בניית כביש הטבעת 4 מתחילה, האם הנדל"ן בהאנוי יעשה גלים?

[מודעה_1]

עם השקעה כוללת של יותר מ-85,813 מיליארד דונג וייטנאמי, אורך המסילה 112.8 ק"מ, העובר דרך 3 מחוזות וערים: האנוי , הונג ין, בק נין וכביש הטבעת 4 של אזור הבירה, החלה בנייתה ב-25 ביוני.

כמעט מיד, שוק הנדל"ן באזור פריח.

מר טראן ואן אן, מתווך נדל"ן במחוז מה לין, אמר שמאז סוף יוני, מספר הלקוחות המתעניינים בפרויקטים במה לין גדל שוב. מדי יום, מר אן מקבל שיחות טלפון המבקשות מחירים ולקוחות שנרשמים לבקר בפרויקט. עם זאת, הלקוחות מתעניינים רק בפרויקטים בעלי מעמד משפטי טוב, מחירים סבירים והנחות גבוהות.

" בסוף השבוע שעבר מכרתי גם שני מגרשים צמודים במה לינה לשני משקיעים. מתחילת השנה השוק כמעט קפוא, אך מאז שהחלה בניית כביש הטבעת 4, השוק החל להתבצע. למרות שהוא לא תוסס כמו קודם, הוא התחמם משמעותית ", הודיע מר אן.

לדברי מר האי, עובד בחברת דאט קסאן מיין בק, החברה שלו מפיצה כיום פרויקטים במה לין. בעבר, הם יכלו למכור רק מגרש אחד או שניים בחודש, אך תוך שבוע לאחר תחילת בניית כביש הטבעת 4, החברה מכרה 7-8 מגרשים בשבוע.

פרספקטיבה של הצומת בין כביש הטבעת 4 לצירים הרדיאליים. (צילום: מועצת המנהלים).

בנוסף לגורם של כביש הטבעת 4, מר חי אמר שזהו פרויקט עם ספר אדום, תשתית הושלמה, המחיר הנוכחי אינו גבוה מדי, ועומד על 30-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, הניכוי הוא עד 19% לשנה ללקוחות שמשלמים מוקדם, משלמים 10% מערך המוצר וחותמים על החוזה באופן מיידי.

בקבוצות ופורומים של רשתות חברתיות בתחום הנדל"ן, מופיע ללא הרף מידע על מכירת קרקעות ליד כביש הטבעת הרביעי. לדוגמה, מתווך כתב: " זה הזמן להכפיל או להכפיל את תזרים המזומנים. פרויקט כביש הטבעת הרביעי החל רשמית, הקרקע סונג פואנג - הואי דוק ממוקמת קרוב לכביש הטבעת הרביעי, 2 ק"מ משדרת טאנג לונג, במחיר של 2 מיליון וונד רבוע בלבד למ"ר. קרקע גן בת 50 שנה ממתינה להמרה למטרות קרקע. הספר האדום הועבר לשם הבעלים. צרו איתי קשר מיד ...".

או: " קצת יותר מ-5 מיליון דונג וייטנאמי, קרוב לכביש הטבעת 4, 3 מכוניות יכולות לעבור זו את זו בנוחות. ספר אדום על שם הבעלים". או: "צריך כסף אז מוכר מגרש יפהפה ליד פרויקט כביש הטבעת 4 שרק החל בבנייה, גודל ריבועי, קרקע מתרחבת מאחור, פוטנציאל למגורים או עסקים "...

בנוגע למחירי המכירה, מתווכים ומשקיעים רבים אמרו כי בהשוואה לשוקי הקרקעות הספקולטיביים באזורים חמים רבים ברחבי המדינה, שירדו ב-20-40%, מחירי הקרקעות באזור הסמוך לכביש הטבעת הרביעי באזור הבירה חווים את הירידה הנמוכה ביותר, מ-10-15% בהשוואה לתקופת קדחת הקרקעות.

לפי Batdongsan.com.vn, עד יוני 2023, באזור מה לין ובכמה אזורים עירוניים כמו הא פונג, סיינקו 5... מחירי הקרקעות במיקומים מובילים נוטים לרדת בכ-15% בהשוואה לשיא, בדרך כלל בין 45-55 מיליון וינדיש דונג/מ"ר. בהא דונג, מיקומים שנהנים מפרויקט כביש הטבעת 4 של האנוי, כמו קרקעות ין נגיה, ירדו גם הם במחירם מכ-63-70 מיליון וינדיש דונג/מ"ר לרמה רגילה של 58-63 מיליון וינדיש דונג/מ"ר.

בינתיים, באזור קו קה (Thanh Oai) ליד צומת התנועה בין שני כבישי הטבעת Cienco 5 וכביש הטבעת 4, מחירי הקרקעות עדיין נשמרים על 55-60 מיליון וונד/מ"ר, ירידה של כ-10-12% בהשוואה לסוף 2022. בינתיים, קרקעות ב-Binh Minh מוצעות למכירה במחיר של 40 מיליון וונד/מ"ר, ירידה של פי 5-10 בהשוואה לתקופת קדחת הקרקעות.

