אזהרה מפני ניצול מכירות פומביות של קרקעות לספקולציות, 4 מקרים של פלישת קרקעות נשקלים להנפקת הספר האדום

בין דונג מוכרת עשרות מגרשים של "אדמות זהב", מחיר המרת קרקע חקלאית לאדמות למגורים לפי החוק החדש, 4 מקרים של פלישה לקרקע והפרות חוק שנחשבים לספר האדום... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

נדל"ן: קרקע למכירה פומבית ברובע הואי דוק, האנוי . (מקור: Vietnamnet)

אזהרה מפני ניצול מכירות פומביות של קרקעות כדי לספקולציות ולהעלות מחירים

בימים האחרונים, תשומת הלב הציבורית הופנתה למכירה פומבית של 19 מגרשים באזור לונג קהוק (קומונה טיין ין, מחוז הואי דוק, האנוי). מחיר ההצעה הזוכה נחשב ל"שיא" בהשוואה למחירים קודמים של כמה שכונות פרבריות בהאנוי, עד 133.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. "סוכני קרקעות" רבים פרסמו למכירת מגרשים הצפויים להימכר בהצלחה במכירה פומבית בהפרש של 200 מיליון דונג וייטנאמי או יותר.

לפי מידע על לאו דונג , מר דין מין טואן - מומחה נדל"ן - העיר: "עם מחיר המכירה הפומבית הגבוה פי 2 עד 3 מהממוצע, לאנשים שבבעלותם קרקעות באזור שמסביב יש מנטליות של דחיפה של מחיר המכירה של אדמתם. מחיר הקרקע הגבוה והפתאומי יכול גם ליצור מגמה של ספקולציות בקרקעות, כאשר אנשים רבים ממהרים לקנות קרקעות בתקווה להרוויח מהעלייה המתמשכת במחירי הקרקעות. עם זאת, זה יכול לגרום למצב שבו הכסף עומד על שמריו בקרקעות, במקום להיות מופץ בפעילויות כלכליות אחרות."

כדי להבטיח עמידה בחוק, פרסום ושקיפות, ראש הממשלה פאם מין צ'ין ביקש לתקן את מכירות פומביות הקרקעות. בדוח נכתב בבירור כי במקרים מסוימים, מחיר הזכייה היה גבוה פי כמה ממחיר ההתחלה, כולל במקרים גבוהים באופן חריג. לכן, ראש הממשלה הטיל על יושבי ראש ועדות העם של המחוזות והערים להורות לסוכנויות המוסמכות לבחון את ארגון מכירות פומביות זכויות השימוש בקרקע באזור.

בזמן שהמתינו לחקירת הרשויות ולמסקנה סופית, חברת המכירות הפומביות Lac Viet Joint Stock Auction הודיעה על השעיית שתי מכרזים של 52 מגרשים. מומחים אומרים כי שליטה בספקולציות בקרקעות היא משימה דחופה. שליטה וטיפול בספקולציות ובאינפלציה כבר מההתחלה יסייעו לשוק הנדל"ן להתפתח בצורה בריאה ובר קיימא.

עורך הדין טרונג אן טו - יו"ר משרד עורכי הדין TAT (לשכת עורכי הדין של האנוי) ציין כי ספקולציות בקרקעות הופכות לנושא בוער, מה שמעלה את מחירי הנדל"ן ומקשה על צעירים ואנשים עם הכנסה ממוצעת גישה לדיור. כדי למנוע מצב זה, עורך הדין טו הציע מספר פתרונות לרסן את הספקולציות ולייצב את שוק הנדל"ן.

"אמצעי יעיל אחד הוא הטלת מיסים גבוהים על רכישות קרקע ללא שימוש ממשי. כאשר אדם או ארגון רוכש קרקע ואינו בונה בתוך פרק זמן מסוים, הוא יהיה כפוף למסים גבוהים יותר. זה לא רק מפעיל לחץ כלכלי על ספקולנטים אלא גם מעודד שימוש יעיל יותר בקרקע."

