Reconnaissance des investisseurs du projet par le biais d'accords de transfert de droits d'utilisation des terres pour la mise en œuvre du projet
Récemment, l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) a transmis au Premier ministre et au ministère de la Construction un document contenant des observations sur le projet de décret relatif à la rénovation et à la reconstruction des immeubles d'habitation (projet de décret).
Il est nécessaire d'ajouter une disposition « reconnaissant les investisseurs du projet par le biais d'accords de transfert des droits d'utilisation des terres pour la mise en œuvre du projet » pour que l'investisseur soit agréé au titre de la politique d'investissement conformément aux dispositions de la loi sur le logement.
Selon le président de HoREA, M. Le Hoang Chau, l'article 15 du projet de décret stipule uniquement « la sélection des investisseurs du projet par le biais d'accords portant sur le transfert des droits d'utilisation du sol pour la mise en œuvre du projet », mais ne stipule pas la reconnaissance des investisseurs du projet par le biais d'accords portant sur le transfert des droits d'utilisation du sol pour la mise en œuvre du projet pour les investisseurs « qui ont acheté ou reçu le transfert de tous les appartements et autres zones de l'immeuble d'habitation associés aux droits d'utilisation du sol pour la construction de l'immeuble d'habitation », il convient donc d'ajouter cette disposition à l'article 15 du projet de décret.
M. Chau a cité le cas où la société P avait accepté de racheter les 52 appartements d'un ancien immeuble de quatre étages situé au 239, rue Cach Mang Thang Tam, dans le district 3 d'Hô-Chi-Minh -Ville. Par la suite, la société P a démoli l'immeuble afin de mener à bien un projet d'investissement immobilier, notamment la construction et la vente de logements commerciaux haut de gamme à cet emplacement.
Selon M. Chau, il est nécessaire d'ajouter une disposition « reconnaissant l'investisseur du projet par le biais d'un accord de transfert des droits d'utilisation du sol pour la mise en œuvre du projet » ; l'investisseur sera alors approuvé au titre de la politique d'investissement conformément aux dispositions de la loi sur le logement.
Par conséquent, HoREA propose d'ajouter l'alinéa 6 (nouveau) à l'article 15 du projet de décret, stipulant : « Dans le cas où un investisseur a acheté ou reçu le transfert de l'intégralité de l'appartement ou d'une autre zone dans un immeuble d'appartements associé aux droits d'utilisation du sol pour construire un immeuble d'appartements afin de mettre en œuvre un projet d'investissement immobilier et de logement conformément à la planification de l'utilisation des sols, à la planification de la construction, à l'urbanisme, aux programmes et plans de développement du logement de la localité, la politique d'investissement pour le projet d'investissement visant à rénover et à reconstruire l'immeuble d'appartements doit être approuvée conformément aux dispositions de la loi sur le logement ».
Par ailleurs, la HoREA a également proposé de modifier et de compléter l'article 6, paragraphe 2, du projet de décret fixant le délai de consultation des propriétaires, des occupants d'immeubles d'habitation et des organismes compétents sur le contenu du plan de rénovation et de reconstruction. Ce délai serait porté à 50 jours ouvrables, ce qui serait plus raisonnable, car le délai de 30 jours, dimanches et jours fériés compris, est insuffisant pour permettre aux organismes d'État compétents de recueillir ces avis.
En outre, concernant le temps de travail, HoREA a proposé de modifier et de compléter l'article 16, paragraphe 3, du projet de décret, car la disposition « Le délai de réception des demandes d'enregistrement en tant qu'investisseur, tel que prescrit au paragraphe 1 du présent article, est de 30 jours » est déraisonnable, mais devrait être de 35 jours ouvrables afin d'avoir suffisamment de temps pour étudier la demande et décider de participer au projet de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'habitation.
Proposition d'un prêt de 125 000 milliards de VND destiné aux acquéreurs de logements dans le cadre de projets de rénovation d'appartements anciens.
Notamment, concernant la question du crédit, HoREA a proposé d'ajouter l'article 27b au projet de décret réglementant les politiques de crédit préférentielles conformément aux dispositions de la loi sur le crédit.
Selon l'évaluation de M. Chau, le programme de crédit de 125 000 milliards de VND est tout à fait adapté aux investisseurs et aux acheteurs de logements dans le cadre de projets de rénovation et de reconstruction d'appartements qui empruntent à des taux d'intérêt très élevés, de l'ordre de 10 % par an.
Selon M. Chau, la Banque d'État n'a actuellement publié aucune circulaire détaillant et guidant la mise en œuvre de politiques de crédit préférentielles pour les investisseurs et les acheteurs de logements dans le cadre de projets de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'appartements conformément à la réglementation susmentionnée, mais a seulement mis en œuvre un programme de prêts pour le logement social, le logement des travailleurs, la rénovation et la reconstruction d'anciens immeubles d'appartements conformément à la résolution 33/NQ-CP et à la dépêche officielle n° 2380/NHNN-TD du 1er avril 2023, communément appelée le programme de crédit de 125 000 milliards de VND.
Dans le cadre de ce programme de crédit, les investisseurs et les acquéreurs de logements dans le cadre de projets de rénovation et de reconstruction d'appartements peuvent emprunter à des taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % au taux d'intérêt normal des prêts commerciaux, et ce taux est ajusté tous les 6 mois ; les investisseurs dans les projets de rénovation et de reconstruction d'appartements peuvent emprunter à taux préférentiel pendant une période de 3 ans, tandis que les acquéreurs de logements dans les mêmes projets peuvent emprunter à taux préférentiel pendant une période de 5 ans, après quoi ils devront emprunter à un taux d'intérêt « variable » convenu.
Selon l'évaluation de M. Chau, le programme de crédit de 125 000 milliards de VND est tout à fait adapté aux investisseurs et aux acheteurs de logements dans le cadre de projets de rénovation et de reconstruction d'appartements qui empruntent à des taux d'intérêt très élevés, de l'ordre de 10 % par an.
Actuellement, en raison de problèmes juridiques, aucun nouveau projet de rénovation ou de reconstruction d'appartements n'est en cours, ou de nombreux projets ne peuvent être mis en œuvre, ce qui entraîne une pénurie de logements dans ce secteur. À ce jour, aucun investisseur ni acquéreur n'a pu bénéficier du prêt du plan de crédit de 125 000 milliards de VND.
Par conséquent, si le Comité permanent de l'Assemblée nationale et l'Assemblée nationale peuvent allouer des fonds publics à moyen terme pour mettre en œuvre des politiques de crédit préférentielles pour les investisseurs et les acheteurs de logements dans les projets de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'habitation, comme le prévoit le point d, paragraphe 1, article 63 de la loi sur le logement de 2023, la Banque d'État disposera de fonds publics pour soutenir le refinancement et la compensation des taux d'intérêt pour les établissements de crédit mettant en œuvre cette politique de crédit préférentielle.
« Il est demandé à la Banque d’État de stipuler que les investisseurs et les acheteurs de logements dans le cadre de projets de rénovation et de reconstruction d’appartements puissent emprunter un crédit de 125 000 milliards de VND pour une durée maximale de 5 ans à un taux d’intérêt fixe, inférieur de 1,5 à 2 % au taux d’intérêt normal des prêts commerciaux », a proposé M. Chau.
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