Ouvrir la voie à l'accès des entreprises à l'immobilier touristique et de villégiature.

Le marché immobilier des stations touristiques stagne.

D'après les statistiques de l'Association vietnamienne de l'immobilier (VnREA), on compte actuellement environ 239 projets immobiliers touristiques et de villégiature à travers le pays. Parmi ceux-ci, la valeur estimée des projets de résidences hôtelières s'élève à environ 297 128 milliards de VND ; celle des projets de villas à 243 990 milliards de VND ; et celle des projets de maisons-boutiques à 154 245 milliards de VND. La valeur totale de ces trois types de biens immobiliers est d'environ 681 886 milliards de VND, soit l'équivalent de 30 milliards de dollars américains.

Cependant, après une période de croissance rapide, ce segment a stagné ces dernières années. Le marché est quasiment paralysé, avec des volumes de transactions négligeables.

Selon une enquête récente de l'Institut vietnamien de recherche immobilière, parmi les facteurs qui freinent la rapidité, l'ampleur et la détermination à participer au marché immobilier touristique et de villégiature du Vietnam, les facteurs économiques et financiers représentent 30 %, les facteurs juridiques 50 % et les autres facteurs 20 %.

S'exprimant lors de la conférence scientifique « Réviser la loi foncière : créer des terres pour le tourisme » le matin du 19 octobre, le Dr Can Van Luc, économiste en chef de la BIDV et directeur de l'Institut de formation et de recherche de la BIDV, a également souligné que la politique de priorisation et d'augmentation des investissements dans les infrastructures touristiques a été constamment mise en avant dans de nombreux documents du Parti et de l'État ainsi que de l'industrie.

Immobilier – Ouvrir la voie à l’accès des entreprises à l’immobilier touristique et de villégiature. — Le Dr Can Van Luc a prononcé un discours lors de la conférence.

Cependant, ces politiques doivent encore se traduire par des solutions unifiées, novatrices et spécifiques pour le développement synchronisé et durable des infrastructures touristiques.

M. Luc a fait valoir que les politiques préférentielles en faveur du secteur du tourisme n'ont pas été clairement définies dans certaines lois et réglementations pertinentes ; que le cadre juridique relatif à l'attribution des terrains pour les projets de développement touristique présente encore de nombreuses lacunes ; et que la réglementation relative à l'octroi et au transfert de propriété des terrains et des actifs rattachés aux terrains à vocation commerciale et touristique (appartements, maisons-boutiques, etc.) est encore incomplète et incohérente.

En effet, M. Luc a estimé que l'industrie touristique vietnamienne avait réalisé de nets progrès et enregistré de nombreux résultats encourageants, mais qu'elle n'était toujours pas à la hauteur de son potentiel.

« Le secteur du tourisme présente encore de nombreuses lacunes et limitations, notamment en matière d'infrastructures de services touristiques, auxquelles il faut remédier rapidement afin que le Vietnam puisse figurer parmi les 30 premiers pays au monde en termes de compétitivité touristique d'ici 2030, comme prévu », a déclaré M. Luc.

Le mécanisme d'accès à la terre doit changer.

Pour surmonter les limitations et développer l'industrie touristique dans la période à venir, le Dr Can Van Luc estime qu'une réflexion novatrice et des efforts concertés importants de l'ensemble du système politique, du niveau central au niveau local, des ministères, des agences fonctionnelles et de l'industrie touristique elle-même sont nécessaires pour surmonter rapidement les difficultés et les défis actuels, saisir les opportunités et les tendances, et parvenir à une reprise et à un développement rapides et durables à l'avenir.

À partir de là, M. Luc a formulé trois recommandations pour la modification de la loi foncière. Premièrement, le projet de loi foncière modifiée devrait envisager l'ajout d'un mécanisme d'attribution et de location de terrains par voie d'acquisition foncière pour les projets de développement touristique, de divertissement et de loisirs nécessitant un investissement important, notamment les projets touristiques dans les zones défavorisées, les régions montagneuses, les zones frontalières et les îles…

Deuxièmement, il convient d’envisager d’ajouter à l’article 121 du projet de loi sur le foncier (modifié) un mécanisme de location et de transfert du droit d’utiliser des terrains commerciaux et de services pour le développement du tourisme, afin de contribuer à éliminer les goulets d’étranglement dans le secteur de l’immobilier touristique et de villégiature.

Enfin, les réglementations juridiques, ainsi que le renforcement des sanctions en cas de violations délibérées des lois sur l'aménagement du territoire et les investissements dans le développement touristique, visent à freiner la spéculation, le gaspillage et les litiges fonciers.

Immobilier - Ouvrir la voie aux entreprises pour accéder à l'immobilier touristique et de villégiature (Figure 2). — M. Nguyen Hong Chung - Président du conseil d'administration de DVL Ventures et vice-président du Hanoi Real Estate Club.

M. Nguyen Hong Chung, président du conseil d'administration de DVL Ventures et vice-président du Hanoi Real Estate Club, a apporté sa contribution en proposant des réglementations sur l'attribution des terrains à des fins touristiques dans le projet de loi foncière amendée.

Par conséquent, M. Chung a souligné les difficultés rencontrées par les investisseurs dans les projets touristiques et de villégiature pour accéder aux terrains. Il a indiqué que les projets qui ne relèvent pas de l'expropriation foncière par l'État, mais qui sont mis en œuvre par le biais de transferts de propriété, de baux de droits d'utilisation des terres ou d'apports en capital sous forme de droits d'utilisation des terres, se heurtent à des difficultés et des obstacles importants.

En effet, la loi actuelle ne prévoit pas de mécanismes ni de politiques spécifiques pour encourager et soutenir les investisseurs dans le processus de négociation avec les propriétaires fonciers.

Les projets de développement touristique étaient inclus dans le champ d'application des acquisitions foncières par l'État en vertu de la loi foncière de 2003. Le décret n° 84 de 2007 a également légalisé le tourisme en tant que secteur économique clé habilité à faire l'objet d'acquisitions foncières par l'État. Toutefois, cette disposition a été supprimée par la loi foncière de 2013.

Pour que le tourisme devienne véritablement un secteur économique clé, comme le prévoit la résolution 18 du Politburo, M. Chung estime que la nouvelle loi foncière doit comporter une réglementation spécifique concernant les terrains à vocation touristique. Parallèlement, des politiques et des mécanismes véritablement transparents en matière de foncier, de fiscalité, d'investissement, etc., sont indispensables pour faciliter le développement du tourisme.

« Le développement économique à chaque étape a des priorités différentes. Une fois le tourisme identifié comme un secteur économique clé, les projets touristiques tels que les parcs d'attractions, les complexes de loisirs et les complexes multifonctionnels doivent être inclus dans la liste des projets pour lesquels l'État acquerra des terrains à des fins de développement socio-économique », a déclaré M. Chung.

Partageant le même avis, M. Nguyen Van Dinh, M.Sc., expert en droit immobilier, a exprimé son plein accord avec la suggestion d'ajouter au projet le cas de l'acquisition de terrains pour la mise en œuvre de projets purement touristiques, de divertissement et de loisirs qui n'ont pas de fonction résidentielle.

M. Dinh a fait valoir que si la réglementation reste telle quelle, la mise en œuvre des principaux projets touristiques sera entravée, ce qui entraînera l'inutilisation de terrains résidentiels et un gaspillage de ressources ; ou, si elle est utilisée, elle créera des fonctions résidentielles au sein de la zone du projet touristique, et la résidence à long terme des résidents au sein du projet réduira le niveau de luxe d'un projet de tourisme de villégiature .

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