Explication des prix des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville

Alors que les prix de vente et le nombre de transactions d’appartements à Hanoi ont fortement augmenté, Hô Chi Minh-Ville est tombée dans un état de stagnation.

Le marché immobilier des deux plus grandes villes du Vietnam, Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, est clairement différencié, créant des contrastes. Bien que confrontées à une pénurie d'offre, les tendances en matière de prix et de transactions y sont radicalement différentes.

Hanoï s'échauffe, Hô-Chi-Minh-Ville sombre

Selon le rapport de Savills Vietnam pour le troisième trimestre 2024, l'offre de nouveaux appartements à Hanoï a atteint 5 265 unités, soit une hausse de 95 % par rapport au trimestre précédent et de 178 % par rapport à la même période l'an dernier. Des projets tels que Lumi Hanoi et QMS Top Tower ont représenté 66 % de l'offre, le reste provenant des phases suivantes de quatre autres projets.

En particulier, l'ouest de Hanoi continue de dominer l'offre avec 92 % d'appartements de classe B. Savills Vietnam prévoit que cette zone fournira 21 000 appartements supplémentaires provenant de 28 projets, représentant 17 % de l'offre future totale.

À Hanoï, les prix des appartements, anciens comme récents, ont connu une forte hausse ces derniers temps. Photo : THUY LINH

Par ailleurs, le taux d'absorption sur le marché de Hanoï est resté élevé avec 6 840 appartements vendus, en hausse de 35 % par rapport au trimestre précédent et de 226 % par rapport à l'année précédente. Les appartements de catégorie B ont dominé la course avec un taux d'absorption atteignant 85 %, contribuant à 98 % du nombre total d'appartements vendus. L'offre nouvelle dans ce segment a représenté 65 % du nombre total d'appartements vendus.

Il convient de noter que les appartements dont le prix est supérieur à 4 milliards de VND ont représenté 70 % du nombre total d'appartements vendus, soit une forte hausse par rapport aux 2 % seulement de 2020, ce qui témoigne d'une réorientation du marché vers le haut de gamme. Parallèlement, le segment des appartements dont le prix est inférieur à 2 milliards de VND a quasiment disparu du marché, ne représentant que 1 % de l'offre totale.

À l'inverse, le marché immobilier résidentiel de Hô-Chi-Minh-Ville est plutôt morose. L'offre d'appartements principaux a diminué de 13 % au troisième trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent et de 36 % par rapport à la même période l'an dernier, pour atteindre seulement 4 871 unités. Le marché est principalement concentré à l'est (ville de Thu Duc) avec 58 % de parts de marché, et à l'ouest (district 6, Binh Tan) avec 20 % de parts de marché.

Le volume des transactions au cours du trimestre a également diminué de 16 % par rapport au trimestre précédent et de 4 % par rapport à la même période de l'année précédente, pour atteindre 1 915 unités. Parmi celles-ci, les appartements de catégorie B ont représenté 66 % du nombre total de transactions réussies, l'offre nouvelle atteignant un taux d'absorption de 62 %, tandis que les stocks n'ont atteint qu'un taux d'absorption de 35 %.

Par ailleurs, les prix des appartements de première catégorie à Hô-Chi-Minh-Ville ont diminué de 12 % par rapport au trimestre précédent, pour atteindre environ 68 millions de VND/m². La principale raison est la diminution de la proportion d'appartements de catégories A et B dans l'offre de première catégorie.

Savills Vietnam prévoit que d'ici fin 2024, Hô-Chi-Minh-Ville comptera environ 6 700 nouveaux appartements mis en vente, avec des projets phares tels que Vinhomes Grand Park – The Opus One et The Forest Gem. À long terme, d'ici 2027, plus de 50 000 appartements répartis sur 76 projets seront mis en vente, principalement concentrés à Thu Duc City (représentant 49 % de l'offre future), dans le District 7 (12 %) et à Binh Tan (9 %).

La raison de ce contraste, selon M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, est que l'inventaire à Ho Chi Minh-Ville a diminué et qu'il n'y a pas beaucoup de nouveaux projets ouverts à la vente en raison de problèmes juridiques et de retards dans l'approbation de la planification.

Malgré l’offre limitée d’appartements principaux, M. Griffiths s’attend à ce que la situation s’améliore au cours des prochains trimestres à mesure que les réglementations seront modifiées, la planification sera mise à jour et des projets d’infrastructure clés seront mis en œuvre.

Pourquoi?

De nombreux experts affirment que la différence entre les marchés de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville ne provient pas seulement de facteurs d’offre et de demande, mais est également fortement influencée par le contexte juridique, la stratégie de développement urbain et les besoins des acheteurs dans chaque localité.

M. Tran Minh Tien, directeur du Centre OneHousing pour les études de marché et la connaissance client, a déclaré que même si Hanoi est également confrontée à des difficultés d'approvisionnement comme Ho Chi Minh-Ville, le sentiment des acheteurs est plus positif.

Plus précisément, en août 2024, Hanoï a enregistré environ 3 100 transactions de transfert. Bien que ce nombre ait légèrement diminué de 3 % par rapport au mois précédent, il a fortement augmenté de 25 % par rapport à la période de mai et juin. M. Tien a prédit que le nombre de transactions de transfert d'appartements à Hanoï pourrait diminuer légèrement ou rester inchangé en septembre et octobre, avant d'augmenter à nouveau en fin d'année, période où les transactions immobilières sont les plus actives.

M. Tran Khanh Quang, directeur général de Viet An Hoa Real Estate Company, estime que l'offre est le facteur le plus important pour évaluer la demande et le prix de vente moyen du marché. À Hô-Chi-Minh-Ville, la baisse de l'offre ces dernières années, due à des problèmes juridiques, a entraîné un nombre de projets à vendre inférieur à celui de Hanoi. De plus, la faible croissance de l'offre et la forte concentration des projets à vendre dans le haut de gamme ont entraîné une hausse des prix des appartements à Hanoi.

Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et du S22M chez Savills Vietnam, a souligné que le logement abordable est un segment potentiel qui n'a pas encore été pleinement exploité à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville.

Les statistiques de Savills Vietnam montrent qu'entre 2019 et 2023, les prix de l'immobilier à Hanoï ont augmenté en moyenne de 6 % par an, tandis qu'à Hô-Chi-Minh-Ville, ils n'ont progressé que de 3 % par an. Cependant, la croissance des revenus dans ces deux villes n'a atteint que 4 % et 3 % par an respectivement, ce qui a conduit à des prix de plus en plus élevés au-delà des moyens financiers des habitants.

Selon Mme Giang Huynh, pour remédier à cette situation, une étroite coordination entre les secteurs public et privé est nécessaire. De plus, un marché immobilier durable doit proposer un segment diversifié, notamment des biens de classes B et C. À Hanoï comme à Hô-Chi-Minh-Ville, la demande d'environ 50 000 appartements par an – principalement de la part des ménages à revenus moyens et des jeunes ménages – n'est toujours pas pleinement satisfaite.

« Afin de réduire le coût du foncier, Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï visent toutes deux à étendre leurs zones urbaines aux provinces voisines, comme Bac Ninh pour Hanoï et Binh Duong et Dong Nai pour Hô-Chi-Minh-Ville. » D'importants investissements dans les infrastructures de transport et le développement urbain satellite stimuleront le marché immobilier dans ces zones, prévoit l'expert.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que pour résoudre le problème de l'offre d'appartements et réduire indirectement les prix des logements, la question clé reste de supprimer les obstacles juridiques aux projets.

Parallèlement, la création de conditions permettant aux investisseurs de développer des logements sociaux et des logements commerciaux à bas prix contribuera à réduire les prix des appartements, offrant ainsi aux personnes à faibles revenus la possibilité d'accéder au logement avec leurs revenus. De plus, la Banque d'État accorde une attention et un soutien accrus aux politiques de crédit liées au développement de projets pour les investisseurs.

Augmentera

Le Dr Ho Quoc Tuan, maître de conférences à l'Université de Bristol (Royaume-Uni), a déclaré que la hausse des prix de l'immobilier plus rapide que celle des revenus constitue un défi majeur pour la politique du logement au Vietnam. Si les prix de l'immobilier continuent d'augmenter rapidement, les ménages auront du mal à accéder à la propriété, ce qui risque de réduire la demande. Cependant, une forte baisse des prix de l'immobilier peut également constituer un signal d'alarme pour la stabilité du marché.

Le Dr Ho Quoc Tuan a noté qu'au cours des dernières années, l'offre d'appartements abordables a diminué en raison d'une réglementation stricte sur l'utilisation des sols, rendant la construction de logements urbains plus difficile. Il a prédit que les prix des logements continueront d'augmenter en raison de facteurs démographiques, l'immigration augmentant de 4 % par an.

Source : https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm