"יש אנשים בעלי הכנסה נמוכה שיכולים להרשות לעצמם רק לשכור דיור ציבורי"

לדברי נגיד הבנק המרכזי של וייטנאם (SBV), נגוין טי הונג, יש צורך לזהות בבירור את קבוצות היעד, הצרכים ויכולות התמיכה; במקביל, להבטיח כי הון אשראי להלוואות לרכישת דיור ציבורי בשכר דירה יופץ במהירות, בבטחה ובמועד.

המושל נגוין טי הונג הדגיש כי גיוון מקורות ההון מסייע בהפחתת הלחץ על מערכת הבנקאות וליישום הנחיה 40 של המזכירות לחיזוק מנהיגות המפלגה בתחום האשראי במדיניות חברתית. צילום: דואנג ג'יאנג/VNA

סקירת הצרכים הנכונים ורמת התמיכה הנכונה

הבנק המרכזי של וייטנאם, משרדי ממשלה ומגזרים מתאמים פעולה כדי לבחון ולהעריך את הביקוש לדיור ציבורי בשלוש קבוצות עיקריות: ביקוש לרכישה, רכישה בשכירות ודיור להשכרה. קביעת הביקוש הספציפי מסייעת למדינה לאזן את המשאבים ולהימנע מפיזורם.

בנוסף, לדברי גב' נגוין טי הונג, יש צורך לקבוע בבירור את רמת התמיכה שניתן ליישם. הממשלה וראש הממשלה כיוונו בתוקף את התמיכה הכספית באמצעות מדיניות ריבית מועדפת. עם זאת, יש לבצע חישובים מדוקדקים כדי להבטיח מתן עדיפות לנושאים הנכונים.

"לבעלי הכנסה נמוכה יש לעתים קרובות רק את היכולת לשכור בית, במקום לקנות או לחכור, ולכן המדיניות צריכה להתמקד בפלח זה. מדיניות תמיכה בריבית צריכה להיות מעוצבת בצורה גמישה, מתאימה ליכולת התשלום ולתנאי הלוואה לטווח ארוך", נתנה גב' נגוין טי הונג דוגמה.

נושא היצע הדיור הציבורי תמיד היה דאגה של מנהיגי בנק המדינה, כמו גם של מומחים רבים בתחום הפיננסים והנדל"ן. "אם נדון רק בנושאים של זכות הקנייה והמכירה, מבלי לפתור את נושא ההיצע, ההחלטה (החלטה חדשה על פיתוח פורץ דרך של דיור חברתי) תחסר מיקוד, יש צורך להגדיר בבירור את המטרה של פיתוח היצע הדיור הציבורי", אמר נגיד בנק המדינה.

יש לקצר את הליכי הבנייה ככל האפשר.

במציאות, פרויקטים רבים לוקחים 10-15 שנים להשלמת הליכים. זה גורם לעסקים לעלות ריבית לטווח ארוך, מה שמפחית את יעילות ההשקעה. בנקים שמגייסים הון מאנשים עדיין צריכים לשלם ריבית תקופתית, ואינם יכולים "לחכות" להשלמת הפרויקט.

לכן, לדברי מנהיג הבנק הממלכתי, אם ההליך יקוצר ל-2-3 שנים, הון הבנק יסתובב מהר יותר, מה שיעזור לפרויקטים רבים להעפיל לגישה לאשראי.

בטיוטת ההחלטה החדשה, הפתרונות העיקריים נקבעו בבירור כ: הסדרת קרנות קרקע, אישור ופרסום רשימות פרויקטים, אישור מדיניות השקעה וקידום רפורמה בהליכים מנהליים. בעיה נוספת, לדברי המושל נגוין טי הונג, היא אישור הנבדקים הנכונים הזכאים להלוואות לקנייה או השכרה של דיור ציבורי. בנקים זקוקים למסמכי אישור ברורים כדי להעניק הלוואות, בעוד שסוכנויות אישור מקומיות עדיין חסרות עקביות. לכן, הבנק המרכזי של וייטנאם ממליץ להשלים את תהליך האישור כדי למנוע חפיפה ולהאריך את זמן הבדיקה.

בפרט, ההחלטה החדשה מטילה על בנק המדינה להורות לבנקים מסחריים להשתתף בחבילת האשראי בסך 120 מיליארד דונג וייט (שעולה כיום ל-145 מיליארד דונג וייט). "הון זה מגויס מהעם, הריבית המועדפת בתקופה הראשונית מאוזנת גם על ידי הבנקים עצמם. בנוסף, יש צורך ברשימת פרויקטים ספציפית מהיישובים כדי שהבנקים יוכלו לחלק במהירות, מכיוון שעסקים רבים עדיין תקועים בהליכי הקצאת קרקעות", אמר המושל נגוין טי הונג.

