Au cours du premier semestre 2024, les investisseurs nationaux domineront le marché des fusions-acquisitions immobilières.

Au cours du premier semestre 2024, les investisseurs nationaux domineront le marché des fusions-acquisitions immobilières.

Si, au cours de la même période en 2023, les investisseurs étrangers représentaient 93 % de la structure des acheteurs dans les opérations de fusions-acquisitions immobilières, les investisseurs nationaux sont passés en tête avec un taux de 92,6 % au premier semestre 2024.

Les développements ci-dessus ont été soulignés par M. Le Xuan Dong, directeur d'EY Parthenon - Strategic Consulting, EY Consulting Joint Stock Company Vietnam, lors de l'atelier « Aspects juridiques et financiers des opérations de fusions-acquisitions immobilières sous l'impact du nouveau cadre juridique » , qui s'est tenu le 11 juillet.

Le volume du marché est en baisse, mais sa valeur est en hausse.

Au premier semestre 2024, le marché des fusions-acquisitions en Asie du Sud-Est devrait connaître un repli tant en valeur totale qu'en nombre d'opérations. Le Vietnam n'échappe pas à cette tendance, enregistrant une légère baisse du nombre de transactions, mais une hausse de près de 9 % de leur valeur par rapport à la même période de l'année précédente.

Les experts affirment que l'immobilier demeure un secteur attractif pour les investisseurs étrangers grâce à son potentiel de croissance économique stable et à long terme. Photo : Trong Tin

Concernant le marché immobilier, M. Le Xuan Dong a déclaré que le nombre de transactions avait considérablement diminué au cours du premier semestre, avec 8 transactions, pour une valeur moyenne de 179,7 millions de dollars (au cours de la même période l'année dernière, on comptait 18 transactions pour une valeur moyenne de 81,8 millions de dollars).

M. Dong a estimé que la valeur des transactions de fusions-acquisitions immobilières au cours du premier semestre a fortement augmenté grâce à la cession de Vingroup Corporation de Vincom Retail, pour une valeur de transaction de 982,3 millions de dollars américains.

Un point notable concernant la structure des acheteurs dans les opérations de fusions-acquisitions immobilières au Vietnam, souligné par M. Dong, est qu'il y a un renversement de tendance.

Selon M. Dong, en 2023, alors que les entreprises nationales étaient confrontées à de nombreuses difficultés et contraintes de réduire leurs activités, les investisseurs étrangers dominaient le marché des fusions-acquisitions, représentant 81,6 % des acquéreurs. Cependant, au premier semestre 2024, les investisseurs nationaux ont pris la tête avec une part de marché de 92,6 %.

Poursuite des échanges avec les journalistes Selon le journal électronique d'investissement Baodautu.vn , M. Dong a déclaré que si l'on dissocie la cession de Vingroup de celle de Vincom Retail, le marché n'a enregistré qu'environ sept transactions, pour une valeur de quelques centaines de millions de dollars. C'est un nombre très faible.

« Pour les investisseurs nationaux, il existe encore de nombreuses difficultés, tant sur le plan du capital que sur le plan juridique, qui les empêchent de mener à bien le projet et de le commercialiser. C’est pourquoi ils ne sont pas encore revenus sur le marché », a déclaré M. Dong.

M. Dong a également indiqué qu'au cours du second semestre 2024, le déclin du nombre de fusions-acquisitions se poursuivra.

Selon M. Dong, bien que les investisseurs étrangers recherchent toujours activement des projets et des entreprises en vue de fusions-acquisitions, la conclusion d'accords pendant cette période n'est pas simple.

« Les investisseurs se montrent beaucoup plus prudents dans l'évaluation des projets, notamment dans un contexte de marché toujours difficile. De plus, nous constatons un écart d'évaluation entre le vendeur et l'acheteur, ce qui entraîne des retards et des impossibilités de conclure la transaction », a déclaré M. Dong.

Structure des acquéreurs dans les opérations de fusions-acquisitions immobilières au Vietnam. Source : EY

L'évaluation du marché immobilier est toujours un point positif qui attire l'attention des investisseurs nationaux et étrangers, mais Mme Nguyen Truc Hien, avocate membre du cabinet Vietnam International Law Firm Limited (VILAF), a estimé qu'il existe encore de nombreux obstacles, notamment juridiques, qui empêchent les activités de fusions-acquisitions de se développer.

