Le segment ayant connu la plus forte hausse de prix, 12 projets retirés de la liste des enchères, conditions d'octroi des permis de construire pour les mini-appartements

Retrait de 12 projets de la liste des enchères de droits d'utilisation des sols, doublement des prix des appartements de luxe et des terrains à Hô Chi Minh-Ville en 8 ans, conditions d'obtention des permis de construire pour les mini-appartements… voici les dernières actualités immobilières.

L’entrée en vigueur rapide de la loi sur le commerce immobilier et de la loi sur le logement va engendrer une forte pression pour l’élaboration de documents d’orientation détaillés, afin de garantir la qualité et le bon déroulement des travaux. (Photo : Hai An)

Concentrez-vous sur la finalisation et la diffusion des documents encadrant la mise en œuvre de la loi sur le logement.

Au cours des six derniers mois de 2024, le ministère de la Construction s'attachera à finaliser, soumettre au gouvernement et au Premier ministre pour promulgation et à promulguer, sous son autorité, les règlements et instructions détaillés pour la mise en œuvre de la loi de 2023 sur le logement et de la loi de 2023 sur les transactions immobilières, en veillant à la qualité, au bon déroulement et à l'entrée en vigueur simultanée de la loi.

Au cours des six premiers mois de 2024, le ministère de la Construction a publié et mis en œuvre le Programme de rédaction des documents et projets juridiques pour 2024, donnant des conseils sur la publication des documents et projets du gouvernement et du Premier ministre .

Dans le secteur du logement et de l'immobilier, le ministère de la Construction a informé le gouvernement que celui-ci avait soumis à l'Assemblée nationale, pour approbation, un projet de loi modifiant et complétant plusieurs articles de la loi foncière n° 31/2024/QH15, de la loi sur le logement n° 27/2023/QH15, de la loi sur les transactions immobilières n° 29/2023/QH15 et de la loi sur les établissements de crédit n° 32/2024/QH15. Ce projet de loi vise à modifier et compléter les dispositions relatives à l'entrée en vigueur de ces lois à compter du 1er août 2024. La loi sur le logement et la loi sur les transactions immobilières, en particulier, revêtent une importance capitale et ont un impact considérable sur de nombreux acteurs.

La mise en œuvre rapide de ces lois apportera de nombreux avantages, tels que la création d'une offre de logements sociaux et commerciaux, la résolution des problèmes de logement des forces armées, la rénovation d'appartements anciens, etc.

Toutefois, l’entrée en vigueur anticipée de la loi sur les activités immobilières et de la loi sur le logement va également créer une forte pression pour l’élaboration de documents d’orientation détaillés afin de garantir la qualité et les progrès requis.

Pour mener à bien les tâches susmentionnées, le ministère de la Construction a soumis, au cours du premier semestre de cette année, au gouvernement et au Premier ministre cinq décrets et une décision détaillant la mise en œuvre de la loi de 2023 sur le logement et de la loi de 2023 sur les transactions immobilières. Tous les projets de décrets ont fait l'objet d'observations de la part des membres du gouvernement. Le ministère de la Construction a ensuite étudié, pris en compte et analysé ces observations afin de finaliser les projets de décrets, puis les a soumis au gouvernement pour examen et promulgation.

En outre, le Ministère continue également de finaliser le projet de circulaire détaillant un certain nombre d'articles de la Loi sur le logement, ainsi que le projet de circulaire guidant le programme-cadre de formation et de développement des connaissances en matière de courtage immobilier et de gestion des salles de marché immobilières.

D’ici la fin de l’année, le ministère de la Construction continuera de promouvoir la mise en œuvre des tâches qui lui sont assignées dans le cadre du Programme d’élaboration des documents juridiques et des projets du ministère de la Construction pour 2024, conformément au calendrier prévu.

