יש צורך ב"שסתום נעילה" כדי לשלוט על דיוק תוצאות הערכת הקרקע.
בבוקר ה-15 בינואר, בהמשך לתוכנית המושב החמישי יוצא הדופן, קיימה האסיפה הלאומית דיון מליאה על כמה תכנים חדשים או תכנים עם דעות שונות בטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן).
חבר האסיפה הלאומית נגוין הואנג באו טראן (משלחת בין דונג ) תרם להבהרת חלק מהתכנים בטיוטת החוק, והעריך מאוד את עבודתה של ועדת הניסוח בשילוב ובתיקון תכנים חשובים ואת הדו"ח ההסבר של ועדת הכלכלה.
הערות לסעיף 5, סעיף 158 לטיוטת החוק, הקובע כי "שיטות הערכת הקרקע בנקודה ג' בנוגע לשיטת העודפים בהערכת הקרקע מתבצעות על ידי הפחתת סך עלויות הפיתוח המשוערות של חלקת הקרקע מסך הכנסות הפיתוח המשוערות".
נציגים הציעו כי ועדת הניסוח לא תכלול את שיטת העודפים בהערכת שווי הקרקע מהסיבות הבאות:
ראשית, ישנן שיטות רבות להערכת שווי קרקע, אך תוצאות ההערכה המתקבלות משיטות שונות דומות עבור אותה חלקת קרקע ספציפית.
עם זאת, תוצאות הערכת שווי קרקעות המתקבלות באמצעות שיטת העודפים מבוססות על הנחות והערכות, ואמינותן אינה גבוהה, במיוחד באזורים עם מידע עובדתי מוגבל ונתוני הכנסות-עלות זמינים כבסיס לאומדן.
בנוסף, ערך מגרש הקרקע צפוי לעלות עם הזמן עקב ההקשר ההיסטורי שלה, פעילויות מסחריות ופעולות אחרות.
חבר האסיפה הלאומית נגוין הואנג באו טראן.
"עם זאת, הקביעה שערך הקרקע עולה תמיד בהדרגה אינה סבירה משום שערך מגרש יכול לרדת במהלך מיתון כלכלי או כאשר מתמודדים עם גורמים שליליים. לדוגמה, כיום, כאשר שוק הנדל"ן כמעט קפוא, שיטה זו אינה מודדת במדויק את גורמי הסיכון וההשפעות השליליות על הכלכלה", הצהירה גב' טראן.
שנית, חישוב גורמים משוערים אלה הוא מורכב מאוד, וכתוצאה מכך להערכות לא ודאיות ולא מדויקות עם שגיאות גדולות.
לדברי הנציגים, עבור אותה חלקת אדמה, שינוי של אחד הגורמים המשוערים ישנה את תוצאת ההערכה. זוהי הסיבה העיקרית לקשיים ולעיכובים בקביעה, הערכת וקבלת החלטות לגבי מחירי קרקע ספציפיים בעבר, והפרשנות משתנה מאדם לאדם בנסיבות שונות ובזמנים שונים.
יתר על כן, לדברי הנציגים, למרות ששיטת העודפים נקבעה בצו ממשלתי מס' 44 משנת 2014 ובחוזר מס' 36 משנת 2014 של משרד משאבי הטבע והסביבה, יישומה נתקל בקשיים ובמכשולים רבים. ההכנסות הכוללות המשוערות ועלויות הפיתוח הכוללות של פרויקט נדל"ן מבוססות על חקירות, סקרים ואיסוף מידע על מחירי העברה, מחירי שכירות וגורמים התורמים להכנסות ולעלויות של פרויקטים בעלי מאפיינים דומים לפרויקט המוערך.
הגורמים הקובעים הכנסות ועלויות עדיין מוגדרים באופן מעורפל, חסרים סטנדרטים, נורמות או קריטריונים ספציפיים, מה שהופך את התמחור למשימה מאתגרת.
יתר על כן, תיאור פרויקט ההשקעה הוא אחד המסמכים החשובים המהווים את הבסיס לשימוש בנתונים המיושמים בשיטת עודפי יישום הפרויקט, התקדמות עסקית ושיעור הון ההשקעה, שכן אינדיקטורים אלה ממלאים תפקיד מכריע בתוצאות ההערכה.
