Le marché immobilier d'Hanoï connaîtra-t-il une forte croissance avec le début des travaux de la rocade n°4 ?

Avec un investissement total de plus de 85 813 milliards de VND, s'étendant sur 112,8 km et traversant trois provinces et villes – Hanoi , Hung Yen et Bac Ninh – la construction de la 4e rocade de la région de la capitale a débuté le 25 juin.

Presque immédiatement après, le marché immobilier de la région environnante a connu un essor fulgurant.

D'après M. Tran Van An, agent immobilier dans le district de Me Linh, le nombre de clients intéressés par les projets immobiliers de Me Linh a de nouveau augmenté depuis fin juin. Chaque jour, M. An reçoit des appels de personnes se renseignant sur les prix et souhaitant visiter les projets. Cependant, les clients ne s'intéressent qu'aux projets dont la documentation juridique est solide, à des prix raisonnables et proposant des réductions importantes.

« Le week-end dernier, j'ai également vendu deux parcelles contiguës à Me Linh à deux investisseurs. Depuis le début de l'année, le marché était quasiment paralysé, mais depuis le lancement des travaux du périphérique n° 4, les transactions ont repris. Même si l'activité n'est pas aussi soutenue qu'avant, elle s'est nettement redressée », a indiqué M. An.

Selon M. Hai, un employé de la société Dat Xanh Northern Vietnam, qui distribue actuellement un projet à Me Linh, auparavant ils ne vendaient qu'1 ou 2 parcelles par mois, mais la semaine suivant le début du projet de la rocade 4, la société a vendu 7 à 8 parcelles par semaine.

Vue en perspective de l'échangeur reliant le périphérique 4 et les routes radiales. (Photo : Conseil d'administration).

Outre le facteur du périphérique 4, M. Hai a déclaré que ce projet dispose déjà de certificats de propriété foncière, d'infrastructures complètes et que le prix actuel n'est pas excessivement élevé, à 30-40 millions de VND/m2, avec une réduction allant jusqu'à 19 %/an pour les clients qui paient tôt et signent le contrat avec 10 % de la valeur du produit.

Sur les groupes immobiliers des réseaux sociaux, les informations concernant les terrains à vendre près du périphérique 4 sont légion. Un agent immobilier a ainsi écrit : « Saisissez cette opportunité en or de doubler, voire quintupler votre investissement ! Le projet du périphérique 4 a officiellement débuté. Des terrains à Song Phuong – Hoai Duc, situés juste à côté du périphérique, à 2 km du boulevard Thang Long, sont proposés à partir de seulement 2 millions de VND/m². Il s’agit de terrains aménageables avec jardin depuis 50 ans, en attente de changement d’affectation. Le titre de propriété a été transféré au nouvel acquéreur. Contactez-moi sans tarder … »

Ou encore : « Un peu plus de 5 millions de VND, juste à côté du périphérique 4, assez large pour que 3 voitures puissent se croiser confortablement. Titre de propriété au nom du propriétaire. » Ou encore : « Besoin d'argent, je vends un très beau terrain à côté du nouveau projet de périphérique 4, de forme carrée, plus large à l'arrière, potentiel pour la construction d'une maison ou d'un commerce … »

En ce qui concerne les prix de vente, de nombreux courtiers et investisseurs affirment que, comparés aux marchés fonciers hautement spéculatifs de nombreux points chauds du pays, qui ont connu des baisses de prix de 20 à 40 %, les terrains situés près du périphérique 4 de la région de la capitale connaissent la plus faible baisse, allant de 10 à 15 % par rapport au pic du boom foncier.

Selon Batdongsan.com.vn, en juin 2023, dans le quartier de Me Linh et certaines zones urbaines comme Ha Phong et Cienco 5, les prix des terrains de premier choix ont eu tendance à baisser d'environ 15 % par rapport à leur niveau maximal, se situant généralement entre 45 et 55 millions de VND/m². À Ha Dong, les terrains situés dans les zones bénéficiant du projet de rocade de Hanoï n° 4, comme ceux de Yen Nghia, ont également vu leurs prix diminuer, passant d'environ 63-70 millions de VND/m² à une fourchette courante de 58-63 millions de VND/m².

