Quelle « couleur » prendra le marché immobilier en 2024 ?

Le marché reste difficile à court terme.

Selon l'expert immobilier Nguyen Van Duc, la loi sur le logement (modifiée), la loi sur les activités immobilières (modifiée) et la loi sur le foncier (modifiée) adoptées par l'Assemblée nationale constituent les cadres juridiques permettant au marché immobilier de se développer de manière saine et durable.

Cependant, ces lois n'entreront en vigueur qu'au début de 2025, et M. Duc s'inquiète du nombre d'entreprises et de clients qui pourront « supporter le fardeau » et survivre pendant cette période.

Les experts affirment que le marché immobilier ne s'est pas amélioré.

Toutefois, selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier devrait se redresser fortement. De nombreux projets sont restés longtemps au point mort, faute de résolution de problèmes juridiques (qui représentent 70 % des difficultés rencontrées dans le secteur immobilier).

Par conséquent, la loi foncière de 2024 devrait lever les obstacles juridiques afin de relancer de nombreux projets et d'accélérer leur commercialisation. Les nouveautés de cette loi auront un impact considérable sur les acteurs du marché immobilier.

L’expert immobilier Nguyen Van Duc a déclaré que la situation générale du marché immobilier ne s’était pas améliorée et que des difficultés persistaient à court terme.

Concernant le segment des maisons de ville et des villas, cet expert prévoit qu'il restera calme et peu liquide. Les projets de maisons de ville et de villas en centre-ville seront difficiles à vendre en raison des restrictions liées à l'identification des biens immobiliers et à la taxe foncière.

Ces dernières années, les promoteurs immobiliers se sont principalement concentrés sur l'investissement dans des produits haut de gamme. Les prix des villas et des maisons-boutiques sont très élevés et ont connu une flambée spectaculaire en peu de temps. Ils conçoivent des logements destinés aux plus aisés et négligent les logements abordables, pourtant destinés à la majorité de la population, notamment aux personnes à faibles revenus. Lorsque des projets immobiliers sont lancés en masse dans le seul but de générer des profits sans apporter de bénéfices à la communauté et à la société, cela signifie que leur stratégie commerciale a dévié de sa trajectoire.

Des dizaines de milliers d'appartements-hôtels, de maisons-boutiques et de villas de villégiature sont bloqués. Par conséquent, les entreprises, les consommateurs et les banques subiront de lourdes pertes. Il s'agit de la plus grande catastrophe que le marché immobilier ait connue à l'heure actuelle.

Dans un contexte où de nombreuses entreprises ne peuvent ni vendre leurs produits, ni faire fructifier leur capital, ni se restructurer, leurs comptes sont gelés tandis que le poids des intérêts et des échéances des obligations bancaires pèse lourdement sur elles, de nombreux projets sont au point mort, certains même confrontés à des problèmes juridiques. Les entreprises sombrent alors dans l'angoisse, et même celles qui manquent de potentiel économique risquent de disparaître, selon M. Duc.

Le segment des appartements continue d'augmenter en termes de prix.

Dans le segment des appartements, l'expert Nguyen Van Duc a estimé qu'il s'agit du segment présentant le meilleur taux d'absorption sur le marché actuel ; cependant, l'offre de ce segment ne s'est pas améliorée en raison de la rareté des projets autorisés et du très faible nombre d'immeubles d'appartements construits dans le centre-ville.

La rareté des projets et l'insuffisance de l'offre maintiennent des prix primaires moyens élevés. Ce segment continuera de connaître une hausse des prix en raison de l'augmentation des coûts fonciers et de construction, du développement des infrastructures et de l'amélioration de la qualité.

Le prix des appartements continue d'augmenter.

Les dernières statistiques de Savills montrent qu'à Hanoï , fin 2023, le prix des appartements se situait entre 51 et 70 millions de VND/m² et que 49 % des appartements vendus appartenaient à cette fourchette de prix. Le marché immobilier locatif a ainsi établi un nouveau seuil de prix. Les appartements de plus de 4 milliards de VND représentaient 42 % des ventes en 2023, tandis que ceux dont le prix se situait entre 2 et 4 milliards de VND représentaient 55 % du marché. Seuls 3 % des appartements étaient proposés à moins de 2 milliards de VND.

De même, à Hô Chi Minh-Ville, les prix des appartements continuent d'augmenter, notamment dans les projets situés en centre-ville. En effet, le marché est resté morose sur le segment des appartements abordables (moins de 25 millions de VND/m²), se concentrant principalement sur les segments moyen et haut de gamme, propices aux levées de fonds et aux transactions.

D'après un rapport du Département de la construction de Hô-Chi-Minh-Ville, en 2023, 19 projets de logements commerciaux (soit 17 753 unités) seront éligibles à la vente et à la location-acquisition. Il convient de préciser que le segment moyen de gamme comprend 5 051 unités, le segment haut de gamme 11 334, et qu'aucun projet n'est prévu dans le segment des logements abordables.

Dans le secteur du logement social, M. Nguyen Van Duc a reconnu une certaine reprise, avec des perspectives encourageantes par rapport à 2023. Cependant, ce secteur reste peu attractif pour les entreprises en raison de procédures complexes et d'un contexte défavorable. « La nouvelle réglementation de la loi sur le logement (modifiée) est plus souple, facilitant ainsi l'accès au logement social pour les personnes à faibles revenus. »

Toutefois, la mise en œuvre de la loi prend du temps. L'objectif d'un million de logements sociaux sera difficile à atteindre comme prévu si le gouvernement ne dispose pas d'une vision stratégique et de méthodes pratiques et rigoureuses, au lieu de s'en remettre uniquement aux entreprises. « Nous nous étions fixé pour objectif de construire un million de logements sociaux d'ici 2030, mais en réalité, les capitaux et les mécanismes nécessaires font encore défaut », a déclaré M. Nguyen Van Duc.

M. Tran Van Binh, secrétaire général de la VARS, a déclaré que la légalité est la principale préoccupation des entreprises, car elle constitue le facteur déterminant de la création et du développement des projets immobiliers. Par conséquent, la résolution des problèmes liés aux politiques foncières dynamisera le marché immobilier et contribuera à sa reprise. Cela passe notamment par une meilleure planification, l'élaboration de plans d'aménagement du territoire et une plus grande transparence, ainsi qu'une participation accrue des citoyens à la planification de l'utilisation des sols. De plus, le recours aux enchères et aux appels d'offres permettra de créer un environnement concurrentiel équitable pour les entreprises immobilières.

Ngan Giang

Source: https://www.nguoiduatin.vn/gam-mau-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-2024-a651260.html