Le matin du 13 novembre, l'Assemblée nationale a tenu des discussions de groupe sur le projet de résolution relatif à la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords d'acquisition de droits d'utilisation des terres ou de droits d'utilisation des terres existants.
Le groupe 15 est composé des délégations de l'Assemblée nationale des provinces de Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc et Binh Thuan. Le vice-président de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, a présidé la séance de discussion.
Démêler les nœuds des méthodes d'accès aux terres.
Après avoir écouté les discussions et les contributions des députés de l'Assemblée nationale visant à finaliser le projet de résolution sur la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur les droits d'utilisation des terres ou les droits d'utilisation des terres existants, le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Do Duc Duy, a donné des explications, clarifiant certains points qui préoccupaient les députés.
Le ministre Do Duc Duy a souligné l'importance cruciale de la publication de ce projet de résolution pilote. Ce dernier vise à instaurer une modalité d'accès au foncier pour la mise en œuvre des projets de logements commerciaux. Auparavant, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2003 et de la loi sur le logement de 2005, deux mécanismes de transfert des droits d'usage du sol étaient prévus pour ces projets : le transfert obligatoire et le transfert volontaire.
Plus précisément, le mécanisme de transfert foncier obligatoire implique que l'État récupère des terrains pour les attribuer à des investisseurs par le biais d'enchères de redevances foncières ou d'appels d'offres visant à sélectionner les investisseurs chargés de mettre en œuvre des projets d'investissement foncier. Le mécanisme de transfert foncier volontaire, quant à lui, repose sur la conclusion d'un accord entre les investisseurs et l'utilisateur actuel du terrain pour l'acquérir en vue de la réalisation de projets de logements commerciaux, ou sur la demande, par les investisseurs exploitant déjà le terrain, d'une autorisation auprès de l'autorité compétente pour en modifier la destination en vue de la réalisation de tels projets. Ainsi, il existe deux mécanismes de transfert foncier, correspondant à quatre modalités d'accès au foncier.
Par la suite, la loi sur le logement de 2010 et la loi foncière de 2013 ont maintenu les quatre formes d'accès au foncier pour les projets de logements commerciaux, comme le prévoyaient la loi foncière de 2003 et la loi sur le logement de 2005. Cependant, lors de l'adoption de la loi sur le logement de 2014 par l'Assemblée nationale, les formes de transfert de droits d'utilisation du sol et de changement de destination des terrains ont été restreintes. Plus précisément, la loi sur le logement de 2014 stipule que le transfert de terrain n'est autorisé que pour les terrains à usage résidentiel ; et si un droit d'utilisation du sol est déjà détenu et qu'un changement de destination est demandé, une partie de ce terrain doit être classée comme terrain à usage résidentiel.
« Cette loi limite le nombre de cas d'accès au foncier par transfert de droits d'utilisation, ainsi que le nombre de personnes détenant déjà de tels droits, par rapport à la loi foncière de 2003 et à la loi sur le logement de 2005 », a souligné le ministre. Il a ajouté que la loi foncière de 2013 ne réglemente ni ne restreint les cas où l'État récupère des terrains pour les attribuer à des investisseurs par le biais d'appels d'offres ou de ventes aux enchères de droits d'utilisation. Cela signifie que l'envergure du projet peut être importante ou modeste ; bien que l'accès ne puisse se faire par le biais d'investisseurs recevant des droits d'utilisation ou d'investisseurs détenant déjà des droits d'utilisation depuis une période antérieure, l'État peut récupérer les terrains, et cette procédure peut être mise en œuvre pour des projets sans limitation de superficie.