בנוסף, מומחים הציעו גם לגוון את מקורות ההון החברתיים. בהתאם לכך, חברות המפתחות NOXN יכולות לגייס הון באופן מלא דרך שוק המניות. עם זאת, בשל אופיו ארוך הטווח של הפרויקט והעובדה שהנהנים ממנו הם אנשים בעלי הכנסה נמוכה, משקיעים פרטיים פחות מעוניינים לרכוש אג"ח קונצרניות בתחום זה.

לכן, לדברי מנהיג SBV, וייטנאם יכולה לשקול מנגנון להבטחת הנפקת אג"ח על ידי המדינה או הרשויות המקומיות. אם היישוב רואה בבירור את היתרונות החברתיים של הפרויקט, הוא יכול להבטיח את הנפקת האג"ח על ידי המיזם, ובכך ליצור אמון בקרב הקונים ולסייע למיזם לגייס הון לטווח בינוני וארוך, שאינו תלוי לחלוטין באשראי בנקאי.

קודם לכן, בפגישה לדון בפיתוח פורץ דרך של דיור ציבורי בראשות ראש הממשלה פאם מין צ'ין, אישר ראש ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן, מר דאו מין טאנה, יו"ר מועצת חברי תאגיד הדיור והפיתוח העירוני (HUD): "אנו מוכנים לבצע 3 'משימות', ביניהן: הממשלה ומשרד הבינוי יקצו משימות, היישובים יקצו מיקומים ועסקים יספקו בתים".

מר דאו מין טהאן, יו"ר מועצת חברי תאגיד הדיור והפיתוח העירוני (HUD).

לדברי מר דאו מין טאן, HUD מיישמת 9 פרויקטים של דיור חברתי עם יותר מ-6,600 דירות. בשנת 2025, HUD החלה ב-5 פרויקטים עם 1,300 דירות, המרוכזות בעיקר בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי. הצפי הוא שעד 2030, בהתבסס על ניצול קרקעות לפיתוח בפרויקטים מסחריים, HUD מתכננת לפתח מיליון דירות חברתיות, השקולות ליותר מ-9,000 דירות.

"אנו ממליצים גם שהאנוי והו צ'י מין סיטי ישימו לב היטב להכוונת וזירוז התהליכים וההליכים כדי לסייע למשקיעים ליישם פרויקטים במהירות. בנוסף, HUD ממליצה גם שמשרדים, סניפים ורשויות מקומיות יישמו פתרונות שיעזרו לאנשים לגשת בקלות למידע, לקצר את התהליך וההליכים למסמכי רכישת בית כדי שדיור ציבורי יוכל להגיע לאנשים בקרוב", הציע מר דאו מין טהאן.

בכנס שנערך לאחרונה עם משרדי ממשלה, סניפים, יישובים ועסקים בנושא פתרונות פורצי דרך לפיתוח דיור ציבורי, הורה ראש הממשלה פאם מין צ'ין כי יש צורך ליצור את התנאים הנוחים ביותר להשלמת פרויקטים של דיור ציבורי תוך שנתיים-שלוש.

ראש הממשלה הדגיש כי יש צורך לקצץ לפחות ב-50% מההליכים המנהליים, להכניס פרויקטים של דיור ציבורי לקבוצות "הערוץ הירוק" ו"הערוץ העדיפויות" כדי להשלים הליכים במהירות ובמהירות; ליצור קרנות קרקע נקייה לפיתוח דיור ציבורי בצורה גמישה; לגוון את מקורות ההון לפיתוח דיור ציבורי, כולל הון אשראי, הון מדינה באמצעות הבנק למדיניות חברתית, קרן פיתוח דיור, הנפקת אג"ח וכו'.

ראש הממשלה ביקש כי יישובים יחויבו בתקנות ויהיו אחראים לפתרון מהיר, מסודר ומדויק של הליכים מנהליים לפיתוח דיור ציבורי, תחת המוטו "היישוב מחליט, היישוב פועל, היישוב לוקח אחריות"; תוך הבטחת הלגיטימיות של אנשים ועסקים, תוך הבטחת משמעת משפטית.

ראש הממשלה פאם מין צ'ין ציין כי המדיניות והיישום של מדיניות דיור חברתי חייבים להיות מיטיבים עם רוכשי דיור חברתי, תוך הבטחת פרסום ושקיפות, קידום דיגיטציה, ולא מתן אפשרות לרוכשי בתים "להידחק ולרוץ" כדי לקנות, דבר שעלול להוביל בקלות לשליליות ועיוות מדיניות.

במקביל, ראש הממשלה ביקש לגוון את מקורות האשראי לנדל"ן בכלל ולדיור ציבורי בפרט, ולהקים קרן לדיור ציבורי במקום להסתמך אך ורק על מקורות אשראי בנקאיים.

מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/co-nhung-nguoi-thu-nhap-thap-chi-co-kha-nang-thue-nha-o-xa-hoi-20251025145302394.htm