שקלו לא לזנוח את שיטת העודפים בהערכת שווי קרקע

[מודעה_1]

בהתבסס על חוות דעתם של חברות ועמותות, לשכת המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI) הגיבה בכתב לשליח הרשמי מס' 5080/BTNMT-QHPTTND של משרד משאבי הטבע והסביבה בנוגע לבקשה להערות על טיוטת הצו המתקן ומשלים את צו 44/2014/ND-CP מיום 15 במאי 2014 של הממשלה המסדירה את מחירי הקרקעות ועל טיוטת החוזר המתקן ומשלים מספר סעיפים בחוזר מס' 36/2014/TT-BTNMT מיום 30 ביוני 2014 של שר משאבי הטבע והסביבה המפרט שיטות להערכת קרקעות; פיתוח והתאמת רשימות מחירי קרקעות; הערכת קרקעות ספציפית וייעוץ בנושא הערכת קרקעות (להלן: הטיוטה).

שיטת הערכת שווי קרקע

בהשוואה לתקנות הנוכחיות, טיוטת הצו וטיוטת החוזר התאימו את שיטות הערכת הקרקע, בהתאם לכך קיימות רק שלוש שיטות: שיטת ההשוואה, שיטת ההכנסה ושיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע בעת ביצוע הערכת קרקע. משמעות הדבר היא שכאשר מעריכים קרקע, לא ייעשה עוד שימוש בשיטת העודפים ובשיטת הניכוי.

עסקים מסוימים סבורים כי יש לשקול בשלב מסוים את הסרת שיטת העודפים משיטות הערכת שווי קרקע.

ראשית, זה גורם לקשיים בתהליך הערכת שווי הקרקע.

כיום, על פי נתוני המפעלים, אם שיטת העודפים נטושה, במקרים רבים של הערכת שווי קרקעות, השיטות הנותרות יתמודדו עם מגבלות מסוימות, כגון שיטת העודפים היא שיטה לקביעת מחיר קרקע על סמך מטרת השימוש עם פוטנציאל לפיתוח עתידי, ולא על סמך מטרת השימוש הנוכחית כמו שיטת ההשוואה ושיטת ההכנסה.

לסוג זה של קרקע בעלת פוטנציאל פיתוח אין בדרך כלל נכסים דומים או ברי-השוואה שנסחרו בהצלחה בשוק לצורך יישום שיטת ההשוואה (בתנאי שיש לפחות 3 חלקות קרקע דומות שהועברו לשוק או שזכו במכרז לזכויות שימוש בקרקע).

לשיטת ההשוואה יש מגבלות מבחינת נתוני השוואה מכיוון שלעתים קרובות קשה להתאים מידע על עסקאות לנכס שיש להעריך; יש צורך במידע עסקי ברור ומדויק רב, בעוד שבמציאות, במקרים רבים, מחיר העסקה על הנייר ומחיר העסקה בפועל שונים.

שיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע מיושמת על ידי הכפלת מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע במקדם התאמת מחיר הקרקע. מקדם התאמת מחיר הקרקע מונפק על ידי ועדת העם המחוזית באמצעות ניתוח והשוואה של מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע עם מחיר הקרקע הרגיל בשוק. לפיכך, קביעת מקדם ההתאמה מבוססת גם על נתונים השוואתיים, ולכן היא נתקלת גם בחסרונות מבחינת מידע ונתוני קלט כמו שיטת ההשוואה.

נכון לעכשיו, מאגר הנתונים של מדינתנו אינו משקף באופן מהותי את מציאות השוק. לכן, יישום של 3 שיטות הערכה בלבד, כפי שמוצג בטיוטה, עלול לגרום לקשיים בתהליך היישום עקב החסרונות הנ"ל.

מצד שני, שיטת השיורי מבוססת על הבסיס התיאורטי לפיו הערך הנוכחי של הנכס הוא הערך השיורי המתקבל מהערכת הפיתוח המשוער בניכוי כל העלויות שנגרמו ליצירת אותו פיתוח. מהותה של שיטה זו היא לחשב את מחיר הקרקע בצורה לאחור, כלומר, החל מסכום המכירות של מוצרי הפיתוח שהושלמו בעתיד בניכוי עלויות הפיתוח הנדרשות להשקעה ביצירת אותו מוצר. קרקע עם פוטנציאל פיתוח מוערכת לפי שיטה זו, ששיטות הערכה אחרות אינן כשירות ליישם.

שנית, עקביות בין התקנות בנוגע להערכת שווי מקרקעין.

שיטת העודפים היא שיטת הערכת שווי נדל"ן המיושמת על ידי ארגוני הערכה מקצועיים ונחשבת לאחת משיטות ההערכה המיושמות בעת הערכת שווי נדל"ן עם פוטנציאל פיתוח (קרקע פנויה לא מפותחת או קרקע עם מבנים על הקרקע שניתן לשפץ או להרוס על מנת לבנות מבנים חדשים על הקרקע לשימוש הטוב והיעיל ביותר). שיטת העודפים נקבעה בתקן הערכת שווי וייטנאם מס' 11 שפורסם עם חוזר 145/2016/TT-BTC.