יישום תקנות על מגבלות זמן בנייה חובה על קרקעות המוצעות למכירה פומבית הוא פתרון נוסף למאבק בספקולציות. כאשר הזוכה במכירה פומבית אינו מבצע את הבנייה בתוך הזמן שנקבע, ניתן לשלול את הבעלות על הקרקע. זה מבטיח שהקרקע לא תיאגר בצורה בזבזנית ומקדם פיתוח עירוני.

לדברי עורך הדין טרונג אן טו, הגבלת הזמן להעברת קרקע לאחר הרכישה היא גם צעד חשוב.

בנוסף, הממשלה יכולה להתאים את מדיניות האשראי על ידי החמרת תנאי הלוואות נדל"ן למשקיעים שאין להם צורך ממשי להשתמש בקרקע. זה לא רק מפחית את כמות ההון הספקולטיבי הזורם לשוק הנדל"ן, אלא גם מגן על קוני בתים עם צרכים אמיתיים לדיור. אספקת פרויקטים רבים של דיור ציבורי ודיור בעלות נמוכה יסייע לאזן בין היצע לביקוש בשוק. כאשר ישנן אפשרויות דיור רבות המתאימות לתקציב של בעלי הכנסה בינונית, הלחץ על מחירי הקרקע יופחת, מה שיהפוך את מחירי הנדל"ן לסבירים יותר.

"לבסוף, רפורמה בחוק עסקי הנדל"ן כדי לאפשר חלוקה ומכירה של מגרשים במקרים ספציפיים יכולה גם היא להיות פתרון להגדלת היצע הקרקעות בשוק, ולסייע לצנן את מחירי הקרקעות", אמר מר טו.

בין דואנג מכרה עשרות חלקות "אדמה מוזהבת" במכירה פומבית

כדי לייצר הכנסות, מחוז בין דואנג החליט למכור במכירה פומבית עשרות חלקות אדמה, כולל אזורים רבים ששימשו בעבר כמטה ממשלתי ונחשבים ל"אדמת זהב" בעלת ערך גבוה.

זהו המידע שניתנה על ידי ועדת ההיגוי ליישום הפרויקט לניצול קרנות קרקע, יצירת הכנסות מהקרקע לשרת את הפיתוח החברתי-כלכלי של מחוז בין דונג בתקופה 2024-2025, עם חזון לשנת 2030, בפגישה שנערכה לאחרונה.

בהתאם לכך, חלקות הקרקע שיימכרו במכירה פומבית הן בעיקר קרקעות למשרדים פעילים ומתקני תפעול של סוכנויות מדינה ויחידות שירות ציבורי; קרקעות שהוחזרו ונמסרו לארגוני פיתוח קרנות קרקעות לצורך ניהול; קרקעות ציבוריות המנוהלות על ידי יישובים; קרקעות של מפעלים בבעלות המדינה, ניהול והשבת קרקעות מאורגנים מחדש; קרקעות ממקור פרטי וארגוני הנמצאות כעת בשימוש וצפויות להיות מוחזרות בהתאם לתכנון שימושי קרקע ולתכנון לפיתוח אזורים עירוניים, פארקי תעשייה, שירותי מסחר, לוגיסטיקה וכו').

בין אלה, ישנן חלקות אדמה רבות הממוקמות במיקומים מרכזיים במחוז בין דואנג, המהוות את מטהן של סוכנויות ויחידות מדינה רבות, ונחשבות ל"אדמת זהב" בשל ערכן הרב.

הצפי הוא כי 38 מגרשים בשטח של כמעט 400 דונם יועמדו למכירה פומבית (זכויות שימוש בקרקע, נכסי ציבור). המכירה הפומבית תתבצע בשלבים, ובשנת 2024 לבדה יועמדו למכירה פומבית 10 מגרשים בשטח כולל של כ-8.3 דונם.

עד שנת 2025, המחוז ימשיך למכור 17 חלקות אדמה בשטח כולל של יותר מ-331 דונם, ובתקופה 2026-2030 הוא ימכור 11 חלקות אדמה בשטח כולל של 52.2 דונם.

על ידי מכירת חלקות הקרקע הנ"ל במכירה פומבית, בין דואנג יגבה סכום כסף "עצום" לקידום פיתוח חברתי-כלכלי.

