La Banque d'État doit modifier la circulaire.

L'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) vient de publier un document de la Banque d'État du Vietnam (SBV) affirmant qu'elle ne restreindra pas les droits des organisations et des particuliers à acheter des logements futurs dans la circulaire n° 22/2023/TT-NHNN (modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la circulaire n° 41/2016/TT-NHNN).

Il subsiste encore de nombreux malentendus.

En conséquence, HoREA estime que même si les premières mesures ont contribué à rassurer les futurs acheteurs de logements, les « problèmes juridiques » de la circulaire 22 persistent.

Plus précisément : le point a, clause 11, article 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN (modifiée et complétée par la clause 1, article 1 de la circulaire 22/2023/TT-NHNN) ne prévoit que des réglementations applicables aux cas de logements commerciaux « achevés pour la livraison », c’est-à-dire des logements commerciaux « disponibles », mais n’inclut pas les cas de prêts de crédit pour l’achat de logements commerciaux « non achevés pour la livraison », c’est-à-dire des logements commerciaux « en construction ».

Selon la HoREA, le concept de « maison achevée prête à être livrée » ne peut être interprété comme incluant les « futurs logements » pouvant être acceptés par les banques commerciales comme garantie pour les prêts destinés à l'achat de cette maison.

Par ailleurs, l’annonce de la Banque d’État a confirmé que « la circulaire 41/2016/TT-NHNN réglementant le ratio de sécurité des fonds propres des banques commerciales et des succursales de banques étrangères n’est pas un document guidant les opérations d’octroi de crédit des établissements de crédit ».

Mais en réalité, la circulaire 41 (modifiée et complétée dans la clause 1, article 1 de la circulaire 22/2023/TT-NHNN) contient des dispositions légales non liées aux « réglementations sur le ratio de sécurité des fonds propres des banques commerciales et des succursales de banques étrangères », mais liées aux « opérations d’octroi de crédit des établissements de crédit ».

Plus précisément, l’article 2, paragraphe 11, stipule « les prêts garantis par un bien immobilier destinés aux particuliers pour l’achat de maisons répondant aux conditions requises », à l’instar des dispositions des circulaires de la Banque d’État « guidant les opérations d’octroi de crédit des établissements de crédit ».

« L’Association constate que si la circulaire 41 ne réglemente que « le ratio de sécurité des fonds propres des banques commerciales et des succursales de banques étrangères », il n’est pas nécessaire d’avoir des réglementations juridiques régissant les « conditions » des « prêts hypothécaires garantis par un bien immobilier destinés aux particuliers pour l’achat de maisons » au paragraphe 11, article 2, car il existe des circulaires de la Banque d’État guidant les opérations d’octroi de crédit des établissements de crédit », a soulevé la question dans un document de HoREA.

De plus, selon HoREA, le document « Informations relatives à la réglementation sur le ratio de sécurité des fonds propres pour les banques et les succursales de banques étrangères » récemment publié par la Banque d’État n’est pas un « document juridique » comme les circulaires, il n’a donc d’intérêt qu’à titre informatif.

Par ailleurs, les banques et les succursales de banques étrangères doivent se fonder sur la loi relative aux établissements de crédit et les circulaires de la Banque d'État pour effectuer leurs opérations d'octroi de crédit.

Les prêts hypothécaires garantis par des biens immobiliers à venir rencontrent des difficultés. (Illustration : Cong Hieu)

Les circulaires doivent être clairement modifiées et complétées.

Face aux difficultés susmentionnées, HoREA estime qu'avant l'entrée en vigueur de la circulaire n° 22/2023/TT-NHNN le 1er juillet 2024, celle-ci devrait être modifiée et complétée sans délai afin de soutenir le marché immobilier dans sa reprise et son développement transparent, sûr, sain et durable. Parallèlement, elle permettra aux établissements de crédit d'octroyer des prêts aux particuliers pour l'acquisition de logements commerciaux en construction, garantis par une hypothèque sur le bien immobilier qu'ils possèdent déjà.

De nombreux autres experts s'accordent également à dire que la Banque d'État doit modifier la circulaire afin de la rendre juridiquement claire et transparente, au lieu de se contenter de diffuser des informations et de répondre à l'opinion publique.

Le Dr Le Dang Doanh, ancien directeur de l'Institut central de gestion économique , a déclaré que les opérations d'emprunt et de prêt doivent être conformes à la législation en matière de crédit et que la Banque d'État doit disposer d'instructions écrites claires. Avant la publication de la circulaire, ces instructions devraient être fournies afin que les parties concernées puissent donner leur avis et ainsi éviter tout malentendu et toute controverse inutiles.

Le professeur agrégé Dinh Trong Thinh a déclaré qu'il n'était pas nécessaire d'interdire les prêts pour l'acquisition de logements. Cependant, la Banque d'État n'a pas encore publié de texte de loi à ce sujet, exigeant des banques commerciales qu'elles améliorent leurs capacités d'évaluation et procèdent à une auto-évaluation pour prendre leurs décisions.

Des experts recommandent de clarifier la circulaire relative aux emprunts pour l'achat de logements futurs. (Photo d'illustration)

Un autre expert économique a analysé : « Les établissements de crédit se conforment généralement aux décrets et circulaires de la Banque d’État qui ont une valeur juridique claire. Si la circulaire n° 22 ne clarifie pas les concepts, cela risque de provoquer des malentendus, de la panique et des doutes chez les entreprises et les particuliers, et les établissements de crédit seront désorientés, voire réticents à accorder des prêts. »

Si la Banque d'État n'a pas interdit les prêts immobiliers à l'avenir, elle devrait prendre des mesures pour les légaliser afin de lever les difficultés pour toutes les parties concernées après l'entrée en vigueur de la circulaire .

De nombreux représentants du secteur immobilier ont également exprimé leur confusion quant à la nouvelle réglementation. Un chef d'entreprise de Hanoï a déclaré : « Si la Banque d'État ne fournit pas de réglementation claire, nous n'aurons aucun fondement juridique pour effectuer des transactions avec les banques. Dans le contexte actuel de difficultés d'accès au crédit, il est indispensable de modifier et de clarifier la circulaire afin de protéger les entreprises. »

Dans un document récent, la Banque d'État a affirmé que la nouvelle réglementation ne restreint pas les droits des futurs acheteurs de logements et n'est pas contraire à la réglementation en vigueur.

« La condition d'achèvement du logement prévue au contrat d'achat immobilier ne s'applique qu'aux prêts hypothécaires (qui sont soumis à une pondération des risques inférieure à celle des autres prêts garantis par un bien immobilier). »

Si une organisation ou un particulier a besoin de construire ou d'acheter un futur logement et hypothèque ce futur logement, il s'agira d'un prêt garanti par un bien immobilier tel que prescrit à l'article 2, paragraphe 10, de la circulaire 41 et le coefficient de risque correspondant tel que prescrit à l'article 9, paragraphe 10, de la circulaire 41 sera appliqué.

Concrètement, les organismes et les particuliers qui souhaitent acquérir un logement et le financer par un prêt hypothécaire se verront appliquer un coefficient de risque de 30 à 120 % en fonction du ratio prêt/valeur (LTV), calculé en divisant le montant du prêt par la valeur du bien mis en garantie. En l'absence d'information concernant le ratio LTV, le coefficient de risque est de 150 %.

Cong Hieu

Source: https://vtc.vn/khong-cam-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-can-sua-doi-thong-tu-ar851524.html