Le ministre Nguyen Thanh Nghi a notamment souligné la priorité accordée à la finalisation, à la soumission au gouvernement et au Premier ministre pour promulgation et à la promulgation, sous son autorité, des règlements et instructions détaillés pour la mise en œuvre de la loi de 2023 sur le logement et de la loi de 2023 sur les transactions immobilières, en veillant à leur qualité, à leur avancement et à leur entrée en vigueur en même temps que la loi.

En outre, le ministère de la Construction est également chargé de veiller à la mise en œuvre des décrets, décisions et circulaires détaillant et guidant l'application de la loi de 2023 sur le logement et de la loi de 2023 sur les transactions immobilières après leur publication.

Pour les collectivités territoriales, le directeur du Département du logement et de la gestion du marché immobilier, Hoang Hai, a demandé aux comités populaires et aux conseils populaires des provinces et des villes, conformément à leurs compétences, d'étudier et de publier des documents d'orientation pour la mise en œuvre de la loi sur le logement en juillet 2024. Ceci permettra d'harmoniser le système de textes juridiques relatifs au logement entre le niveau central et les niveaux locaux. Par ailleurs, les collectivités territoriales doivent également se coordonner avec les services du ministère de la Construction afin d'intensifier la diffusion de la réglementation en matière de logement auprès des organisations, des particuliers et des entreprises.

Les prix des appartements et terrains de luxe à Hô Chi Minh-Ville ont doublé en 8 ans.

Le 12 juillet, lors de la session de supervision thématique de l'Assemblée nationale au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville sur « La mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à 2023 », M. Huynh Thanh Khiet, directeur adjoint du département de la construction de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la croissance économique de la période 2015-2019 avait créé des opportunités de développement pour le marché immobilier, attirant des investisseurs nationaux et étrangers.

Outre le boom des projets immobiliers, le marché souffre actuellement d'une pénurie de logements abordables, ce qui entraîne une flambée des prix. Entre 2020 et 2022, l'activité immobilière a été fortement impactée par la pandémie de Covid-19. Le marché devrait afficher des signes positifs d'ici fin 2023.

D'après M. Khiet, la contribution du secteur immobilier au PIB régional de Hô Chi Minh-Ville est en baisse constante depuis 2015. En 2015, elle représentait 4,73 % du PIB régional ; en 2019, ce chiffre est tombé à 4,27 % et devrait atteindre seulement 3,56 % en 2023.

Concernant l'évolution des prix du marché, le directeur adjoint du département de la construction de Hô Chi Minh-Ville a déclaré que, sur la période 2015-2023, les prix des appartements avaient augmenté en moyenne de 15 à 20 % par an.

Pour les appartements abordables, si en 2015 le prix de vente oscillait entre 25 et 35 millions de VND/m², il est passé de 40 à 60 millions de VND/m² en 2023. Les appartements de gamme moyenne ont vu leur prix augmenter de 35-50 millions de VND/m² à 50-70 millions de VND/m². C'est le segment des appartements haut de gamme qui a connu la plus forte hausse, passant de 50 millions de VND/m² à 70-100 millions de VND/m².

Les statistiques montrent que d'ici 2023, les prix des appartements dans le centre de Hô Chi Minh-Ville se situeront entre 80 et 200 millions de VND/m². Les prix des appartements en périphérie se situeront entre 30 et 60 millions de VND/m².

À l'instar des appartements de luxe, les prix des terrains à Hô Chi Minh-Ville ont également augmenté de façon vertigineuse, passant de 50 à 150 millions de VND/m² en 2015 à 100 à 300 millions de VND/m² en 2023.

Pour les maisons de ville, l'augmentation de prix sur la période 2015-2023 est inférieure à celle des appartements, soit 10 à 15 % par an.

M. Huynh Thanh Khiet a constaté que ces dernières années, l'offre de logements à Hô Chi Minh-Ville était insuffisante pour répondre aux besoins de la population. Actuellement, 200 000 personnes supplémentaires par an ont besoin d'acquérir un logement. Parallèlement, les prix de l'immobilier augmentent constamment, se concentrant sur les segments moyen et haut de gamme. De ce fait, l'accès au logement devient de plus en plus difficile pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs.

