חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן וחוק המקרקעין המתוקנים אושרו ונכנסו רשמית לתוקף החל מ-1 בינואר 2025. משקיעים רבים תוהים האם זה הזמן הנכון להשקיע בציפייה?

זמן "הזהב" להשקיע?

מר לה דין צ'ונג, מנכ"ל SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, ששיתף עם כתב VietNamNet , העריך כי עבור משקיעים פרטיים, הפעם, כאשר הריביות ירדו בחדות, מחירי הזהב עדיין גבוהים; בעוד ששוק הנדל"ן הראה סימני התאוששות... זהו זמן "הזהב" עבור משקיעים לחקור "השקעה" בשווקים רחוקים יותר מהאנוי או בערים גדולות.

"עד שנת 2025, כאשר שלושת החוקים של עסקי נדל"ן, דיני דיור ודיני מקרקעין ייכנסו לתוקף, שוק הנדל"ן יפתח דף חדש; מחירי מוצרי הנדל"ן הקיימים יעלו. בהשקעה בתקופה זו, למשקיעים יש את הזכות לבחור מוצרים עם מחירים מתאימים והשלמה חוקית", אמר מר צ'ונג.

W-השקעה בנדל
האם עכשיו זה הזמן "הזהב" להשקיע בנדל"ן? (צילום: הואנג הא)

מר נגוין אן קוה, יו"ר קבוצת G6, שיתף גם הוא עם VietNamNet ואמר כי חוק הקרקעות, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן מסמנים את סוף המחזור הקודם ותחילתו של מחזור חדש.

ניתן לכנות זאת "התחתית" והיא נכנסת בהדרגה לתקופה חדשה. כאשר "התחתית" של שוק הנדל"ן נקבעה, משקיעים בעלי כסף צריכים לקנות.

עם זאת, לדברי מר קיו, השוק יחולק ל-3 סוגים של משקיעים.

"עבור משקיעים עם 100% כסף, זה הזמן הנכון לקנות נדל"ן. עם זאת, עבור משקיעים "חסרי אמצעים" או משתמשים ביותר מדי מינוף פיננסי, זה לא הזמן הנכון להשקיע מכיוון שהנזילות עדיין גרועה, לפחות לשנה הבאה."

"באשר למשקיעי נדל"ן מקצועיים, המשתמשים במינוף מתון, כ-30-50% ועדיין מתכננים למכור תוך פרק זמן קצר של 3-6 חודשים, ועדיין מבטיחים רווח הון של כ-10-30%, הם נכנסו לשוק מתחילת 2023. לכן, קשה לומר אם זה הזמן הנכון להשקיע או לא, אך זה תלוי גם בסוגיות הפיננסיות, בניסיון של כל משקיע ובכל פלח", ניתח מר קי.

באיזה תחום נדל"ן להשקיע?

מנכ"ל SGO Homes, לה דין צ'ונג, אמר כי השנה, קטגוריית הבניינים הגבוהים והנמוכים בערים הגדולות עדיין אטרקטיבית מאוד למשקיעים. עם זאת, בדירות כמו בהאנוי, המחירים עלו ב-15-20%, למרות שעדיין יש מקום להשקעה, שווי ההשקעה גדול. הרמה המינימלית היא 3 מיליארד וונד לדירות או עבור בניינים נמוכים, המינימום הוא 6 מיליארד וונד ומעלה, כך שזה לא יהיה קטגוריית בניינים נפוצה לכולם.

"בשנת 2024, שוק הקרקעות, בעל המחיר הנמוך ביותר, יתחיל לעלות שוב, וימשוך יותר משקיעים בשל ערכו המתאים, מעמדו המשפטי המובטח וגם הבחירה האופטימלית ביותר כרגע. לכן, לשוק הקרקעות יהיו גורמים חיוביים רבים, עם סימנים ברורים יותר של צמיחה."

"כרגע, זהו התחום עם ירידת המחירים החדה ביותר, כך שרכישת קרקע בשלב זה תהיה אחד היתרונות. כאשר השוק יתאושש, יחד עם תקנות חדשות של חוקים שייכנסו לתוקף מתחילת 2025, פרויקטים חדשים יהיו בעלי מחירים גבוהים", העריך מר צ'ונג.

בינתיים, יו"ר קבוצת G6 ניתח כי נכון לעכשיו, לא מומלץ להשקיע בנדל"ן נופש, הסיבה היא שייקח זמן רב מאוד להרוויח. או שבמקרה של דירות, כרגע, קניית דירות להשכרה גבוהה מדי, זמן החזר ההון הוא כ-25 שנים. קניית דירה כדי "לגלוש" אינה מתאימה כרגע.

"המצב דומה לגבי בתי חנויות ופודיומים, היכולת להשכיר נכסים כדי להחזיר הון גם היא אורכת זמן רב. באשר לנדל"ן תעשייתי, השקעה ולאחר מכן השכרה או מכירה חוזרת, עדיין יש מקום אך הוא אינו 'פורה' כמו בתקופה 2018-2023 מכיוון שהמחיר גבוה", אמר מר קיווה.

עם ניסיונו במקצוע, מנהיג זה מאמין שבכל מחזור נדל"ן ישנם שני מקטעים "מלכים": קרקעות, מרכזים מסחריים ובתים דו-משפחתיים.

"לקרקע יש ערך נמוך, ציפיות גבוהות לרווחי הון ונזילות גבוהה. קניונים או בתים דו-משפחתיים הם פלח ההשקעה להשכרה, פלח ה"מלך" בסוף המחזור", העריך מר קיו.

עם זאת, כאשר משקיעים בתקופה זו, ציין מנהיג קבוצת G6 כי על המשקיעים לשים לב לסוגיות תכנון.

"כדאי לקנות נדל"ן רק במקומות עם תכנון יציב או תכנון מראש אם באמת יש לכם את המידע. בבחירת מיקום מוצר ההשקעה, יש לקשר אותו למגורים או נופש. אם הנדל"ן אינו קשור לגורמים אלה, מדובר בסך הכל בספקולציה, השקעה "גולשת", הסיכון למשקיעים כאשר הם רוצים נזילות הוא קשה מאוד", ציין מר קיו.

מר צ'ונג ציין כי בעת השקעה בשלב זה, על משקיעים לשים לב לבחירת מוצרים בעלי מסמכים משפטיים מלאים, בחירת שווקים סביב האנוי אך צמודים לפארקים תעשייתיים, אזורי מגורים ומוצרים שמטרתם ערכי חיים לתושבים, עם שירותים מלאים כגון בתי ספר, פארקים, בתי חולים, חיבורי תחבורה נוחים וכו'.

לאחר שחסכתי מיליארד דונג וייטנאמי, האם כדאי לי להפקיד אותו בחסכונות או להשקיע בקרקע? לאחר שחסכתי מיליארד דונג וייטנאמי, משקיעים תוהים האם סביר יותר להפקיד אותו בבנק כדי לקבל ריבית או לקנות חלקת אדמה בפאתי האנוי או הו צ'י מין סיטי כרגע?