"לבדוק את הדופק" של שוק הנדל"ן של האנוי

בהתייחסם לשוק הנדל"ן בבירה בסוף השנה, אומרים משקיפים כי דירות הן עדיין הסגמנט המוביל את תזרים המזומנים. בנוסף, סוגי נכסים מוכווני השקעה כמו קרקעות יתאוששו בקרוב.

הקטגוריה עם הביקוש האמיתי עדיין לוהטת

לדברי מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com, בתקופה האחרונה, דירות היו סוג ה"גל" המוביל בתקופת התאוששות השוק. עם זאת, כאשר השוק ייכנס לשלב יציב, הדירות יצטרכו לוותר על מעמדן ה"כוכבי" לטובת פלחים אחרים.

"במחזורים קודמים, כאשר השוק עבר לשלב פיתוח יציב, עם השקעה של 100 דונג וייטנאמי, דירות היו מרוויחות רק 136 דונג וייטנאמי, אבל עם קרקע, הן היו מרוויחות עד 300 דונג וייטנאמי", שיתף מר קווק אן.

ההדמיה לעיל מראה שבשלבים שונים של השוק, דירות, למרות שולי הרווח שלהן טובים, אינן סוג ההשקעה האטרקטיבי ביותר. אם השוק הנוכחי פועל לפי הכללים במחזורי תנודות קודמים, אז דירות, לאחר התחממות יתר, ינועו הצידה ויצמחו לאט יותר בהשוואה למגזרים אחרים.

מחירי הנדל"ן במחוזות הסמוכים להאנוי מתחממים

לא רק המחוזות הפרבריים של האנוי , אלא גם שוק הנדל"ן בפרובינציות המקיפות את הבירה נתפס כמשהו נחשף על ידי משקיעים רבים. מר לה דין צ'ונג, מנכ"ל SGO Homes, ציין את הסיבה לכך, שכן מחירי הנדל"ן במרכז העיר גבוהים מדי, ומשקיעים רבים מפנים את כספם לפרובינציות ולערים שכנות.

"השוק במחוזות הסובבים את האנוי מראה סימנים חיוביים של התאוששות, כאשר אזורים רבים עולים מעבר לרמת המחירים הישנה. נכון לעכשיו, משקיעים מכוונים לנדל"ן סביב שני צירים כלכליים, כולל הציר בק נין - בק ג'יאנג - וין פוק וציר הונג ין - האי דואונג - האי פונג - קוואנג נין. כל אלה הם אזורים עם הרבה מקום לפיתוח, תשתית תחבורה טובה ומחוברים לפארקים תעשייתיים", הודיע ​​מר צ'ונג.

מר קוק אן צופה שבשנה הקרובה, דירות עדיין יהיו נקודת אור בשוק, בעוד שמגזרים אחרים כמו בתים פרטיים ובתים דו-משפחתיים יהיו חמים יותר מתחילת השנה הבאה. קבוצות השקעה יראו עלייה מתמדת בנפח העסקאות החל מאמצע 2025.

מר נגוין ת'אק קואנג, סגן המנכ"ל של מאי וייט לנד, אמר גם כי נדל"ן העונה על צרכי הנדל"ן נמכר במחירים גבוהים מאוד, ללא סימני התקררות בעתיד הקרוב. מעתה ועד המחצית הראשונה של השנה הבאה, מגזרים המנצלים תזרים מזומנים כמו דירות ווילות במרכזי ערים ימשיכו להוביל את התאוששות השוק.

באופן דומה, מר לה דין צ'ונג, המנכ"ל של SGO Homes, ציין כי מעתה ועד 2025, מחירי הבתים והדירות הפרטיים ימשיכו לעלות, אך בקצב מתון, במקום לעלות באופן דרמטי כמו בתחילת 2024.