ראש מרכז פיתוח קרן הקרקעות של מחוז בין דונג אמר כי בנוסף למכירה פומבית של חלקות הקרקע, המחוז גם יגיש הצעה לבחירת משקיעים עבור 75 חלקות קרקע, שהן 75 אזורים עירוניים חדשים ואזורי פיתוח עירוני.

נכון לעכשיו, הפרויקט מוגש לוועדת העם של מחוז בין דואנג לסקירה והערות לפני יישומו.

4 מקרים של פלישת קרקע והפרות חוק נשקלים לצורך הנפקת ספר אדום

על פי חוק הקרקעות משנת 2024, שנכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט, ישנם 4 מקרים של שימוש בקרקע עם הפרות קרקע לפני ה-1 ביולי 2014 אשר יישקלו לצורך מתן תעודות זכות שימוש בקרקע (הספרים האדומים).

סעיף 139 לחוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי במקרה הראשון, משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע לפני ה-1 ביולי 2014, עקב פגיעה במסדרון הבטיחות של עבודות בנייה לאחר שהמדינה הודיעה והציבה סימנים; פגיעה בכבישים, בצידי דרכים ובמדרכות לאחר הכרזת גבולות הבנייה; פגיעה בקרקע המשמשת למטרות בניית מטה סוכנויות, עבודות ציבוריות ועבודות ציבוריות אחרות, המדינה תחזיר את הקרקע כדי להחזירה לבנייה מבלי להנפיק ספר אדום עבור האזור הנפגע.

עם זאת, במקרים הנ"ל של הפרות קרקע, אם בוצעה התאמת תכנון שימושי הקרקע ותכנון הבנייה שאושרו על ידי הרשות המוסמכת, אך שטח הקרקע הפלוש אינו נמצא עוד במסדרון הבטיחות של עבודות ציבוריות; אינו נמצא בגבול סלילת כביש; אינו מיועד לשימוש כמטה של ​​סוכנויות, עבודות ציבוריות או עבודות ציבוריות אחרות, אזי האדם המשתמש בקרקע ייחשב עבור ספר אדום. בעל הקרקע חייב למלא התחייבויות כספיות בעת עריכת ספר אדום עבור קרקע זו.

במקרה השני, האדם המשתמש בשטח הפלוש השייך לתכנון הייעור ליערות לשימוש מיוחד ויערות מגן יקבל הנחיה על ידי ועדת העם המחוזית להשיב את הקרקע הפלושה ולמסור אותה למועצת ניהול היערות לניהולה ושימוש. האדם המשתמש בקרקע הפלושה ייחשב על ידי מועצת ניהול היערות לצורך הגנה ופיתוח יערות בהתאם להוראות חוק היערות.

אם ביישוב אין מועצת ניהול יערות, האדם המשתמש באדמה שנפלשה או שתפוסה יקבל קרקע על ידי המדינה לצורך הגנה ופיתוח יערות מגן, וייחשב להיכלל בספר האדום.

אם שטח הקרקע הפלוש הוא ממקור חקלאי וייעור ומתוכנן לשמש תשתית ציבורית, הוועדה העממית המחוזית תשיב אותו ותמסור אותו למשקיע לבנייה. האדם המשתמש בקרקע זו באופן הפרה יורשה להשתמש בה באופן זמני עד שהמדינה תשיב אותה, ועליו לשמור על הסטטוס הנוכחי ולרשום את הקרקע.

קרקעות שנפלשו מחוות ייעור ומשמשות כיום לייצור חקלאי או למטרות דיור לפני 1 ביולי 2014, שאינן נכללות בתכנון ייעור ליערות לשימוש מיוחד, יערות מגן, שאינן נכללות בתכנון ייעוד קרקע לצורך בניית עבודות תשתית ציבוריות, משתמש הקרקע ייבחן להנפקת ספר אדום ועליו למלא התחייבויות כספיות בהתאם להוראות החוק.

במקרה שלישי, משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע עקב פלישה או אכלוס שאינם נופלים תחת המקרים הנ"ל ומשתמשים בקרקע למטרה שגויה, אם הם משתמשים בקרקע באופן יציב, בהתאם לתכנון ייעוד הקרקע ברמת המחוז או לתכנון הכללי או לתכנון יעוד הקרקע או לתכנון הבנייה או לתכנון הכפרי, יישקלו להנפקת ספר אדום וחייבים למלא התחייבויות כספיות בהתאם להוראות החוק.

