Projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur les droits d'utilisation du sol

Le matin du 13 novembre, l'Assemblée nationale a discuté en groupes du projet de résolution sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou la possession de droits d'utilisation du sol.

Le groupe 15 comprend des délégations de l'Assemblée nationale des provinces de Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc et Binh Thuan. Le chef adjoint de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, a présidé la séance de discussion.

Démêler les goulots d'étranglement dans l'accès à la terre

Après avoir écouté les députés de l'Assemblée nationale discuter et apporter des idées pour compléter le projet de résolution sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou la possession de droits d'utilisation des terres, le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement Do Duc Duy a pris la parole pour expliquer et clarifier certaines questions qui préoccupent les députés.

Le ministre Do Duc Duy s'exprime au Groupe 15. Photo : Khuong Trung

Le ministre Do Duc Duy a souligné la nécessité de la publication de ce projet de résolution pilote, qui vise à compléter les modalités d'accès au foncier pour la réalisation de projets de logements commerciaux. Auparavant, conformément aux dispositions de la loi foncière de 2003 et de la loi sur le logement de 2005, deux mécanismes de transfert des droits d'usage du foncier étaient prévus pour la réalisation de projets de logements commerciaux : le transfert obligatoire et le transfert volontaire.

Plus précisément, le mécanisme de transfert obligatoire consiste pour l'État à récupérer des terres pour les céder à des investisseurs par le biais d'enchères ou d'appels d'offres visant à sélectionner des investisseurs pour la réalisation de projets d'investissement fonciers. Le mécanisme de transfert volontaire consiste pour les investisseurs à négocier avec les détenteurs de droits d'utilisation des terres afin d'obtenir des fonds fonciers pour la réalisation de projets de logements commerciaux, ou pour les investisseurs détenteurs de droits d'utilisation des terres à demander aux organismes publics compétents de les autoriser à modifier l'affectation des terres pour la réalisation de projets de logements commerciaux. Il existe donc deux mécanismes de transfert pour quatre formes d'accès au foncier.

Par la suite, la loi sur le logement de 2010 et la loi foncière de 2013 ont continué d'autoriser les quatre formes d'accès au foncier pour la réalisation de projets de logements commerciaux, comme la loi foncière de 2003 et la loi sur le logement de 2005. Cependant, lorsque l'Assemblée nationale a adopté la loi sur le logement de 2014, elle a restreint les modalités de transfert des droits d'usage du sol ou de modification de l'affectation du sol. En particulier, la loi sur le logement de 2014 stipule qu'en cas de transfert, seuls les terrains résidentiels peuvent être transférés ; et en cas de possession de droits d'usage du sol et de demande à l'État de modification de l'affectation du sol, cette zone doit inclure une partie de terrain résidentiel.

« Cela limite les cas d'accès au foncier, que ce soit pour la cession ou la détention de droits d'usage, par rapport à la loi foncière de 2003 et à la loi sur le logement de 2005 », a souligné le ministre, précisant que la loi foncière de 2013 ne réglemente ni ne contrôle les cas où l'État récupère des terres pour les céder à des investisseurs par le biais d'appels d'offres. Autrement dit, l'ampleur du projet peut être grande ou petite, bien que la perspective d'obtention ou de détention de droits d'usage par les investisseurs ne soit pas envisagée comme par le passé. Cependant, l'État peut récupérer des terres dans le cadre de projets dont la superficie n'est pas limitée.