ראוי לציין, שלמרות שמחיר הקרקע בדאן פואנג עדיין עומד על 48-55 מיליון וונד/מ"ר עבור המיקום ברחוב טאן לאפ, מחיר זה ירד פי 3-6 בהשוואה לאמצע השנה שעברה, וגם ברחוב טאן הוי הוא ירד פי 5 בערך, ל-50 מיליון וונד/מ"ר.

קשה "להתחמם" שוב

לדברי מומחים, למרות שכביש הטבעת 4 החל להיבנות, הנדל"ן סביב אזור זה כנראה לא "יתחמם" שוב או יקבל גל חדש.

בתגובה ל- VTC News , אמר מר וו קואנג קוויט, מנכ"ל חברת Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company (Dat Xanh Mien Bac), כי לכביש החגורה יש קישוריות גבוהה לא רק להאנוי אלא גם לאזורים בין-פרובינציאליים כמו באק נין, באק גיאנג , הונג ין...

פרויקטים סביב כביש הטבעת 3 כמעט מלאים, בעוד שהאוכלוסייה גדלה במהירות, מספר המהגרים להאנוי גם הוא גדול למדי, כך שסיכויי הצמיחה של נדל"ן סביב כביש הטבעת 4 גדולים מאוד, אך קשה מאוד שהמחירים יעלו בחדות, זה תלוי בפיתוח תשתיות.

" ההקשר הנוכחי של השוק שקט למדי, מחירי הנדל"ן בכביש הטבעת 4 עלו בחדות בתקופה האחרונה, הפסיכולוגיה הנוכחית של המשקיעים היא לחפש מוצרים בטוחים, ולכן קשה לשוק לחוות גלים בתקופה זו. בשנתיים-שלוש הקרובות, כאשר כביש הטבעת 4 יושלם, מחירי הנדל"ן באזור זה יוכלו לגדול ולהתייצב", ניבא מר קווייט.

לדברי מר נגוין דה דייפ, סגן נשיא מועדון הנדל"ן של האנוי, זוהי הזדמנות למשקיעים ולחברות נדל"ן גדולות. למרות שוק הנדל"ן הקשה, עבור כמה חברות גדולות בעלות חזון אסטרטגי והון יציב, עכשיו זה הזמן האידיאלי לפתח פרויקטים סביב אזור כביש הטבעת 4.

" כאשר מספר עסקים יצטרפו ל'מרוץ', התשתיות של אותו אזור יתפתחו, מה שיוביל לעלייה במחירי הנדל"ן. יחד עם זאת, גם עסקים אחרים 'ילכו בעקבותיהם', וידחפו את האזורים עם מיקומים יפים סביב כביש הטבעת 4 להפוך ל'נקודות חמות' של נדל"ן בהאנוי ובפרובינציות בהן עוברים הפרויקטים ", העיר מר דיפ.

מר דיפ גם ניבא כי בשוק עדיין יש ביקוש עצום לדיור ולהשקעות, כך שהתאוששות היא רק עניין של זמן, במיוחד כאשר התשתיות באזור זה יתפתחו במקביל. בפרט, לחוק הקרקעות המתוקן, מנגנון המדיניות, יש נקודות חיוביות רבות שיסייעו למחירי הנדל"ן לאורך כביש הטבעת הרביעי לעלות שוב. ניתן אף לקבוע רמת מחירים חדשה באזורים המזרחיים והמערביים של העיר.

מנקודת מבט זהירה יותר, ד"ר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, אמר בגילוי לב שכדי "ליצור גלים" בשוק, "נהגים" מסתמכים לעתים קרובות על מידע טוב כדי להעלות את המחירים וליצור קדחת קרקע. לפיכך, משקיעים צריכים להיות זהירים ביותר, "לקרוא את הדופק" של השוק בזהירות, להבין את התכנון והנזילות כדי להימנע מהסיכון של קבירת הון, ובמקביל להבין את שתי הסוגיות הבסיסיות ביותר. הראשונה היא המרחב לעליית מחירים והשנייה היא התקדמות יישום התשתיות.

" לפני שהם מחליטים 'לפתוח את הארנקים', על המשקיעים להעריך את סבירות המחיר הנוכחי. בפרט, שני גורמים שמשקיעים צריכים לקחת בחשבון הם מחיר העסקה של הפרויקט ב-1-2 השנים האחרונות ותנאי פיתוח התשתיות. לאחר מכן, הם יכולים להשוות מדד זה לקצב תנודות המחירים הממוצע של השוק כולו כדי לבצע הערכות אובייקטיביות של סבירות המחיר הנוכחי ", אמר מר דין.

נגוק וי

מוֹעִיל
רֶגֶשׁ
יְצִירָתִי
ייחודי
זַעַם