Un « freinage brutal » du crédit immobilier ne peut pas faire baisser les prix de l'immobilier

Le ministère de la Construction sollicite des commentaires sur le projet de résolution du gouvernement relatif au mécanisme de contrôle et de maîtrise des prix de l'immobilier. Ce projet propose d'appliquer un plafond aux prêts pour l'achat d'une résidence secondaire ou plus (un prêt maximal de 50 % de la valeur du contrat d'achat pour une résidence secondaire et un prêt maximal de 30 % pour une résidence secondaire).

S'adressant au journal électronique d'investissement Baodautu.vn , un expert économique a déclaré que le resserrement du crédit immobilier, pour la deuxième et la troisième fois, constituerait un frein brutal au crédit immobilier, susceptible d'entraîner une chute brutale des liquidités et un gel du marché. Par le passé, le resserrement du crédit a également entraîné une crise du marché immobilier.

Il y a plus de dix ans, entre 2011 et 2013, le marché immobilier a lui aussi connu une crise, en partie due au resserrement du crédit immobilier par les banques lors de l'éclatement de la bulle immobilière en 2009-2010. Durant cette période, le crédit immobilier a été classé par la Banque d'État comme un « secteur non productif » et a dû être limité. En conséquence, les prix de l'immobilier ont chuté, mais la liquidité est restée très faible, le marché étant quasiment gelé. Un deuxième et un troisième resserrement du crédit immobilier, s'ils étaient mis en œuvre actuellement, ne feraient pas nécessairement baisser les prix des logements en raison de la rareté de l'offre, mais entraîneraient le marché dans une crise de liquidité avant même son rétablissement complet, a déclaré cet expert.

Dr Le Xuan Nghia, expert économique.

Le Dr Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif politique du Premier ministre , a également déclaré que cette mesure ne devrait pas être appliquée. Depuis le début de l'année, le Parti et le gouvernement ont publié une série de résolutions, passant d'une gestion administrative à une création proactive, au service des citoyens et des entreprises. Concernant le crédit, le Premier ministre a également demandé à la Banque d'État de tester la suppression de la marge de crédit en 2026. Dans ce contexte, l'application d'une limite de prêt pour un deuxième bien immobilier ou plus est hors marché.

De plus, selon cet expert, conformément à la législation en vigueur, les banques commerciales sont habilitées à fixer elles-mêmes les limites de crédit accordées à leurs clients ; ni la Banque d'État ni aucun organisme de gestion ne peuvent entraver la liberté d'entreprise des entreprises. La Banque d'État peut uniquement fournir des outils techniques pour garantir la sécurité et la santé des banques (par exemple, réglementation sur les ratios de fonds propres, les limites de crédit, la classification des dettes, etc.).

Au cours des dernières décennies, la Banque d'État a eu de nombreuses solutions pour contrôler les risques liés au crédit immobilier, par exemple en augmentant/diminuant le coefficient de risque immobilier (parfois jusqu'à 250%), en réduisant la proportion de capitaux à court terme utilisés pour les prêts à moyen et long terme de 60% à 30%... En fait, de nombreux outils de contrôle du crédit immobilier sont inefficaces, et les capitaux bancaires affluaient toujours fortement dans ce domaine.

Cependant, selon le Dr Le Xuan Nghia, pratiquement aucun pays ne parvient à empêcher la spéculation immobilière par un durcissement des politiques de crédit, mais principalement par des politiques fiscales. L'imposition des biens immobiliers secondaires ne peut être appliquée que s'il existe une base de données immobilière complète. Compte tenu de la situation actuelle au Vietnam, cela est impossible.

« Les banques ne sont pas des autorités ; elles ne peuvent donc pas savoir combien de biens immobiliers possèdent les emprunteurs. Même taxer les résidences secondaires n'est pas chose aisée. La Chine a déjà appliqué une taxe sur les résidences secondaires, mais elle a échoué, faute de pouvoir contrôler l'information et de pouvoir réduire les prix de l'immobilier », a déclaré le Dr Le Xuan Nghia.

Selon cet expert, le processus de collecte de données immobilières et de classification des biens immobiliers de première, deuxième ou troisième classe nécessite une énorme quantité de ressources humaines, de technologie et de temps et ne peut pas être réalisé immédiatement.

De plus, l'ampleur du crédit immobilier dans notre pays (environ 4 millions de milliards de dongs, soit 24 % de l'encours total de la dette du système) n'est pas excessive. Dans de nombreux pays développés, ce ratio peut atteindre 40 %. Bien entendu, dans d'autres pays, le crédit immobilier est principalement destiné aux particuliers qui empruntent pour acheter un logement ; les investisseurs trouvent souvent des capitaux sur les marchés obligataire et boursier.

Surtout, selon cet expert, même si le crédit immobilier est resserré ou si les résidences secondaires sont taxées, les prix de l’immobilier ne peuvent pas baisser si l’offre continue d’être rare comme c’est le cas actuellement.

C'est pourquoi les experts recommandent qu'au lieu de resserrer le crédit pour les résidences secondaires et tertiaires, nous devrions nous concentrer sur la solution la plus réalisable et la plus fondamentale au problème, qui consiste à augmenter l'offre de biens immobiliers, en particulier de logements sociaux et de logements abordables pour les personnes à faibles revenus.

Pour accroître l'offre de logements sociaux et à bas prix, l'enjeu principal réside dans la levée des obstacles juridiques et la mise en place de politiques de soutien aux acquéreurs. La Banque d'État dispose actuellement d'une enveloppe de 145 000 milliards de VND pour les prêts au logement social, mais les décaissements restent très faibles. Outre des conditions et des conditions d'octroi de prêts strictes, le faible nombre de projets et les taux d'intérêt élevés (dus au manque de soutien budgétaire) expliquent cette situation.

Source : https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html