Dans le communiqué officiel n° 5333/BXD-QLN adressé au gouvernement pour rendre compte de la situation récente des prix de l'immobilier, le ministère de la Construction a proposé de taxer la propriété de nombreux logements et terrains. Cette proposition s'inscrit dans un contexte de forte hausse continue des prix de l'immobilier et des logements en zone urbaine en 2024, notamment à Hanoï.
Bloc « garder le terrain et attendre le bon moment »
Pour faire face à la hausse des prix de l'immobilier et de l'immobilier, le ministère de la Construction a proposé d'étudier et de proposer de compléter la réglementation relative aux enchères de droits d'usage du sol, en veillant à sa conformité avec la réalité du terrain, en augmentant les dépôts et en fixant le prix de départ des terrains aux enchères au plus près de la situation réelle du terrain. Parallèlement, il s'agira de réduire les délais de paiement des enchères gagnantes et de limiter le nombre de participants aux enchères à des fins spéculatives.
Le ministère de la Construction a également recommandé au ministère des Finances d'étudier, de proposer et de conseiller sur les politiques fiscales pour les résidences secondaires et les terrains ou les maisons et terrains abandonnés ou inutilisés ; d'étudier et d'avoir une politique fiscale pour les cas de possession et d'utilisation de nombreuses maisons et terrains afin de limiter la spéculation et l'achat et la vente sur une courte période de temps pour réaliser un profit.
La proposition de taxer les résidences secondaires ou plus, ainsi que les personnes possédant plusieurs maisons et terrains, n'est pas une idée nouvelle. De 2009 à 2018, le ministère des Finances avait déjà évoqué ce sujet lors de l'examen du projet de loi sur la taxe foncière. En août 2023, les électeurs de Hô-Chi-Minh-Ville ont également proposé de taxer les résidences secondaires et d'imposer des taxes plus élevées sur les maisons et terrains vacants qui ne génèrent pas de plus-value foncière.
En outre, lors de l’examen de la loi foncière (amendée), le Comité permanent de l’Assemblée nationale a également demandé au gouvernement de proposer d’urgence des réglementations sur des taux d’imposition plus élevés pour les personnes utilisant de grandes superficies de terrain, de nombreuses maisons et la spéculation foncière.
Récemment, l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a également proposé une politique fiscale immobilière applicable à deux groupes : les acquéreurs de résidences secondaires ou plus, et les propriétaires abandonnant leur projet. Le taux d'imposition augmentera progressivement pour les transactions dont le vendeur dispose d'une courte durée de propriété.
Selon VARS, ces dernières années, les concepts de « maisons abandonnées », de « villas abandonnées » et de « zones urbaines abandonnées » sont devenus de plus en plus courants et populaires. Cette situation est courante partout. Cela illustre un paradoxe ironique entre, d'un côté, les « terrains et maisons abandonnés » et, de l'autre, la situation de personnes en difficulté, travaillant toute leur vie sans savoir si elles pourront acheter un terrain ou une maison.
VARS estime que cette situation non seulement gaspille les ressources foncières mais crée également une injustice sociale, lorsque la majorité de l'offre de logements - qui est de plus en plus rare - continue de « tomber » entre les mains de ceux qui ont un excédent financier.
Ils possèdent quelques propriétés, voire des dizaines, voire des centaines, mais les laissent à l'abandon, « gardant le terrain et attendant le bon moment », ce qui entraîne une augmentation des prix de l'immobilier, rendant l'accès au logement de plus en plus limité.
La proposition de taxer l'utilisation de plusieurs propriétés devrait empêcher la spéculation et l'inflation des prix de l'immobilier à des fins lucratives. Photo : Hoang Trieu
Comment taxer ?
Ce qui préoccupe l’opinion publique, c’est de savoir si cette proposition fiscale sera effectivement mise en œuvre, contribuant ainsi à prévenir la spéculation et à lutter contre les hausses de prix virtuelles.
Selon M. Nguyen Van Dinh, président de la VARS, le système juridique actuel ne prévoit pas de sanctions pour contrôler et empêcher la spéculation foncière et la thésaurisation visant à faire monter les prix ; tandis que l'achat, la vente et le transfert incontrôlés de terres sont la principale cause de la « fièvre foncière » dans de nombreuses localités.
Les spéculateurs achètent des terrains et les laissent à l'abandon, attendant que les prix augmentent ou créant une pénurie artificielle, ce qui est courant, dans le but de « faire grimper les prix pour réaliser des profits ». « Il est urgent de mener des recherches sur la taxe foncière afin de réguler le marché. N'ignorons pas cette politique simplement parce qu'elle est difficile à mettre en œuvre », a déclaré M. Dinh.
Selon le VARS, en plus de promouvoir l’offre de logements sociaux dans les zones urbaines, l’État doit disposer d’un mécanisme de régulation pour réduire les facteurs spéculatifs, aidant ainsi le marché immobilier à être équilibré à long terme.
