Les prix des appartements montent en flèche, ce qui rend difficile la recherche d'un logement ; les nouvelles listes de prix des terrains à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville créent une concurrence égale, ralentissant la vague spéculative

Le manque d'appartements abordables, les gens sont désespérés de trouver un endroit où vivre ; espérons qu'avec la nouvelle liste de prix des terrains à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, la vitesse de la spéculation diminuera... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Le segment des appartements abordables est totalement absent du marché, tandis que les appartements milieu de gamme se font de plus en plus rares. (Photo : Linh An)

Les prix des appartements continuent d'augmenter

Le marché immobilier vietnamien, notamment celui des appartements, a récemment connu une forte hausse des prix. De ce fait, trouver un logement convenable est devenu difficile pour de nombreuses personnes, même avec 3 à 4 milliards de dongs en poche.

Selon Lao Dong, le segment des appartements abordables est totalement absent du marché, et les appartements milieu de gamme se font également de plus en plus rares. Début 2024, le marché débutera avec un prix moyen d'environ 65 millions de VND/m².

Cependant, après seulement deux trimestres, le prix a dépassé 68 millions de VND/m² et a continué de grimper au cours des derniers mois de l'année. Les nouveaux projets lancés cette année se concentrent tous sur le segment haut de gamme dans des quartiers comme Nam Tu Liem, Cau Giay et Gia Lam, Dong Anh, avec des prix dépassant régulièrement 70 millions de VND/m².

Commentant le segment des appartements, M. Vo Huynh Tuan Kiet - directeur du département marketing du logement de CBRE Vietnam - a déclaré qu'au quatrième trimestre 2024, le prix de vente primaire des appartements à Hanoi a atteint en moyenne 72 millions de VND/m2, soit une augmentation de 36 % par rapport à la même période de l'année dernière et de 12 % par rapport au troisième trimestre 2024.

Cette augmentation complique l'accès au marché immobilier pour de nombreux primo-accédants, notamment les jeunes familles. Avec 3 à 4 milliards de VND, les acheteurs n'ont guère d'options : ils ne peuvent posséder qu'un appartement de taille modeste, habité pendant de nombreuses années, ou se contenter d'un emplacement excentré. Par conséquent, après de longues recherches, de nombreux primo-accédants ont dû abandonner leurs projets, le prix étant trop élevé pour leurs moyens financiers.

Mme Ngoc Van (33 ans, Nam Tu Liem, Hanoï) a raconté qu'après avoir économisé pendant de nombreuses années, son mari et elle envisageaient d'acheter un appartement avec un budget de 3 milliards de VND. Cependant, en étudiant le marché, elle s'est rendu compte que les prix des appartements avaient grimpé en flèche, dépassant largement les moyens de sa famille. Elle a donc dû reporter son projet d'achat immobilier en raison de la flambée des prix.

Dans un contexte de hausse des prix des appartements, accéder à la propriété avec un budget de 3 à 4 milliards de VND devient difficile. Cette situation complique non seulement l'accès à la propriété pour les personnes à revenus moyens et faibles, mais compromet également la viabilité du marché. La maîtrise des prix de l'immobilier est devenue une urgence pour garantir l'accès au logement et stabiliser l'économie .

L’une des solutions pour réduire les prix de l’immobilier à Hanoi est de favoriser le développement de logements sociaux.

Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que le logement social constituait une orientation importante pour réduire la pression sur les prix de l'immobilier. De plus, il était nécessaire d'accélérer la levée des obstacles juridiques aux projets afin de désengorger le marché.

Les prix des terrains à Hanoi augmentent fortement, certains propriétaires craignent de dépenser des dizaines de milliards pour les convertir

La liste des prix fonciers ajustés, annoncée par le Comité populaire de Hanoï et en vigueur du 20 décembre 2024 au 31 décembre 2025, a enregistré une forte hausse par rapport à l'ancienne liste. Cela a également entraîné une flambée des coûts d'utilisation des terres.

M. Pham B. (district de My Duc, Hanoï) a déclaré qu'à la fin de l'année 2024, il venait de régler les frais d'utilisation du sol pour la transformation d'une partie de son terrain résidentiel en jardin. La décision de clôture du dossier étant intervenue après le 20 décembre 2024, les frais d'utilisation du sol appliqués selon la nouvelle grille tarifaire s'élevaient à plus de 800 millions de VND. En revanche, selon l'ancienne grille tarifaire, sa famille aurait dû payer environ 350 millions de VND.

Mme Nguyen T. (Long Bien, Hanoï) a expliqué que sa famille possède plus de 1 000 mètres carrés de jardin. S'ils souhaitent le transformer en terrain résidentiel et le partager entre leurs enfants, ils doivent débourser environ 15 millions de VND par mètre carré. Le coût estimé pour la conversion de la zone entière est donc d'environ 15 milliards de VND. Ce montant dépasse leurs moyens financiers ; la famille envisage donc de trouver un équilibre.

L’augmentation des prix des terrains et l’augmentation des frais d’utilisation des terres qui en résultent ont également forcé de nombreux investisseurs détenant des terres agricoles en banlieue à ajuster leurs plans d’investissement.

Lors du récent atelier sur l'application de la liste des prix des terrains conformément à la loi foncière de 2024, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement (TN-MT), a estimé qu'en réalité, que la liste des prix des terrains soit basse ou élevée, il y a des « plaintes ».

