La Banque d'État doit modifier sa circulaire

L'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) vient de publier un document concernant la Banque d'État du Vietnam (SBV) affirmant qu'elle ne restreint pas les droits des organisations et des particuliers à acheter de futurs logements dans la circulaire n° 22/2023/TT-NHNN (modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la circulaire n° 41/2016/TT-NHNN).

Encore beaucoup de malentendus

En conséquence, HoREA estime que même si elle a initialement aidé les futurs acheteurs de logements à se sentir plus en sécurité, les « problèmes juridiques » de la circulaire 22 persistent.

Plus précisément : le point a, clause 11, article 2 de la circulaire 41/2016/TT-NHNN (modifié et complété dans la clause 1, article 1 de la circulaire 22/2023/TT-NHNN) prévoit uniquement des réglementations applicables aux cas de logements commerciaux « achevés pour la remise », c'est-à-dire aux logements commerciaux « disponibles », mais n'inclut pas les cas de prêts de crédit pour l'achat de logements commerciaux « non achevés pour la remise », c'est-à-dire aux logements commerciaux « formés ultérieurement ».

Selon l'HoREA, le concept de « maison achevée à remettre » ne peut pas être interprété comme incluant un « futur logement » pouvant être accepté par les banques commerciales comme garantie pour des prêts destinés à acheter cette même maison.

En outre, l'annonce de la Banque d'État a confirmé que « la circulaire 41/2016/TT-NHNN réglementant le ratio de sécurité du capital des banques commerciales et des succursales de banques étrangères n'est pas un document guidant les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».

Mais en fait, la Circulaire 41 (modifiée et complétée dans la Clause 1, Article 1 de la Circulaire 22/2023/TT-NHNN) contient des réglementations juridiques non liées aux « réglementations sur le ratio de sécurité du capital des banques commerciales et des succursales de banques étrangères », mais liées aux « opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».

Plus précisément, l'article 11, article 2, stipule « des prêts garantis par des biens immobiliers pour les particuliers afin d'acheter des maisons qui remplissent les conditions », similaires aux dispositions des circulaires de la Banque d'État « guidant les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ».

" L'Association estime que si la circulaire 41 ne réglemente que "le ratio de sécurité du capital des banques commerciales et des succursales de banques étrangères", il n'est pas nécessaire d'avoir des réglementations légales réglementant les "conditions" d'"un prêt hypothécaire au logement est un prêt garanti par un bien immobilier pour que les particuliers achètent une maison" dans la clause 11, article 2 car il existe déjà des circulaires de la Banque d'État guidant les opérations d'octroi de crédit des établissements de crédit ", le document de HoREA a soulevé la question.

En outre, selon HoREA, le document « Quelques informations relatives à la réglementation sur le ratio de sécurité du capital pour les banques et les succursales de banques étrangères » récemment publié par la Banque d'État du Vietnam n'est pas un « document juridique » comme les circulaires, il n'a donc de valeur que pour fournir des informations.

Entre-temps, les banques et les succursales de banques étrangères doivent se baser sur la loi sur les établissements de crédit et les circulaires de la Banque d'État pour effectuer des opérations d'octroi de crédit.

Les prêts hypothécaires garantis par des biens immobiliers futurs rencontrent des difficultés. (Illustration : Cong Hieu)

Les circulaires doivent être clairement modifiées et complétées.

Face à ces difficultés, l'HoREA estime qu'avant son entrée en vigueur le 1er juillet 2024, la circulaire n° 22/2023/TT-NHNN doit être rapidement modifiée et complétée afin de soutenir le marché immobilier dans sa reprise et son développement transparent, sûr, sain et durable. Parallèlement, elle créera les conditions permettant aux établissements de crédit d'examiner et d'approuver les prêts accordés aux particuliers pour l'acquisition de « logements commerciaux de future construction » garantis (hypothéqués) par ces logements.

De nombreux autres experts conviennent également que la Banque d’État doit modifier la circulaire pour la rendre juridiquement claire et transparente au lieu de se contenter d’annoncer des informations et de répondre aux opinions publiques.

Le Dr Le Dang Doanh, ancien directeur de l'Institut central de gestion économique , a déclaré que les emprunts et les prêts doivent être conformes à la loi sur le crédit et que la Banque d'État devrait disposer d'instructions écrites claires. Avant la publication de la circulaire, ces instructions devraient être communiquées afin que les parties concernées puissent exprimer leur avis et éviter ainsi les malentendus et les débats inutiles.

Le professeur associé, le Dr Dinh Trong Thinh, a déclaré qu'il était nécessaire de ne pas interdire les prêts pour l'achat futur de logements. Cependant, la Banque d'État n'a publié aucun document juridique à ce sujet, exigeant des banques commerciales qu'elles améliorent leur capacité d'évaluation et procèdent à leur propre évaluation pour prendre des décisions.

Les experts recommandent de clarifier la circulaire relative à l'emprunt pour l'achat de futurs logements. (Photo d'illustration)

Un autre expert économique a analysé : « Les établissements de crédit se conforment souvent aux décrets et circulaires émis par la Banque d’État, qui ont une valeur juridique claire. Si la Circulaire 22 ne clarifie pas les concepts, elle entraînera des malentendus, de la panique et des doutes chez les entreprises et les particuliers, et les établissements de crédit seront désorientés, voire réticents à prêter. »

Si la Banque d’État n’a pas interdit les prêts pour l’achat de logements à l’avenir, elle devrait prendre des mesures pour légaliser cela afin d’éliminer les difficultés pour toutes les parties après l’entrée en vigueur de la circulaire .

Les représentants de nombreuses entreprises immobilières ont également exprimé leur perplexité face à la nouvelle réglementation. Le dirigeant d'une entreprise de Hanoï a déclaré : « Si la Banque d'État ne réglemente pas clairement, nous n'aurons aucune base légale pour traiter avec les banques. Dans le contexte actuel de difficultés d'accès au crédit, il est absolument nécessaire de modifier et de clarifier la circulaire afin de protéger les entreprises. »

Dans un document récent, la Banque d'État a affirmé que la nouvelle réglementation ne restreint pas les droits des futurs acheteurs de logements et n'est pas contraire à la réglementation actuelle.

« La condition de maison achevée dans le cadre du contrat d'achat de maison s'applique uniquement aux prêts hypothécaires résidentiels (qui sont soumis à un facteur de risque inférieur à celui des autres prêts garantis par des biens immobiliers).

Dans le cas où une organisation ou un particulier a besoin de construire ou d'acheter une future maison et hypothèque la future maison, il s'agira d'un prêt garanti par un bien immobilier tel que prescrit dans la clause 10, article 2 de la circulaire 41 et le coefficient de risque correspondant tel que prescrit dans la clause 10, article 9 de la circulaire 41 sera appliqué.

Plus précisément, les organisations et les particuliers souhaitant acquérir un logement et obtenir une hypothèque pour ce dernier appliqueront un coefficient de risque de 30 à 120 %, en fonction du ratio de garantie (LTV), calculé en divisant le solde du prêt par la valeur de la garantie. En l'absence d'information sur le ratio LTV, le coefficient de risque est de 150 %.

Cong Hieu

Source: https://vtc.vn/khong-cam-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-can-sua-doi-thong-tu-ar851524.html