La Banque d'État du Vietnam doit modifier la circulaire.

L'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) a publié un document concernant l'affirmation de la Banque d'État du Vietnam (SBV) selon laquelle elle ne restreint pas les droits des organisations et des particuliers d'acheter des logements en construction dans la circulaire n° 22/2023/TT-NHNN (modifiant et complétant certains articles de la circulaire n° 41/2016/TT-NHNN).

De nombreux malentendus persistent.

En conséquence, HoREA estime que même si la circulaire 22 a initialement contribué à rassurer les acheteurs de biens immobiliers sur plan, ses « obstacles juridiques » persistent.

Plus précisément : le point a, clause 11, article 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN (modifiée et complétée par la clause 1, article 1 de la circulaire 22/2023/TT-NHNN) stipule uniquement qu'elle s'applique aux logements commerciaux « achevés pour la livraison », c'est-à-dire aux logements commerciaux « prêts à l'emploi », mais n'inclut pas les cas d'emprunt de crédit pour l'achat de logements commerciaux « non encore achevés pour la livraison », c'est-à-dire aux logements commerciaux « en construction ».

Selon la HoREA, le concept de « maisons achevées prêtes à être livrées » ne peut être interprété comme incluant les « maisons en construction » que les banques commerciales accepteraient comme garantie pour des prêts destinés à l'achat de ces maisons.

Par ailleurs, l'annonce de la Banque d'État du Vietnam confirme que « la circulaire 41/2016/TT-NHNN, qui réglemente le ratio d'adéquation des fonds propres des banques commerciales et des succursales de la Banque d'État du Vietnam, n'est pas un document guidant les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».

Cependant, en réalité, la circulaire 41 (modifiée et complétée par l'article 1, paragraphe 1, de la circulaire 22/2023/TT-NHNN) contient des dispositions légales sans rapport avec les « réglementations sur les ratios d'adéquation des fonds propres des banques commerciales et des succursales de la Banque d'État du Vietnam », mais plutôt avec les « opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».

Plus précisément, la clause 11 de l'article 2 stipule « les prêts garantis par un bien immobilier pour les particuliers afin d'acquérir des maisons qui répondent aux conditions », similaires aux réglementations des circulaires de la Banque d'État du Vietnam « guidant les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».

« L’Association estime que si la circulaire 41 stipule seulement « le ratio d’adéquation des fonds propres des banques commerciales et des succursales de la Banque d’État du Vietnam », alors il n’est pas nécessaire d’établir des réglementations juridiques précisant « les conditions » des « prêts hypothécaires garantis par des biens immobiliers pour l’achat de maisons par des particuliers » à l’article 2, paragraphe 11, car il existe déjà des circulaires de la Banque d’État du Vietnam guidant les opérations d’octroi de crédit des établissements de crédit », indique le document de la HoREA.

Par ailleurs, selon HoREA, le récent document intitulé « Informations relatives à la réglementation des ratios d’adéquation des fonds propres pour les banques et les succursales de banques étrangères », publié par la Banque d’État du Vietnam, n’est pas un « document normatif juridique » au sens des circulaires et n’a donc qu’une valeur informative.

Par ailleurs, les banques et les succursales de banques étrangères doivent fonder leurs opérations d'octroi de crédit sur la loi relative aux établissements de crédit et les circulaires de la Banque d'État du Vietnam.

Les prêts hypothécaires garantis par des biens en construction rencontrent des difficultés. (Image d'illustration : Cong Hieu)

La circulaire doit être modifiée et complétée clairement.

Compte tenu des difficultés susmentionnées, HoREA estime qu'avant l'entrée en vigueur de la circulaire n° 22/2023/TT-NHNN le 1er juillet 2024, il est nécessaire de la modifier et de la compléter rapidement afin de soutenir le marché immobilier dans son processus de reprise et de développement de manière transparente, sûre, saine et durable. Parallèlement, il convient de créer les conditions permettant aux établissements de crédit d'octroyer des prêts aux particuliers pour l'acquisition de logements commerciaux en construction, garantis par une hypothèque sur le bien immobilier lui-même.

