Dans sa lettre officielle n° 5333/BXD-QLN adressée au Bureau du gouvernement et portant sur l'évolution récente du marché immobilier, le ministère de la Construction a proposé d'imposer les propriétaires de plusieurs logements et terrains. Cette proposition s'inscrit dans un contexte de hausse continue des prix de l'immobilier en zone urbaine en 2024, notamment à Hanoï.
Cessez de « thésauriser des terres et d'attendre le bon moment ».
Pour faire face à la hausse des prix du logement et de l'immobilier, le ministère de la Construction propose de réexaminer et d'améliorer la réglementation relative aux enchères de droits fonciers, afin de l'adapter aux réalités du marché. Il s'agit notamment d'augmenter le montant du dépôt et de fixer le prix de départ des terrains aux enchères en le rapprochant de leur valeur marchande réelle. Parallèlement, il suggère de raccourcir le délai de paiement pour les adjudicataires et de limiter la participation aux enchères à des fins spéculatives.
Le ministère de la Construction a également recommandé au ministère des Finances d'étudier, de proposer et de formuler des recommandations sur les politiques fiscales applicables aux propriétés secondaires ou vacantes/inutilisées ; et d'étudier les politiques visant à taxer les cas de possession ou d'utilisation de plusieurs maisons et terrains afin de freiner la spéculation et les transactions à court terme à but lucratif.
L'idée de taxer les résidences secondaires et suivantes, ou les propriétés de plusieurs maisons et terrains, n'est pas nouvelle. Entre 2009 et 2018, le ministère des Finances l'avait déjà évoquée lors des discussions sur le projet de loi relatif à la taxe foncière. En août 2023, les électeurs d'Hô-Chi-Minh-Ville ont également proposé de taxer les résidences secondaires et d'imposer davantage les terrains vacants non rentables.
Par ailleurs, lors des discussions sur la loi foncière amendée, le Comité permanent de l'Assemblée nationale a également demandé au gouvernement de proposer d'urgence une réglementation sur des taux d'imposition plus élevés pour ceux qui utilisent de vastes superficies de terrain, possèdent plusieurs maisons ou se livrent à la spéculation foncière.
Récemment, l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a également proposé une réforme fiscale immobilière applicable à deux catégories de personnes : les acquéreurs d'une résidence secondaire ou ultérieure et les propriétaires abandonnant leurs projets immobiliers. Le taux d'imposition serait progressif pour les transactions où le vendeur a été propriétaire du bien pendant une courte période.
Selon VARS, les notions de « maisons abandonnées », de « villas abandonnées » et de « zones urbaines abandonnées » se sont largement répandues ces dernières années. On rencontre ce type de situation partout. Il en résulte un paradoxe : d'un côté, des « terrains et des maisons abandonnés », et de l'autre, des personnes qui, malgré leur labeur toute leur vie, peinent à acquérir ne serait-ce qu'un lopin de terre ou une maison.
VARS estime que cette situation non seulement gaspille les ressources foncières, mais crée également une injustice sociale, car la majorité des logements – qui deviennent de plus en plus rares – continuent de tomber entre les mains de ceux qui disposent de ressources financières importantes.
Ils possèdent plusieurs, voire des dizaines ou des centaines de propriétés, mais les laissent vacantes, « accumulant des terres et attendant le bon moment », ce qui entraîne une hausse des prix de l'immobilier et limite encore davantage l'accès au logement.
La proposition de taxer l'utilisation de plusieurs propriétés devrait freiner la spéculation et la hausse artificielle des prix de l'immobilier à des fins lucratives. (Photo : HOANG TRIEU)
Comment les impôts sont-ils perçus ?
Ce qui préoccupe le public, c'est de savoir si cette taxe proposée sera effectivement mise en œuvre, contribuant ainsi à prévenir la spéculation et à lutter contre les hausses de prix artificielles.
Selon M. Nguyen Van Dinh, président de VARS, le système juridique actuel ne dispose pas de sanctions permettant de contrôler et d'empêcher la spéculation et l'accaparement des terres visant à faire grimper les prix ; or, les achats et les ventes incontrôlés sont la principale cause de la flambée des prix fonciers dans de nombreuses localités.
L'achat de terrains par des spéculateurs qui les laissent ensuite en friche, dans l'espoir d'une hausse des prix ou en créant une pénurie artificielle, est une pratique courante, le tout dans le but de faire grimper les prix et de réaliser des profits. « Il est urgent d'étudier la possibilité d'instaurer une taxe foncière afin de réguler le marché. Nous ne devons pas négliger cette mesure sous prétexte qu'elle semble difficile à mettre en œuvre », a déclaré M. Dinh.
Selon VARS, parallèlement à la promotion de l'offre de logements sociaux dans les zones urbaines, le gouvernement doit se doter de mécanismes de régulation pour réduire les éléments spéculatifs, contribuant ainsi à l'équilibre à long terme du marché immobilier.
Une fiscalité immobilière efficace et transparente, ciblant les personnes qui accumulent des richesses et spéculent plutôt que celles qui acquièrent des biens immobiliers à des fins résidentielles ou commerciales, permettra d'accroître les recettes publiques et de mieux réguler le marché immobilier. Cette tendance est d'ailleurs observée à l'échelle mondiale.