Cependant, selon le ministre Do Duc Duy, les articles 79 et 127 de la loi foncière de 2024 stipulent que l'État ne procède à des expropriations que pour des projets d'aménagement urbain intégrant infrastructures techniques, sociales et logements. Ainsi, conformément à la législation actuelle en matière d'urbanisme, la superficie concernée est généralement de 20 hectares ou plus. Pour les surfaces plus petites ou celles ne répondant pas aux exigences d'un aménagement urbain intégré, l'État ne procède pas à des expropriations. Par conséquent, la méthode d'expropriation par l'État en vue de l'attribution de terrains à des investisseurs ne sera pas mise en œuvre. De plus, la réglementation relative aux cas où l'État autorise les investisseurs à acquérir des droits d'utilisation des sols, ou lorsque ces derniers en possèdent déjà, est également restreinte et encadrée, à l'instar de la loi sur le logement de 2014. Autrement dit, elle ne s'applique que si 100 % des droits d'utilisation des sols acquis concernent des terrains à usage résidentiel, ou, si des droits d'utilisation des sols sont déjà détenus, si une partie du terrain doit être à usage résidentiel.
« Cela conduit à une situation où les projets de plus petite envergure que les zones urbaines, et lorsque les terrains ne sont pas destinés à un usage résidentiel, se heurtent à des difficultés d'accès au foncier. En effet, ces projets ne relèvent pas de l'expropriation foncière par l'État, ne bénéficient pas non plus des droits d'utilisation du sol accordés par celui-ci, ou bien, bien qu'ils disposent déjà de droits d'utilisation, ils en modifient la destination. Cette situation engendre des difficultés pour les collectivités territoriales comptant un petit nombre de projets d'envergure. C'est pourquoi cette résolution pilote, soumise à l'Assemblée nationale, vise à résoudre ces difficultés et à lever les obstacles à l'accès au foncier pour la mise en œuvre de projets de logements commerciaux », a déclaré le ministre.
Le nom et le calendrier du projet pilote sont appropriés.
Un autre point litigieux concerne l'intitulé. Le député Hoang Sy Dong a suggéré de retenir l'avis de certains députés de l'Assemblée nationale, exprimé dans le rapport de vérification de la Commission économique, à savoir : « programme pilote de mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais du transfert de droits d'utilisation des sols ou de droits d'utilisation existants, lorsque le terrain n'est pas résidentiel ». Le ministre Do Duc Duy a indiqué que l'intitulé initial lors de l'enregistrement du projet de loi auprès de l'Assemblée nationale était effectivement celui-ci. Cependant, lors de la rédaction de la résolution, il est apparu qu'une telle réglementation ne couvrirait pas tous les cas. Il existe des situations où les investisseurs obtiennent des droits d'utilisation des sols incluant à la fois des terrains résidentiels et non résidentiels. Inclure d'emblée dans l'intitulé de la résolution une restriction limitant le transfert aux seuls terrains non résidentiels engendrerait des difficultés.
Selon le ministre, certains estiment que la dénomination proposée pourrait faire double emploi avec la loi foncière, celle-ci prévoyant déjà des cas où le transfert des droits d'utilisation des sols est autorisé. Toutefois, dans le projet de résolution, le gouvernement a ajouté l'article 1, paragraphe 5, excluant les projets déjà autorisés à bénéficier d'un transfert de droits d'utilisation des sols en vertu de la loi foncière, notamment de la loi foncière de 2024, ou qui détiennent déjà de tels droits. Tout cas déjà régi par la loi foncière est exclu du champ d'application de la présente résolution. Ainsi, la dénomination demeure exhaustive et garantit l'absence de chevauchement avec la loi foncière de 2024 qui autorise déjà un tel transfert.
Concernant les critères de mise en œuvre du projet pilote, le ministre Do Duc Duy a indiqué que le projet de résolution stipule que pas plus de 30 % de la surface résidentielle supplémentaire créée pendant la période de planification ne pourra être utilisée pour accroître la surface résidentielle existante. Cette disposition se justifie par la résolution n° 18 du Comité central, qui prévoit que l'attribution et la location des terrains doivent se faire en priorité par le biais d'enchères de droits d'utilisation et d'appels d'offres pour les projets d'aménagement du territoire. Ainsi, la résolution du Comité central recommande principalement deux méthodes : les enchères ou les appels d'offres. Par conséquent, une troisième méthode, telle que l'acquisition de droits d'utilisation, ou une quatrième, le changement de destination des terrains existants, ne seraient pas privilégiées. Le gouvernement propose donc un maximum de 30 %. Les 70 % restants seront attribués par le biais d'appels d'offres ou d'enchères, conformément à l'esprit de la résolution n° 18.
