nouvelles méthodes de calcul et de nouveaux barèmes de prix fonciers.

Dans certaines localités, on observe un phénomène d'enchères de droits d'utilisation des terres où les offres gagnantes dépassent largement le prix de départ. La gestion et le déroulement de ces enchères laissent à désirer ; de nombreux investisseurs se regroupent en associations pour y participer, surpayent les terrains et, après avoir remporté l'enchère, abandonnent parfois leur dépôt afin de créer un prix de marché artificiel et réaliser un profit.

En outre, le phénomène de « création de prix virtuels » et de « gonflement des prix » par des spéculateurs et des personnes travaillant comme courtiers immobiliers ; profitant du manque de connaissances des gens et investissant selon la psychologie des foules pour réaliser des profits.

Il s'agit de personnes qui travaillent comme courtiers indépendants, ne possèdent pas de certificats de courtage immobilier, ont une faible expertise, des connaissances juridiques limitées, manquent de professionnalisme et ont un faible sens de l'éthique commerciale, ce qui conduit à des pratiques commerciales opportunistes, à des ententes illicites pour augmenter les prix, à la surévaluation des prix par rapport aux valeurs réelles, à la manipulation du marché, causant ainsi un préjudice aux clients et réduisant la transparence du marché immobilier.

L’offre de biens immobiliers et de logements est insuffisante pour répondre aux besoins de la majorité de la population, notamment des personnes à faibles et moyens revenus dans les zones urbaines, en particulier à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville.

Parmi les raisons, on peut citer : les entreprises immobilières rencontrent des difficultés et des problèmes liés aux procédures juridiques, notamment pour la détermination des prix des terrains, le calcul des frais d'utilisation des sols, le déblaiement des sites et l'attribution des terrains.

De nombreuses entreprises rencontrent des difficultés pour obtenir des prêts et des capitaux par l'émission d'obligations. De nombreux projets récemment lancés ou en cours de réalisation ont dû être temporairement suspendus, leur avancement a été retardé ou ils ont été définitivement retardés.

Bien que la loi foncière de 2024, la loi sur le logement de 2023 et la loi sur les transactions immobilières de 2023 aient été promulguées et soient entrées en vigueur, les difficultés institutionnelles et réglementaires (foncières, immobilières, commerciales, de crédit, etc.) rencontrées par les entreprises ont été en grande partie résolues, et l'offre immobilière s'est améliorée. Toutefois, certaines limites subsistent, car la mise en œuvre effective des nouveaux mécanismes, politiques et lois nécessite du temps.

De plus, les récentes fluctuations économiques liées au marché boursier, aux obligations, à l'or... ont affecté la psychologie des particuliers et des investisseurs, entraînant une tendance à réorienter leurs flux de trésorerie vers l'investissement dans l'immobilier et les terrains, considérés comme un « refuge » sûr pour l'argent accumulé et le capital d'investissement.

Le ministère de la Construction a estimé que le marché immobilier avait connu des évolutions positives au troisième trimestre 2024, que les difficultés et les obstacles rencontrés par les entreprises et les projets immobiliers continuaient d'être pris en compte et résolus, que le marché immobilier était globalement stable et que l'offre s'était quelque peu améliorée.

Cependant, des fluctuations locales des prix persistent dans certains segments et certaines zones. De plus, la crainte de commettre des erreurs, les responsabilités étant parfois reportées, voire éludées, et la résolution des problèmes se faisant lentement dans certaines localités, demeure. Par conséquent, il est essentiel, dans les prochains mois, de poursuivre les efforts pour résoudre les difficultés et les problèmes, et de mettre fin à cette situation de déresponsabilisation, afin de favoriser un développement sûr, sain et durable du marché immobilier.

Plus précisément, le ministère de la Construction continuera d'organiser des formations et des actions de diffusion afin de mettre en œuvre efficacement la loi de 2023 sur le logement, la loi de 2023 sur les transactions immobilières et les nouveaux règlements détaillés publiés à l'intention des collectivités locales, des agences, des organisations, des entreprises et des particuliers.

