Un « freinage brutal » du crédit immobilier ne peut pas faire baisser les prix des logements

Le ministère de la Construction sollicite des observations sur le projet de résolution du gouvernement relatif au mécanisme de contrôle et de limitation des prix de l'immobilier. Ce projet propose de plafonner les prêts destinés à l'acquisition d'une résidence secondaire ou plus (un prêt maximal de 50 % de la valeur du contrat d'achat pour une résidence secondaire et de 30 % pour une résidence tertiaire).

Dans un entretien accordé au journal électronique d'investissement Baodautu.vn , un expert économique a déclaré qu'un deuxième et un troisième resserrement du crédit immobilier constitueraient un frein brutal à ce dernier, susceptible d'entraîner une chute soudaine de la liquidité et un gel du marché. Par le passé, des resserrements du crédit ont également provoqué des crises du marché immobilier.

« Il y a plus de dix ans, entre 2011 et 2013, le marché immobilier a également connu une crise, en partie due au resserrement du crédit immobilier par les banques suite à l'éclatement de la bulle immobilière en 2009-2010. À cette époque, la Banque d'État classait les prêts immobiliers comme un « secteur non productif » et imposait des restrictions. Par conséquent, les prix de l'immobilier ont chuté, mais la liquidité était également très faible, le marché étant quasiment paralysé. Un second et un troisième resserrement du crédit immobilier, s'ils étaient mis en œuvre aujourd'hui, ne feraient pas nécessairement baisser les prix des logements, compte tenu de la rareté de l'offre, mais plongeraient le marché dans une crise de liquidités avant même qu'il ne se soit pleinement redressé », a déclaré cet expert.

Dr Le Xuan Nghia, expert économique.

Le Dr Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif du Premier ministre , a également déclaré que cette mesure ne devrait pas être appliquée. Depuis le début de l'année, le Parti et le Gouvernement ont adopté une série de résolutions, opérant un changement de mentalité, passant d'une gestion administrative à une création proactive, au service des citoyens et des entreprises. Concernant le crédit, le Premier ministre a également demandé à la Banque d'État de tester la suppression de la marge de crédit en 2026. Dans ce contexte, l'application d'une limite de prêt pour l'acquisition d'un deuxième bien immobilier, voire plus, est contraire aux principes du marché.

Par ailleurs, selon cet expert, la réglementation en vigueur confère aux banques commerciales le droit de fixer elles-mêmes les plafonds de crédit qu'elles accordent à leurs clients. La Banque d'État , ou tout autre organisme de gestion, ne peut entraver la liberté d'exploitation des entreprises. Son rôle se limite à fournir les outils techniques nécessaires au bon fonctionnement des banques (par exemple, la réglementation relative aux ratios de fonds propres, aux plafonds de crédit, à la classification des créances, etc.).

Au cours des dernières décennies, la Banque d'État a mis en œuvre de nombreuses solutions pour contrôler les risques de crédit immobilier, par exemple en augmentant ou en diminuant le coefficient de risque immobilier (parfois jusqu'à 250 %), en réduisant la proportion de capital à court terme utilisée pour les prêts à moyen et long terme de 60 % à 30 %... En réalité, de nombreux outils de contrôle du crédit immobilier se sont avérés inefficaces, et les capitaux bancaires continuent d'affluer massivement dans ce secteur.

Cependant, selon le Dr Le Xuan Nghia, quasiment aucun pays ne lutte contre la spéculation immobilière en durcissant sa politique de crédit, mais principalement par le biais de sa politique fiscale. La taxation des résidences secondaires ne peut être appliquée que s'il existe une base de données immobilières exhaustive. Dans le contexte actuel du Vietnam, cela est impossible.

« Les banques ne sont pas des autorités, elles ne peuvent donc pas savoir combien de biens immobiliers possèdent les emprunteurs. Même la taxation des résidences secondaires n'est pas chose aisée. La Chine a déjà appliqué une taxe sur les résidences secondaires, mais cela a échoué car elle ne permettait pas de contrôler l'information et n'a pas permis de faire baisser les prix de l'immobilier », a déclaré le Dr Le Xuan Nghia.

Selon cet expert, le processus de collecte de données immobilières et de classification des biens immobiliers (de première, deuxième ou troisième catégorie) nécessite d'énormes ressources humaines, technologiques et temporelles, et ne peut être réalisé immédiatement.

Par ailleurs, le volume du crédit immobilier dans notre pays (environ 4 millions de milliards de VND, soit 24 % de la dette totale du système) reste relativement faible. Dans de nombreux pays développés, ce ratio peut atteindre 40 %. Bien entendu, ailleurs, le crédit immobilier est principalement destiné aux particuliers souhaitant acquérir un logement, tandis que les investisseurs se financent généralement sur les marchés obligataires et boursiers.

Plus important encore, selon cet expert, même si le crédit immobilier est restreint ou si les résidences secondaires sont taxées, les prix de l'immobilier ne peuvent pas baisser si l'offre reste aussi rare qu'actuellement.

Par conséquent, les experts recommandent qu'au lieu de restreindre l'accès au crédit pour les résidences secondaires et tertiaires, nous nous concentrions sur la solution la plus réalisable et fondamentale au problème, à savoir augmenter l'offre de logements, notamment de logements sociaux et de logements abordables pour les personnes à faibles revenus.

Pour accroître l'offre de logements sociaux et de logements à loyer modéré, il est primordial de lever les obstacles juridiques et de mettre en place des politiques de soutien aux acquéreurs. La Banque d'État dispose actuellement d'une enveloppe de 145 000 milliards de VND pour les prêts au logement social, mais les décaissements restent très faibles. Outre des conditions d'octroi et des critères d'octroi stricts, le nombre restreint de projets et les taux d'intérêt élevés (dus à un manque de financement) expliquent en partie cette situation.

Source : https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html