Le délégué Ha Sy Dong de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Quang Tri s'exprime lors du groupe de discussion. Photo : Khuong Trung

Français Cependant, selon le ministre Do Duc Duy, dans la loi foncière de 2024, les articles 79 et 127 stipulent que l'État ne récupère des terres que pour des projets de développement de zones urbaines avec des infrastructures techniques synchrones, des infrastructures sociales et des logements. Ainsi, selon la loi urbaine actuelle, l'échelle est généralement de 20 hectares ou plus, et dans les cas de superficie plus petite et ne garantissant pas des éléments urbains synchrones, l'État ne récupère pas de terres. Ainsi, la méthode de récupération de terres par l'État pour les céder aux investisseurs ne sera pas appliquée. Dans le même temps, la réglementation sur les cas où l'État autorise les investisseurs à recevoir des droits d'utilisation des terres ou les investisseurs qui détiennent déjà des droits d'utilisation des terres est également contrôlée et restreinte comme la loi sur le logement de 2014. Autrement dit, elle ne s'applique que dans les cas où, en cas d'obtention de droits d'utilisation des terres, 100 % de la superficie reçue doit être un terrain résidentiel ou, s'il y a des droits d'utilisation des terres, il doit y avoir une partie de terrain résidentiel.

« Cela conduit à des projets d'envergure périurbaine. Si le terrain n'est pas résidentiel, il est impossible d'y accéder, car il ne s'agit pas d'une récupération foncière par l'État, ni d'une autorisation d'utilisation des terres par l'État, ni d'un changement d'affectation des terres par l'État. Cela crée des difficultés pour les localités où les projets d'envergure sont rares. C'est pourquoi cette résolution pilote, soumise à l'Assemblée nationale pour promulgation, vise à lever ces difficultés et à lever les obstacles à l'accès au foncier pour la réalisation de projets de logements commerciaux », a déclaré le ministre.

Le nom et la durée du pilote sont appropriés.

Concernant le nom, le délégué Hoang Sy Dong a déclaré que nous devrions accepter les avis de certains députés de l'Assemblée nationale figurant dans le rapport d'inspection de la Commission économique, qui préconise de « piloter la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais de transferts de droits d'utilisation du sol ou de droits d'utilisation du sol, mais sans que ces terrains soient des terrains résidentiels ». Le ministre Do Duc Duy a affirmé que le nom initial, lors de l'enregistrement du gouvernement à l'Assemblée nationale, était correct. Cependant, lors de la rédaction de la résolution, il est apparu que, si elle était réglementée ainsi, elle ne couvrirait pas tous les cas. En effet, dans certains cas, les investisseurs reçoivent des transferts de droits d'utilisation du sol, et la partie du terrain concernée comprend des terrains résidentiels et non résidentiels. Si nous incluions d'emblée dans le nom de la résolution que seuls les terrains non résidentiels peuvent bénéficier de ces transferts, des problèmes surgiront.

Le délégué Huynh Thanh Chung, de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Binh Phuoc, s'exprime devant le groupe. Photo : Khuong Trung

Selon le ministre, certains avis circulent quant à un éventuel chevauchement entre le nom du projet et la loi foncière. Cette loi prévoit en effet des cas où le transfert de droits est autorisé. Cependant, le gouvernement a ajouté, à l'article 1 du projet de résolution, une clause 5 afin d'exclure les projets autorisés par la loi foncière, notamment la loi foncière de 2024, à bénéficier du transfert de droits d'utilisation des sols ou bénéficiant déjà de droits d'utilisation des sols. Si un cas est déjà réglementé par la loi foncière, il sera exclu du champ d'application de la présente résolution. Ainsi, le nom reste exhaustif et garantit l'absence de chevauchement avec la loi foncière de 2024 qui en a autorisé la mise en œuvre.

Concernant les critères de mise en œuvre du projet pilote, le ministre Do Duc Duy a indiqué que le projet de résolution stipule qu'un maximum de 30 % de la superficie résidentielle supplémentaire autorisée pendant la période de planification par rapport à la superficie résidentielle existante est autorisé. Cette réglementation s'explique par la Résolution 18 du Comité central qui stipule que l'attribution et la location des terres se font principalement par adjudication des droits d'utilisation des terres et par appel d'offres pour les projets utilisant des terres. Ainsi, la Résolution du Comité central stipule que les principales options sont les enchères ou les appels d'offres. Par conséquent, la troisième forme consiste à recevoir un transfert de droits ou la quatrième forme consiste à modifier l'affectation des terres avec des terres bénéficiant d'un droit d'utilisation. Si nous la mettons en œuvre, elle ne sera pas la principale. Par conséquent, le gouvernement propose un maximum de 30 %. Ainsi, les 70 % restants seront mis en œuvre par appel d'offres ou par enchères, conformément à l'esprit de la Résolution 18.

