Début des travaux de la Ring Road 4 : l'immobilier à Hanoi va-t-il faire des vagues ?

Avec un investissement total de plus de 85 813 milliards de VND, d'une longueur de 112,8 km, traversant 3 provinces et villes : Hanoi , Hung Yen, Bac Ninh, la Ring Road 4 de la région de la Capitale a commencé sa construction le 25 juin.

Presque immédiatement, l’immobilier dans la région a connu un boom.

M. Tran Van An, agent immobilier du district de Me Linh, a déclaré que depuis fin juin, le nombre de clients intéressés par des projets immobiliers à Me Linh a de nouveau augmenté. Chaque jour, M. An reçoit des appels téléphoniques pour demander des prix et des demandes de visite. Cependant, les clients ne s'intéressent qu'aux projets bénéficiant d'une bonne légalité, de prix raisonnables et de remises importantes.

Le week-end dernier, j'ai également vendu deux terrains adjacents à Me Linh à deux investisseurs. Depuis le début de l'année, le marché était quasiment gelé, mais depuis le début des travaux de la Ring Road 4, les transactions ont repris. Bien que moins dynamique qu'avant, le marché s'est nettement réchauffé », a indiqué M. An.

Selon M. Hai, employé de la société Dat Xanh Mien Bac, son entreprise distribue actuellement des projets à Me Linh. Auparavant, elle ne vendait qu'un ou deux lots par mois, mais une semaine après le début des travaux de la rocade 4, elle en vendait sept à huit par semaine.

Perspective de l'intersection entre la Ring Road 4 et les axes radiaux. (Photo : Conseil d'administration).

Outre le facteur Ring Road 4, M. Hai a déclaré qu'il s'agit d'un projet avec un livre rouge, une infrastructure achevée, le prix actuel n'est pas trop élevé, à 30 - 40 millions de VND/m2, la déduction est jusqu'à 19%/an pour les clients qui paient tôt, paient 10% de la valeur du produit et signent le contrat immédiatement.

Sur les réseaux sociaux et les forums immobiliers, des informations sur la vente de terrains à proximité du 4e périphérique apparaissent constamment. Par exemple, un courtier a écrit : « Le moment idéal pour doubler, voire quintupler, ses flux de trésorerie est bel et bien arrivé. Le projet du 4e périphérique a officiellement démarré. Le terrain Song Phuong - Hoai Duc est situé à proximité, à 2 km de l'avenue Thang Long, à partir de seulement 2 millions de VND/m². Ce jardin de 50 ans est en attente de conversion à l'usage du sol. Le livre rouge a été transféré au nom du propriétaire. Contactez-moi immédiatement … ».

Ou : « Un peu plus de 5 millions de VND, à proximité du périphérique 4, trois voitures peuvent se croiser sans problème. Livre rouge au nom du propriétaire. » Ou : « Besoin d'argent ? Je vends un superbe terrain à côté du projet du périphérique 4, dont la construction vient de démarrer. Superficie : terrain en expansion à l'arrière, potentiel pour logements ou commerces. »

En ce qui concerne les prix de vente, de nombreux courtiers et investisseurs ont déclaré que par rapport aux marchés fonciers spéculatifs dans de nombreux points chauds du pays, qui ont diminué de 20 à 40 %, les prix des terrains dans la zone proche du 4e périphérique de la région de la capitale connaissent la plus faible baisse, de 10 à 15 % par rapport à la période de fièvre foncière.

Selon Batdongsan.com.vn, d'ici juin 2023, dans la région de Me Linh et dans certaines zones urbaines comme Ha Phong, Cienco 5… les prix des terrains situés dans des emplacements privilégiés ont tendance à baisser d'environ 15 % par rapport au pic, oscillant généralement entre 45 et 55 millions de VND/m². À Ha Dong, les terrains bénéficiant du projet de la rocade de Hanoi 4, comme ceux de Yen Nghia, ont également vu leurs prix baisser, passant d'environ 63 à 70 millions de VND/m² à un niveau courant de 58 à 63 millions de VND/m².

