נדל"ן למשרדים בהו צ'י מין סיטי במגמת עלייה

הביקוש למשרדים ברמה A עולה

שוק הנדל"ן חווה לאחרונה שינויים חיוביים רבים, בהם פלח הנדל"ן המסחרי והמשרדי "מתחדש" וחוזר למסלול המרוצים.

בתחום השכרת המשרדים, הביקוש למשרדים, ובמיוחד למשרדים מסוג A באזורים מרכזיים, נותר גבוה. עם זאת, ההיצע לא השתנה באופן משמעותי. עם זאת, פרויקטים הנמצאים בבנייה וצפויים להסתיים ברבעונים השני והשלישי של 2024 יתרום לשיפור ההיצע בטווח הבינוני.

סטנדרטים ירוקים ותשתיות עולים יותר ויותר כדי לעמוד בדרישות של לקוחות בינלאומיים, תוך קידום פיתוח בר-קיימא של שוק המשרדים.

האזור המרכזי של רובע 1, הו צ'י מין סיטי, מושך אליו עסקים רבים לשכור משרדים.

מר לו קוואנג טיין, סגן מנהל המכון לחקר כלכלי -פיננסי-נדל"ן בחברת דאט קסאן, העריך כי נכון לעכשיו, ברבעון הראשון של 2024 בלבד, אינדיקטורים מרכזיים כמו ההיצע הכולל ומחיר השכירות הממוצע נותרו יציבים רבעונית בשתי הערים הגדולות, הו צ'י מין סיטי והאנוי, עם היצע כולל של 2.1 מיליון מטרים רבועים.

שכר הדירה הממוצע בהאנוי עומד על כ-21.5 דולר למ"ר, בהשוואה להיצע כולל של כ-2.6 מיליון מ"ר, ושכר הדירה הממוצע עומד על כ-32.5 דולר למ"ר בהו צ'י מין סיטי.

מר לו קוואנג טיין, סגן מנהל המכון לחקר כלכלי-פיננסי-נדל"ן, שירותי דאט קסאן.

מבחינת שיעור תפוסת המשרדים הממוצע בשוק כולו, בהאנוי נרשמה עלייה קלה של כ-85% (עלייה של נקודת אחוז אחת ברבעון), הו צ'י מין סיטי הגיעה לכ-91%, ועדיין שמרה על יציבות בהשוואה לרבעון הרביעי של 2023.

בהערכת שוק השכירות הנוכחי, אמר מר נגוין הונג האי, יו"ר חברת המניות המשותפת VNO Investment and Development (קבוצת VNO; יחידת פיתוח נדל"ן, השכרת משרדים...): "מאז תחילת 2024, שוק השכירות קיבל תגובות חיוביות רבות, למערכת השכרת המשרדים בהו צ'י מין סיטי יש היצע שופע. במיוחד בשנים האחרונות, משקיעים גדולים כמו תאגידי נדל"ן, בנקים... כולם השתתפו בבניית בנייני משרדים לשימוש והשכרה חוזרת, כך שההיצע גדול והמחירים תחרותיים".

"בנוסף, כל הבניינים רבי הקומות ממוקמים במיקומים מרכזיים, עם תשתית נוחה כדי למשוך משקיעים זרים לשכור. נכון לעכשיו, באזורים המרכזיים של רובע 1, 3 ות'ו ת'יאם, ת'ו דוק סיטי, ישנם בנייני משרדים רבים מסוג Class A המושכרים על ידי חברות זרות. משקיעים שוכרים מפעילים זרים מקצועיים כדי להרחיב את השוק, כך שלקטר המשרדים הנוכחי מסוג Class A יש שיעור תפוסה גבוה מאוד", אמר מר האי.

על פי מומחים, מחירי השכרת משרדים בהו צ'י מין סיטי ימשיכו לעלות. מכיוון שהכלכלה מתאוששת, עסקים זרים מחפשים משרדים כאלה יותר ויותר, כך שניתן להעריך את השכרת המשרדים כבעיית התאוששות.

שיעורי התפוסה והשכירות עולים

על פי דוח ההשקעות לרבעון הראשון של 2024 עבור אזור אסיה-פסיפיק של Savills (קבוצת שירותי הנדל"ן המובילה בעולם), מדד המשרדים בהו צ'י מין סיטי עולה כעת ב-1% בהשוואה לרבעון הקודם וב-2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ל-98 נקודות.

המדד ברובע העסקים המרכזי (CBD) של העיר הגדולה עלה ב-1% לעומת הרבעון הקודם, אך ירד ב-1% לעומת הרבעון הקודם הקודם ל-107.

התפוסה ירדה ב-1% מהרבעון הרביעי וב-4% לעומת השנה הקודמת ל-90% עקב פרויקט חדש עם שיעור תפוסה נמוך של 55%. שכר הדירה עלה ב-3% מהרבעון הרביעי וב-7% לעומת השנה הקודמת ל-1 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר/חודש.

מדד ה-CBD שאינו קשור ל-CBD נותר יציב בהשוואה לרבעון הקודם ועלה ב-6% משנה לשנה ל-114 נקודות.