Présider et coordonner avec les ministères et les directions pour diriger, guider et inciter les collectivités locales et les entreprises à mettre en œuvre efficacement le projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 » afin d'accroître l'offre sur le marché.

En coordination avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, les ministères et services concernés devraient étudier et proposer aux autorités compétentes d'envisager la mise en œuvre pilote du modèle de « centre de négociation des droits immobiliers et fonciers géré par l'État » afin de limiter les situations où les salles de marché et les activités de courtage immobilier pourraient se concerter pour perturber le marché.

Il convient de concentrer les efforts sur l'orientation et l'incitation des collectivités locales à accélérer la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation, afin d'accroître l'offre sur le marché. Il est également nécessaire de renforcer la gestion et la coordination avec les provinces et les villes relevant de la compétence centrale pour inspecter et examiner les activités commerciales et immobilières des entreprises, des investisseurs, des agences immobilières et des agents immobiliers de la région, en particulier dans les zones, les projets et les immeubles d'habitation ayant connu des hausses de prix inhabituelles.

Plus de 1 000 entreprises immobilières font leur retour sur le marché.

Le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville vient de remettre au ministère de la Construction un rapport sur la situation du logement et du marché immobilier au troisième trimestre 2024. Par rapport au premier semestre de l'année précédente, le secteur immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville a enregistré une croissance de 2,94 % au deuxième trimestre 2024. Le chiffre d'affaires de l'immobilier sur les neuf premiers mois de l'année a atteint 199 156 milliards de dongs, soit 60,3 % du chiffre d'affaires des autres services, en hausse de 6,7 % sur la même période de l'année précédente.

Par ailleurs, au cours des neuf premiers mois de cette année, Hô Chi Minh-Ville a enregistré 1 051 entreprises immobilières agréées, pour un capital social total de 40 137 milliards de VND.

Concernant la mise en œuvre des projets de logement, au troisième trimestre 2024, à Hô Chi Minh-Ville, trois projets (deux projets de logements commerciaux et un projet de logements sociaux) ont été approuvés pour la politique d'investissement et la sélection des investisseurs. Un permis de construire a été accordé pour l'un de ces projets.

Au cours du dernier trimestre, Hô Chi Minh-Ville a confirmé qu'elle était en mesure de mobiliser des capitaux pour de futurs projets de logements commerciaux, pour un montant total de plus de 9 118 893 milliards de VND.

Ces quatre projets comprennent 1 567 appartements et 44 maisons individuelles haut de gamme. Les 1 611 logements concernés ont tous fait l’objet d’une transaction immobilière au cours du trimestre.

L'accès au programme de prêts préférentiels de 120 000 milliards de VND destiné aux projets de logements sociaux et de logements pour les travailleurs à Hô Chi Minh-Ville est toujours au point mort, aucun investisseur n'ayant pu emprunter.

Évaluant le marché immobilier de la ville, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a déclaré que le marché s'était progressivement redressé, que le taux de croissance restait lent mais qu'il y avait des signes positifs.

Depuis le début de l'année, la ville a vu 12 projets de logements commerciaux approuvés pour investissement, 3 projets de logements sociaux achevés et plus de 31 000 appartements en construction...

La vente aux enchères de terrains à Hoai Duc se calme

Vers 17h00 le 4 novembre, après 11 tours, la vente aux enchères de 20 lots de terrain dans la commune de Tien Yen - champ de Long Khuc, district de Hoai Duc (Hanoï) s'est terminée avec le prix gagnant le plus élevé de 103,3 millions de VND/m2, le plus bas de plus de 85 millions de VND/m2.

Avec un prix de départ de 7,3 millions de VND/m2, l'enchère gagnante la plus élevée de la vente aux enchères d'aujourd'hui représente plus de 14 fois le prix de départ.

Comparée à la précédente vente aux enchères de 19 parcelles de terrain qui s'est tenue fin août, celle d'aujourd'hui a connu un ralentissement, tant en termes de nombre de participants que de prix d'adjudication.

La vente aux enchères d'aujourd'hui a attiré un peu plus de 100 clients, soit près de cinq fois moins que la vente précédente qui avait réuni plus de 500 personnes et environ 1 500 lots de documents d'enchères.