Certains délégués ont suggéré d'étendre ce dispositif aux zones rurales et non plus seulement aux zones urbaines. Le ministre Do Duc Duy a déclaré qu'actuellement, conformément aux dispositions de l'article 79, clause 27, de la loi foncière, l'État est autorisé à récupérer des terres dans le cas de projets à échelle urbaine synchrone et autorise la récupération de terres pour des projets de développement de zones résidentielles rurales. Ainsi, dans les zones résidentielles rurales, il existe déjà une méthode permettant à l'État de récupérer des terres et les localités la mettent toujours en œuvre normalement. Par conséquent, il n'est pas nécessaire d'ajouter une autre forme d'accord dans les zones rurales. Il convient de veiller à ce qu'il n'y ait pas de chevauchement avec les cas qui peuvent être mis en œuvre en vertu de la loi foncière de 2024.

Concernant l'avis du délégué selon lequel les critères établissent différents types de terres mises en œuvre, quels mécanismes et sanctions doivent être conçus ou mis en place pour garantir la sécurité alimentaire, maintenir la stabilité de 3,5 millions d'hectares de rizières et garantir une couverture forestière moyenne de 42 % sur l'ensemble du pays ? Le ministre a déclaré que cette question a été mise en œuvre et strictement contrôlée dès la phase d'aménagement du territoire, puis d'urbanisme et de planification de la construction. Lors de la planification, nous avons dû déterminer la proportion de terres agricoles converties à des fins non agricoles et la proportion de terres résidentielles mises en œuvre pendant la période de planification afin de garantir la stabilité de la superficie rizicole de 3,5 millions d'hectares et la stabilité de la couverture forestière de 42 %. C'est à cette étape que nous effectuons la planification : quelle zone, au sein de la zone prévue pour le développement de logements commerciaux, sera soumise au mode d'acquisition foncière de l'État et quelle zone sera soumise au transfert des droits d'utilisation des terres à l'investisseur. Mais cela ne concerne que la zone de planification approuvée.

Séance de discussion du groupe 15. Photo : Khuong Trung

Les députés de l'Assemblée nationale ont également mentionné que la période pilote de mise en œuvre est de cinq ans, mais que des sanctions devraient être prévues en cas de difficulté pour l'investisseur à obtenir le transfert des droits ou de prolongation du délai. Le ministre Do Duc Duy a expliqué que la loi foncière de 2024 prévoit actuellement des règles très précises concernant la gestion des cas de transfert des droits d'utilisation des terres par les investisseurs et la manière de prolonger ce délai. En cas d'expiration de la période de prolongation sans accord conclu pour l'ensemble de la zone, un mécanisme de gestion est également prévu. Par conséquent, le projet de résolution précise que la mise en œuvre de l'accord d'obtention des droits d'utilisation des terres est régie par la loi foncière de 2024, qui prévoit la gestion de tous les cas de prolongation. Cependant, de nombreux cas ne sont pas mis en œuvre avec succès, de sorte que cette résolution ne contient aucune autre réglementation.

Concernant les procédures, le ministre a déclaré que, bien que la loi foncière stipule les procédures d'accord sur les droits d'utilisation des terres pour la mise en œuvre de projets d'investissement en général, y compris les projets de logement, certains députés de l'Assemblée nationale ont estimé qu'une réglementation spécifique et détaillée devrait régir le type de projet accédant ainsi aux terres. Le gouvernement a accepté, et le projet de résolution prévoit que l'Assemblée nationale charge le gouvernement de préciser les procédures applicables aux projets mettant en œuvre le mécanisme pilote, ainsi qu'aux projets mettant en œuvre ce mécanisme pilote et relatifs aux terres relevant de la défense et de la sécurité nationales.

Source: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html