Logements sociaux : difficiles à construire, difficiles à vendre

La construction de logements sociaux n'est pas rentable, les procédures sont très complexes et il n'existe aucune incitation, ce qui la rend peu attractive pour les entreprises depuis longtemps. Cependant, s'engager dans la construction de logements sociaux et lancer le produit est complexe, car il faut examiner les sujets et seuls ceux qui remplissent les conditions peuvent acheter.

Pas attrayant pour les entreprises

Fort de nombreuses années d'expérience dans le secteur du logement social, M. Le Huu Nghia, directeur général de Le Thanh Production and Trading Company Limited, a souligné que la vente de logements sociaux est difficile, et la location de logements sociaux l'est encore plus. La première difficulté réside dans le capital et la rentabilité. Plus précisément, sans emprunt à taux préférentiel, l'entreprise qui réalise un projet de 1 000 logements sociaux locatifs avec un capital d'investissement de 500 milliards de VND subira une perte d'au moins 10 à 15 % par an. Par conséquent, sans mécanisme de soutien, l'entreprise ne pourra jamais y parvenir. « Depuis longtemps, Le Thanh a pu proposer des logements sociaux locatifs car elle doit résoudre le problème des modes de paiement des acheteurs et prendre en charge les intérêts des emprunts pour le compte des clients », a déclaré M. Nghia.

Un projet de logements sociaux à Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : Tan Thanh

Concernant la pénurie de logements sociaux, M. Nghia estime qu'il s'agit d'un problème difficile à résoudre. La marge bénéficiaire du logement social étant déjà faible, elle sera bientôt réduite à seulement 10 %, ce qui freine l'investissement des entreprises. Les procédures, en particulier, sont un véritable cauchemar pour elles. L'État doit donc faire preuve de souplesse et coordonner les processus pour permettre aux entreprises d'accélérer l'avancement des projets et ainsi d'accroître l'offre sur le marché. De plus, il est nécessaire d'accepter le marché du logement social, c'est-à-dire de permettre aux acheteurs, après un certain temps, de les vendre comme des logements ordinaires. C'est la seule façon d'attirer les investisseurs et les acquéreurs de logements sociaux. « Dans d'autres pays, nous nous contentons de considérer une seule fois les personnes sans logement pour acheter un logement social, sans nous soucier des autres aspects. Nous sommes encore trop méticuleux et peu ouverts aux entreprises », a souligné M. Nghia.

M. Le Nguyen Minh Quang, directeur de Nam Long ADC Apartment Development Joint Stock Company, également impliqué dans le logement social depuis de nombreuses années, a déclaré que la mise en œuvre de son projet de logement social s'était heurtée à de nombreuses difficultés. Le coût des matériaux et de la main-d'œuvre a constamment augmenté, entraînant une hausse des prix des logements sociaux et une forte pression sur l'entreprise. En particulier, les procédures juridiques et les réglementations restent très complexes, le processus de règlement est long et augmente les coûts. Sans oublier que le manque de terrains propres pour les logements sociaux est depuis longtemps un problème majeur en zone urbaine.

Par ailleurs, la difficulté d'accès aux prêts préférentiels constitue un autre problème rencontré par la plupart des entreprises immobilières lors de la mise en œuvre de leurs projets. Il est difficile d'emprunter pour louer ou acheter un logement social. Par ailleurs, certains hésitent à acheter un logement social en raison de préoccupations concernant la qualité, le cadre de vie et les services associés.