Retirer 12 projets de la liste des enchères de droits d'utilisation des terres

Le Comité populaire provincial de Thanh Hoa vient de publier une décision visant à ajuster, supprimer et compléter la liste des projets de vente aux enchères de droits d'utilisation des terres en 2024.

Le Comité populaire provincial de Thanh Hoa a ajouté 168 projets (MB) après en avoir retiré 12 du plan d'enchères des droits d'utilisation des terres en 2024. (Photo d'illustration - Source : Journal de la construction)

En conséquence, la zone de vente aux enchères est ajustée conformément à la zone de planification approuvée et transférée au dispositif de relogement selon la politique du Comité populaire provincial pour 14 projets : zone résidentielle et de relogement de Yen Trach, quartier de Quang Chau, ville de Sam Son ; infrastructure technique de la nouvelle zone résidentielle de Trung Chinh, quartier de Hai Hoa et infrastructure technique de la zone résidentielle des villages de Dong Tien et Phu Minh, quartier de Binh Minh, ville de Nghi Son… appartenant à 8 unités. Y compris : Centre de développement du fonds foncier de Thanh Hoa, ville de Sam Son, ville de Nghi Son et districts : Thieu Hoa, Quang Xuong, Nhu Thanh, Nga Son, Nong Cong.

Élimination de 12 projets (MBQH) d'une superficie de 34,7 hectares (revenus estimés à 162,5 milliards de VND), comprenant : des terrains à vocation commerciale dans la zone de relogement MBQH de Xuan Phuong 3 (zone 1) dans le quartier de Quang Chau ; des zones résidentielles et de relogement de Dong Nhe, Dong Binh, Dong Ao, commune de Quang Minh, ville de Sam Son ; le MBQH n° 2742 du 13 août 2020 - relogement de Toan Tan (point de relogement et d'exploitation des terres de la zone résidentielle de Toan Tan, ville de Rung Thong, district de Dong Son) et la zone de relogement de la route principale de la ville de Rung Thong (OM15-OM16) (relogement de Toan Tan), district de Dong Son.

Par ailleurs, le district de Nhu Thanh compte cinq projets, tandis que les districts de Ha Trung, Thieu Hoa et Nga Son n'en comptent qu'un seul chacun. Cette situation s'explique par le chevauchement des projets et l'impossibilité de garantir le respect des délais pour l'acquisition des terrains, les investissements en infrastructures et autres conditions nécessaires à la tenue de la vente aux enchères en 2024.

Avec l'ajout de 168 projets, une superficie foncière planifiée de 455,61 ha et une superficie mise aux enchères de 235,23 ha, le montant attendu est de près de 4 600 milliards de VND (après déduction des frais de déblaiement, les investissements dans les infrastructures techniques devraient s'élever à plus de 2 600 milliards de VND). La ville de Thanh Hoa compte 17 projets, dont : un centre commercial classé TM2 selon le plan de zonage à l'échelle 1/2000 de la zone urbaine du sud de Thanh Hoa ; les infrastructures techniques de la zone résidentielle et le relogement des ménages situés hors de la digue gauche de la rivière Ma, dans le quartier de Tao Xuyen, à Thanh Hoa (autorisation MBQH n° 17500/QD-UBND du 7 octobre 2016) ; et une zone résidentielle destinée aux victimes des inondations dans le quartier de Thieu Duong, à Thanh Hoa (autorisation MBQH n° 8535/UBND-QLDT du 21 septembre 2015). Infrastructures techniques de la zone résidentielle, réinstallation de la commune de Hoang Dai (MBQH n° 3483/QD - UBND du 20 mai 2021) ; terrains intercalés rue Lo Chum, quartier de Truong Thi (MBQH 7404/QD - UBND du 24 juillet 2017) ; fonds foncier intercalé dans le quartier de Dong Hai (MBQH 11187/QD - UBND du 2 novembre 2022, modifié à partir du MBQH n° 1792 du 21 février 2022)... et certains districts de Hoang Hoa, Nong Cong, Trieu Son, Ha Trung, Tho Xuan.