המקרה של הטיוטה להסרת שיטת העודפים בהערכת שווי מקרקעין גורם לחוסר עקביות בין התקנות להערכת שווי מקרקעין בין מסמכים משפטיים רלוונטיים.

שלישית, מטרות ניהול המדינה.

אחת הסיבות להסרת שיטת העודפים משיטת הערכת הקרקע היא ש"זוהי שיטת הערכת קרקע המשמשת מנהלים לחישוב כדי להחליט על השקעה (מחיר הקרקע צריך להיות זמין תחילה), אינה מתאימה למשימת הערכת הקרקע לשרת את ניהול הקרקעות של המדינה".

אם שיטה זו נחשבת לשימוש רק לחישוב יעילות ההשקעה, משמעות הדבר היא ששווי הקרקע חושב על מנת להשיג את השימוש הטוב והיעיל ביותר, ומחיר קרקע זה עולה בקנה אחד עם עקרונות השוק. לפיכך, המדינה משתמשת בשיטת הערכה זו כדי לקבוע את סוגי הקרקעות בעלות פוטנציאל פיתוח, לקבוע את מחיר הקרקע בהתאם למחיר השוק, ובכך לקבוע את ההתחייבויות הפיננסיות שעל המשקיעים למלא כלפי המדינה.

"מהניתוח לעיל, עסקים מציעים שוועדת הניסוח תשקול לא להסיר את שיטת העודפים משיטות הערכת שווי הקרקע", אמר VCCI.

קביעת מחירי קרקעות רגילות בשוק

על פי הוראות סעיף 1, סעיף 1 לטיוטה, "מחיר קרקע רגיל בשוק הוא המחיר המופיע בתדירות הגבוהה ביותר בעסקאות המועברות בשוק, וזכייה במכרזים לזכויות שימוש בקרקע של חלקות קרקע בעלות אותה מטרת שימוש באזור ובתוך פרק זמן מסוים".

כדי לקבוע את "המחיר השכיח ביותר", שמאי המקרקעין חייב לאסוף את כל מחירי העסקאות בשוק בפרק זמן מסוים. פעילות זו ניתנת לסינתזה רק מסוכנויות מדינה בעלות מקורות מידע כגון משרדי רישום מקרקעין ורשויות המס.

על פי המשוב, ארגוני ייעוץ (למעט יחידות שירות ציבורי המבצעות את התפקידים והמשימות שהוקצו להן) יתקשו לגשת באופן מלא למקור מידע זה.

כדי להקל על פעילותן של ארגוני ייעוץ, VCCI ממליצה שוועדת הניסוח תוסיף תקנות המאפשרות לארגונים אלה גישה למקורות המידע הנ"ל.

יישום שיטות הערכת שווי קרקע

ההוראות בטיוטה וכן בצו 44/2014/ND-CP לא הגדירו בבירור את שיטת הערכת הקרקע עבור המקרים הבאים: "חלקות אדמה, קרקע לא חקלאית היא קרקע למגורים ללא מידע מספיק על לפחות 3 חלקות אדמה". מקרה זה, על פי התקנות, אינו עומד בתנאים ליישום שיטת ההשוואה כפי שנקבעה בסעיף 1, סעיף 5 (מתוקן), וגם לא מדובר במקרה של יישום ההוראות בסעיף 8, סעיף 5ג כאשר אין מידע מספיק על לפחות 3 חלקות אדמה בעלות אותה ייעוד קרקע מכיוון שהקרקע אינה לא חקלאית.

במקרה של "חלקת אדמה או שטח אדמה ששווים מחושב לפי מחירון הקרקע עולה על 200 מיליארד דונג וייטנאמי, יש לשלם את דמי החכירה בסכום חד פעמי עבור כל תקופת החכירה". מקרה זה אינו נופל תחת המקרים של יישום שיטת ההשוואה ושיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע שנקבעו בסעיף 5 (מתוקן).

מידע ליישום שיטות הערכת שווי קרקע

בהתאם להוראות סעיף 5ב' של טיוטת הצו, מידע על מחירי קרקע לצורך יישום שיטת ההשוואה ושיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע הוא מידע שנאסף בתקופה שלא תעלה על 24 חודשים ממועד הערכת הקרקע ולפני כן, ממקורות כגון: מחירי קרקע שהועברו לשוק במשרדי רישום מקרקעין, רשויות המס, ועדות עממיות ברמת הקהילה; מחירים מנצחים במכרזי זכויות שימוש בקרקע בארגונים המנהלים מכרזי זכויות שימוש בקרקע.
נראה כי מקורות המידע שנאספו לעיל אינם מספיקים כדי לקבוע במדויק מידע על מחירי קרקעות. נכון לעכשיו, עסקאות נדל"ן בשוק הן במצב של שני מחירים, המחירים הרשומים בחוזה העברת זכויות השימוש בקרקע (מידע שהתקבל על ידי משרד רישום המקרקעין, רשות המסים) עשויים שלא להיות מחיר העסקה בפועל.

לכן, כדי להבטיח מידע מדויק יותר, VCCI ממליצה שוועדת הניסוח תרחיב את מקורות המידע כגון: מחירי עסקאות בזירות מסחר בנדל"ן; מחירים שנאספו על ידי שמאים באמצעות חקירה וסקר.

חָכמָה

[מודעה_2]
מָקוֹר