Une fiscalité immobilière efficace et transparente, ciblant ceux qui accumulent et spéculent plutôt que ceux qui achètent des biens immobiliers pour y vivre ou à des fins de production et d'affaires, contribuera à la fois à accroître les recettes budgétaires et à réguler le marché immobilier. Il s'agit également d'une tendance mondiale courante.
En termes de méthodologie, VARS estime que la taxe devrait s'appliquer aux résidences secondaires et supérieures. Par exemple, à Singapour, tout Singapourien qui achète un logement doit s'acquitter d'une taxe de 20 % de la valeur du bien pour une résidence secondaire et de 30 % pour une résidence secondaire. De plus, le taux de la taxe peut être progressivement augmenté pour les transactions immobilières dont la durée de détention est courte.
À Singapour, si vous vendez la première année, vous devrez payer 6 % de taxe sur la valeur du bien, si vous vendez la deuxième année, vous devrez payer 8 % de taxe, la troisième année, ce sera 4 %, et après la quatrième année, vous ne serez plus soumis à cette taxe ou à ces frais.
En Corée, les terres abandonnées ou en cours de poldérisation depuis plus de deux ans sont taxées à 5 %, 8 % après cinq ans, 9 % après sept ans et 10 % après plus de dix ans. Aux États-Unis, les terres abandonnées sont taxées à 3 %.
M. Nguyen Van Dinh a déclaré que de telles réglementations limiteraient ou élimineraient la motivation des gens à spéculer, freinant ainsi l'augmentation des prix de l'immobilier, car avec les coûts d'intérêt et autres coûts d'opportunité, posséder des biens immobiliers spéculatifs devient plus risqué.
Au cas où les gens voudraient encore spéculer après l'imposition des impôts, le budget prélèvera des impôts pour servir à l'investissement public, construire des écoles, des hôpitaux, des travaux de circulation...
Construire un marché immobilier transparent
Concernant la proposition du ministère de la Construction, lors de la conférence de presse régulière pour le troisième trimestre de 2024 tenue par le ministère des Finances le matin du 27 septembre, le vice-ministre Nguyen Duc Chi a déclaré que le ministère des Finances était entièrement d'accord avec cette proposition du ministère de la Construction.
Toutefois, selon M. Nguyen Duc Chi, les politiques doivent être globales et holistiques, afin de construire un marché immobilier de plus en plus transparent et se développant de manière plus durable.
Maître Nguyen Van Dinh , expert juridique en droit immobilier :
Exécution synchronisée
La taxation des logements et des terrains est une solution incontournable, car elle a été clairement institutionnalisée par la résolution 18-NQ/TW de 2022 du Comité exécutif central, qui vise à poursuivre l'innovation et le perfectionnement des institutions et des politiques, afin d'améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres. Cette résolution stipule clairement : « Résoudre le problème du gaspillage des terres, de la jachère, de la pollution et de la dégradation », « Imposer des taux d'imposition plus élevés pour les personnes exploitant de vastes superficies, construisant de nombreux logements, spéculant sur les terres, ralentissant l'utilisation des terres et laissant des terres en jachère ».
La fiscalité des maisons et des terrains doit être mise en œuvre de manière synchrone et équitable entre les localités et une base de données est nécessaire pour garantir une fiscalité correcte et promouvoir l’efficacité des politiques fiscales.
Le Premier ministre a approuvé le Projet 06 visant à développer des applications pour les données démographiques, l'identification et l'authentification électronique au service de la transformation numérique. Les nouvelles lois sur le foncier, le logement et l'immobilier prévoient également la création d'une base de données nationale sur le foncier, le logement, le marché immobilier, etc. Ces données sont essentielles à la mise en œuvre future de la loi sur la taxe foncière, après sa soumission par le gouvernement et son approbation par l'Assemblée nationale.
Avocat Tran Dinh Dung, Barreau de Hô Chi Minh-Ville :
Créer l'équité pour les contribuables
Il est nécessaire de proposer une taxation des résidences secondaires et des terrains, ainsi que de mettre en œuvre des solutions pour stabiliser le marché immobilier. Cependant, un plan unifié doit être élaboré pour garantir l'équité entre les contribuables. Plus précisément, en termes quantitatifs et qualitatifs, il est nécessaire de déterminer le mode de calcul des superficies foncières en centre-ville et hors banlieue. Par exemple, une personne possédant une résidence secondaire ou une troisième résidence en centre-ville, d'une superficie totale de 200 m² et d'une valeur supérieure à 50 milliards de VND, paiera des impôts différents de ceux d'une personne possédant une résidence secondaire de même superficie dans une autre zone. La méthode la plus raisonnable consiste à répartir la superficie, la région, la valeur… pour être juste et équitable.
Un autre point important est que le taux d'imposition doit être proche du marché et adapté aux moyens du contribuable. Par exemple, si la valeur d'une deuxième maison est de 100 milliards de VND, sa revente passe à 200 milliards de VND ; le taux d'imposition doit alors augmenter en fonction de la valeur de la maison. Si la valeur de la maison est réduite à 90 milliards de VND, le contribuable sera-t-il remboursé ? L'impôt est-il adapté à ses moyens ?
V.Duan - S.Nhung enregistré
Source : https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm
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