Pendant ce temps, dans la zone de Cu Khe (Thanh Oai) près de l'intersection de circulation entre les deux rocades Cienco 5 et rocade 4, les prix des terrains sont toujours maintenus à 55 - 60 millions de VND/m2, en baisse d'environ 10 à 12 % par rapport à fin 2022. Pendant ce temps, les terrains de Binh Minh sont proposés à la vente à 40 millions de VND/m2, en baisse d'environ 5 à 10 fois par rapport à la période de fièvre foncière.

Il est à noter que, bien que le prix du terrain à Dan Phuong soit toujours de 48 à 55 millions de VND/m2 pour l'emplacement sur la rue Tan Lap, il s'agit d'un prix qui a diminué de 3 à 6 fois par rapport au milieu de l'année dernière, et sur la rue Tan Hoi, il a également diminué d'environ 5 fois, à 50 millions de VND/m2.

Difficile de «fiévreux» à nouveau

Selon les experts, même si la construction du Ring Road 4 a commencé, l'immobilier autour de cette zone ne devrait pas "se réchauffer" à nouveau ni connaître une nouvelle vague.

En réponse à VTC News , M. Vu Cuong Quyet, directeur général de la société par actions Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services (Dat Xanh Mien Bac) a déclaré que la route de ceinture a une connectivité élevée non seulement avec Hanoi mais aussi avec les zones interprovinciales telles que la connexion avec Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen...

Les projets autour de la Ring Road 3 sont presque pleins, alors que la population augmente rapidement, le nombre d'immigrants à Hanoi est également assez important, donc les perspectives de croissance de l'immobilier autour de la Ring Road 4 sont très grandes, mais il est très difficile que les prix augmentent fortement, cela dépend du développement des infrastructures.

Le marché immobilier actuel est plutôt calme. Les prix de l'immobilier sur le Ring Road 4 ont fortement augmenté ces derniers temps. La mentalité actuelle des investisseurs est de rechercher des produits sûrs. Il est donc difficile de connaître des fluctuations. Dans les deux à trois prochaines années, une fois le Ring Road 4 achevé, le marché immobilier de cette zone pourrait augmenter et se stabiliser.

Selon M. Nguyen The Diep, vice-président du Hanoi Real Estate Club, il s'agit d'une opportunité pour les investisseurs et les grandes entreprises immobilières. Malgré un marché immobilier difficile, pour certaines grandes entreprises dotées d'une vision stratégique et d'un capital stable, le moment est idéal pour développer des projets autour du périphérique 4.

« Lorsque quelques entreprises se joindront à la course, les infrastructures de la zone concernée se développeront, entraînant une hausse des prix de l'immobilier. Parallèlement, d'autres entreprises suivront, propulsant les zones idéalement situées autour du périphérique 4 au rang de pôles immobiliers incontournables à Hanoï et dans les provinces traversées par les projets », a commenté M. Diep.

M. Diep a également prédit que le marché connaîtrait toujours une forte demande de logements et d'investissements, et que la reprise ne serait donc qu'une question de temps, notamment si les infrastructures de la zone se développaient de manière synchrone. En particulier, la loi foncière modifiée, qui constitue un mécanisme politique, comporte de nombreux avantages qui favoriseront une nouvelle hausse des prix de l'immobilier le long du quatrième périphérique. Il est même possible d'établir un nouveau niveau de prix dans les quartiers est et ouest de la ville.

D'un point de vue plus prudent, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré sans détour que pour « créer des vagues » sur le marché, les « motivateurs » s'appuient souvent sur de bonnes informations pour faire monter les prix et susciter l'engouement pour le foncier. Par conséquent, les investisseurs doivent faire preuve d'une extrême prudence, prendre le pouls du marché avec attention, comprendre la planification et la liquidité afin d'éviter le risque d'enfouissement des capitaux, et, parallèlement, saisir les deux questions les plus fondamentales : la marge de progression des prix et l'avancement des travaux d'infrastructure.

Avant de décider d'ouvrir leur portefeuille, les investisseurs doivent évaluer le caractère raisonnable du prix actuel. Ils doivent notamment prendre en compte deux facteurs : le prix de transaction du projet au cours des deux dernières années et les conditions de développement des infrastructures. Ils peuvent ensuite comparer cet indice au taux de fluctuation moyen des prix sur l'ensemble du marché afin d'évaluer objectivement le caractère raisonnable du prix actuel », a déclaré M. Dinh.

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