נכון לעכשיו, תיאורי פרויקטי השקעה הם בסיסיים מאוד, וחסרים מידע, נתונים או נתונים תומכים מספיקים. בהקשר של מסד נתונים חלקי של מחירים וקרקעות, כולל נתוני מחירי קרקעות, ושוק זכויות שימוש בקרקע לא מפותח ולא שקוף, ביטול שיטת הערכת קרקעות דורש בחינה מדוקדקת של היתכנותה על מנת להבטיח שהיא לא תפריע לתהליך הערכת הקרקעות.
"אם יש צורך לשמור על שיטה זו, יש צורך ב'שסתום נעילה' כדי לשלוט בדיוק ובהתאמה של תוצאות הערכת הקרקע", הציע הנציג טראן.
יתר על כן, בתהליך הנוכחי של פיצויים ורכישת קרקעות, ישנם מקרים של החזרת קרקעות לפרויקטים של חפירה של נחלים, תעלות, נתיבי מים. עם זאת, חוק הקרקעות והצווים והחוזרים המנחים שלו בנושא פיצויים וסילוק קרקעות עדיין אינם מסדירים זאת, דבר הגורם לקשיים משמעותיים. הסיבה לכך היא שאנשים אינם מסכימים ועתרו שוב ושוב, ואף הגישו תלונות ממושכות, נגד החלטות הפיצויים של המדינה, דבר המעכב את סילוק הקרקעות. לכן, הנציג מציע לבחון מחדש את הנושא.
פתיחת משאבי קרקע
בתרומתו לשיפור הצעת החוק שמטרתה לשחרר משאבי קרקע לפיתוח הכללי של המדינה, העלתה הנציגה נגוין טי נגוק שואן (משלחת בין דואנג) את דעותיהם של עסקים רבים במחוז בין דואנג בנוגע לתנאים ליישום פרויקטים של דיור מסחרי והסכמים על העברת זכויות שימוש בקרקע בסעיף 122, סעיף 3, נקודה ב' ובסעיף 127, סעיף 1, נקודה ב'.
סגן יו"ר האסיפה הלאומית נגוין דוק האי ניהל את הישיבה.
הנציגים הציעו להוסיף קטגוריות קרקע נוספות אם הן עולות בקנה אחד עם התוכנית שאושרה, והציעו שהאסיפה הלאומית תשקול בקפידה ותצביע בנפרד על סעיף זה, או תפקיד בידי הממשלה את יישום תוכנית פיילוט למשך 5 שנים, ולאחריה יוגש דוח מסכם לאסיפה הלאומית.
לדברי הנציגים, הסיבה נובעת מפרקטיקות קודמות, שבהן, כאשר המדינה קראה להשקעה ופיתוח כלכלי, אזרחים ועסקים רבים שהיו מוכנים לעסוק בעסקים הסכימו למסור למדינה סוגים שונים של קרקעות, כולל קרקעות למגורים, על מנת להחכירן למטרות ייצור ועסקים. דבר זה יצר מקומות עבודה ותרם משמעותית לפיתוח היישוב.
כעת, כאשר המדינה משנה את התכנון העירוני ומבקשת לשפץ ולשדרג את העיר, נדרש מנגנון שנותן עדיפות למתן הזדמנות להמשיך ולהשקיע ולפתח על הקרקע אותה שימרו והשתמשו בה לייצור ועסקים במשך דורות.
מצד שני, למדינה יש עילה מספקת לקבוע בבירור את מקור הקרקע שבבעלות המיזם. אם הקרקע הייתה בבעלותו של המיזם עצמו בעבר (באמצעות ירושה, תרומה או העברה), אזי יש לחקור סוגיה זו לעומק.
יתר על כן, הציעו הנציגים לתקן ולשפר בקרוב את התקנות החוקיות בנושאי מיסוי ומימון כדי ליצור הרמוניה בין האינטרסים הנובעים מהמרת שימושי קרקע ממטרות אחרות לקרקע למגורים עבור פרויקטים מסחריים של דיור בין שלוש קבוצות: משתמשי הקרקע הנוכחיים, משקיעים והמדינה. זה יאפשר למדינה לחלק מחדש את התועלת באופן יחסי למשתמשי הקרקע עצמם ולהשקיע בפרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי באזור .
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)