הצעה להסדיר את השוק באמצעות מדיניות חוקי אשראי

אמצעים המיושמים בעולם

על פי VARS, ויסות שוק הנדל"ן באמצעות מדיניות אשראי וחוקים היא אחת הדרכים היעילות להבטיח פיתוח בר-קיימא ויציב של השוק, תוך הימנעות מהשפעות מערערות על הכלכלה . או באופן שלילי יותר, פריחה או מיתון בשוק הנדל"ן עלולים להוביל למשברים פיננסיים גדולים.

מבחינה היסטורית, נדל"ן הוזכר לעתים קרובות כאחת הסיבות העיקריות לקשיים הכלכליים של וייטנאם, בשל ההשפעות הישירות של תעשייה זו ובעקיפין בשל השפעתם של מגזרים כלכליים תומכים המושפעים ממגזר חשוב זה, כגון בנייה, תיירות , פיננסים - בנקאות. גורמים שניתן להזכיר כוללים חובות אבודים, מלאי נדל"ן גבוה, קשיים בגיוס הון ואובדן אמון משקיעים.

הקשיים הנ"ל לא רק משפיעים ישירות על התפתחות השוק, אלא גם גורמים להשלכות נרחבות על הכלכלה כולה. לכן, על בסיס כיבוד מקסימלי של חוקי הטבע של היצע וביקוש, הכרחי ביותר שהמדינה תחזק באופן יזום את הרגולציה של שוק הנדל"ן כאשר השוק מראה "סימני חוסר יציבות". זהו גם צעד המיושמים על ידי הממשלה וסוכנויות פיננסיות של מדינות רבות בעולם.

רגולציה של שוק הנדל"ן היא צעד חשוב למניעת השפעות שליליות על הכלכלה.

באופן ספציפי, כדי להבטיח פיתוח בר-קיימא ויציב של שוק הנדל"ן, תוך הימנעות מהשפעות מערערות על הכלכלה, ממשלות של מדינות רבות השתמשו במדיניות אשראי ככלי לוויסות שוק הנדל"ן. באמצעות הידוק או הקלה של האשראי, הממשלה יכולה לשלוט במחירי הנדל"ן, למנוע בועות ולהבטיח יציבות בשוק. עם זאת, הגמישות במדיניות זו תלויה בכל שוק ובמצב הכלכלי הספציפי של כל מדינה. הניסיון של חלק מהמדינות בנושא זה הוא כדלקמן:

לדוגמה, בסין, כדי לשלוט בזרימת הון ההשקעות, ממשלת סין הטילה הגבלות רבות על רכישת נדל"ן באמצעות אשראי, במיוחד הלוואות לספקולציות. הם גם שלטו בזרימת ההון לחו"ל כדי למנוע זרימה של כסף ספקולטיבי לשווקי נדל"ן זרים.

באופן ספציפי, בשנת 2010, שוק הנדל"ן בסין התפתח במהירות, מחירי הדיור עלו במהירות. באותה תקופה, עשרות מיליוני דירות בסין נבנו במשך זמן רב אך לא גר בהן אף אחד. מצב זה נמשך כל כך הרבה זמן והיה כה חמור עד שבסוף 2017, ממשלת סין נאלצה להוציא לפועל מדיניות של "בתים נועדו למגורים, לא לספקולציות", ובמקביל הורתה על הקמת מערכת מדיניות לשליטה וויסות השוק, על מנת להבחין בין ספקולנטים לבין קוני בתים בעלי צרכים אמיתיים לדיור.

בנוסף לתקנות המחמירות מאוד בנוגע לבעלות על בית שני או יותר, כגון דרישה מקדישה מקדמה של 60-85% מקונים של בית שני, ובית שלישי עד 100%; דרישה מכל מי שקונה בית להחזיק בנכס לפחות שלוש וחצי שנים; פיטורי בכירים ביישובים שאפשרו למחירי הבתים לנסוק; ואפילו יישום צעדי תמחור ייחוס, חלוקת מכסות רכישה... בנוסף, ערים סיניות רבות השתמשו גם בשורה של צעדים כגון הגבלת אשראי לדיור, העלאת ריביות על משכנתאות והחמרת תקנות המשכנתאות. התאמות אלו היו יעילות במידה מסוימת, והפחיתו משמעותית את הספקולציות.

תקנות רבות "פוגעות בכיסים" של קוני בתים מיושמות כדי למנוע ספקולציות.

