La macroéconomie jette les bases pour diriger le marché
D'après un rapport du ministère des Finances , l'économie vietnamienne a maintenu une croissance positive au troisième trimestre 2025 grâce à une conjonction de facteurs. Le PIB a progressé de 8,23 %, son niveau le plus élevé sur la même période depuis 2011 (à l'exception de 2022, année de reprise post-COVID-19). Sur les trois premiers trimestres de l'année, le PIB a augmenté de 7,84 % par rapport à la même période de l'année précédente, frôlant ainsi l'objectif de 8 % fixé pour l'ensemble de l'année. Les dépenses publiques, qui ont atteint 440 milliards de VND au cours des neuf premiers mois, ont progressé de 37 % sur la même période de l'année, constituant ainsi le principal moteur de la croissance du PIB.
Outre les infrastructures, les investissements directs étrangers (IDE) continuent d'affluer au Vietnam, où l'immobilier demeure l'un des trois secteurs les plus attractifs. Le redressement de l'indice des directeurs d'achat (PMI), l'amélioration de la production après les fluctuations tarifaires et la croissance stable de la consommation intérieure ont contribué à consolider les fondements du marché immobilier.
D'après les données de Batdongsan.com.vn (première plateforme technologique immobilière du Vietnam), le marché immobilier du troisième trimestre 2025 a enregistré une nette différenciation entre les ventes et les locations. Après un deuxième trimestre marqué par de nombreuses fluctuations macroéconomiques, l'intérêt pour les biens immobiliers à vendre s'est rapidement redressé, notamment pour les appartements, tandis que les maisons de ville et les maisons individuelles ont également commencé à montrer des signes d'amélioration. Dans de nombreuses régions, l'intérêt a progressé de 11 à 22 % par rapport au début de l'année. Le marché locatif a quant à lui reculé en septembre, en particulier pour les chambres et les maisons de vacances, avec une baisse de 8 à 24 % selon le type de bien, par rapport au mois précédent.
Cependant, l'enquête menée auprès des courtiers au troisième trimestre 2025 par Batdongsan.com.vn montre que l'absorption de la nouvelle offre sur le marché reste positive, puisque près de 90 % des investisseurs interrogés l'ont jugée moyenne à bonne, dont 4 % l'ont qualifiée de « très bonne » et 25 % de « bonne », seuls 12 % se montrant pessimistes quant à cette absorption.
Concernant les perspectives du marché pour le quatrième trimestre 2025, 60 % des courtiers estiment que la croissance se poursuivra, dont 17 % anticipent une forte progression. Environ un tiers prévoit une stabilité du marché et seulement 6 % s'inquiètent d'un éventuel repli. Le segment des appartements affiche le plus fort potentiel de croissance pour les six prochains mois (36 % des courtiers le privilégient), suivi des maisons individuelles (29 %) et des terrains (24 %). Les autres types de biens, tels que les maisons de ville, les résidences de vacances ou les villas, ne représentent qu'une faible part, ce qui reflète la concentration des flux de trésorerie sur des produits répondant à de réels besoins en logement et présentant une forte liquidité.
La tendance à se concentrer sur les marchés de banlieue
Les données de marché du troisième trimestre 2025 publiées par Batdongsan.com.vn dressent un tableau clair : au lieu de se concentrer sur les centres-villes, les flux de trésorerie et la demande immobilière se déplacent fortement vers les banlieues, où il existe encore un fort potentiel de croissance et où les infrastructures interrégionales s’améliorent constamment.
Plus précisément, l'intérêt des investisseurs pour l'immobilier dans les deux grandes villes du centre du pays, Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, a montré des signes de ralentissement au troisième trimestre. À Hanoï, cet intérêt a diminué de 22 % par rapport à la même période en 2024, tandis qu'à Hô Chi Minh-Ville, il est resté quasiment stable (+0 %) ou a légèrement diminué dans les nouveaux quartiers (-1 %).
En revanche, les provinces voisines se sont distinguées par leur dynamisme. La banlieue d'Hanoï a connu une croissance de 11 %, tandis que dans le Sud, malgré des baisses allant jusqu'à 12 % dans certaines zones, de nombreuses localités ont affiché un net rebond. Au Nord, au troisième trimestre, le marché immobilier a révélé une tendance marquée à la décentralisation hors d'Hanoï, des localités comme Hai Phong, Hung Yen, Hoa Binh et Bac Ninh concentrant 80 % de l'activité totale de la région.
En termes de taux de croissance par rapport au début de l'année, le marché immobilier de Hoa Binh arrive en tête avec +65 %, suivi de Bac Giang (+61 %), Hai Phong (+50 %) et Bac Ninh (+48 %). D'autres localités comme Quang Ninh, Hung Yen et Vinh Phuc ont également enregistré une hausse de 26 à 42 %. Ce dynamisme reflète la tendance des capitaux à se déplacer vers les villes satellites de Hanoï, où les prix sont compétitifs, les infrastructures pratiques et le potentiel de développement à long terme important.
Alors que le Nord a vu l'essor des provinces satellites de Hanoï, dans le Sud, le marché immobilier est en pleine effervescence dans des zones comme l'ancien Binh Duong, qui représente 84 % du niveau total d'intérêt, d'autres localités comme Dong Nai (38 %), Ba Ria - Vung Tau (34 %), Long An (28 %)... Cette effervescence reflète le fort déplacement des flux de capitaux hors de Ho Chi Minh-Ville vers des zones dotées d'infrastructures de transport de plus en plus complètes, de vastes réserves foncières et d'un potentiel de hausse des prix, autant de facteurs qui répondent aux besoins immobiliers et aux investissements à long terme.
Parallèlement, le marché du Centre a maintenu un rythme de croissance soutenu, avec une hausse de 13 % des transactions par rapport à la même période en 2024. Da Nang et Khanh Hoa ont continué de jouer un rôle moteur, représentant 84 % du total des transactions dans toute la région. Les provinces de Lam Dong (18 %), Quang Nam (14 %) et Thanh Hoa (10 %) ont également affiché des signes d'amélioration. Concernant les prix de vente des différents segments immobiliers, Khanh Hoa a enregistré la plus forte progression (+34 %), Quang Nam a continué de surprendre avec une hausse de +44 %, et Da Nang a progressé de 25 %.
Cette situation, selon les experts du secteur immobilier, témoigne d'une forte résilience et d'une grande capacité d'adaptation du marché face aux fluctuations macroéconomiques, avec des performances remarquables dans les principales zones urbaines. Hanoï, Hô Chi Minh-Ville, Hai Phong et Da Nang confirment leur attractivité exceptionnelle et enregistrent une croissance impressionnante des prix sur la période 2021-2025.
Les appartements et les terrains restent les segments les plus dynamiques du marché immobilier local. À Hô Chi Minh-Ville notamment, le marché des appartements a connu une évolution positive, avec un prix moyen de 72 millions de VND/m², soit une hausse de 35 % par rapport au début de 2023 ; le segment des terrains a quant à lui progressé d’environ 6 %, pour atteindre 69 millions de VND/m².
M. Dinh Minh Tuan, directeur régional Sud de Batdongsan.com.vn, a constaté qu'après une période d'observation, le marché immobilier du Sud se redresse nettement. L'offre s'améliore et la liquidité augmente grâce aux flux de trésorerie des investissements et à une demande réelle. À Hanoï en particulier, les prix de vente continuent d'augmenter, mais la demande s'est ralentie. Les flux de trésorerie restent concentrés sur le segment haut de gamme proche du centre-ville, et les appartements demeurent le segment dominant du marché.
Source : https://baotintuc.vn/kinh-te/toan-canh-thi-truong-bat-dong-san-quy-iii2025-20251007174801685.htm
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