Le crédit immobilier ne doit pas être trop contrôlé.

L'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) vient de publier une dépêche officielle demandant des modifications et des compléments à la circulaire 06/2023/TT-NHNN (circulaire 06) afin de mettre en œuvre la dépêche officielle 993 du Premier ministre , dans le but de ne pas contrôler l'utilisation des capitaux d'emprunt à des fins légitimes.

Trop de problèmes

En conséquence, la HoREA a proposé de modifier les circulaires 06 et 10 afin de supprimer les alinéas 8, 9 et 10 de l'article 8 de la circulaire 39/2016/TT-NHNN. Plus précisément, la Banque d'État du Vietnam (SBV) a envisagé de supprimer la mention « contrôle de l'utilisation des capitaux empruntés à des fins légitimes » figurant à l'article 22 de la circulaire 39. En effet, cette formulation, qui interdit aux établissements de crédit d'octroyer des prêts pour financer des besoins en capital, est incompatible avec les dispositions du droit civil, d'investissement et immobilier, et ne correspond pas à la pratique ; son application a donc été suspendue.

De plus, les établissements de crédit sont quasiment incapables de remplir leur obligation de mettre en place des mesures de contrôle, de suivi et d'évaluation de la situation financière et des sources de remboursement de la dette de leurs clients... Car le bénéficiaire final du prêt est l'investisseur du projet, c'est-à-dire un tiers, et non le client qui emprunte directement ce crédit.

La HoREA a également recommandé d'envisager de ne pas exiger des établissements de crédit qu'ils mettent en place des mesures de blocage du montant du décaissement du prêt auprès de l'établissement de crédit prêteur dans le cas de prêts destinés au paiement, afin de garantir l'exécution des obligations.

Dans le même temps, il est recommandé que la Banque d'État envisage de fournir des orientations aux banques commerciales sur la manière de comprendre et éventuellement d'appliquer et d'assouplir les conditions de prêt en fonction de la nécessité d'envisager de modifier et de compléter l'article 7 de la circulaire 39 afin de soutenir et de créer des conditions permettant aux investisseurs en projets immobiliers, aux acheteurs de logements commerciaux et aux investisseurs d'accéder plus facilement au crédit dans la situation difficile actuelle du marché immobilier.

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Les entreprises immobilières rencontrent de nombreuses difficultés pour obtenir des crédits en raison de la réglementation de la circulaire 06. Photo : HOANG TRIEU

La Banque d'État du Vietnam envisage d'orienter les établissements de crédit vers la mise en œuvre d'un certain nombre de solutions importantes, telles que : pour les projets ayant fait l'objet d'une décision approuvant la politique d'investissement en même temps que l'investisseur, les banques commerciales peuvent accorder des prêts aux investisseurs afin de compenser les pertes financières, le montant du prêt ne dépassant pas 30 % de l'investissement total du projet.

Pour les projets ayant obtenu un permis de construire et dont la construction a débuté, les banques commerciales peuvent envisager d'accorder des prêts aux investisseurs afin de financer et de couvrir les coûts de mise en œuvre du projet et les opérations commerciales, le montant du prêt ne dépassant pas 50 % de l'investissement total du projet...

M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré que la circulaire 06 jouait un rôle et une place très particuliers, et constituait une solution inhabituelle pour gérer des situations exceptionnelles. Il a donc suggéré que la Banque d'État enjoigne les établissements de crédit à poursuivre la mise en œuvre de la circulaire 02/2023/TT-NHNN, qui réglemente la restructuration des modalités de remboursement des dettes et le maintien de groupes de dettes afin de soutenir les clients en difficulté pendant une certaine période, jusqu'à ce que l' économie se redresse et connaisse une croissance normale.

Un soutien financier sous forme de prêt devrait être envisagé.

Selon M. Nguyen Hong Hai, président du conseil d'administration et directeur général du groupe VNO, les recommandations de HoREA sont tout à fait justifiées. Les entreprises sont actuellement confrontées à de nombreuses difficultés. Par conséquent, les banques doivent envisager d'assouplir leurs conditions et d'octroyer des prêts afin de leur permettre de relancer leur activité. En effet, les flux de capitaux sont essentiels à la survie des entreprises.

Un contrôle trop strict, surtout dans des conditions injustifiées, engendrera des pertes de temps, d'efforts et d'argent pour les entreprises, et leur fera rater des opportunités commerciales. « Les entreprises ne craignent pas les taux d'intérêt élevés, mais plutôt les procédures de prêt complexes, qui ralentissent les projets et les rendent incertaines quant à leur avenir », a déclaré M. Hai.

Concernant la proposition de HoREA de modifier la réglementation selon laquelle les établissements de crédit doivent mettre en place des mesures pour bloquer le montant du décaissement du prêt auprès de l'établissement de crédit prêteur dans le cas d'un prêt pour paiement afin de garantir l'exécution des obligations, l'avocat Truong Thanh Duc, directeur du cabinet ANVI, a déclaré que les dispositions de la circulaire 06 ne sont pas claires.

« Dans ce cas précis, il est essentiel de comprendre que le prêt d'apport en capital ne constitue pas un prêt destiné à garantir l'exécution d'obligations bloquantes. Si l'entreprise emprunte de l'argent mais n'est pas autorisée à l'utiliser, comment le bénéficiaire peut-il mettre en œuvre son projet et honorer ses engagements envers l'apporteur en capital ? Il en résulte non seulement l'échec de l'opération économique, mais aussi un effet domino sur de nombreuses autres relations économiques et civiles », a déclaré l'avocat Duc.

Par conséquent, l'avocat Truong Thanh Duc a suggéré que la Banque d'État clarifie rapidement cette interprétation et application erronées. En effet, une telle interprétation impliquerait l'exigence d'une double garantie (pour que la banque puisse accorder le prêt et débloquer les fonds) pour un même prêt. Cette situation est absurde, engendrant un gaspillage de ressources, une hausse des coûts et même une confusion pour les entreprises, d'autant plus que le resserrement récent des circuits de crédit et d'emprunt leur cause des difficultés.

Stabiliser la confiance des investisseurs

Selon le Dr Truong Van Phuoc, ancien président par intérim du Comité national de supervision financière, les commentaires du monde des affaires sur certains points de la circulaire 06/2023/TT-NHNN montrent que l'agence de gestion du secteur bancaire devrait se contenter de réglementer indirectement le comportement commercial des banques commerciales par le biais de réglementations visant à garantir la sécurité opérationnelle, plutôt que par l'émission de réglementations administratives.

La priorité absolue est désormais de rechercher et de promulguer une loi sur la stabilité financière afin de consacrer l'importance de cette question ainsi que la responsabilité de l'État et des entités financières en matière de stabilité financière et de sécurité macroéconomique. La création d'un fonds public d'intervention pour garantir la stabilité financière constitue également un outil efficace pour gérer les risques systémiques en temps opportun, contribuant ainsi à limiter rapidement leur propagation et à rétablir la confiance des investisseurs.

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