בסינגפור, על מנת לשלוט בספקולציות ולמנוע בועת נדל"ן, ממשלת סינגפור העלתה את שיעור הפיקדון המינימלי בעת לקיחת הלוואות לרכישת נדל"ן, במיוחד עבור רוכשי דירה שנייה או שלישית. במקביל, כדי להפחית את סכום ההלוואה ולשלוט במחירי הנדל"ן, הממשלה הגבילה גם את תקופת ההלוואה בשילוב עם מדיניות אשראי הדוק.

בקנדה, הממשלה החמירה את התקנות בנוגע ליחסי הלוואה לשווי הלוואות כדי להגביל הלוואות בסיכון גבוה. רוכשי בתים בערים גדולות כמו טורונטו וונקובר נאלצים לעתים קרובות להפקיד פיקדונות גבוהים יותר כאשר הם לוקחים הלוואות לרכישת נדל"ן. מדינות רבות מיישמות גם אמצעי בקרת אשראי כלפי רוכשי נדל"ן זרים כדי להגביל ספקולציות, לרסן את עליית מחירי הבתים ולהגן על אנשים בעלי הכנסה בינונית בערים גדולות כמו אוסטרליה, קנדה וכו'.

ניסיון ממדינות אחרות מראה שמדיניות אשראי היא אחד הכלים החשובים עבור ממשלות לוויסות שוק הנדל"ן. רבות מהמדיניות שיושמה בהצלחה במדינות אחרות ניתנות להתייחסות מלאה, למידה ויישום בווייטנאם.

צריך לפנות לווייטנאם כדי להסדיר את השוק

עם האפקטיביות שהושגה במדינות רבות ברחבי העולם, VARS מציעה מספר פתרונות למדיניות אשראי כדי לווסת את השוק כאשר השוק עולה או יורד ביותר מ-20% ב-3 חודשים או כאשר שוק הנדל"ן חווה תנודות אחרות המשפיעות על היציבות החברתית-כלכלית מבלי להשפיע על הביקוש של אנשים לדיור כדלקמן:

ראשית, יש להחמיר את מדיניות האשראי לספקולנטים. כדי להפחית את מספר האנשים הלווים כסף למטרות ספקולטיביות או משתמשים במינוף רב מדי, מוסדות אשראי יכולים להתאים את מגבלות ההלוואות על ידי התאמת יחס הלוואה לשווי, דרישה לתשלומי הון גבוהים יותר, או החלת ריביות גבוהות יותר על קוני דירה שנייה או יותר.

שנית, לחזק את ניטור וניהול האשראי. הממשלה יכולה להטיל תקנות על בקרת איכות האשראי, ולדרוש מהבנקים לדווח פרטים נוספים על הלוואות הקשורות לנדל"ן, ובכך לחזק את ניטור הסיכונים. להקים מנגנון אשראי לפרויקטים של דיור ציבורי, תוך מתן עדיפות למימון לפרויקטים של פיתוח דיור ציבורי, דיור בר השגה, כדי לטפל בצורכי הדיור של אנשים בעלי הכנסה נמוכה.

VARS מציע צעדים רבים כדי לווסת את השוק בצורה הסבירה ביותר.

בנוסף, המדינה צריכה גם לנקוט במדיניות של הקלת האשראי, כולל הפחתת ריביות ותמיכה בהלוואות לטווח ארוך עם ריביות מועדפות לרוכשי דירה ראשונה, או לקבוצות עדיפות אחרות למטרת יציבות חברתית כגון זוגות צעירים שנישאו טריים,...

עם זאת, לפי VARS, על מנת ליישם את המדיניות "בצורה נכונה ומדויקת", המדינה צריכה לבנות מערכת מסד נתונים גדולה מספיק, מדויקת מספיק ומעודכנת ביותר כדי להבטיח הבחנה ברורה בין קוני בתים אמיתיים, המשתמשים בה לייצור אמיתי ולמטרות עסקיות, לבין ספקולנטים ומרוויחים. יש צורך ביותר לזרז את פרסום מדד מחירי עסקאות הנדל"ן וכמה אינדיקטורים משפיעים כדי שיהיה בסיס לקביעת מתי המדינה צריכה להתערב.

בפרט, בהקשר של מחירי הנדל"ן המהווים דאגה כרגע. כדי לווסת את שוק הנדל"ן בצורה מקיפה יותר, יש לשלב מדיניות אשראי עם יישום מס העברת נדל"ן או מס רכוש. במקביל, יישום המדיניות הרגולטורית חייב להיות גמיש, תוך הבטחת יציבות שוק הנדל"ן ומזעור סיכונים.

מקור: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html