Selon Mme Hien, dans les prochains mois, de nombreuses modifications « globales » de la réglementation faciliteront les indemnisations et le déblaiement des terrains par les investisseurs, ce qui augmentera les prix des terrains en fonction des prix du marché, créant ainsi des avantages pour les propriétaires fonciers et contribuant à réduire les difficultés rencontrées par les investisseurs dans le processus d'indemnisation des projets.

La loi foncière de 2024 offre également de nombreux avantages aux investisseurs étrangers, tels que le transfert des droits d'utilisation des terres dans les parcs industriels, les pôles industriels, les zones de haute technologie, l'utilisation des terres suite au transfert de projets immobiliers et l'élargissement des modalités d'obtention des droits d'utilisation des terres pour les entreprises à capitaux étrangers.

« Une réglementation ouverte est indispensable pour accueillir la vague de fusions-acquisitions étrangères sur ce marché. Toutefois, les investisseurs doivent mener des recherches et une étude approfondies du cadre juridique avant d’investir afin de garantir le bon déroulement de l’opération », a déclaré Mme Hien.

L'immobilier vert aura de la valeur

Les entrées de capitaux IDE enregistrées au Vietnam ont continué de croître au premier semestre 2024, atteignant plus de 15 milliards de dollars américains, soit une augmentation de plus de 13 % par rapport à la même période en 2023. Sur ce total, les IDE injectés dans le secteur immobilier ont atteint 1,89 milliard de dollars américains, représentant près de 20 % du capital total nouvellement enregistré, soit 4,7 fois plus qu'à la même période l'année précédente.

M. Le Xuan Dong a estimé que le secteur immobilier continue d'attirer l'attention des investisseurs étrangers, notamment des États-Unis, de Singapour, du Japon et de la Corée du Sud (par le biais de fusions-acquisitions et d'IDE), grâce au potentiel de croissance économique stable à long terme du pays, à la tendance au transfert des unités de production vers le Vietnam, à la jeunesse de sa population et à son taux d'urbanisation élevé.

Partageant le même avis, Mme Hoang Nguyen Ha Quyen, avocate principale du cabinet LNT Law Firm & Members LLC, a déclaré que récemment, les IDE enregistrés au Vietnam ont augmenté de plus de 13 % par rapport à la même période en 2023, les activités immobilières ont augmenté de 4,7 fois sur la même période et représentent près de 20 % du capital total nouvellement enregistré.

Il convient de noter que les investisseurs ont tendance à s'intéresser davantage aux projets de logements, aux parcs industriels et aux zones touristiques, dans lesquels, parmi de nombreuses autres formes, les structures de transaction populaires comprennent le transfert de capital dans des sociétés de projet, le transfert de projet ou le transfert d'une partie de projet.

En ce qui concerne les différents segments, M. Dong a déclaré que l'immobilier industriel reste un segment qui bénéficie d'une grande attention de la part des investisseurs.

Plus précisément, les projets immobiliers industriels situés à proximité des autoroutes, des postes frontières, des ports maritimes, des ports fluviaux, des aéroports et dans les principales provinces et villes telles que Hanoï, Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Bac Ninh, Bac Giang (Nord) et Hô Chi Minh-Ville, Binh Duong, Dong Nai, Long An, Ba Ria - Vung Tau, Tay Ninh (Sud) ... continueront d'attirer l'attention des investisseurs dans les années à venir.

De plus, les investisseurs ont également tendance à chercher à racheter des projets immobiliers résidentiels ou de vastes fonds fonciers vierges dans les zones périurbaines ou les provinces et villes satellites, adjacentes à de grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, afin d'investir dans le développement de projets de logements complexes comprenant des maisons, des écoles, des hôpitaux, des centres commerciaux, des zones de divertissement, etc., pour offrir des commodités complètes aux résidents et accueillir la vague d'urbanisation.

Outre les deux segments mentionnés ci-dessus, M. Dong a indiqué que l'immobilier commercial situé dans les zones centrales des grandes villes ou au sein de projets urbains complexes, offrant des services diversifiés tels que la mode, les biens de consommation, les cosmétiques, la restauration, les services de divertissement... avec des taux d'occupation élevés, attire souvent l'attention des investisseurs.

En particulier, les biens immobiliers tels que les centres commerciaux, les immeubles de bureaux, les hôtels, etc., qui respectent les critères de développement durable et obtiennent des certifications écologiques, attireront l'attention des grands investisseurs institutionnels et seront souvent valorisés à un prix plus élevé, permettant ainsi aux investisseurs d'accéder plus facilement à des sources de financement vertes à taux d'intérêt compétitifs pour financer cette opération d'acquisition.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html