Taxer la propriété de plusieurs maisons et terrains pour lutter contre la spéculation

Dans la dépêche officielle 5333/BXD-QLN adressée au Bureau du gouvernement et relative à l'évolution récente du marché immobilier, le ministère de la Construction a proposé d'imposer les propriétaires de plusieurs logements et terrains. Cette proposition fait suite à la forte hausse continue des prix de l'immobilier en zone urbaine en 2024, notamment à Hanoï.

Bloc « enlaçant la terre et attendant le bon moment »

Pour faire face à la hausse des prix du logement et de l'immobilier, le ministère de la Construction a proposé d'étudier et de perfectionner la réglementation relative aux enchères de droits fonciers, afin de garantir son adéquation aux réalités du marché. Il s'agirait notamment d'augmenter les dépôts de garantie, de fixer un prix de départ des terrains mis aux enchères plus proche des prix réels du secteur, de raccourcir les délais de paiement de l'adjudication et de limiter le nombre de participants à des fins spéculatives.

Le ministère de la Construction a également recommandé au ministère des Finances d'étudier, de proposer et de formuler des recommandations sur les politiques fiscales applicables aux résidences secondaires et aux terrains, ainsi qu'aux maisons et terrains abandonnés et inutilisés ; et d'étudier les politiques fiscales applicables aux cas de possession et d'utilisation de plusieurs maisons et terrains afin de limiter la spéculation et les opérations d'achat et de vente à court terme dans un but lucratif.

L'idée de taxer les résidences secondaires, voire les propriétés multiples, ou les personnes possédant plusieurs maisons et terrains, n'est pas nouvelle. Entre 2009 et 2018, le ministère des Finances l'avait déjà évoquée lors des discussions sur le projet de loi relatif à la taxe foncière. En août 2023, les électeurs d'Hô-Chi-Minh-Ville ont également proposé de taxer les résidences secondaires et d'imposer davantage les maisons et terrains vacants ne générant aucune plus-value.

En outre, lors de l'examen de la loi foncière (modifiée), la commission permanente de l'Assemblée nationale a également demandé au gouvernement de proposer d'urgence une réglementation sur des taux d'imposition plus élevés pour les personnes utilisant de grandes superficies de terrain, de nombreuses maisons et se livrant à la spéculation foncière.

L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a récemment proposé une réforme fiscale immobilière visant deux catégories de personnes : les acquéreurs de résidences secondaires ou plus, et les propriétaires abandonnant leurs projets immobiliers. Le taux d'imposition augmentera progressivement pour les transactions où la durée de détention du bien par le vendeur est courte.

Selon VARS, les concepts de « maisons abandonnées », de « villas abandonnées » et de « zones urbaines abandonnées » se sont largement répandus ces dernières années. On rencontre désormais ce type de situation partout. Il en résulte un paradoxe ironique : d'un côté, des terrains et des maisons abandonnés ; de l'autre, des personnes qui, malgré leurs efforts, peinent à acquérir un terrain ou une maison.

VARS estime que cette situation non seulement gaspille les ressources foncières, mais crée également une injustice sociale, puisque la majorité des logements – de plus en plus rares – continue de « tomber » entre les mains de personnes disposant de fonds excédentaires.

Ils possèdent quelques propriétés, voire des dizaines, voire des centaines, mais les laissent à l'abandon, « conservant le terrain et attendant le bon moment », ce qui entraîne une hausse des prix de l'immobilier et limite de plus en plus l'accès au logement.

La proposition de taxer l'utilisation de plusieurs propriétés devrait empêcher la spéculation et la « gonflement » des prix de l'immobilier à des fins lucratives. Photo : HOANG TRIEU

Comment taxer ?

Ce qui préoccupe le public, c'est de savoir si cette proposition fiscale sera effectivement mise en œuvre, contribuant ainsi à prévenir la spéculation et à lutter contre les hausses de prix virtuelles.

Selon M. Nguyen Van Dinh, président de VARS, le système juridique actuel ne prévoit aucune sanction pour contrôler et empêcher la spéculation et l'accaparement des terres qui font grimper les prix ; or, les achats et les ventes incontrôlés sont la principale cause de la « fièvre foncière » dans de nombreuses localités.

Les spéculateurs achètent des terrains et les laissent à l'abandon, attendant une hausse des prix ou créant une pénurie artificielle, une pratique courante, dans le but de faire grimper les prix et de réaliser un profit. « Il est urgent d'étudier la question de la fiscalité immobilière pour réguler le marché. Il ne faut pas négliger cette mesure sous prétexte qu'elle est difficile à mettre en œuvre », a déclaré M. Dinh.

Selon VARS, outre la promotion de l'offre de logements sociaux dans les zones urbaines, l'État doit se doter d'un mécanisme de régulation pour réduire les facteurs spéculatifs, contribuant ainsi à l'équilibre du marché immobilier à long terme.

Taxer l'immobilier de manière efficace et transparente, en ciblant les spéculateurs et les accumulateurs plutôt que les acquéreurs à des fins d'habitation ou pour y installer une activité commerciale ou de production, contribuera à accroître les recettes budgétaires et à réguler le marché immobilier. Cette tendance est d'ailleurs largement observée à l'échelle mondiale.