Le Comité populaire provincial de Thanh Hoa demande aux autorités compétentes de fixer des prix de départ pour les enchères de droits fonciers, dans le respect du cadre légal et au plus près des prix du marché, afin d'attirer les participants et d'assurer le bon déroulement des enchères, générant ainsi des recettes maximales pour le budget de l'État. Il est demandé de privilégier les projets (sites) répondant à toutes les conditions légales, susceptibles d'être mis aux enchères avec succès et d'une envergure appropriée.

Surveiller de près l'organisation des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres relevant de la compétence de l'organisme afin d'assurer le respect de la loi, la publicité et la transparence ; détecter et sanctionner rapidement toute infraction à la réglementation en vigueur lors des ventes aux enchères, et prévenir toute tentative de manipulation du marché à des fins lucratives. Sélectionner des organismes de vente aux enchères compétents et expérimentés, et veiller à ce que l'organisation des ventes soit rigoureuse, publique, transparente et conforme à la réglementation en vigueur.

Conditions d'obtention des livrets roses pour les mini-appartements à compter du 1er août

Conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2023, applicable à compter du 1er août, les mini-appartements se verront accorder un certificat (livret rose) s'ils remplissent les conditions requises.

L'article 57 de la loi sur le logement de 2023 réglemente le développement de maisons à plusieurs étages avec de nombreux appartements individuels (également appelés mini-appartements) à vendre, à louer ou à louer.

En conséquence, les personnes qui souhaitent construire des mini-appartements (maisons de 2 étages ou plus, chaque étage comportant des appartements, ou maisons de 2 étages ou plus et d'une capacité de 20 appartements) destinés à la vente ou à la location doivent remplir les conditions requises pour être considéré comme un investisseur dans un projet de construction de logements.

Les appartements éligibles à un certificat en vertu de la loi foncière (livre rose) peuvent être vendus, loués ou loués-achetés conformément aux dispositions de cette loi et de la loi sur le commerce immobilier.

Par ailleurs, tout investissement dans des mini-appartements destinés à la location doit respecter les normes de construction édictées par le ministre de la Construction. Le bâtiment doit être conforme aux normes de prévention et de lutte contre l'incendie (PCCC) prévues par la loi.

De plus, il est nécessaire de respecter les conditions prescrites par le Comité populaire provincial concernant les itinéraires de circulation des véhicules de lutte contre les incendies pour effectuer des missions de lutte contre les incendies dans les endroits comportant des mini-appartements.

D'un point de vue juridique, la réglementation relative à la construction de mini-appartements et à la délivrance des certificats pour ce type de bâtiment a été révisée et est désormais plus stricte qu'auparavant.

M. Pham Duc Toan, directeur général de EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), a estimé que la réglementation accordant des « livres roses » aux mini-appartements dans le cadre de la loi sur le logement de 2023 aura un impact positif sur la psychologie de nombreuses personnes utilisant des appartements avec le désir que leurs biens soient reconnus par la loi.

Selon M. Toan, la réglementation imposant aux particuliers souhaitant construire des mini-appartements de remplir les conditions requises pour être investisseur dans un projet de construction résidentielle a renforcé la gestion de ce type d'investissement, à l'instar de la construction d'immeubles commerciaux. Par ailleurs, les exigences en matière de prévention et de lutte contre l'incendie permettront de remédier aux lacunes précédentes.

Toutefois, selon M. Toan, une gestion rigoureuse par les agences immobilières est indispensable. En effet, une mauvaise gestion pourrait engendrer une première vague de mini-appartements, perturbant ainsi le marché de ce type d'immobilier.

Selon des statistiques préliminaires, le pays compte actuellement environ 10 000 mini-appartements, principalement concentrés à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-phan-khuc-tang-gia-nhat-loai-12-du-an-khoi-danh-muc-dau-gia-dieu-kien-cap-so-hong-cho-chung-cu-mini-278820.html