עסקים מתמודדים עם קשיים כאשר הם צריכים לשלם מאות מיליארדי דונג כדי לשנות את ייעודי הקרקע.

העסק נאלץ להעביר את המפעל לפרברים כדי לבנות על אדמה משלו, ואז להשכיר אותה בחזרה בתשלומים שנתיים, וכאשר חוזה החכירה פג, הוא נתקל בקשיים משום שעליו לשלם סכום כסף "עצום" כדי לשנות את ייעוד השימוש.

כדי שיהיה להם קרקע לבניית מפעלים, עסקים רבים נאלצו למסור את אדמתם למדינה, ולאחר מכן להשכיר אותה בחזרה בתשלומים שנתיים - צילום: NH

בשנות ה-2000, לבקשת המדינה, מתקני ייצור בהו צ'י מין סיטי עברו לפרברים כדי למנוע זיהום סביבתי ולוותר על קרקעות במרכז העיר לפיתוח עירוני ושירותים. אנשים רבים העבירו את מפעליהם לאדמותיהם בפרברים.

אבל מכיוון שאין תוכנית יעוד קרקע 1/2000 והיא אינה מתאימה לבניית מפעלים, אנשים צריכים למסור את אדמתם למדינה ולאחר מכן לשכור את הקרקע הזו בתשלום דמי שכירות שנתיים במסגרת חוזים קצרי טווח של 5-10 שנים.

עם זאת, כאשר חוזה החכירה יפוג או שהמיזם ירצה לחסל את חוזה חכירת הקרקע ולהוציא מחדש את הספר הוורוד הישן, הוא ייתקל בקשיים.

במקרה טיפוסי, מר קואנג קנה 2 חלקות חקלאיות בשטח של 5,930 מ"ר במחוז בין צ'אן (הישן) כדי להעביר את המפעל. בשנת 2006, הוא העביר את הקרקע הנ"ל לחברה שבבעלותו כדי לבקש לשנות את ייעוד הקרקע למטרות ייצור ועסקים.

עם זאת, מכיוון שהקרקע שייכת לתכנון שיפוץ מגורים קיים, אין תכנון בנייה מפורט בקנה מידה של 1/2000, ולכן הרשויות החליטו להחכיר את הקרקע למיזם זה לתקופה קצרה של 10 שנים (2010-2020), שטח המושכר הוא 5,150 מ"ר לבניית מפעל, 780 מ"ר הנותרים שייכים למסדרון הגנת התעלה, כך שזו נותרה קרקע חקלאית.

בשנת 2017, עקב סיום תקופת החכירה הקרובה, החברה רצתה להאריך את חוזה החכירה, אך הקרקע הייתה כעת במסגרת תכנון קרקע למגורים עירוניים ולא ניתן היה להאריכה, ולכן החברה השלימה את ההליכים להחזרת הקרקע למר קואנג באופן אישי.

במהלך תקופה זו, הוא גם הגיש בקשות רבות לבקשת הארכת חוזה חכירת קרקע, שינוי ייעוד השימוש בקרקע או הנפקה מחדש של ספרים ורודים בהתאם למצב הנוכחי או המקורי להמשך שימוש עם תום תקופת החכירה.

עם זאת, עד שנת 2024 הוא הורשה להמיר רק 4,800 מ"ר לאדמות למגורים, אך היה צריך לשלם 100% מאגרת השימוש בקרקע, ולא יכול היה לנכות את מחיר הקרקע החקלאית. 350 מ"ר הנותרים של אדמות ייצור ועסקים לא הורשו להמיר לאדמות למגורים, אך לא הוענק לו ספר ורוד ונאלץ לחדש את חוזה החכירה ולשלם את שכר הדירה השנתי.

באופן דומה, גב' פואנג ירשה גם היא אדמה והעבירה את הקרקע להו צ'י מין סיטי כדי לחכור אותה בחזרה בצורת תשלומים שנתיים לצורך בניית מפעל.

בשנת 2018, החברה העבירה את הנכסים בקרקע לגב' פואנג ומסרה את הקרקע להמשך שימושה, אך על פי התקנות, גב' פואנג יכולה להמשיך לחכור את הקרקע רק לתקופה שנותרה עד 2020.

במהלך השנים, גב' פואנג ביקשה להוציא מחדש את הספר האדום הישן, אך עד כה עדיין אין תקנה חוקית להוצאתו מחדש, מה שמציב אותה במצב קשה.

"אני לא יכולה לשנות את ייעוד השימוש בקרקע כי אני לא יכולה להרשות לעצמי לשלם את דמי ההמרה הגבוהים, אבל כשיש קושי בעסקים, אני רוצה לבטל את חוזה החכירה כדי להפחית את עלויות שכירות הקרקע ולקבל שוב את אותן זכויות שימוש בקרקע, אבל אני לא יכולה. אם אהיה חייבת לשמור על הארכת חכירת הקרקע, אני לא יודעת כמה זמן זה יימשך", אמרה גב' פואנג.

יש צורך להתגבר על ליקויי התקנות החוקיות

לדברי מומחים, צו 103 אינו מבחין בבירור בין קרקע פרטית עם תשלומי שכירות שנתיים לבין קרקע ציבורית המושכרת על ידי המדינה. בשל היעדר הבחנה זו, בעת המרה לקרקע למגורים, שני סוגי הקרקעות חייבים לשלם 100% מדמי השימוש בקרקע למגורים בהתאם למחיר הקרקע בזמן ההמרה (שווי הקרקע הוא 0).

כתוצאה מכך, משתמשי הקרקע צריכים לשלם דמי שימוש גבוהים בהרבה מאשר חלקות חקלאיות אחרות, משום שערך הקרקע בפועל שהוציאו משתמשי הקרקע כדי לרכוש את הקרקע אינו מחושב.

החוק אינו כולל כיום מנגנון המאפשר לאנשים לקבל מחדש ספרים ורודים במצבם הנוכחי או כפי שהיה לפני חכירת הקרקע כאשר הם מסיימים את חוזי החכירה שלהם. כמו כן, החוק אינו כולל תקנות בנוגע להשבת קרקעות במקרה זה, מה שגורם לבעיות רבות בהנפקת ספרים ורודים כאשר חוזה החכירה מסתיים עבור אנשים ועסקים.

עורך הדין טראן מין קואנג (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי) אמר כי יש צורך לתקן ולהשלים את צו 103 בנוגע לדמי המרת שימוש בקרקע עבור קרקעות מושכרות בתשלומי שכירות שנתיים שמקורם ממשקי בית ויחידים, בירושה או ביצירה עצמית, ולא קרקע ציבורית המושכרת על ידי המדינה. כאשר מומר לקרקע למגורים, דמי השימוש בקרקע מחושבים כמו עבור קרקעות ייצור לא חקלאיות וקרקעות עסקיות או קרקעות חקלאיות בזמן ההמרה, ללא יישום שיעור של 100% ממחיר הקרקע למגורים.

בנוסף, במקרים אלה יש את הזכות לסיים את חוזה החכירה מוקדם אם אין בו עוד צורך ולהנפיק מחדש את הספר הוורוד בהתאם למצב הנוכחי או לסוג הקרקע לפני החכירה.

NGOC HIEN

מקור: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm