Transparence, équité et harmonie dans l'évaluation foncière

« Que le prix soit virtuel ou non, la localité sait mieux que quiconque »

En ce qui concerne la question de l'évaluation foncière, qui est considérée comme la question centrale et aussi la plus difficile de la loi foncière, M. Khanh a déclaré que le projet de loi a été absorbé et révisé pour stipuler que l'évaluation foncière doit garantir le principe : méthode d'évaluation foncière selon les principes du marché. En outre, le projet ajoute des réglementations spécifiques sur le contenu de 4 méthodes d'évaluation foncière, notamment : la comparaison directe, la déduction, le revenu et le coefficient d'ajustement du prix du terrain comme base que le gouvernement doit préciser en détail.

Le secrétaire général Nguyen Phu Trong, le Premier ministre Pham Minh Chinh et le président de l'Assemblée nationale Vuong Dinh Hue ont assisté à la réunion du 9 juin.

Par rapport à la loi actuelle, le projet supprime la disposition relative à la méthode du surplus dans les méthodes d’évaluation foncière. La raison est que cette méthode est calculée sur la base d’informations d’entrée supposées, ce qui conduit à une application incohérente dans la pratique et crée de nombreuses difficultés de mise en œuvre.

Toutefois, dans le rapport d’examen, le président du Comité économique de l’Assemblée nationale (AN), Vu Hong Thanh, a déclaré que le Comité économique de l’AN estime que les dispositions telles que rédigées ne sont pas vraiment claires ; La résolution n° 18 du 13e Comité central sur la poursuite de l’innovation des politiques foncières n’a pas été pleinement institutionnalisée, ce qui exige que les politiques financières foncières garantissent l’harmonie des intérêts de l’État, des utilisateurs des terres et des investisseurs.

Hô Chi Minh-Ville a proposé d’autoriser l’application de la méthode du coefficient d’ajustement du prix des terrains (coefficient K) pour calculer les prix des terrains dans le projet de résolution sur le pilotage de politiques spécifiques pour la ville. Cette méthode est transparente et également plus simple à mettre en œuvre. Lorsque la loi foncière le stipule clairement, les investisseurs sauront à combien s'élèvent les coûts d'entrée dans leur plan financier, et les agences compétentes les appliqueront simplement, de manière très transparente...

Le président de l'Assemblée nationale , Vuong Dinh Hue

Français La proposition de stipuler clairement les principes et les méthodes d'évaluation foncière dans le projet de loi est également l'avis du président de l'Assemblée nationale Vuong Dinh Hue lorsqu'il a exprimé son opinion au groupe de discussion le matin du 9 juin. Selon le président de l'Assemblée nationale, la question la plus difficile dans la loi foncière est le financement foncier, dont le plus difficile est le prix des terrains, donc si le projet prévoit des réglementations générales et que le gouvernement est chargé de préciser les détails dans le décret, « l'Assemblée nationale aura du mal à discuter et ne sera pas confiante pour l'adopter. »

M. Nguyen Xuan Thang, président du Conseil théorique central et directeur de l'Académie nationale de politique Ho Chi Minh, a déclaré que le projet stipule « la tarification des terres selon les principes du marché », mais que cela n'est pas suffisant car « nous sommes un marché à orientation socialiste ». Il a suggéré qu'en fonction de chaque type de terrain spécifique, il devrait y avoir un mécanisme de tarification scientifique et transparent, ainsi qu'un coefficient d'ajustement pour fixer le prix du terrain en fonction de la réalité. Ce coefficient d'ajustement doit répondre à des critères de stabilité, évitant ainsi un prix aujourd'hui et un autre demain, rendant les entreprises mal à l'aise à l'idée d'investir.

Expliquant du point de vue de l'agence de rédaction, le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement Dang Quoc Khanh a déclaré qu'en ce qui concerne les prix des terrains, le projet de loi s'est grandement décentralisé vers les localités en chargeant le Comité populaire de soumettre au Conseil populaire la publication d'une liste annuelle des prix des terrains pour garantir qu'elle soit proche du marché, à compter du 1er janvier 2026. « Qu'il y ait des prix virtuels ou non, la population locale comprendra mieux », a déclaré M. Khanh. Toutefois, l’agence de rédaction étudie également la possibilité d’ajouter un mécanisme qui pourrait être ajusté lorsque les prix des terrains augmentent soudainement.

Le plus important est de compenser correctement.

La récupération des terres, en particulier la récupération des terres à des fins de développement socio-économique dans l’intérêt national et public, est également une question qui intéresse de nombreux délégués. Par rapport au projet de loi précédent, les réglementations sur la récupération des terres pour le développement socio-économique dans ce projet ont considérablement changé. Concrètement, le projet de loi élargit et répertorie 31 cas de récupération de terres en 3 groupes : récupération de terres pour la construction d'ouvrages publics ; acquisition de terrains pour la construction du siège des agences d'État et des travaux publics ; Récupération de terres pour le développement socio-économique dans l’intérêt national et d’autres intérêts publics.

La déléguée Tran Thi Hong Thanh (délégation de Ninh Binh) a déclaré qu'elle était fondamentalement d'accord avec le plan du rédacteur. Toutefois, Mme Thanh s’inquiète du fait que la connotation de « développement socio-économique pour les intérêts nationaux et publics » n’a pas été clarifiée.

Pendant ce temps, le député Truong Trong Nghia (délégation de Hô Chi Minh-Ville) a commenté que le rapport d'examen du Comité économique était très « intelligent » lorsqu'il a souligné que dans le projet, la section réglementant les cas de récupération de terres pour le développement socio-économique pour les intérêts nationaux et publics n'incluait pas les projets de logements commerciaux ou les zones urbaines, mais faisait référence à l'article 112, qui stipule qu'il s'agit d'un projet d'enchères utilisant des fonds fonciers créés par l'État par le biais de la récupération. Dans le rapport d'examen, le président du Comité économique a déclaré que les dispositions du projet de loi ci-dessus manquent de clarté dans leur contenu et sont incohérentes dans leur approche par rapport à d'autres cas. À partir de là, la Commission économique a proposé de revoir la situation afin que les réglementations ne soient pas mentionnées dans d'autres articles et clauses, mais qu'elles aient des réglementations spécifiques et claires directement dans le projet de loi.

M. Vu Hong Thanh a affirmé que dans les cas de récupération de terres pour le développement socio-économique, pour les intérêts nationaux et publics, le Comité économique est d'accord avec les cas où l'État récupère des terres pour réguler la différence de valeur ajoutée des terres en raison des changements de planification, des investissements dans les infrastructures, de l'harmonisation des intérêts entre l'État, le peuple et les investisseurs et les cas de récupération de terres pour assurer les conditions de mise en œuvre des projets d'investissement dans l'utilisation des terres.

Le délégué Truong Trong Nghia a également exprimé son inquiétude quant au fait que de nombreux projets sont destinés au développement socio-économique mais ne sont pas ou ne sont pas directement destinés à des intérêts nationaux ou publics mais à des fins commerciales. « Le commerce est une bonne chose, mais la résolution 18 stipule que si le projet a des fins commerciales, il doit être négocié. Au cours des dernières décennies, cette histoire d'acquisition de terres a suscité de nombreuses plaintes et frustrations », a déclaré M. Nghia.

Selon le président du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville, Phan Van Mai, les objectifs économiques et commerciaux contribuent également aux intérêts nationaux. Il ne faut pas comprendre que si vous faites un travail économique et commercial, vous négociez et faites ce que vous voulez. « L'important est que l'indemnisation soit adéquate, que les politiques de soutien et de réinstallation soient appropriées afin que les gens puissent également bénéficier de ce futur projet », a déclaré M. Mai, soulignant que le plus important est la politique directement destinée à ceux qui ont des droits d'utilisation des terres.

Dans le même temps, le député Hoang Quoc Khanh (délégation de Lai Chau) s'est dit préoccupé par les difficultés du mécanisme d'auto-négociation pour les projets de développement socio-économique mis en œuvre dans le cadre de la loi foncière actuelle de 2013. Selon M. Khanh, la question la plus difficile dans la négociation entre les particuliers et les entreprises est « quel est le prix ». « Il existe des projets où les investisseurs fixent des prix très bas, ce qui pénalise les populations. À l'inverse, d'autres projets n'acceptent pas le prix proposé par l'entreprise, comparant les prix d'une province à ceux d'une autre pour exiger un prix plus élevé. Certains ménages, dont le prix convenu ne devrait être que de 800 à 900 millions de dongs, exigent 3 milliards de dongs. Après de longues négociations, ils ont refusé, ce qui a entraîné la prolongation du projet », a déclaré M. Khanh. Il a également cité l'exemple de Lai Chau, où un projet hydroélectrique d'un capital total allant jusqu'à 200 à 300 milliards de VND a rencontré des difficultés de négociation simplement parce qu'un ménage n'était pas d'accord.

