Les entreprises attendent une autre résolution pilote sur terre.

De nombreuses entreprises qui possèdent des droits d'utilisation des sols mais qui ne disposent pas de terrains résidentiels se demandent si et comment elles pourront mettre en œuvre des projets de logements commerciaux après l'entrée en vigueur de la loi foncière.

M. Dang Van Khai, directeur général adjoint de la société par actions Constrexim Housing Development Investment, a quitté le séminaire « Nouvelles forces motrices, opportunités et défis de la loi foncière de 2024 et des lois connexes » le matin du 15 août avec beaucoup d'espoir.

M. Dang Van Khai, directeur général adjoint de la société par actions d'investissement et de développement du logement Constrexim.

« M. Dao Trung Chinh, directeur du Département de l’aménagement du territoire ( ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement ), a évoqué la résolution pilote de l’Assemblée nationale relative à la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d’accords sur les droits d’utilisation des sols ou de droits d’utilisation existants lorsque le terrain n’est pas destiné à l’habitation. Cette question sera débattue lors de la prochaine session d’octobre. Nous aurons des propositions complémentaires concernant notre cas, car pour l’instant, nous nous basons uniquement sur les options pilotes », a indiqué M. Khai en marge du séminaire organisé par Business Magazine, sous l’égide de l’Association vietnamienne pour le développement des biens de consommation (ACOD) et de l’Association des entreprises de Hanoï (HBA).

Auparavant, la question posée par M. Khai lors du séminaire avait encore davantage relancé les débats sur les questions qui devront être abordées après l'entrée en vigueur de la loi foncière le 1er août 2024, car il s'agit d'un cas typique où une entreprise possède des droits d'utilisation du sol mais ne dispose pas de terrain résidentiel et ne peut donc pas demander sa conversion en projet de logement commercial comme elle le souhaiterait.

Le projet de la société à Hai Duong , dont le plan a été approuvé en 2017, comprend des parcelles résidentielles et commerciales. Les terrains commerciaux, situés à l'écart des zones résidentielles et communautaires, ont été loués pour 50 ans par la société et bénéficient de certificats de droits d'utilisation du sol. En revanche, aucun terrain résidentiel n'est prévu.

« Nous sommes très inquiets car si nous poursuivons la construction des immeubles commerciaux et de services, autorisés à compter de neuf étages, afin d'assurer le bon déroulement du projet, il est probable qu'ils resteront vacants et ne pourront être loués faute d'habitants. Qui les louerait alors pour des services ? Ce serait un énorme gâchis. Nous souhaitons savoir s'il est possible de modifier le plan d'aménagement pour y inclure à la fois des services commerciaux et résidentiels, et si nous devrons relancer un appel d'offres ou une nouvelle vente aux enchères, étant donné que nous possédons déjà les titres de propriété… », a déclaré M. Khanh après avoir écouté M. Phan Duc Hieu, membre permanent de la Commission économique de l'Assemblée nationale, et M. Chinh présenter les nouveaux points de la loi foncière.

Le problème est que ni la loi foncière actuelle ni la loi sur le logement ne prévoient de mécanisme permettant aux entreprises ayant le droit d'utiliser des terrains non zonés résidentiels pour construire des logements commerciaux, et donc de mener à bien le projet elles-mêmes.

Concernant ce point, M. Phan Duc Hieu a reconnu qu'il s'agissait d'une préoccupation pour de nombreux investisseurs, mais il a également souligné que ces questions avaient été discutées et débattues en profondeur lors de l'adoption de la loi foncière.

M. Phan Duc Hieu, membre permanent de la commission économique de l'Assemblée nationale.

« Cette question n’est pas apparue après l’adoption de la loi, mais a été examinée en tenant compte des avantages et des inconvénients, des points forts et des faiblesses. Le gouvernement rédige actuellement une résolution pilote visant à traiter les cas où des terrains sont disponibles mais ne peuvent être utilisés pour le développement de logements commerciaux ; cette résolution sera soumise à l’Assemblée nationale. »

« Je crois qu’une phase pilote est nécessaire pour évaluer l’impact avant de décider d’adopter ou non une loi. Car l’objectif de la loi foncière n’est pas seulement de développer le logement commercial, mais de créer un marché immobilier complet et équilibré, plutôt que de privilégier un segment ou un type particulier », a déclaré M. Hieu aux entreprises au sujet du contenu de la loi foncière, entrée en vigueur le 1er août 2024.

À ce sujet, M. Chinh a indiqué que plusieurs points nécessitaient des éclaircissements. Premièrement, les projets antérieurs à la loi sur le logement de 2015 (qui a étendu la réglementation à d'autres types de terrains). Deuxièmement, les terrains non agricoles qui doivent être déplacés hors du centre-ville pour des raisons réglementaires, alors qu'aucun terrain résidentiel n'est disponible. Troisièmement, les nouveaux projets.

M. Dao Trung Chinh, directeur du Département de l'aménagement et du développement du territoire (Ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement).

« Cette question nécessitera des études plus approfondies. Selon nous, les projets fonciers non agricoles antérieurs à 2015, liés à des relocalisations et actuellement bloqués, doivent trouver une solution. Les restrictions ne devraient probablement s'appliquer qu'aux nouveaux projets », a déclaré M. Chinh, qui a invité les entreprises à continuer de faire part de leurs commentaires afin que les organismes compétents puissent synthétiser et examiner les solutions proposées et les soumettre au gouvernement.

Actuellement, le gouvernement examine le projet de résolution relatif à la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords d'acquisition de droits d'utilisation des sols ou de droits d'utilisation des sols existants lorsque le terrain n'est pas un terrain résidentiel.

Le projet propose deux options pour les critères de sélection des projets pilotes.

L’option 1 consiste à piloter des projets de logements commerciaux par le biais d’accords sur les droits d’utilisation des sols ou sur des droits d’utilisation des sols existants (lorsque le terrain n’est pas un terrain résidentiel), ne dépassant pas 30 % du nombre de projets et 20 % de la superficie totale des projets de développement de logements approuvés dans le programme et le plan de développement du logement jusqu’en 2030.

La priorité sera accordée aux cas où le terrain est situé dans des zones urbaines ou des zones dotées de plans d'aménagement urbain approuvés ; aux entreprises ayant des activités immobilières qui utilisent des terrains attribués par l'État moyennant des frais d'utilisation des sols ou des terrains loués moyennant un paiement de loyer unique pour toute la durée du bail ; et aux cas où l'installation doit être déplacée en raison d'une pollution environnementale ou d'une incompatibilité avec les plans de construction ou d'urbanisme.

L'option 2 est un programme pilote destiné aux cas où les investisseurs ont reçu l'approbation écrite du Comité populaire provincial pour la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords de droits d'utilisation des terres avant la date d'entrée en vigueur de la loi foncière n° 31/2024/QH15 ; aux cas où les investisseurs détiennent actuellement des droits d'utilisation des terres provenant de terres attribuées par l'État moyennant des frais d'utilisation des terres ou de terres louées moyennant un paiement de bail unique pour toute la durée du bail ; et aux cas où les investisseurs détiennent actuellement des droits d'utilisation des terres non agricoles pour des installations qui doivent être déplacées en raison d'une pollution environnementale, ou des installations qui doivent être déplacées conformément à des projets de construction ou d'urbanisme.

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