Que pouvons-nous tirer des « économies » inhabituelles d’une série de magnats de l’immobilier ?

Équilibre des différences

Dans les états financiers des sociétés immobilières, les acomptes à court terme versés par les acheteurs/clients sont considérés comme des « économies ». Conformément aux principes comptables, les sommes perçues par l'entreprise auprès des clients qui achètent des biens immobiliers dans le cadre de projets immobiliers non encore livrés sont comptabilisées à ce poste. Ce montant est comptabilisé en produits lorsque l'entreprise acheve et livre les biens immobiliers achevés à ses clients.

Les statistiques de Dan Tri auprès d'un certain nombre de grandes entreprises immobilières résidentielles du marché montrent qu'il existe des différences significatives dans les « économies » des unités.

Au 31 décembre 2024, les paiements anticipés à court terme de la société par actions Vinhomes (code boursier : VHM) s'élevaient à 46 383 milliards de VND, soit une augmentation de 32 % par rapport à fin 2023. Ce chiffre est 1,7 fois supérieur au total enregistré par les cinq autres entreprises. Fin 2022, les clients avaient déjà payé à Vinhomes jusqu'à 62 337 milliards de VND, soit 2,7 fois supérieur au total des autres entités réunies.

La majeure partie de ce poste correspond au solde des acomptes versés par les clients ayant signé des contrats d'achat immobilier pour des projets de Vinhomes et de ses filiales. Les statistiques de Vietcap Securities Joint Stock Company montrent que l'année dernière, Vinhomes et ses filiales ont été les entités ayant enregistré le plus grand nombre de mises en vente de projets sur le marché.

Événements d'inauguration et d'ouverture d'entreprises immobilières résidentielles en 2024 (Photo : Vietcap).

No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - code action : NVL) se classe au deuxième rang en termes de valeur de remboursement anticipé à court terme. Cette catégorie a légèrement diminué de 1 % par rapport à la même période en 2023. Cela reflète en partie la suppression de grands projets de cette entreprise ainsi que le fait que les transactions n'ont pas évolué par rapport à 2023.

L'année dernière, l'épargne de la Société par actions d'investissement et de développement de la construction (DIC Corp - code boursier : DIG) a connu une nette amélioration, atteignant 2 426 milliards de VND, soit une hausse de 37 %. La plus forte croissance a notamment été enregistrée par le projet d'appartements A2-1, qui a enregistré plus de 843 milliards de VND, soit 4,9 fois plus qu'à la même période fin 2023.

En revanche, Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (code boursier : KDH), Nam Long Investment Joint Stock Company (code boursier : NLG) et Dat Xanh Group Joint Stock Company (code boursier : DXG) ont toutes enregistré une baisse de leur clientèle prépayée. Cette baisse s'explique par une croissance significative en 2023.

Par exemple, fin 2023, Nha Khang Dien a enregistré 2 388 milliards de VND de paiements anticipés à court terme de la part de ses clients, soit 2,7 fois plus que l'année précédente. En 2024, cette entreprise n'a ouvert aucun projet à la vente.

Les « économies » se transforment en argent

Bien que la croissance des articles prépayés à court terme pour les clients soit considérée comme un signal positif, pour enregistrer des revenus, les entreprises doivent terminer et livrer avec succès les produits aux clients.

Le responsable de l'équipe d'analyse d'une société de valeurs mobilières a déclaré qu'il existe encore des cas où des sociétés immobilières ne peuvent pas livrer des projets malgré l'enregistrement des acomptes des clients. Parmi les cas évoqués figurent des problèmes de statut juridique, l'insuffisance de capitaux pour la réalisation du projet et des litiges.

Les données financières de Vinhomes et de Novaland en témoignent. Les services prépayés à court terme de ces deux entités ont connu une croissance rapide et ont largement dépassé ceux des autres activités. Cela s'explique par le fait que ces géants ont tous mis en œuvre des projets d'envergure ces dernières années.

Cependant, en raison de problèmes juridiques liés au projet, la valeur enregistrée de Novaland n'a pas été intégrée aux bénéfices de l'entreprise. Alors que les bénéfices de Vinhomes progressent dans le même sens que ceux des clients prépayés, ceux de Novaland connaissent la tendance inverse. En 2024, cette entreprise a même enregistré une perte après impôts d'environ 4 351 milliards de VND. D'autres entreprises, telles que Nha Khang Dien, Nam Long et Dat Xanh, ont toutes enregistré une forte croissance de leurs bénéfices en 2024.

Dans le rapport sur la stratégie d'investissement 2025, les sociétés de valeurs mobilières ont partagé l'avis selon lequel la mise en œuvre de la loi foncière révisée contribuera à ce que les procédures juridiques se déroulent plus facilement et créera des conditions favorables pour que de nombreux nouveaux projets soient ouverts à la vente sur le marché primaire à partir de 2025.

Ainsi, les grandes entreprises telles que Vinhomes, Nha Khang Dien, Nam Long ou Dat Xanh bénéficieront d'un avantage certain avant les prochaines réformes juridiques. Les bureaux d'études prévoient tous une forte croissance des ventes à l'échelle nationale en 2025, grâce aux projets nouveaux et en cours.

Vinhomes prévoit de lancer plusieurs projets cette année, notamment Phuoc Vinh Tay dans la province de Long An et Duong Kinh à Hai Phong, parallèlement aux ventes actuelles de projets tels que Royal Island, Ocean Park 2 et Ocean Park 3. Khang Dien House devrait lancer un nouveau projet à Thu Duc. Après avoir obtenu son permis de construire au troisième trimestre 2024, Dat Xanh prévoit également de lancer Gems Riverside à Hô-Chi-Minh-Ville début 2025.

Certaines entreprises devraient enregistrer une croissance à deux chiffres de leurs ventes cette année. Cette croissance devrait contribuer à une forte hausse des bénéfices à partir de 2025, date de livraison des projets.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm