La proposition de ne pas « légiférer » doit être strictement contrôlée.

Partageant son point de vue avec VTC News , M. Nguyen Van Dinh, expert juridique dans le domaine de l'investissement et des affaires immobilières, a déclaré que les mini-appartements sont très populaires dans les grandes villes en raison de leur superficie modérée, de leurs prix abordables pour les jeunes familles et les travailleurs, et de leur emplacement pratique pour vivre, travailler, étudier... Mais cela représente aussi un gros « problème ».

L'incendie qui s'est déclaré dans la nuit du 12 septembre dans un immeuble de mini-appartements à Khuong Ha (district de Thanh Xuan, Hanoï ) a été terrible car, dans une petite ruelle inaccessible aux voitures, cet immeuble de 10 étages, d'une surface au sol de seulement 200 m² et d'une surface totale de 2 000 m², abritait jusqu'à 45 ménages et environ 150 personnes.

« La vie des gens est très fragile lorsque, parce qu'il ne s'agit pas de projets d'investissement, les mini-appartements ne sont ni approuvés, ni acceptés, ni régulièrement inspectés en matière de sécurité et de prévention des incendies », a souligné M. Dinh.

Toutefois, le projet de loi sur le logement (modifié) propose de « légaliser » ce type de logement sous l'appellation de « logements collectifs à plusieurs étages pour ménages et particuliers », c'est-à-dire que si un ménage ou un particulier possède un terrain de plusieurs centaines de mètres carrés, il peut y construire des mini-appartements destinés à la vente sans avoir à créer d'entreprise, sans avoir à mettre en place un projet d'investissement ni à effectuer les procédures d'investissement prévues par la loi sur l'investissement, la loi sur le logement et la loi sur les transactions immobilières.

Outre les commodités qu'ils offrent, les mini-appartements présentent également de nombreux dangers imprévisibles. (Illustration : Cong Hieu).

Cela signifie qu'il n'est pas nécessaire d'effectuer les procédures suivantes : approbation de la politique d'investissement, attribution/location des terrains, évaluation des terrains et mise en œuvre des obligations financières foncières, évaluation des rapports d'études de faisabilité/conceptions de base, approbation des mesures de prévention et de lutte contre l'incendie, délivrance des permis de construire, réception des mesures de prévention et de lutte contre l'incendie, réception des travaux pouvant être exploités et mis en service...

M. Dinh a souligné que le danger réside dans le fait que l'article 57 du dernier projet de loi révisé sur le logement (soumis à la Conférence des délégués spécialisés fin août 2023) autorise les propriétaires à délivrer des « livrets roses » distincts pour chaque appartement. Si ce projet est adopté, les mini-appartements seront légalisés et assimilables à des appartements classiques. Cette disposition est également présente dans la loi actuelle sur le logement (article 46) et dans le décret 71/2010.

Ainsi, une jeune famille disposant de 700 à 800 millions de VND peut également acheter un mini-appartement de 30 mètres carrés et se voir accorder un « livre rose », tout comme pour l'achat d'un appartement dans le projet.

« Si cette politique est adoptée, elle rendra certainement les mini-appartements encore plus populaires, les gens se précipiteront pour en acheter, créant une vague de recherche de parcelles de terrain adjacentes à combiner, construisant des mini-appartements à vendre partout au lieu d'encourager le développement du logement selon des projets, assurant une connexion synchrone des infrastructures. »

« Non seulement les problèmes de sécurité et de prévention des incendies, mais aussi la solution en matière d'infrastructures techniques et sociales (écoles, soins de santé , administration, services…) pour les ménages achetant des mini-appartements s'accumuleront pour les autorités des zones urbaines de Hanoï, Hô Chi Minh-Ville, Da Nang… si les mini-appartements sont « légalisés » , a averti M. Dinh.

Par conséquent, M. Dinh a proposé de ne pas légiférer sur les mini-appartements, mais plutôt de mettre en place des mesures pour les contrôler strictement. Il a notamment suggéré de ne pas reconnaître l'achat ni la vente de mini-appartements et de s'abstenir de délivrer des « livres roses » individuels pour chaque logement afin d'éviter leur prolifération, les risques d'insécurité et la surcharge du réseau d'infrastructures urbaines.

« Si un ménage ou un particulier a le droit d'utiliser un terrain résidentiel et souhaite y construire un immeuble d'appartements, il doit créer une entreprise/coopérative et préparer un projet d'investissement afin de mener à bien les procédures d'investissement conformément à la loi sur l'investissement, à la loi sur le logement et à la loi sur les transactions immobilières », a commenté M. Dinh.

Un grave incendie vient de se déclarer dans un petit immeuble d'appartements à Khuong Ha.

Partageant le même avis, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a également déclaré qu'il était nécessaire de modifier la loi sur le logement de 2014 afin d'éliminer les lacunes juridiques et de légaliser les mini-appartements.

Plus précisément, selon M. Chau, les dispositions de l'article 46, paragraphe 2, de la loi de 2014 sur le logement stipulent clairement : les ménages et les particuliers en zone urbaine doivent construire et rénover les maisons conformément aux dispositions de la loi sur la construction et assumer la responsabilité de la qualité des maisons.

Dans le cas où la construction d'un immeuble de deux étages ou plus est autorisée, chaque étage étant conçu et construit avec au moins deux appartements de type fermé, avec une surface minimale de construction pour chaque appartement conformément aux normes et réglementations de construction, et avec une partie de la surface sous propriété privée et une partie de la surface sous propriété commune de l'immeuble d'appartements conformément aux dispositions de la présente loi, l'État reconnaîtra la propriété de chaque appartement dans cet immeuble.

Selon M. Chau, cette réglementation a engendré une prolifération anarchique et anarchique de mini-appartements dans les grandes villes, perturbant ainsi l'aménagement urbain. Elle nuit également à l'esthétique des espaces et ne garantit ni la sécurité incendie ni l'accès aux services essentiels pour les résidents. C'est pourquoi l'Association propose de modifier l'article 46, paragraphe 2, de la loi de 2014 sur le logement afin de supprimer totalement la délivrance de permis de construire pour les mini-appartements et de n'autoriser que la location de maisons individuelles.

En réalité, ces derniers temps, de nombreux investisseurs ont demandé des permis de construire pour des maisons individuelles, puis ont contourné la loi en modifiant les plans initiaux pour y construire des mini-appartements à usage commercial. La prolifération de ces mini-appartements dans les grandes villes perturbe l'aménagement urbain, nuit à l'esthétique des espaces et présente même des risques pour les acquéreurs.

Le ministère de la Construction a également souligné ce problème : dans certaines localités, profitant du laxisme des autorités, des ménages et des particuliers ont construit arbitrairement des maisons individuelles à plusieurs étages et de nombreux appartements sans respecter les dispositions légales, notamment : construction sans permis, construction contraire au plan d'urbanisme, empiètement sur l'espace public, division des appartements, ajout arbitraire d'étages... puis achat, vente et transfert libres.

Le ministère de la Construction a également mis en garde : si la gestion n’est pas renforcée, cela entraînera de nombreuses conséquences telles que des violations des réglementations en matière de prévention et de lutte contre l’incendie, un risque potentiellement élevé d’incendie et d’explosion dans la communauté résidentielle ; une surcharge des systèmes d’infrastructures techniques et sociales ; le défaut de délivrance des titres de propriété aux acheteurs d’appartements en raison de violations des règles de conception et de densité de construction, ce qui entraînera des litiges et des poursuites judiciaires entre acheteurs et vendeurs.

Chau Anh

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