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| Les données d'une étude de l'Association vietnamienne des agents immobiliers montrent que le segment des appartements abordables (dont le prix est inférieur à 25 millions de VND/m²) – le logement social – a quasiment disparu. (Photo : Linh An) |
Les besoins en logements abordables sont « abandonnés ».
Le marché immobilier vietnamien s'est progressivement dynamisé grâce aux nouvelles politiques d'offre et de soutien mises en place par le gouvernement . Cependant, l'augmentation de l'offre, principalement due au segment haut de gamme, ne répond qu'à une infime partie des besoins en logement de la population, tandis que les besoins essentiels de la majorité, à savoir le logement abordable, sont négligés, aggravant ainsi le déséquilibre entre l'offre et la demande.
Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que le segment des appartements abordables (dont le prix est inférieur à 25 millions de VND/m²) - le logement abordable - a quasiment disparu ces dernières années et qu'il est très difficile, voire impossible, de le voir réapparaître à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville.
Plus précisément, les statistiques de VARS montrent qu'entre 2018 et 2023, non seulement le nombre d'appartements a diminué de façon continue, mais que la structure de l'offre dans les deux zones urbaines spéciales est également devenue de plus en plus déséquilibrée. Cette offre est de plus en plus orientée vers le segment haut de gamme et de luxe.
À Hanoï, avant d'atteindre ce seuil, la proportion de nouveaux appartements abordables mis sur le marché atteignait 35 % en 2018, avant de diminuer à 20 % en 2019 et à seulement 12 % en 2020. En 2021 et 2022, l'offre d'appartements abordables à Hanoï a continué de diminuer, pour n'atteindre qu'environ 4 % de l'offre totale d'appartements mis en vente.
À Hô Chi Minh -Ville, depuis 2018, la proportion d'appartements abordables a fortement diminué à un taux à deux chiffres, passant de 20 % en 2018 à 0,5 % en 2020 avant de disparaître complètement en 2021.
Jusqu'aux neuf premiers mois de 2024, l'offre d'appartements à Hanoï a connu une reprise significative, mais le déséquilibre entre l'offre et la demande s'est encore aggravé lorsque près de 80 % des appartements mis en vente à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville au cours des neuf premiers mois de 2024 affichaient un prix de vente de 50 millions de VND/m² ou plus.
Malgré leur prix élevé, les nouveaux programmes immobiliers ont enregistré d'excellents taux de vente, la demande d'appartements, tant pour y vivre que pour investir, étant restée forte et en constante augmentation. Certains programmes ont même affiché des taux d'absorption atteignant 99 % dès leur lancement officiel.
Cette situation entraîne une hausse continue des prix des appartements et l'établissement d'un nouveau niveau élevé, tant sur le marché primaire que secondaire, bien au-delà des capacités financières et du taux de croissance des revenus de la majorité des gens.
Une étude sur l'indice des prix des appartements, reflétant les fluctuations moyennes des prix de vente des projets de l'échantillon de 150 projets sélectionnés et observés par VARS, montre également qu'au troisième trimestre 2024, le prix de vente moyen du groupe de projets de l'échantillon à Hanoï est proche de 60 millions de VND/m2, soit une augmentation de 64,0 % par rapport au deuxième trimestre 2019.
Le prix de vente moyen des ensembles de projets à Hô Chi Minh-Ville est passé de 49,2 millions de VND/m² à 64,2 millions de VND/m², soit une augmentation de 30,6 % par rapport à la période de référence.
À Da Nang, l'indice des prix du marché a enregistré une hausse de 46,2 % au troisième trimestre, supérieure à celle de Ho Chi Minh-Ville, avec plus de 50 % des nouvelles offres du troisième trimestre affichées à un prix supérieur à 80 millions de VND/m².
Ainsi, on peut affirmer que dans les grandes villes, bien que la demande de logements abordables soit très forte et non satisfaite, l'offre d'appartements de luxe n'est pas excédentaire et ne couvre qu'une partie de cette demande.
Quelle en est la cause ?