Parallèlement, dans le quartier de Cu Khe (Thanh Oai), près de l'intersection entre la route Cienco 5 et le périphérique 4, les prix des terrains restent entre 55 et 60 millions de VND/m², soit une baisse d'environ 10 à 12 % par rapport à fin 2022. À Binh Minh, les terrains sont proposés à 40 millions de VND/m², soit une diminution d'environ 5 à 10 fois par rapport au pic du boom foncier.

Il est à noter que, bien que les prix du foncier à Dan Phuong se maintiennent encore entre 48 et 55 millions de VND/m² pour les propriétés situées le long de la route de Tan Lap, cela représente une baisse de 3 à 6 fois par rapport au milieu de l'année dernière. Le foncier le long de la route de Tan Hoi a également vu son prix diminuer d'environ cinq fois, pour atteindre environ 50 millions de VND/m².

Il est peu probable que cet engouement revienne.

Selon les experts, même si le projet de la rocade 4 a débuté, il est peu probable que l'immobilier dans cette zone connaisse un nouveau boom ou une nouvelle vague de croissance.

S'adressant à VTC News , M. Vu Cuong Quyet, directeur général de la société par actions Dat Xanh Northern Vietnam Real Estate and Services (Dat Xanh Northern Vietnam), a déclaré que le périphérique offre une connectivité élevée non seulement à l'intérieur de Hanoï, mais aussi entre des provinces telles que Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, etc.

Les projets immobiliers autour du périphérique 3 sont presque entièrement occupés, tandis que la population croît rapidement et qu'Hanoï connaît un afflux important de migrants. Par conséquent, les perspectives de croissance du marché immobilier autour du périphérique 4 sont très élevées, mais une forte hausse des prix est difficile à prévoir, car elle dépend du développement des infrastructures.

« Le marché actuel est plutôt atone. Les prix de l'immobilier le long du périphérique 4 ont fortement augmenté par le passé, et les investisseurs recherchent actuellement des placements sûrs. Il est donc difficile pour le marché de connaître une forte hausse pour le moment. Il faudra deux à trois ans pour que l'immobilier dans cette zone progresse et se stabilise, une fois le périphérique 4 achevé », a prédit M. Quyet.

Selon M. Nguyen The Diep, vice-président du Club immobilier de Hanoï, il s'agit d'une opportunité pour les grands investisseurs et entreprises du secteur immobilier. Malgré les difficultés actuelles du marché, pour certaines grandes entreprises dotées d'une vision stratégique et de capitaux solides, le moment est idéal pour développer des projets aux alentours du périphérique n° 4.

« Dès que quelques entreprises se lancent dans la course, l'infrastructure de la zone se développe, entraînant une hausse des prix de l'immobilier. D'autres entreprises suivront alors, transformant les emplacements de choix autour du périphérique 4 en zones immobilières très prisées à Hanoï et dans les provinces traversées par les projets », a commenté M. Diep.

M. Diep a également prédit qu'avec une demande toujours soutenue en matière de logements et d'investissements, la reprise n'est qu'une question de temps, surtout lorsque les infrastructures de ce secteur seront pleinement développées. En particulier, la loi foncière amendée et les mécanismes politiques favorables contribueront à la hausse des prix de l'immobilier le long du périphérique 4. Cela pourrait même établir un nouveau niveau de prix dans les parties est et ouest de la ville.

Dans une perspective plus prudente, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a déclaré sans ambages que, pour « créer des remous » sur le marché, les « manipulateurs de marché » s'appuient souvent sur des informations positives afin de faire grimper les prix et d'alimenter la spéculation foncière. Par conséquent, les investisseurs doivent faire preuve d'une extrême prudence, analyser soigneusement le marché, comprendre les réglementations d'urbanisme et les conditions de liquidité pour éviter le risque d'immobilisation de capitaux, et appréhender deux points fondamentaux : d'une part, le potentiel de hausse des prix, et d'autre part, l'avancement du développement des infrastructures.

« Avant de décider d'investir, les investisseurs doivent évaluer la pertinence du prix actuel. Deux facteurs sont à prendre en compte : le prix de transaction du projet au cours des deux dernières années et l'état d'avancement des infrastructures. Ils peuvent ensuite comparer ces éléments au taux de fluctuation moyen du marché afin d'évaluer objectivement la pertinence du prix actuel », a déclaré M. Dinh.

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