Accepter de réduire le prix de vente pour s'adapter à la demande
En 2023, l'ensemble du marché immobilier a connu une image grise lorsque tous les segments étaient sombres, la liquidité du marché n'apparaissant que rarement dans certains segments, ce qui a inquiété de nombreux investisseurs.
Une série de difficultés a placé les promoteurs et les investisseurs dans une situation délicate, marquée par des pertes. Par ailleurs, les experts affirment que le plus grand défi du marché réside dans l'offre, qui n'est pas garantie juridiquement. L'offre est inadaptée aux besoins des investisseurs actuels, notamment en termes de capacité de paiement.
M. Ngo Quang Phuc, directeur général du groupe Phu Dong, a déclaré : « L'offre immobilière actuelle est limitée. Si des biens sont disponibles sur le marché, leurs prix sont très élevés, ce qui accentue l'écart entre l'offre et la demande. Parallèlement, la demande et la capacité de paiement des investisseurs sont insuffisantes. »
L'offre immobilière est actuellement rare et les prix sont élevés par rapport à la demande des acheteurs de maisons réelles.
Par exemple, une personne vivant en appartement souhaite déménager dans une maison de ville, mais celle-ci doit être dans son budget. Si un appartement se vend 3 milliards, elle est prête à acheter une maison pour 5 milliards, mais il est difficile de trouver un quartier résidentiel à ce prix. S'il souhaite acheter, il lui faudra débourser 7, 10 ou 15 milliards pour réaliser un bénéfice », a expliqué M. Phuc.
Selon M. Phuc, outre les difficultés juridiques, le problème le plus important réside dans l'inadéquation du produit aux moyens de paiement des consommateurs. Cela ne résout pas le problème de liquidité. De plus, même si le produit est accessible au portefeuille, son statut juridique n'est pas forcément satisfaisant.
« Pour accroître la transparence de ce marché, nous devons clarifier les aspects juridiques du projet et lancer des produits accessibles au public. Le marché s'ajustera automatiquement et entrera en activité, car la demande est présente. Lorsque la liquidité du marché est bonne, les banques prêtent, car les investisseurs ont vendu leurs produits et elles sont en mesure de recouvrer leurs créances », a déclaré le directeur général du groupe Phu Dong.
Selon M. Phuc, actuellement la liquidité est concentrée uniquement sur quelques investisseurs à Ho Chi Minh Ville tels que Nam Long, Khang Dien ou Binh Duong tels que Phu Dong, Bcons, Le Phong... ce sont ces unités qui sont évaluées pour vendre des produits et gagner des parts de marché.
L'investisseur continue de vendre des produits, même si ce n'est pas en grande quantité, mais cela reste un atout majeur sur le marché. La première condition requise pour cette entreprise est la capacité de mettre en œuvre le projet, ce qui implique une économie interne. Le produit doit être juridiquement complet et, surtout, adapté au budget de l'investisseur, et les conditions doivent être remplies. Les investisseurs construisent rapidement, en avance sur le calendrier de livraison aux clients, ce qui peut être considéré comme un travail prestigieux et un fort potentiel pour les investisseurs. Car sans économie, ils ne peuvent pas mettre en œuvre le projet en cette période difficile », a expliqué M. Phuc.
Se concentrer sur les questions juridiques, construire des projets et accepter de faibles profits pour trouver des clients appropriés est l’un des objectifs que recherchent les investisseurs.
« À mon avis, l'offre est actuellement très limitée, et la demande de logements dans la région est en hausse. Cependant, le marché et les secteurs liés à l'immobilier évoluent également, et les coûts de la main-d'œuvre, de la construction, des matériaux et des intrants ne baissent pas. Cela entraîne une hausse des prix de vente pour permettre aux entreprises de réaliser des bénéfices. Pour que l'offre et la demande s'équilibrent, les investisseurs doivent disposer d'une feuille de route juridique complète au plus vite et accepter de faibles profits pour vendre des produits adaptés aux besoins des acheteurs. C'est seulement ainsi que les liquidités et les flux de trésorerie pourront être générés », a déclaré M. Ngo Quang Phuc.
Marché 2024 « couleur vive »
Les experts estiment que même si les difficultés du marché immobilier se manifestent à chaque étape, en 2024, le marché immobilier aura une couleur beaucoup plus vive.
Selon les experts, l'important pour favoriser le développement du marché est de changer la mentalité d'achat immobilier. En effet, si les acheteurs attendent constamment une baisse des prix, ils ne parviendront pas à fluidifier le marché.