De nombreux autres experts s'accordent également à dire que la Banque d'État du Vietnam doit modifier la circulaire afin de garantir une base juridique claire et transparente, au lieu de se contenter de diffuser des informations et de répondre à l'opinion publique.

Le Dr Le Dang Doanh, ancien directeur de l'Institut central de recherche en gestion économique , estime que les opérations de prêt et d'emprunt doivent être conformes à la législation en matière de crédit et que la Banque d'État du Vietnam devrait fournir des directives écrites claires. Avant la publication de la circulaire, ces directives devraient être diffusées afin que les parties concernées puissent donner leur avis, évitant ainsi tout malentendu et toute polémique inutile.

Le professeur agrégé Dinh Trong Thinh a déclaré qu'il était nécessaire de ne pas interdire les prêts pour l'acquisition de logements en construction. Cependant, la Banque d'État du Vietnam n'ayant pas encore publié de document juridiquement contraignant à ce sujet, les banques commerciales doivent améliorer leurs capacités d'évaluation et d'auto-évaluation afin de prendre des décisions éclairées.

Des experts estiment que la circulaire relative aux prêts pour l'achat de maisons en construction nécessite des éclaircissements. (Image illustrative)

Un autre expert économique a analysé : « Les établissements de crédit se conforment généralement aux décrets et circulaires émis par la Banque d’État du Vietnam, qui ont une valeur juridique claire. Si la circulaire n° 22 ne clarifie pas les concepts, cela risque d’entraîner des malentendus, de la confusion et des doutes parmi les entreprises et les particuliers, tandis que les établissements de crédit hésiteront, voire se montreront réticents, à accorder des prêts. »

Si la Banque d'État du Vietnam n'a pas interdit les prêts pour les futurs achats de logements, elle devrait prendre des mesures pour légaliser cette pratique afin d'atténuer les difficultés pour toutes les parties concernées après l'entrée en vigueur de la circulaire .

De nombreux représentants du secteur immobilier ont également exprimé leur confusion quant à la nouvelle réglementation. Le dirigeant d'une entreprise basée à Hanoï a déclaré : « Si la Banque d'État du Vietnam ne définit pas clairement cette réglementation, nous n'avons aucun fondement juridique pour effectuer des transactions bancaires. Dans le contexte actuel d'accès limité au crédit, il est essentiel de modifier et de clarifier la circulaire afin de protéger les entreprises. »

Dans une déclaration récente, la Banque d'État du Vietnam a affirmé que la nouvelle réglementation ne restreint pas les droits des acheteurs de logements en construction et n'est pas contraire à la réglementation en vigueur.

« La condition selon laquelle la maison doit être achevée conformément au contrat de vente ne s'applique qu'aux prêts hypothécaires (qui sont soumis à une pondération des risques plus faible que les autres créances garanties par des biens immobiliers). »

Dans les cas où des organisations ou des particuliers ont besoin de construire ou d'acheter un logement en construction et d'hypothéquer ce logement en construction, cela relèvera de la catégorie des prêts garantis par un bien immobilier, comme stipulé à l'article 2, paragraphe 10, de la circulaire 41, et le coefficient de risque correspondant sera appliqué comme stipulé à l'article 9, paragraphe 10, de la circulaire 41.

Concrètement, les organismes et les particuliers souhaitant acquérir une maison et la financer par un prêt hypothécaire se verront appliquer une pondération des risques de 30 à 120 % en fonction du ratio prêt/valeur (LTV), calculé comme le rapport entre le solde du prêt et la valeur du bien mis en garantie. Lorsque le ratio LTV n'est pas disponible, la pondération des risques sera de 150 %.

Cong Hieu

Source: https://vtc.vn/khong-cam-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-can-sua-doi-thong-tu-ar851524.html