Concernant la méthodologie, VARS suggère d'appliquer la taxe aux résidences secondaires et suivantes. À l'instar de Singapour, où tout Singapourien acquérant une résidence principale doit s'acquitter d'une taxe de 20 % sur la valeur du bien pour sa deuxième résidence, de 30 % pour la troisième, et ainsi de suite. De plus, le taux d'imposition pourrait être majoré progressivement pour les transactions immobilières où le vendeur détient le bien pendant une période plus courte.
À Singapour, la vente d'un bien immobilier au cours de la première année entraîne une taxe de 6 % sur la valeur du bien, une taxe de 8 % la deuxième année, une taxe de 4 % la troisième année, et aucune taxe ni frais après la quatrième année.
En Corée du Sud, les terres laissées en jachère ou en cours de mise en valeur depuis plus de deux ans sont taxées à 5 %, à 8 % pendant cinq ans, à 9 % pendant sept ans et à 10 % pendant plus de dix ans. Aux États-Unis, les terres en jachère sont taxées à 3 %.
M. Nguyen Van Dinh a fait valoir que de telles réglementations décourageraient ou réduiraient la motivation des gens à spéculer, freinant ainsi la hausse des prix de l'immobilier, car, outre les coûts d'intérêt et autres coûts d'opportunité, la possession de biens immobiliers spéculatifs devient plus risquée.
En revanche, si des taxes sont imposées mais que les gens ont toujours besoin de spéculer, le budget collectera des impôts pour financer les investissements publics, construire des écoles, des hôpitaux, des infrastructures de transport, etc.
Construire un marché immobilier transparent.
Concernant la proposition du ministère de la Construction, lors de la conférence de presse trimestrielle ordinaire du troisième trimestre 2024 organisée par le ministère des Finances le matin du 27 septembre, le vice-ministre Nguyen Duc Chi a déclaré que le ministère des Finances approuvait pleinement cette proposition du ministère de la Construction.
Cependant, selon M. Nguyen Duc Chi, les politiques mises en place doivent être globales et holistiques, visant à construire un marché immobilier de plus en plus transparent et durablement développé.
L'avocat Nguyen Van Dinh , expert en droit immobilier :
Mettre en œuvre la synchronisation
L'imposition des logements et des terrains est une solution nécessaire, clairement institutionnalisée par la résolution 18-NQ/TW de 2022 du Comité central sur la poursuite de l'innovation et de l'amélioration des institutions et des politiques, ainsi que sur le renforcement de l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des terres. Cette résolution stipule clairement : « Pour remédier au gaspillage des terres, à la présence de terres en friche, polluées et dégradées », et « Pour instaurer des taux d'imposition plus élevés pour ceux qui exploitent de vastes superficies, possèdent plusieurs logements, spéculent sur les terres, tardent à les mettre en valeur ou les laissent en friche. »
La taxation des logements et des terrains doit être mise en œuvre de manière uniforme et équitable sur l'ensemble des territoires, et une base de données est nécessaire pour garantir que les impôts sont prélevés sur les personnes concernées et pour optimiser l'efficacité de la politique fiscale.
Le Premier ministre a approuvé le projet n° 6 relatif au développement d’applications de données sur la population, l’identification électronique et l’authentification, afin de faciliter la transformation numérique. Les nouvelles lois sur le foncier, le logement et l’immobilier prévoient également la création d’une base de données nationale sur le marché foncier, le logement et l’immobilier. Ces données seront essentielles à la mise en œuvre future de la loi sur la taxe foncière, une fois celle-ci présentée par le gouvernement et approuvée par l’Assemblée nationale.
Avocat Tran Dinh Dung, Barreau de Hô Chi Minh-Ville :
Créer un système équitable pour les contribuables.
Il est nécessaire de proposer une taxe sur les résidences secondaires et les terrains, ainsi que de mettre en œuvre des solutions pour stabiliser le marché immobilier. Toutefois, une approche unifiée est indispensable pour garantir l'équité pour les contribuables. Concrètement, il convient d'examiner, tant quantitativement que qualitativement, la manière de calculer la superficie des terrains en centre-ville et en périphérie. Par exemple, une personne possédant une résidence secondaire et une résidence tertiaire en centre-ville, d'une superficie totale de 200 m² et d'une valeur supérieure à 50 milliards de VND, devrait payer des impôts différents de ceux d'une personne possédant une résidence secondaire de même superficie dans une autre zone. Une approche raisonnable consiste à différencier les taux en fonction de la superficie, de la localisation, de la valeur, etc., de manière appropriée et équitable.
Il est également essentiel que le taux d'imposition reflète les conditions du marché et soit abordable pour les contribuables. Par exemple, si une résidence secondaire est estimée à 100 milliards de VND et se vend à 200 milliards de VND, l'impôt à payer devrait augmenter en conséquence. Mais si sa valeur chute à 90 milliards de VND, bénéficieront-ils d'un remboursement ? Ce taux d'imposition est-il adapté à leur situation financière ?
V. Duẩn - S. Nhung enregistré
Source : https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm
Comment (0)