על פי נתוני Savills, שכר הדירה של משרדים השתפר בכל 15 המחוזות, עם עלייה של 1% רבעונית ו-11% משנה לשנה, ל-595,000 דונג וייט למ"ר לחודש. שיעור התפוסה הגיע ל-89%, עלייה של 1% רבעונית אך ירידה של 1% משנה לשנה.

בפינה של אזור ת'ו ת'יאם, בעיר ת'ו דוק (הגובלת ברובע 1), הוקמה סדרה של פרויקטים של בנייני משרדים ברמה A.

למעשה, שוק הו צ'י מין סיטי היה מרוכז בעבר ברובו באזור אחד, רובע 1 - שסיפק את אספקת המשרדים העיקרית. כיום, שוק זה רשם מעבר לאזור ת'ו ת'יאם, עם אספקת משרדים חדשה, שטחי רצפה גדולים ופרויקטים רבים עם הסמכה ירוקה.

בינתיים, שוק השכרת המשרדים בהאנוי יציב יחסית, כאשר המדד עומד על 69 נקודות, ללא תנודות משמעותיות בין רבעונים לשנים. שיעור התפוסה של נכסים מסוג A עומד על 88%, עלייה של 3% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2023 ו-8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

תפוסת הנכסים בדרגה B עמדה על 85%, יציבה בהשוואה לרבעון המקביל וירידה של 1% בהשוואה לשנה הקודמת, בעוד שבדרגה C שיעור התפוסה עמד על 91%, ירידה של 1% בהשוואה לרבעון המקביל ולשנה הקודמת.

העלייה במדד השכירות למשרדים הופכת את תחום הנדל"ן הזה לשוקק חיים ויוצרת רווחים לעסקים המעורבים בתחום.

מדד המשרדים במרכז העסקים המרכזי ירד ב-1% משנה לשנה ל-87. שכר הדירה הממוצע, 783,000 דונג וייט למ"ר לחודש, עלה ב-2% לעומת הרבעון המקביל אך ירד ב-1% משנה לשנה. התפוסה הייתה יציבה גם היא מהרבעון המקביל ועלתה ב-2% משנה לשנה ל-92%.

מדד המשרדים שאינם בתחומם במרכז העסקים המרכזי (CBD) נותר יציב ברבעון הרביעי על 81, ועלה קלות של 1% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. התפוסה עלתה ב-1% ברבעון הרביעי וב-2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ל-87%. שכר הדירה נותר יציב ברבעון הרביעי ועלה ב-2% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ל-485,000 דונג וייט למ"ר לחודש.

"עדיין קיימות הזדמנויות רבות בפני יזמים ומשקיעים לשיפור ההכלה החברתית בנוף העירוני של אסיה פסיפיק", אמר מתיו קליפורד, ראש תחום ESG Sustainability, אסיה פסיפיק, Cushman & Wakefield.

"אם נבחן מרכזי משרדים מרכזיים, יזמים יכולים לנסות לענות על הצרכים המורכבים וההוליסטיים יותר, לא רק של משתמשי שטחי המשרדים שלהם, אלא גם של הקהילות המתגוררות בקרבת מקום או עוברות ליד הבניין מדי יום. מנקודת מבט של השקעה, פיתוח הערכים הכלכליים והחברתיים של הנכס במקביל משפיע גם על התשואה הכוללת", אמר מתיו קליפורד.

עסקים המשכירים נדל"ן יכולים גם לתרום למרקם החברתי של ערים מכילות. על ידי שיתוף פעולה עם עסקים מקומיים בשרשראות האספקה ​​שלהם או גיוס עובדים מקומיים, תאגידים יכולים להניע ערך חברתי וצמיחה כלכלית בקהילות.

הם עשויים גם לבחור להתמקם במיקומים מקושרים ונגישים היטב, קרוב לשירותים כגון שירותי בריאות וחינוך; ולאמץ חשיבה הוליסטית בעיצוב ועיצוב המשרדים. אלה יסייעו לשפר את חוויית מקום העבודה ואת איכות חייהם של העובדים, מה שיוביל למעורבות מוגברת וביצועים ארגוניים מוגברים.

"בקיצור, האטרקטיביות והיכולת לטווח ארוך של עיר מעוצבות באופן עמוק על ידי הערך החברתי שהיא מטפחת. ערים מכלילות מושכות יותר כישרונות ומעודדות חדשנות, מה שמוביל להשקעות ולצמיחה כלכלית. יתר על כן, הן יכולות לספק פלטפורמות סוציו-אקונומיות מגוונות לתושביהן. חוסן ויכולת הסתגלות מאפשרים גם לערים לענות על הצרכים והציפיות הגדלים של תושביהן ובעלי העניין שלהן. לכן חשוב שמגזר הנדל"ן יאמץ וישלב בכל ליבו ערכים מכלילים בכל פעילויותיו, ובכך יאיץ את המסע ליצירת סביבות עירוניות המעניקות עדיפות להכלה", אמר מתיו קליפורד.

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-van-phong-tp-hcm-van-tiep-tuc-tang-gia-a670639.html