VARS estime qu'il est difficile de voir apparaître des logements abordables dans les centres de Hanoï et d'Hô-Chi-Minh-Ville, car le nombre de projets immobiliers approuvés ces dernières années est extrêmement faible. En 2023 et début 2024, quasiment aucun nouveau projet de logement abordable ne devrait voir le jour, les projets immobiliers en cours se concentrant principalement sur le segment haut de gamme.
Pour expliquer cette raison, VARS a déclaré :
Premièrement , la principale raison pour laquelle les logements abordables ne reçoivent pas beaucoup d'attention de la part des promoteurs immobiliers est que la marge bénéficiaire de ce segment est inférieure à celle des segments haut de gamme.
Pour construire des logements abordables, les promoteurs doivent optimiser leurs coûts, de l'acquisition du terrain à l'exploitation, en passant par la construction. Or, les calculs des promoteurs montrent qu'avec une marge bénéficiaire d'environ 15 %, si les capitaux sont immobilisés pendant un ou deux ans, ou si les ventes sont retardées d'un ou deux ans, les promoteurs subiront des pertes.
De plus, les fonds fonciers centraux sont de plus en plus rares, actuellement et à l'avenir, situés principalement dans les grandes zones urbaines avec une série d'infrastructures et de services publics qui nécessitent des investissements, et les coûts des intrants, en particulier les coûts fonciers, augmentent, ce qui rend les prix inabordables.
Deuxièmement , malgré les nombreuses politiques mises en place par le gouvernement pour encourager le développement du logement social et du logement abordable, les procédures juridiques relatives au foncier et à l'urbanisme demeurent des obstacles majeurs. La complexité et la longueur des procédures d'autorisation, conjuguées à la raréfaction croissante des terrains disponibles pour le développement du logement dans les grandes villes, contraignent les promoteurs immobiliers à une mûre réflexion avant d'investir dans ce secteur.
Par ailleurs, les politiques de soutien au crédit pour les acheteurs de logements de ce segment n'ont pas été mises en œuvre de manière uniforme. Les dispositifs d'aide financière destinés aux ménages à revenus moyens et faibles, tels que les taux d'intérêt préférentiels et les sources de prêts, restent difficiles d'accès et soumis à des procédures complexes.
Troisièmement , les projets haut de gamme offrent des marges bénéficiaires élevées et se vendent facilement. La demande de logements haut de gamme, qu'il s'agisse de résidences principales ou d'investissements, est très forte. Elle provient d'une clientèle aisée en constante augmentation, portée par le développement économique, l'afflux d'investissements étrangers et l'assouplissement des conditions d'acquisition par les Vietnamiens de l'étranger grâce au nouveau cadre juridique qui leur est destiné.
En réalité, le nombre de clients prêts à payer un prix élevé pour acquérir les produits les plus rares et haut de gamme du projet est loin d'être négligeable. De ce fait, le segment du logement abordable est moins attractif pour les promoteurs immobiliers.
Remise de plus de 12,5 hectares de terrain pour le projet de logements urbains à Duy Tien
Le Comité populaire de la province de Ha Nam vient de publier une décision attribuant 125 012,07 m² de terrain à la société par actions d'investissement et de construction Trung Dong (Trung Dong Company) pour la réalisation d'un projet de construction d'un quartier résidentiel urbain dans la ville de Duy Tien. Sur cette superficie, 11 979,28 m² sont destinés à la construction de logements sociaux.
Conformément à la décision, le Comité populaire de la province de Ha Nam a attribué à la société Trung Dong un terrain de 125 012,07 m² situé dans les quartiers de Hoang Dong et Tien Noi, dans la ville de Duy Tien, pour la réalisation d'un projet de construction d'un quartier résidentiel. Sur cette superficie, 82 882,5 m² seront consacrés aux infrastructures techniques et sociales, notamment : des logements sociaux (11 979,28 m²), des centres culturels, des écoles, des espaces verts, des aménagements de plans d'eau et de voirie… conformément au plan d'aménagement détaillé approuvé.
Après les investissements de construction, les ouvrages d'infrastructure non utilisés par les investisseurs seront remis aux autorités locales et aux organismes spécialisés pour gestion conformément à la réglementation.