M. Vo a souligné que la liste des prix fonciers doit être conforme au marché et adaptée à celui-ci. La question est de savoir comment la mettre en œuvre. C'est une question de politique d'État. Dans quels cas appliquer 80 % du marché, dans quels cas appliquer 20 % ? Les taux d'application varient selon les cas. La manière dont elle sera appliquée pour attirer les investissements, développer l'économie et garantir la sécurité sociale dépend de la politique réglementaire de l'État.

M. Le Van Binh, directeur adjoint du Département des Terres (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a déclaré que les projets immobiliers (logements, complexes hôteliers) ne sont pas soumis à des barèmes de prix fonciers, mais appliquent des méthodes de calcul spécifiques. Le barème de prix fonciers sert principalement à collecter les obligations financières des ménages et les contrats de location annuelle ; les autres cas sont les ventes aux enchères et les appels d'offres.

Concernant le coût de la conversion des terres en terrains résidentiels, M. Binh a estimé qu'à Hanoï, la conversion des terres agricoles en zones résidentielles ou des terres agricoles attenantes à des terrains résidentiels en terrains résidentiels est désormais très équitable. Auparavant, la conversion était très difficile, car le prix pour les habitants était deux fois moins élevé que celui des terrains résidentiels.

Selon le directeur adjoint du Département foncier, la tarification foncière, proche du prix du marché, garantit une concurrence équitable, sans différence de prix. Les acteurs du marché acceptent cette égalité, et le prix du foncier est constant, ce qui montre que les terres familiales converties en terrains résidentiels ne valent pas grand-chose, même revendues sur le marché public. Le marché finira donc par être saturé.

En évaluant la nouvelle liste des prix des terrains de Hanoi, selon les experts de Savills Vietnam, l'impact sur les prix de l'immobilier est insignifiant mais contribue également à réduire la vitesse des vagues spéculatives, les gens reçoivent une compensation proche de la valeur réelle...

Mme Nguyen Thi Hong Van, directrice adjointe du département d'évaluation et de conseil financier de Savills Hanoi, recommande aux investisseurs qui spéculent actuellement sur l'achat et la vente de réfléchir plus attentivement, car l'augmentation des prix de l'immobilier doit être supérieure au coût du capital, au coût de l'utilisation de l'effet de levier financier ainsi qu'au coût de l'impôt sur le revenu des transferts immobiliers calculé sur la base de la nouvelle liste de prix des terrains plus proche du marché.

Nouvelle liste de prix des terrains à Hô-Chi-Minh-Ville : améliorer la transparence et promouvoir le développement des infrastructures

Récemment, Hô-Chi-Minh-Ville (HCMV) a annoncé une nouvelle liste de prix des terrains conformément à la décision n° 79/2024/QD-UBN en vigueur du 31 octobre 2024 au 31 décembre 2025. Il s'agit du premier ajustement depuis 2020, avec des prix des terrains en forte augmentation, de 4 à 38 fois selon la zone. Le prix le plus bas à Thieng Lieng (district de Can Gio) est de 2,3 millions de VND/m², tandis que le prix le plus élevé dans les rues centrales du district 1 telles que Dong Khoi, Le Loi et Nguyen Hue est de 687,2 millions de VND/m².

L'ajustement des prix fonciers est censé non seulement garantir l'équité, mais aussi accélérer les importants projets de développement d'infrastructures de la ville. Une évaluation foncière proche de la valeur du marché contribue à minimiser les litiges liés à la démolition des sites, l'une des principales raisons pour lesquelles des projets majeurs tels que le périphérique 3 et la ligne 2 du métro ont été retardés pendant de nombreuses années.

La nouvelle grille des prix fonciers a de nombreuses répercussions sur différents groupes d'acteurs du marché, des particuliers aux entreprises en passant par les investisseurs étrangers. On peut affirmer que les droits des personnes dont les terres ont été récupérées sont bien mieux garantis qu'auparavant, et c'est le groupe le plus touché.

Les prix approchant la valeur du marché, les indemnisations deviennent plus transparentes et raisonnables, ce qui contribue à minimiser les litiges fonciers. Ceci est particulièrement important pour les grands projets d'infrastructures tels que le Ring Road 3 ou la ligne 2 du métro. Selon Mme Giang Do, directrice du département Conseil de Savills Vietnam, la nouvelle grille tarifaire foncière contribue non seulement à renforcer le consensus public, mais aussi à accélérer le déblaiement des sites, un facteur clé pour les grands projets.

De plus, un environnement d'investissement plus transparent grâce à la nouvelle liste de prix des terrains constitue un atout supplémentaire. Les investisseurs étrangers peuvent ainsi facilement déterminer les coûts et calculer les bénéfices, notamment dans un contexte où Hô-Chi-Minh-Ville devient le principal centre économique de la région. « L'ajustement plus transparent de la liste de prix des terrains, basé sur la valeur réelle, renforcera la confiance des investisseurs étrangers. C'est une étape nécessaire pour assurer le développement durable du marché », a déclaré un représentant du département Conseil de Savills Vietnam.

D'autre part, la nouvelle grille tarifaire foncière crée une pression financière pour les investisseurs. Le coût élevé de l'utilisation des terres entraîne une flambée des prix des biens immobiliers, affectant directement l'accès au logement.

« Nous craignons que la hausse des coûts d'utilisation des terres n'exerce une pression sur les prix des produits, notamment dans le segment du logement destiné aux personnes à revenus moyens et faibles. C'est un défi qui doit être soigneusement étudié », a déclaré Mme Giang Do. En particulier, dans les zones périurbaines, la hausse des prix des terrains complique la conversion des terres agricoles en terrains résidentiels, réduisant ainsi les possibilités de développement de projets de logements abordables.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html