Certains délégués ont suggéré d'étendre cette pratique aux zones rurales, et non de la limiter aux seules zones urbaines. Le ministre Do Duc Duy a indiqué qu'actuellement, conformément à l'article 79, paragraphe 27, de la loi foncière, l'État est autorisé à procéder à des expropriations pour les grands projets d'aménagement urbain et les projets de développement résidentiel rural. Par conséquent, dans les zones résidentielles rurales, l'État dispose déjà d'une procédure d'expropriation, que les collectivités locales appliquent normalement. Il n'est donc pas nécessaire d'ajouter une procédure de négociation aux zones rurales. Ceci permet d'éviter tout chevauchement avec les cas déjà couverts par la loi foncière de 2024.
Concernant l'avis du délégué selon lequel les critères stipulent que tous les types de terres sont soumis à la même application, le ministre a demandé quels mécanismes ou sanctions étaient nécessaires pour garantir la sécurité alimentaire, préserver la stabilité de 3,5 millions d'hectares de rizières et assurer un taux de couverture forestière moyen de 42 % à l'échelle nationale. Le ministre a indiqué que cette question était prise en compte et rigoureusement contrôlée dès la phase de planification de l'utilisation des sols, et ce, tout au long des phases d'urbanisme et de planification de la construction. Lors de l'élaboration des plans, il est nécessaire de déterminer la superficie des terres agricoles qui sera convertie à des fins non agricoles et celle des terres résidentielles qui sera aménagée pendant la période de planification, tout en préservant la stabilité des 3,5 millions d'hectares de rizières et en maintenant un taux de couverture forestière de 42 %. L'étape suivante consiste à planifier et à déterminer quelles zones, au sein du projet de développement de logements commerciaux, feront l'objet d'une acquisition foncière par l'État et quelles zones seront soumises à l'acquisition de droits d'utilisation des terres par les investisseurs. Toutefois, cette procédure est limitée à la zone approuvée.
Un autre point soulevé par les députés de l'Assemblée nationale concernait la durée du programme pilote (cinq ans), et la nécessité de prévoir des sanctions en cas de difficultés rencontrées par les investisseurs pour acquérir des droits d'utilisation des terres ou lorsque la procédure d'acquisition s'éternise. Le ministre Do Duc Duy a expliqué que la loi foncière de 2024 prévoit déjà des procédures très précises pour le traitement des cas d'acquisition de droits d'utilisation des terres par les investisseurs, notamment les modalités d'octroi de prolongations et les mécanismes applicables lorsque les accords ne sont pas conclus pour l'ensemble de la zone après la période de prolongation. Par conséquent, le projet de résolution renvoie à la mise en œuvre des accords d'acquisition de droits d'utilisation des terres conformément à la loi foncière de 2024, qui couvre déjà tous les cas de retards prolongés et de nombreuses acquisitions infructueuses, évitant ainsi l'ajout de nouvelles dispositions.
Concernant les procédures, le ministre a indiqué que, bien que la loi foncière stipule déjà les modalités d'obtention des droits d'utilisation des sols pour les projets d'investissement en général, y compris les projets de logement, certains députés ont suggéré que des réglementations spécifiques et détaillées soient nécessaires pour les projets accédant aux terrains par ce biais. Le gouvernement en a tenu compte et le projet de résolution prévoit que l'Assemblée nationale charge le gouvernement de définir les procédures applicables aux projets mettant en œuvre des mécanismes pilotes, ainsi qu'aux projets mettant en œuvre des mécanismes pilotes concernant des terrains relevant de la défense et de la sécurité nationales.
Source : https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
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