Par ailleurs, le Comité populaire de la province de Ha Nam a également attribué 42 129,57 mètres carrés de terrain résidentiel à la société Trung Dong, pour une durée de 50 ans. Le bénéficiaire de ce droit d'usage et l'acquéreur des maisons qui y sont rattachées sont autorisés à utiliser le terrain de manière stable et permanente.
En outre, le Comité populaire provincial a également loué 10 409,48 mètres carrés de terrain dans le quartier de Tien Noi à la société Trung Dong à des fins d'activités commerciales et de services, conformément à la loi, pour une période de 50 ans.
Le Comité populaire de la province de Ha Nam a déclaré que la méthode d'attribution et de location des terres ne prévoit ni enchères des droits d'utilisation des sols, ni appels d'offres pour sélectionner les investisseurs chargés de la mise en œuvre des projets. Le Comité populaire de la province de Ha Nam a demandé au Comité populaire de la ville de Duy Tien de se coordonner avec les autorités des arrondissements de Hoang Dong et Tien Noi, ainsi qu'avec le Département des ressources naturelles et de l'environnement, afin de délimiter le périmètre du projet et de transférer les terres à la société Trung Dong. Il a également demandé d'accélérer les travaux de récupération et de déblaiement des terrains restants à l'intérieur du périmètre du projet.
Le Comité populaire provincial a également demandé à la société Trung Dong de concentrer ses ressources afin d'accélérer la mise en œuvre du projet. Une fois les travaux terminés, la société devra céder les infrastructures et les terrains non utilisés aux autorités locales.
Les ministères et organismes compétents continueront de coordonner et d'apporter leur soutien à l'entreprise dans la réalisation des procédures d'investissement, le paiement des redevances d'utilisation des terrains et la mise en œuvre du projet conformément à la loi.
Le projet de logements urbains de la ville de Duy Tien est l'un des projets importants visant à développer les infrastructures urbaines, à répondre aux besoins en logement de la population et à contribuer à la promotion du développement socio-économique de la localité.
Hanoï : Abrogation de deux décisions relatives à la vente aux enchères des droits d’utilisation des terres
Le Comité populaire de Hanoï vient de publier la décision n° 67/2024/QD-UBND abrogeant deux décisions relatives à la réglementation concernant l’autorité compétente pour fixer le prix de départ des enchères de droits d’utilisation des terres à Hanoï, que ce soit pour l’attribution de terrains soumis à des redevances foncières ou pour la location de terrains. Cette décision entrera en vigueur le 1er décembre 2024.
Plus précisément, le Comité populaire de Hanoï a abrogé l'intégralité de la décision n° 19/2019/QD-UBND du 15 octobre 2019 du Comité populaire de la ville, qui réglementait le pouvoir d'approuver le prix de départ de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour l'attribution de terres avec des frais d'utilisation des terres ou la location de terres dans la ville de Hanoï.
Dans le même temps, la ville a également abrogé la décision n° 07/2023/QD-UBND du 21 avril 2023 du Comité populaire de la ville modifiant l'article 1 de la décision n° 19/2019/QD-UBND du 15 octobre 2019 relative à la réglementation sur l'autorité compétente pour approuver le prix de départ des enchères de droits d'utilisation des terres pour l'attribution de terrains avec des redevances d'utilisation des terres ou la location de terrains dans la ville de Hanoï.
En conséquence, dans la décision n° 07/2023/QD-UBND, le Comité populaire de Hanoï approuvera le prix de départ de la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour l'attribution de terres avec des frais d'utilisation des terres ou la location de terres avec un paiement unique pour toute la durée du bail, applicable aux parcelles ou zones de terrain d'une valeur de 30 milliards de VND ou plus.
La décision prend effet à compter du 1er décembre 2024.
![[Photo] Le président de l'Assemblée nationale, Tran Thanh Man, reçoit le premier vice-président du Conseil de la Fédération de l'Assemblée fédérale de la Fédération de Russie.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F02%2F1764648408509_ndo_br_bnd-8452-jpg.webp&w=3840&q=75)
![[Photo] Le secrétaire général To Lam et son épouse assistent aux célébrations du 50e anniversaire de la fête nationale du Laos](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/12/02/1764644139308_1.jpeg)
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