Également fixé à 7,3 millions de VND, le prix gagnant de la session précédente a été multiplié par plusieurs fois. Le lot gagnant le plus cher a atteint 133 millions de VND/m², soit plus de 18 fois le prix de départ.

Ce matin, aux abords de la zone de vente aux enchères, il n'y avait plus de foules d'investisseurs et de courtiers se rassemblant pour écouter des informations et vendre des parcelles de terrain jusque tard dans la nuit, comme il y a près de deux mois.

Cependant, les parcelles de terrain mises aux enchères aujourd'hui sont encore vendues avec une différence de 100 à 300 millions de VND par parcelle.

Par ailleurs, l'agence de gestion a pris de nombreuses mesures pour apaiser les tensions. Plusieurs districts de la périphérie d'Hanoï, dont Hoai Duc, ont suspendu temporairement les ventes aux enchères de terrains depuis fin août afin d'examiner des questions juridiques.

Plus tôt ce mois-ci, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a proposé que le gouvernement ordonne aux collectivités locales de publier des informations sur les déposants afin d'éviter l'inflation des prix et les profits excessifs lors des ventes aux enchères de terrains.

Le Comité populaire de Hanoï a également demandé aux Comités populaires de district d'établir une liste des cas où des enchères ont été remportées à un prix supérieur au prix du marché sans que les frais correspondants s'appliquent, provoquant ainsi des perturbations du marché. Cette liste sera publiée sur les plateformes d'information des districts et du Département des ressources naturelles et de l'environnement.

En début de semaine prochaine, Hoai Duc mettra aux enchères 32 parcelles de terrain supplémentaires (LK05 et LK06) d'une superficie de 97 à 172 mètres carrés, également situées dans la zone agricole de Long Khuc, commune de Tien Yen, à partir de 7,3 millions de VND/m². Le dépôt de garantie varie de 142 à 251 millions de VND par parcelle.

Détails de 8 projets immobiliers à Hô Chi Minh-Ville, dont tous les obstacles juridiques ont été levés.

Le département de la construction de Hô Chi Minh-Ville vient de faire rapport au ministère de la Construction sur la situation et les progrès réalisés dans la résolution des difficultés et des obstacles rencontrés sur 64 projets immobiliers transférés par le groupe de travail du Premier ministre.

Pour faire face aux difficultés des 64 projets susmentionnés ainsi que des projets de la ville en général, le Comité populaire de la ville a publié le 3 octobre 2023 le règlement d'exploitation du groupe de travail de Hô Chi Minh-Ville.

Au troisième trimestre 2024, le groupe de travail de Hô Chi Minh-Ville a tenu une réunion. Depuis sa création, il a tenu dix réunions, publié quinze avis de conclusions et examiné trente projets.

Parmi ceux-ci, 8 projets ont vu leurs problèmes juridiques entièrement résolus, tandis que 22 projets sont toujours bloqués et font l'objet de consultations et de traitements par les départements, directions et unités compétents, conformément à la réglementation.

Huit projets dont les problèmes juridiques ont été entièrement résolus sont : le complexe Song Viet de la société par actions Quoc Loc Phat ; les logements sociaux des sociétés par actions VTHouse et Tam Giao ; le projet de Suntory Pepsico Vietnam Beverage Company Limited ; le complexe d’appartements et de commerces Metro Star, ville de Thu Duc, de la société par actions Metro Star Investment ;

Ajustement de l'avancement du projet Celadon City de la société par actions Gamuda Land ; projet de 1,1 ha dans la ville de Hoc Mon, district de Hoc Mon, de la société par actions Western Saigon ; zone résidentielle de grande hauteur Song Da - Thang Long, district 7, de la société par actions Hung Thinh Incons ; zone éducative du district de Binh Thanh de la société Tri Tue.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-co-hien-tuong-dau-co-thoi-gia-dau-gia-dat-ha-noi-ha-nhiet-danh-sach-8-du-an-tai-tphcm-duoc-go-vuong-phap-ly-292608.html