אם הקרקע המפרה אינה מנוצלת באופן יציב או שאינה בהתאם לתכנון, המשתמש יוכל להשתמש בקרקע באופן זמני רק כאשר המדינה תובעת אותה בחזרה.

לבסוף, משקי בית ויחידים המשתמשים באדמות חקלאיות שהוחזרו על ידם ואין להם מחלוקות, יקבלו רישיון "ספרים אדומים" מהמדינה בהתאם למגבלת הקצאת הקרקעות החקלאיות שנקבעה על ידי הוועדה העממית המחוזית. שטח הקרקע העולה על המגבלה יועבר לחכירת המדינה.

במקרה שמשקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע מפרים את חוקי הקרקעות כפי שנקבעו החל מ-1 ביולי 2014 ואילך, המדינה לא תנפיק ספרים אדומים ותטפל בהם בהתאם להוראות החוק.

מחיר המרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים לפי חוק חדש

בהתאם לסעיפים 1 ו-2, סעיף 8 של צו 103/2024/ND-CP, כאשר גוף ממלכתי מוסמך מוציא החלטה המאפשרת למשקי בית וליחידים לשנות את ייעוד הקרקע לקרקע למגורים, אגרת השימוש בקרקע מחושבת כדלקמן:

שבו: אגרת שימוש בקרקע של סוג קרקע לאחר המרה מחושבת כדלקמן:

דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות של סוגי קרקעות לפני שינוי ייעודי קרקע (להלן דמי קרקע לפני שינוי ייעודי קרקע) מחושבים באופן הבא:

עבור קרקע לפני שינוי ייעודה, שהיא קרקע חקלאית של משק בית או יחיד שאליו הקצתה המדינה קרקע ללא גביית דמי שימוש בקרקע, או קרקע חקלאית שמקורה העברה חוקית ממשק בית או יחיד אחר שאליו הקצתה המדינה קרקע ללא גביית דמי שימוש בקרקע, מחיר הקרקע לפני שינוי ייעודה מחושב על ידי (=) שטח הקרקע כפול (x) במחיר הקרקע של סוג הקרקע החקלאית המתאים ברשימת מחירי הקרקע.

עבור קרקע לפני שינוי ייעודה, שהיא קרקע חקלאית, המדינה חוכרת קרקע ומשלמת דמי שכירות פעם אחת לכל תקופת החכירה, דמי השכירות לפני שינוי ייעודה מחושב כדלקמן:

שם בפנים:

מחיר הקרקע המתאים לתקופת החכירה של הקרקע לפני שינוי הייעוד הוא מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקעות לחישוב דמי השכירות המשולמים בסכום חד פעמי עבור כל תקופת החכירה.

תקופת השימוש בקרקע הנותרת נקבעת על ידי (=) הקצאת הקרקע או תקופת החכירה לפני שינוי ייעוד השימוש בקרקע פחות (-) תקופת השימוש בקרקע לפני שינוי הייעוד.

במקרה שזמן השימוש בקרקע הנותר שנקבע לפי הנוסחה שנקבעה בסעיף זה אינו שנה מלאה, הוא יחושב לפי חודש; אם הזמן אינו חודש שלם, הזמן אינו חודש שלם, הזמן אינו חודש שלם, מ-15 ימים או יותר ייחשבו כחודש אחד, פחות מ-15 ימים, לא יחושבו אגרת שימוש בקרקע עבור מספר ימים זה.

עבור קרקע לפני שינוי ייעודה, שהיא קרקע חקלאית המוחכרת על ידי המדינה בצורת תשלום שכר דירה שנתי, שכר הדירה לפני שינוי ייעוד הקרקע הוא אפס (= 0).

הערה: במקרה שאגרת השימוש בקרקע של סוג הקרקע לאחר שינוי ייעוד הייעוד נמוכה או שווה למחיר הקרקע לפני שינוי ייעוד הייעוד, אגרת השימוש בקרקע בעת שינוי ייעוד הייעוד היא אפס (=0).

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html