S'adressant à Nguoi Dua Tin , M. Le Van Hung, directeur de la Nam Phat Real Estate Construction Joint Stock Company, a déclaré : « L'offre actuelle est suffisante. Si la demande est faible, elle sera bloquée. » La condition est désormais que les prix de l'immobilier soient fixés à un seuil suffisamment attractif, au lieu d'économiser de l'argent en achetant de l'or, que les gens utilisent ensuite pour acheter des maisons. Par conséquent, l'offre doit proposer des produits adaptés, à des prix raisonnables, afin d'accroître l'attrait pour les acheteurs. Ces derniers verront qu'il n'y a pas de meilleure opportunité, et la demande augmentera.
De nos jours, de nombreuses personnes souhaitent acheter une maison. De plus, avec les faibles taux d'intérêt bancaires, elles ont tendance à retirer de l'argent pour acheter des maisons à louer… et en cas d'inflation, elles convertissent leur argent en biens.
« Mais aujourd'hui, il ne suffit plus d'acheter selon ses moyens ; le marché immobilier est très strict. Les gens choisissent avec soin, même s'ils peuvent acheter à bas prix. Il faut obliger le fournisseur à baisser ses prix en conséquence, et stimuler la demande », a déclaré M. Le Van Hung.
Lors de la Conférence sur l'immobilier au Vietnam - VRES 2023 qui s'est tenue récemment à Hô-Chi-Minh-Ville, les experts ont prédit que l'indice de sentiment du marché immobilier au premier semestre 2024 augmenterait de 3 points par rapport au second semestre 2023.
En conséquence, l'indice du sentiment du marché au début de 2024 a augmenté grâce au niveau de satisfaction à l'égard du marché, à la conviction que les prix de l'immobilier augmenteront bien à l'avenir, à la capacité d'acheter une maison, à l'évaluation de la situation du marché, aux politiques et aux taux d'intérêt, tout cela a augmenté.
La zone développe de nombreux appartements avec des prix de classe A à Ho Chi Minh -Ville.
L'expert Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn dans la région Sud, estime que la psychologie plus positive des acheteurs et des vendeurs de biens immobiliers sera une opportunité pour le marché de 2024 de se développer et de surmonter les difficultés restantes en 2023.
Mme Pham Thi Nguyen Thanh, directrice générale de Dat Xanh Services, estime que 2024 sera un marché d'acheteurs.
La demande globale en 2024 reste faible, mais s'améliorera légèrement par rapport à 2023, le pouvoir d'achat étant principalement concentré sur les marchés de Hanoï et de Hô-Chi-Minh-Ville. Le segment du logement abordable continue de dominer le marché. Le marché locatif connaît une bonne croissance, avec des loyers qui devraient augmenter. En particulier, les prix de vente primaires devraient rester stables, avec une légère hausse d'environ 3 à 5 %. Les prix de vente secondaires ne sont plus en forte baisse, les ventes de biens immobiliers à perte étant principalement dues aux clients qui doivent vendre pour rembourser leurs prêts bancaires en urgence.
« La confiance du marché est désormais essentielle. Elle s'est améliorée en 2023 et commence à montrer des signes clairs d'amélioration. Ce point clé devrait également contribuer à une légère augmentation du taux d'absorption du marché, à 30-35 % en 2024 », a expliqué Mme Thanh.
Les appartements abordables seront le segment que viseront les investisseurs.
En donnant des conseils aux investisseurs en 2024, Mme Thanh a déclaré que pour les acheteurs immobiliers, il est nécessaire de surveiller régulièrement les informations du marché pour saisir les tendances et saisir les opportunités d'acheter des biens immobiliers aux meilleurs prix ; Préparer soigneusement les ressources financières, limiter les emprunts pour acheter à des taux élevés ; Limiter la spéculation suivant les tendances et la psychologie de foule, en particulier dans les types de biens immobiliers à faible liquidité ; Choisir de bons produits auprès d'investisseurs, de développeurs et d'unités de vente réputés et compétents ; Profiter des politiques et des programmes de vente qui offrent de nombreuses incitations et un soutien aux clients.
Le marché a peut-être traversé une période difficile, mais la perspective d'une reprise rapide reste incertaine. Entreprises et clients doivent faire preuve de prudence, se garder d'excès face aux informations négatives et de l'excès d'optimisme face aux faux signaux positifs. La législation immobilière à venir contribuera à la transparence du marché, à l'adéquation de l'offre à la demande, créant ainsi une valeur immobilière réelle, ce qui permettra à l'ensemble du marché de se démarquer, a expliqué Mme Pham Thi Nguyen Thanh, directrice générale de Dat Xanh Services.
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