Dans le rapport de recherche « Innover le mécanisme de coordination entre la politique budgétaire et la politique monétaire », l'Association vietnamienne de l'immobilier (VNRea) recommande aux entreprises immobilières de ne pas dépendre du crédit bancaire.
L’immobilier bénéficie d’une priorité de crédit élevée.
Les statistiques de la Banque d'État montrent qu'au 30 septembre, le solde total des crédits en cours du secteur immobilier des établissements de crédit a atteint 2,74 millions de milliards de VND, soit une augmentation de 6,04 % par rapport au 31 décembre 2022, représentant 21,46 % du total de la dette en cours envers l' économie .
Les crédits immobiliers destinés à la consommation personnelle représentent 64 % de l'encours de crédit immobilier, et les prêts aux entreprises immobilières représentent 36 % de l'encours de crédit immobilier. Au cours des neuf premiers mois de l'année, le crédit immobilier aux entreprises a enregistré une croissance supérieure à celle du crédit général et à la même période l'an dernier.
On constate que les entreprises et les unités de 20 autres secteurs économiques doivent se partager près de 80 % du solde créditeur restant. Le secteur immobilier s'est vu accorder une priorité significative en termes de proportion du solde créditeur alloué par rapport aux autres secteurs de l'économie.
Le secteur bancaire doit donc également équilibrer la répartition du crédit entre les secteurs économiques.
Le crédit bancaire est essentiellement l'argent de millions de déposants et de centaines de milliers d'entreprises qui lui ont fait confiance en faisant confiance au système. La banque a la responsabilité d'utiliser ce capital avec prudence, sécurité et efficacité.
Prêter à des projets non conformes aux normes, dont le statut juridique est flou, dont les plans de recouvrement du capital sont irréalisables ou dont les niveaux de risque sont élevés, présente non seulement des risques pour la banque elle-même, mais aussi pour les déposants et pour l’ensemble du système.
Les difficultés économiques et commerciales rendent le secteur bancaire encore plus difficile à trouver des projets viables et sûrs pour investir l’épargne ou les dépôts que les déposants et d’autres entreprises leur ont confiés.
Les prêts destinés à des projets immobiliers, à l'achat de logements et à l'immobilier ont généralement une durée de 10 à 20 ans. La durée de mobilisation bancaire, quant à elle, est généralement de 12 à 24 mois, la plus longue étant de 36 mois. Mobiliser sur 3 ans, alors que prêter sur 10 ou 20 ans représente un risque très élevé.
Par conséquent, le taux de prêt pour les projets immobiliers à long terme utilisant des capitaux mobilisés à partir des dépôts dans le système bancaire doit également être contrôlé pour des raisons de sécurité du système.
Au 30 septembre, le crédit immobilier représentait 21,46 % de l'encours total de la dette envers l'économie (Photo : Tran Khang).
Ne comptez pas trop sur le crédit bancaire.
VNRea recommande aux entreprises immobilières de ne pas trop dépendre du crédit bancaire et d'attendre une expansion ou une augmentation de leurs capacités, car le volume de crédit accordé à l'immobilier est élevé et continue de progresser. Dans le contexte actuel, même s'il existe une marge de manœuvre spécifique pour l'immobilier, les entreprises pourraient ne pas y avoir accès, faute de remplir les conditions de prêt des banques.
En revanche, si l'immobilier continue de dépendre du soutien du crédit, cela engendrera d'énormes risques systémiques. En effet, en cas de défaut de paiement du secteur immobilier, la situation se propagera aux banques.
« Les obligations doivent être la principale source de capitaux pour le marché immobilier. Ce marché a besoin de capitaux à moyen et long terme ; il doit donc s'appuyer sur les obligations, et non sur les capitaux bancaires. Il n'y a pas d'autre solution que de réduire la dépendance du secteur immobilier aux banques ; c'est la seule façon de disperser les risques », analyse VNRea.
À long terme, l’Association estime qu’il est nécessaire de continuer à perfectionner le système juridique pour développer un marché obligataire sain, transparent et durable afin que les entreprises disposent de plus d’espace pour mobiliser des capitaux.
La gestion des politiques juridiques doit éviter une situation où elle est parfois trop lâche pour créer un marché plein de failles permettant aux entreprises de se faire concurrence pour émettre, puis soudainement « freiner » lorsqu'il y a un risque, laissant les entreprises incapables de réagir, comme cela s'est produit en 2022.
Le marché des obligations d’entreprises doit bientôt être réglementé, fonctionner sur la base de directives juridiques et faire l’objet d’une surveillance étroite.
Par ailleurs, il est extrêmement urgent pour les acteurs du secteur immobilier de débloquer des capitaux pour leurs projets d'avenir, notamment dans le contexte difficile actuel. Pour ce faire, il est nécessaire de combiner de manière synchronisée des solutions allant de la création de capital d'amorçage à la résolution des aspects juridiques des projets.
Aucun client ne souhaite acquérir un projet dépourvu de documents juridiques complets et potentiellement risqué. À l'inverse, les entreprises dont les documents juridiques ont été retirés, mais qui sont épuisées, sans capital d'amorçage, ne peuvent pas mettre en œuvre le projet et, sans projet, ne peuvent générer de trésorerie auprès des clients.
En revanche, s’il existe un capital initial mais une faible liquidité du marché et qu’aucun produit ne peut être vendu, le projet sera en retard, le capital sera augmenté et l’entreprise tombera probablement dans une spirale d’endettement.
Pour les entreprises immobilières, afin de progresser vers une période de croissance et de développement durable, elles doivent survivre à la phase de restructuration à tout prix, y compris la vente d'actifs pour restructurer la dette de l'entreprise, le « nettoyage » des dossiers d'accès au crédit et au capital obligataire et au capital des dépôts des clients.
En outre, les développeurs de projets doivent également restructurer leurs produits d'investissement. Ils ne peuvent pas simplement continuer à courir après le segment haut de gamme et une « prospérité irréelle », mais doivent déterminer de poursuivre un segment de prix adapté aux revenus des utilisateurs, tout en exploitant les besoins réels de la majorité, et non les objectifs spéculatifs d'un petit groupe, créant ainsi des perturbations sur le marché.
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