Sur le plan méthodologique, VARS estime que la taxe devrait s'appliquer aux résidences secondaires et supérieures. À titre d'exemple, à Singapour, tout Singapourien qui acquiert une résidence principale doit s'acquitter d'une taxe de 20 % de la valeur du bien pour une résidence secondaire, de 30 % pour une résidence principale, etc. Par ailleurs, le taux d'imposition pourrait être majoré progressivement pour les transactions immobilières où le vendeur détient le bien pendant une courte période.

À Singapour, la vente d'un bien immobilier est soumise à une taxe de 6 % sur sa valeur la première année, à une taxe de 8 % la deuxième année, à une taxe de 4 % la troisième année et à aucune taxe ni frais après la quatrième année.

En Corée, les terrains abandonnés ou en cours de remblayage depuis plus de deux ans sont taxés à 5 %, à 8 % après cinq ans, à 9 % après sept ans et à 10 % après dix ans. Aux États-Unis, les terrains abandonnés sont taxés à 3 %.

M. Nguyen Van Dinh a déclaré que de telles réglementations limiteraient ou élimineraient la motivation des gens à spéculer, freinant ainsi la hausse des prix de l'immobilier, car, outre les coûts d'intérêt et autres coûts d'opportunité, la possession de biens immobiliers spéculatifs devient plus risquée.

Au cas où certains ressentiraient encore le besoin de spéculer après la perception des impôts, le budget permettra de collecter ces impôts afin de financer les investissements publics, la construction d'écoles, d'hôpitaux, les travaux de voirie...

Construire un marché immobilier transparent

Concernant la proposition du ministère de la Construction, lors de la conférence de presse régulière du troisième trimestre 2024 organisée par le ministère des Finances le matin du 27 septembre, le vice-ministre Nguyen Duc Chi a déclaré que le ministère des Finances approuvait pleinement cette proposition du ministère de la Construction.

Cependant, selon M. Nguyen Duc Chi, les politiques doivent être globales et holistiques afin de construire un marché immobilier de plus en plus transparent et qui se développe de manière durable.

L'avocat Nguyen Van Dinh , expert en droit immobilier :

Exécution synchronisée

L'imposition des logements et des terrains est une solution incontournable, car elle a été clairement institutionnalisée par la résolution 18-NQ/TW de 2022 du Comité exécutif central relative à la poursuite de l'innovation et du perfectionnement des institutions et des politiques, ainsi qu'à l'amélioration de l'efficacité de la gestion et de l'utilisation des terres. Cette résolution stipule clairement : « Remédier par tous les moyens à la situation de gaspillage des terres, à l'abandon des terres en friche, polluées et dégradées », « Prévoir des taux d'imposition plus élevés pour les personnes exploitant de vastes superficies, possédant de nombreuses habitations, spéculant sur les terres, pratiquant une agriculture de subsistance et laissant des terres en friche ».

La taxation des maisons et des terrains doit être mise en œuvre de manière synchrone et équitable entre les localités, et une base de données est nécessaire pour garantir une taxation correcte et promouvoir l'efficacité des politiques fiscales.

Le Premier ministre a approuvé le projet 06 visant à développer des applications de gestion des données démographiques, d'identification et d'authentification électronique afin de faciliter la transformation numérique. Les nouvelles lois relatives au foncier, au logement et à l'immobilier prévoient également la création d'une base de données nationale sur le marché foncier, du logement et de l'immobilier. Ces données seront essentielles à la mise en œuvre future de la loi sur la taxe foncière, après sa présentation par le gouvernement et son adoption par l'Assemblée nationale.

Avocat Tran Dinh Dung, Barreau de Hô Chi Minh-Ville :

Créer un système équitable pour les contribuables

Il est nécessaire de proposer une taxation des résidences secondaires et des terrains, ainsi que de mettre en œuvre des solutions pour stabiliser le marché immobilier. Toutefois, un plan unifié est indispensable pour garantir l'équité entre les contribuables. Concrètement, il convient de définir, tant quantitativement que qualitativement, la méthode de calcul de la superficie des terrains en centre-ville et en périphérie. Par exemple, une personne possédant une résidence secondaire ou tertiaire en centre-ville, d'une superficie totale de 200 m² et d'une valeur supérieure à 50 milliards de VND, sera imposée différemment d'une personne possédant une résidence secondaire de même superficie dans une autre zone. Une méthode raisonnable consiste à répartir les impôts en fonction de la superficie, de la zone géographique, de la valeur, etc., afin d'assurer une tarification juste et équitable.

Un autre point important est que le taux d'imposition doit être proche du prix du marché et adapté à la capacité fiscale du contribuable. Par exemple, si la valeur d'une résidence secondaire est de 100 milliards de VND et qu'elle est vendue à 200 milliards de VND, le taux d'imposition doit augmenter en fonction de la valeur du bien. Mais si sa valeur est réduite à 90 milliards de VND, le contribuable bénéficiera-t-il d'un remboursement ? Est-ce adapté à sa capacité fiscale ?

V.Duan - S.Nhung enregistré

Source : https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm