Les prix des appartements montent en flèche, rendant la recherche d'un logement difficile ; la publication de nouveaux tarifs fonciers à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville instaure une concurrence équitable, freinant ainsi la vague de spéculation.

Face à la pénurie de logements abordables et à la quête désespérée de personnes pour se loger, on espère que la nouvelle liste des prix fonciers à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville permettra de ralentir la spéculation… telles sont les dernières nouvelles du secteur immobilier.

Le segment des appartements abordables est totalement absent du marché, tandis que les appartements de gamme moyenne se font de plus en plus rares. (Photo : Linh An)

Les prix des appartements continuent d'augmenter.

Le marché immobilier vietnamien, et notamment le segment des appartements, a connu une forte hausse des prix ces derniers temps. De ce fait, il est devenu difficile pour de nombreuses personnes, même disposant de 3 à 4 milliards de dongs, de trouver un logement convenable.

Selon Lao Dong, le segment des appartements abordables est totalement absent du marché, et les appartements de gamme moyenne se font de plus en plus rares. Début 2024, le marché devrait démarrer avec un prix moyen d'environ 65 millions de VND/m².

Cependant, après seulement deux trimestres, le prix a dépassé les 68 millions de VND/m² et a continué d'augmenter durant les derniers mois de l'année. Les nouveaux projets lancés cette année se concentrent tous sur le segment haut de gamme dans des zones telles que Nam Tu Liem, Cau Giay et Gia Lam (Dong Anh), avec des prix dépassant régulièrement les 70 millions de VND/m².

Concernant le segment des appartements, M. Vo Huynh Tuan Kiet, directeur du département marketing immobilier de CBRE Vietnam, a déclaré qu'au quatrième trimestre 2024, le prix de vente initial des appartements à Hanoï avait atteint en moyenne 72 millions de VND/m², soit une augmentation de 36 % par rapport à la même période de l'année précédente et de 12 % par rapport au troisième trimestre 2024.

Cette hausse rend l'accès au marché immobilier difficile pour de nombreux primo-accédants, notamment les jeunes familles. Avec un budget de 3 à 4 milliards de VND, leurs options sont limitées : ils ne peuvent acquérir qu'un appartement de taille modeste, occupé pendant de nombreuses années, ou doivent se contenter d'un logement excentré. Par conséquent, après de longues recherches, nombre de primo-accédants sont contraints d'abandonner leur projet, le prix étant devenu prohibitif.

Mme Ngoc Van (33 ans, Nam Tu Liem, Hanoï) a expliqué qu'après des années d'économies, son mari et elle avaient prévu d'acheter un appartement avec un budget de 3 milliards de dongs. Cependant, en se renseignant sur le marché, elle s'est rendu compte que les prix des appartements avaient explosé, dépassant largement les capacités financières de sa famille. Elle a donc dû reporter son projet d'achat en raison de cette flambée des prix.

Face à la flambée des prix de l'immobilier, acquérir un logement avec un budget de 3 à 4 milliards de VND devient de plus en plus difficile. Cette situation compromet non seulement l'accès à la propriété pour les ménages à revenus moyens et faibles, mais aussi la viabilité du marché. Il est donc urgent de freiner la hausse des prix afin de garantir l'accès au logement et de stabiliser l'économie .

L'une des solutions pour faire baisser les prix de l'immobilier à Hanoï consiste à promouvoir le développement du logement social.

Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a déclaré que le logement social constitue un levier important pour atténuer la pression sur les prix de l'immobilier. Il a également souligné la nécessité d'accélérer la levée des obstacles juridiques aux projets afin de fluidifier l'offre sur le marché.

Les prix des terrains à Hanoï augmentent fortement, certains propriétaires s'inquiètent de devoir dépenser des dizaines de milliards pour les convertir.

La nouvelle grille tarifaire foncière, annoncée par le Comité populaire de Hanoï et applicable du 20 décembre 2024 au 31 décembre 2025, a enregistré une forte hausse par rapport à la précédente. Cette augmentation a entraîné une flambée des coûts d'utilisation des terrains pour les particuliers.

M. Pham B. (district de My Duc, Hanoï) a déclaré qu'à la fin de l'année 2024, il venait de régler les frais d'aménagement du territoire pour convertir une partie de son terrain résidentiel en jardin. Le délai de réception de la décision concernant la finalisation du dossier étant postérieur au 20 décembre 2024, les frais d'aménagement, calculés selon le nouveau barème, s'élevaient à plus de 800 millions de VND. En revanche, si les frais avaient été calculés selon l'ancien barème, sa famille aurait dû payer environ 350 millions de VND.

Mme Nguyen T. (Long Bien, Hanoï) a expliqué que sa famille possède un terrain de plus de 1 000 mètres carrés avec jardin. S'ils souhaitent le convertir en terrain résidentiel à partager entre leurs enfants, ils doivent débourser environ 15 millions de VND par mètre carré. Le coût total de la conversion s'élève donc à environ 15 milliards de VND. Ce montant dépasse leurs capacités financières, et la famille cherche donc des solutions pour équilibrer le budget.

L'augmentation des prix des terrains et la hausse conséquente des taxes d'utilisation des terres ont également contraint de nombreux investisseurs possédant des terres agricoles en banlieue à revoir leurs plans d'investissement.

Lors du récent atelier sur l'application du barème des prix fonciers conformément à la loi foncière de 2024, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement (TN-MT), a estimé qu'en réalité, que le barème des prix fonciers soit bas ou élevé, il y a des « plaintes ».

M. Vo a souligné que le barème des prix fonciers doit être conforme au marché et adapté à celui-ci. La question est de savoir comment l'appliquer. Cela relève de la politique de l'État. Dans quels cas appliquera-t-on 80 % du prix du marché ? Dans quels cas 20 % ? Les taux d'application varieront selon les situations. La manière dont ce barème sera appliqué pour attirer les investissements, développer l'économie et garantir la sécurité sociale dépend de la politique réglementaire de l'État.

M. Le Van Binh, directeur adjoint du Département du foncier (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a indiqué que les projets immobiliers (logements, complexes touristiques) n'appliquent pas de barèmes fonciers, mais des méthodes de calcul spécifiques. Le barème foncier sert principalement au recouvrement des créances des ménages et aux projets de location annuelle ; les autres cas relèvent des ventes aux enchères.

Concernant le coût de la conversion de terrains en zones résidentielles, M. Binh a estimé qu'à Hanoï, le coût de la conversion de terres agricoles situées en zones résidentielles ou de terres agricoles attenantes à des zones résidentielles est désormais très similaire. Auparavant, cette conversion était très difficile car le coût pour les particuliers ne représentait que la moitié du prix d'un terrain résidentiel.

Selon le directeur adjoint du Département foncier, l'alignement des prix fonciers sur les prix du marché instaure une concurrence équitable, les acteurs du marché acceptant cette égalité. Ainsi, les terrains familiaux convertis en zones résidentielles perdent de leur valeur, même revendus sur le marché public, ce qui entraîne progressivement une saturation du marché.

D'après les experts de Savills Vietnam, la nouvelle grille tarifaire foncière de Hanoï a un impact négligeable sur les prix de l'immobilier, mais contribue à freiner la spéculation. Les acquéreurs reçoivent une indemnisation proche de la valeur réelle de leur bien.

Mme Nguyen Thi Hong Van, directrice adjointe du département d'évaluation et de conseil financier de Savills Hanoi, recommande aux investisseurs qui spéculent actuellement sur l'achat et la vente de faire preuve de plus de prudence, car la hausse des prix de l'immobilier doit être supérieure au coût du capital, au coût de l'effet de levier financier ainsi qu'au coût de l'impôt sur le revenu provenant des transferts immobiliers, calculé sur la base du nouveau barème des prix fonciers plus proche du marché.

Nouvelle grille tarifaire des terrains à Hô Chi Minh-Ville : Améliorer la transparence et promouvoir le développement des infrastructures

Récemment, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville a publié un nouveau barème des prix fonciers, conformément à la décision n° 79/2024/QD-UBN, applicable du 31 octobre 2024 au 31 décembre 2025. Il s'agit du premier ajustement depuis 2020, et les prix ont fortement augmenté, de 4 à 38 fois leur valeur initiale selon la zone. Le prix le plus bas à Thieng Lieng (district de Can Gio) est de 2,3 millions de VND/m², tandis que le prix le plus élevé dans les rues principales du 1er district, telles que Dong Khoi, Le Loi et Nguyen Hue, atteint 687,2 millions de VND/m².

L'ajustement des prix fonciers est censé non seulement garantir l'équité, mais aussi accélérer les grands projets de développement des infrastructures de la ville. Une évaluation foncière proche de la valeur marchande contribue à minimiser les litiges liés à l'aménagement des terrains, l'une des principales causes du retard accumulé pendant de nombreuses années par des projets majeurs tels que le périphérique 3 et la ligne 2 du métro.

La nouvelle grille tarifaire foncière a de nombreuses répercussions sur différents acteurs du marché, des particuliers aux entreprises en passant par les investisseurs étrangers. On peut affirmer que les personnes dont les terres ont été récupérées voient leurs droits bien mieux garantis qu'auparavant, et ce sont elles qui sont principalement concernées.

Avec des prix se rapprochant des valeurs marchandes, les indemnisations deviennent plus transparentes et raisonnables, contribuant ainsi à minimiser les litiges fonciers. Ceci est particulièrement important pour les grands projets d'infrastructure tels que le périphérique 3 ou la ligne 2 du métro. Selon Mme Giang Do, directrice du département de conseil de Savills Vietnam, la nouvelle grille tarifaire foncière permet non seulement de renforcer le consensus public, mais aussi d'accélérer le déblaiement des sites, un facteur clé pour les grands projets.

Par ailleurs, un environnement d'investissement plus transparent grâce à la nouvelle grille tarifaire foncière constitue également un atout. Les investisseurs étrangers peuvent ainsi plus facilement évaluer leurs coûts et calculer leurs profits, notamment dans le contexte où Hô Chi Minh-Ville s'affirme comme le principal pôle économique de la région. « L'ajustement plus transparent de la grille tarifaire foncière, basé sur la valeur réelle, renforcera la confiance des investisseurs étrangers. Il s'agit d'une étape indispensable pour garantir le développement durable du marché », a déclaré un représentant du département Conseil de Savills Vietnam.

En revanche, la nouvelle grille tarifaire foncière exerce une pression financière sur les investisseurs. Le coût élevé de l'utilisation des terrains entraîne une flambée des prix de l'immobilier, affectant directement l'accès au logement.

« Nous craignons que la hausse des coûts fonciers n'exerce une pression à la hausse sur les prix des logements, notamment pour les ménages à revenus moyens et faibles. Il s'agit d'un défi qu'il convient d'examiner attentivement », a déclaré Mme Giang Do. En particulier, dans les zones périurbaines, la flambée des prix fonciers complique la conversion des terres agricoles en zones résidentielles, réduisant ainsi les possibilités de développer des projets de logements abordables.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html