Ne pas ajuster arbitrairement la planification

En ce qui concerne l'aménagement du territoire et les plans d'aménagement, le Premier ministre Pham Minh Chinh a souligné, en donnant son avis au groupe de discussion, qu'il s'agit également d'une question qui nécessite de définir clairement l'autorité, la décentralisation et la délégation de pouvoir pour réduire les procédures administratives. « L'aménagement du territoire ne résout pas seulement les problèmes immédiats, mais s'inscrit également dans une vision à long terme pour un développement durable. Nous constatons aujourd'hui que le territoire est une constante qui ne peut être créée ; il doit être utilisé et exploité efficacement, y compris l'espace aérien, terrestre et souterrain, ainsi que l'espace maritime », a déclaré le Premier ministre.

L’évaluation foncière est un problème difficile. Comment fixer les prix de manière appropriée pour le développement d’une économie de marché à orientation socialiste. Le marché monte et descend, si nous suivons le marché, interviendrons-nous si nécessaire ? Il faut des outils étatiques pour permettre au marché de se développer sainement, sans pour autant créer de perturbations ni de difficultés pour les particuliers et les entreprises lorsqu’ils doivent céder des terres pour mettre en œuvre des projets. Si vous ne pouvez pas le quantifier, cela ne collera pas à la réalité, ce sera arbitraire, ce qui entraînera des erreurs.

Premier ministre Pham Minh Chinh

Selon le Premier ministre, l'amendement de la loi foncière doit « coller étroitement à la réalité, en prenant la réalité comme mesure », mais il est impossible d'exiger qu'un seul amendement couvre tous les problèmes pratiques. Le principe de la modification de la loi est de tenter de résoudre les problèmes et les lacunes rencontrés dans le processus d’exploitation et d’utilisation des ressources foncières. Le Premier ministre a également déclaré que la décentralisation et la délégation de pouvoir sont très difficiles. « Par exemple, 10 hectares de riz et 20 hectares de forêt doivent être remis au Premier ministre, à travers de nombreuses étapes, prenant beaucoup de temps, gaspillant des ressources et des opportunités », a déclaré le Premier ministre.

En ce qui concerne les zones de réinstallation, le Premier ministre a souligné qu’il s’agit d’une question qui préoccupe beaucoup la population. « Le point de vue du Parti est très clair : lors de la récupération de terres pour la réinstallation, les personnes qui abandonnent leurs terres après une période de culture, d'exploitation et d'utilisation doivent se déplacer vers un autre lieu afin de garantir que la terre soit au moins égale ou supérieure à celle de leur ancien lieu de résidence. Les critères de ce qui est égal ou supérieur doivent être précisés et quantifiés », a déclaré le Premier ministre.

Le président de l'Assemblée nationale, Vuong Dinh Hue, a souligné qu'il était nécessaire de réglementer la manière de recueillir les avis sur les plans d'aménagement et d'utilisation des terres de manière substantielle, en évitant de les recueillir simplement pour l'apparence ou la forme. Le président de l'Assemblée nationale a cité des règlements dans le projet qui n'indiquent pas clairement quel pourcentage de personnes doit avoir leur avis en accord pour que le gouvernement approuve la planification. D’autre part, le projet de loi ne précise pas non plus comment traiter les cas où les gens ne sont pas d’accord.

De même, en ce qui concerne la réglementation sur la révision et l'ajustement de la planification, le président de l'Assemblée nationale a déclaré qu'il s'agit d'une question négative, qui a été beaucoup traitée dans le passé, donc « si elle n'est pas réglementée avec soin, elle sera difficile à exploiter, et si elle est exploitée, on ne sait pas si ce sera un casse-tête ou une oreille ». Citant la situation dans laquelle les entreprises qui investissent dans la production agricole ont très peur des ajustements de planification « soudains », le président de l'Assemblée nationale a déclaré que des réglementations strictes doivent être mises en place pour éviter les violations et les plaintes.

Lien source: https://thanhnien.vn/minh-bach-thoa-dang-va-hai-hoa-trong-dinh-gia-dat-185230610020354333.htm