מנקודת מבט אחרת, מר פאן לה טאן לונג, מנכ"ל קבוצת AFA, מייסד שותף של קהילת היועצים הפיננסיים של וייטנאם (VWA), ניתח כי רמת מחירי הדירות בהאנוי תותאם מחדש כדי שתהיה מאוזנת יותר עם הכנסת האנשים. עם זאת, זה יקרה באמת רק אם, בחמש השנים הקרובות, מספר פרויקטי הדיור הציבורי בבירה יספיק כדי לענות על צרכי האנשים.

אזהרה בעת השקעה בנדל"ן בפרברים

בהתבסס על ההתפתחויות במחזורים קודמים, עדיין לא הגיע הזמן למגרשי קרקע. עם זאת, המציאות משקפת את ההפך, כאשר תחום הקרקעות למגורים היה מבוקש באופן רציף מאז המחצית הראשונה של השנה. מקומות רבים חוו עליות מחירים "בלתי נתפסות".

בהסבירו את התופעה, אמר מר לה דין צ'ונג כי מדובר בסך הכל בקדחתנות מקומית, משקיעים שלא יכולים לקנות דירות עקב מחסור בפרויקטים חדשים, ולכן הם פונים לקרקעות. בנוסף, הדבר נובע גם מהעובדה שרשויות מקומיות רבות קובעות את מחיר ההתחלה כאשר קרקעות במכירה פומבית אינן גבוהות.

"מכרזי קרקעות פרבריים אחרונים משכו תשומת לב רבה מצד משקיעים משום שמחיר ההתחלה והמקדמה הנדרשת נמוכים יחסית (מחיר ההתחלה של מגרשים רבים הוא פחות מ-10 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר). זוהי גם פרצה עבור משקיעים ספקולטיביים. הדבר יצר השלכות רעות, ודחף את רמת מחירי הקרקעות בשוק לרמה גבוהה מדי", שיתף מר צ'ונג על ההתפתחויות האחרונות בשוק הקרקעות.

לדברי מר TN, אדם שהשתתף במכירות פומביות של קרקעות במחוזות Thanh Oai ו-Hoai Duc, בתקופה הקרובה, קבוצות "צייד קרקעות" לא יעזו להציע הצעות גבוהות כמו בעבר. מכיוון שאם יקבעו מחיר גבוה באמת כדי לזכות במכירה הפומבית, יהיה קשה מאוד למכור את החלקות הללו.

"המקרה של נטישת הפיקדון עבור 55/68 מגרשים בקומונה של טאנה קאו (מחוז טאנה אואי) הוא השקעה כושלת של קבוצות אלו, כאשר הן העריכו בצורה שגויה את השוק. מחיר הקרקע היה גבוה מדי, מה שהקשה על מתווכים למכור במחיר גבוה יותר, ובסופו של דבר הם נאלצו לנטוש את הפיקדון. ניתן לומר שהם הפסידו הון בעסקה בתאנה אואי", אישר מר טאנה אואי.

לדברי מר טי.אן., מחירי הנדל"ן בפרברי האנוי עולים על ערכם האמיתי פי כמה. ישנם בתים בסמטאות בקומונה של טיאן ין (רובע הואי דוק), שם נערכה המכירה הפומבית, עם מגרשים במחיר של 133 מיליון וונד למ"ר, המחיר "מנופח" ל-60-70 מיליון וונד למ"ר, יקר כמו מחיר הדירות במרכז העיר.

"נדל"ן בפרברים אינו מקום למשקיעים מתחילים. במקרה שהשוק יורד, בתים/קרקעות במרכז העיר צריכים לקצץ הפסדים רק בכ-30% כדי למצוא קונים, אבל ברובעים הפרבריים, גם אם משקיעים יורידו את המחיר ב-50%, עדיין יהיה קשה למכור", הזהיר מר ט.נ.

גם למר נגוין קווק אן יש דעה דומה. לדבריו, למרות שמחירן של תחומי השקעה כמו קרקעות יכול לעלות פי 2-3 לאחר מספר שנים, הנזילות מוגבלת יחסית והמחיר יכול לרדת הצידה למשך זמן רב כאשר השוק מאט.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html