Il faut être plus drastique avec le nouveau mécanisme

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), les procédures d'obtention de logements sociaux ont longtemps été complexes et plus difficiles que celles des logements commerciaux. C'est pourquoi, entre 2016 et 2020, Hô-Chi-Minh-Ville n'a pu construire qu'environ 15 000 à 16 000 logements sociaux, soit 41 % de l'objectif national, soit une moyenne de 3 000 logements par an, ce qui est insuffisant pour répondre à l'énorme demande de la société. À l'échelle nationale, entre 2021 et 2023, seuls 72 projets de logements sociaux totalisant 38 128 appartements ont été achevés, soit moins de 9 % du plan quinquennal 2021-2025, qui prévoyait 446 000 logements. Hô-Chi-Minh-Ville n'a achevé et mis en service que deux projets de logements sociaux de 623 appartements et en a démarré sept, soit 4 996. Cependant, en raison de problèmes juridiques, la construction a été quasiment impossible. « Nous avons proposé de nombreuses solutions pour surmonter les difficultés et favoriser la mise en œuvre de projets de logements sociaux à Hô-Chi-Minh-Ville. Parmi celles-ci, figurent les procédures d'approbation des politiques d'investissement ; le ministère de la Construction charge les services de la construction des localités d'évaluer et d'approuver la planification détaillée à l'échelle 1/500 des projets de logements sociaux, y compris les projets de logements commerciaux approuvés pour la politique d'investissement ; et, parallèlement, l'approbation des investisseurs conformément aux dispositions du point b, clause 3, article 6 de la résolution 98/2023/QH15 de l'Assemblée nationale », a déclaré M. Chau.

Sans compter qu'au fil des ans, HoREA a envoyé de nombreux documents au gouvernement, aux ministères et aux branches pour éliminer les difficultés liées au logement social, y compris le contenu « demandant au Premier ministre d'envisager d'ordonner à la Banque d'État d'autoriser les établissements de crédit désignés par l'État à accorder des prêts préférentiels pour l'achat ou la location-vente de logements sociaux ».

M. Bui Van Son, directeur adjoint de la Banque de politique sociale de Hô-Chi-Minh-Ville, a expliqué que la pénurie de logements sociaux observée depuis 2020 s'explique notamment par l'absence de politique incitant les investisseurs à emprunter des prêts préférentiels pour la construction de logements sociaux. Par conséquent, la banque s'est jusqu'à présent concentrée sur les prêts à l'achat et à la location-vente de logements sociaux. Selon M. Son, la banque est prête à prêter jusqu'à 80 % de la valeur du logement à des taux préférentiels si le bien est adapté.

Le gouvernement , les ministères, les branches et les localités doivent se concentrer sur l’amélioration des processus de construction et des procédures juridiques, en coopérant étroitement avec les entreprises pour réduire le fardeau des procédures juridiques ainsi qu’en soutenant la recherche et le développement de fonds fonciers pour les projets de logements sociaux.

Parallèlement, il faut mettre en place des politiques et des mesures de soutien financier, telles que l'octroi de prêts préférentiels, des réductions d'impôts ou la création de fonds de soutien spéciaux pour les entreprises. « Encourager les entreprises à innover, à développer et à optimiser les technologies, à réduire les coûts et à accroître l'efficacité de la construction et de la gestion des logements sociaux », a souligné M. Son.

Continuer à éliminer les obstacles

M. Mai Thanh Tung, directeur adjoint du département du développement du logement et du marché immobilier du département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que dans le passé, le département a fait de grands efforts pour éliminer les obstacles et les difficultés pour les entreprises qui font du logement social, mais les résultats sont encore limités en raison de nombreux problèmes complexes, la résolution d'un problème conduisant à un autre problème.

Selon M. Tung, Hô-Chi-Minh-Ville continuera prochainement à lever les obstacles au logement social afin d'accroître l'offre sur le marché et de répondre à l'énorme demande de logements de la population et de la société. La ville se concentrera notamment sur l'aménagement de terrains, de zones proches des parcs industriels et des zones franches d'exportation, et se concentrera sur quatre grands fonds fonciers inutilisés de la ville.

Concernant le capital, le Conseil populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a publié la résolution 09/2023 stipulant que la Société d'investissement financier d'État (SIFPE) soutiendra pleinement les taux d'intérêt des logements sociaux et des logements ouvriers. Le Département de la planification et de l'investissement, ainsi que d'autres départements et services, mettent en œuvre cette mesure.

Source : https://nld.com.vn/nha-o-xa-hoi-kho-lam-kho-ban-196240520203056604.htm